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不動産経営のメリット

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不動産経営には、自然災害、不景気(家賃・資産価値下落等)、滞納、修理費、空室等のリスク・デメリットはありますが、それらを補って余りあるリターン・メリットがあります。

そして、不動産経営は、時間とお金の無いサラリーマンでも可能です。

時間については、不動産会社に業務委託することにより、自動操縦ができます。

お金については、金融機関からの借入金を活用することにより不動産を購入することが可能ですし、その後は、入居者からの家賃でローン返済することが可能です。

不動産経営のメリットとしては、経済的な側面からみれば、

①インカムゲイン(年金機能等)があること
②キャピタルゲイン(インフレ対策機能等)があること
③生命保険機能があること
④節税機能があること

があります。
更に、その他のメリットとしましては、

⑤自分自身でコントロール可能なこと
⑥スキルが身につくこと
⑦人脈形成ができること
⑧住宅供給・自己救済で社会貢献ができること

も挙げられます。

1 インカムゲイン(年金機能等)があることについて

例月の家賃という安定収入があることです。

将来、年金代わりにもなります。特に、ローンが終わった場合にはそうです。預貯金は、昨今のゼロ金利・マイナス金利で、ほとんど利子は付きません。

貴金属は、利子という発想はありません。株は、配当はほとんどありません。

2 キャピタルゲイン(インフレ対策機能等)があることについて

あわよくば、値上がりし、値上がり益もありうるということです。

なにより、長い目で大局的な見方をした場合、インフレが想定されます。

インフレの場合、貨幣価値は下落し、相対的に、物(特に、数に限りのあるもの)の価値は上がります。不動産経営で言えば、借入金は目減りし、相対的に、家賃・不動産価格は上がります。

3 生命保険機能があることについて

団体信用生命保険により、万一、自分が死亡したり、高度障害になった場合には、保険会社が残債を支払ってくれ、遺族には、借入金の無い不動産が残されます。ローン支払いが無くなるので、家賃がほとんどまるまる残ることとなります。

そもそも借入金を活用できるのは不動産経営だけですので、この生命保険機能は、不動産経営ならではのメリットです。尚、団体信用生命保険料は、性別・年齢にかかわらず割安ですので、通常の生命保険料が割愛し易く、節約できます。

4 節税機能があることについて

現在の所得税です。

不動産は、購入時に、土地・建物代を支払いますが、建物が、徐々に古くなることにより、実際の追加キャッシュアウトはないものの、耐用年数に応じて、減価償却費として経費処理することとなります。又、日常家事関連費等も、不動産に絡めて経費処理が可能となります

大きいところでは、修理費、借入金利子、人件費、事務所関連費等です。その他にも、支払手数料、光熱費、損害保険料、備消品費、通信費、交通費、交際費、租税公課、図書調査費、諸雑費等も経費計上可能です。

不動産経営において、実際のキャッシュフローは黒字でも、経費を積み上げることにより、税務申告上は赤字にすることも可能です。この赤字を給与所得と損益通算させ、節税することも可能です。所得税を圧縮させれば、翌年の住民税も節税できます。

その他にも、各種手当、奨学金、保育園料も有利になります。不動産経営は、単なる投資ではなく事業ですので、節税機能も、不動産経営ならではのメリットです。

5 自分自身でコントロール可能なことについて

不動産だけ、同じものが無く、相場も決まっておらず、インサイダーといった発想も無く、特殊事情を活用して、優良物件を割安価格で購入することも可能です。

その後、リフォームして、優良入居者を見つけ、安定家賃収入を得て、割高価格で売却する等、自分で工夫の余地があります。

他の預貯金・貴金属・株は、同じものがあり、価格が決まっており、株にいたってはインサイダー規制により、特殊情報は使えず、会社の業績を良くする等といった工夫の余地は無く、こういった特徴はありません。

6 スキルが身につくことについて

不動産経営は、単なる投資では無く事業であり、不動産のみならず、法令、会計・税務等のスキルも身につきます。相乗効果で、サラリーマンにも役立ちます。

7 人脈形成ができることについて

単なるマネーゲームではなく、不動産会社、金融機関、各種士業(宅地建物取引士、司法書士、税理士等)の先生とも接し、人脈形成が可能です。

8 住宅供給・自己救済で社会貢献ができることについて

不動産経営は、単なるマネーゲームでは無く、住宅供給という事業なのです。又、昨今、年寄が若者を食物にしているという年金制度に頼るのではなく、自分と自分の家族は自分で守るという自己救済のスキームなのです。

借入金活用のメリットとして

借入金については、浪費・消費の為の無茶な借入金は問題ですが、優良物件を割安価格で買う投資・不動産経営の場合には、メリットが多いものです。

①梃子の原理(レバレッジ)・イールドギャップが活用できること

②インフレの場合借入金負担が減ること

③生命保険機能(団体信用生命保険)があること

④節税機能(支払金利の経費計上、相続資産圧縮等)があること

があります。

更に、その他のメリットとしましては、

⑤金融機関が第三者的な目で自分・物件をチェックしてくれること

も挙げられます。

1 梃子の原理(レバレッジ)・イールドギャップが活用できることについて

現在の日本においては、低金利で資金調達し、高利回りで運用するということができるいい時代です。昔の日本では、金利も高く、こういったことはできませんでした。

又、現在の外国では、金利が高く、こういったことはできません。今の日本だからこそ、家賃でローンを返すといったことが可能なのです。借入金を活用すれば、お金が貯まるのを待つまでもなく、いい時期に、より高額のものも対象にできます。

2 インフレの場合借入金負担が減ることについて

インフレの場合には、紙幣増刷により、貨幣価値が下がりますので、借入金の実質負担が下がります。

3 生命保険機能(団体信用生命保険)があることについては

借入金があればこその機能です。

4 節税機能(支払金利の経費計上、相続資産圧縮等)があることについては

所得税については、支払金利が原則経費計上可能です。

相続においては、特に、借入金を活用して不動産を購入しておけば、借入金は、そのままマイナス計上される一方、購入した不動産は、貸家建付地等もあって、通常、評価が半分以下に下がり、相続資産を圧縮させ、相続税を減らすことが可能です。

5 金融機関が第三者的な目で自分・物件をチェックしてくれること

現金購入の際は、自分だけの判断で、誰もチェックしてはくれませんが、借入金を活用すれば、金融機関が、自分と物件を、第三的な目でチェックしてくれます。あまりに無茶な資金計画、ぼろい物件であればストップがかかります。

サラリーマン不動産経営者
加藤 隆

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者・マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)・2級FP技能士、システム監査技術者等。
サラリーマンのままで、経済的・時間的・精神的自由を目標に、預貯金・外国為替・貴金属・株等の資産運用を経て、不動産経営歴32年。
数々の失敗・バブル崩壊を生き抜き、リスク分散をモットーに、東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉に、区分所有マンション・一棟アパート・一棟マンション・戸建等、物件108戸を運営。総資産7億円―借入金5億円=自己資本2億円、年間家賃収入47百万円―借入金返済31百万円=キャッシュフロー16百万円。
節税で、所得税・住民税ゼロ。
【主な著書】
「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(㈱東洋経済新報社)
「不動産投資で地獄を見た人の怖い話[リスク回避と収益アップ策]〜大家歴25年、数々の修羅場を乗り切った現役サラリーマン投資家が教える
「不動産投資家なら必ず体験する! 本当にあった怖い話」(㈱ぱる出版)等
【主な講演】
㈱全国賃貸住宅新聞社、オンリーワン勉強会、資産になる家勉強会、㈱ごま書房新社、健美家、千葉大家の会、㈱幻冬舎、エレガントオーナーズ、㈱オークスピード、副業アカデミー等
【加藤隆オフィシャルサイト】
http://kt-taka.net/
【加藤隆公式サイト】
https://katotakashi.jp/seminar/
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