住宅ローンつなぎ融資とは?最小限の負担で利用する方法も紹介

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住宅ローンの商品広告や比較サイトを見ていると「つなぎ資金」という言葉を目にしたことがある人も多いのではないでしょうか?

つなぎとはどういう意味かご存知ない人も多いかと思います。

つなぎとは、最後に待ち受ける大きな支払いに向けて確定している入金が入金となるまでの期間に都度必要となる細かな支払い等に備えて間をつなぐための資金です。

そしてその資金をつなぐためにお金を借りることを「つなぎ融資」と言います。

住宅ローンのつなぎとはどのような意味なのでしょうか?

この記事では、つなぎ資金の意味と必要性、つなぎ資金の融資方法と返済方法と、つなぎ資金取り扱いの住宅ローンなどを説明するとともに、最適な住宅ローン選定の方法を解説していきます。

執筆者の情報
名前:手塚 龍馬(36歳)
職歴:過去7年,地銀の貸付業務担当

つなぎってそもそも何?

『つなぎ』とは、入金予定の資金が入ってくるまでの期間をまさにつなぐための資金です。

不確定な入金予定までの期間をつなぐための資金はつなぎとは言いません。

入金予定の資金が入ってくるまで

つなぎとは、入金が確定している資金が入ってくるまでの短期間、お金を都合するための資金です。

事業のお金で考えればわかりやすいのですが、1週間後に入金が確定している売上金が入金となるまでの1週間分の運転資金を借りる場合には、1週間だけ融資を受けることがあります。

また、銀行融資の審査に通過して、銀行融資が入金となるまでの間の短期間、カードローンなどで数日だけ借りて資金をつなぐための資金をつなぎ資金と言います。

住宅ローンにおいては、住宅が完成して住宅ローンが実行するまでの期間をつなぐための資金をつなぎ資金と言います。

通常、住宅新築は、住宅の工事が完了してからローンのお金を一括で融資しますが、建物代金の完成状況に応じて支払いのタイミングは工事完成前に都度やってきます。

手付金や、工事の完成度合いに応じて少しずつお金を支払っていかなければなりません。

このために、支払いのタイミングの都度、支払金額を融資することを住宅ローンのつなぎ資金と言います。

そもそも、建築予定の段階で支払い時期はある程度決めますので、契約までの間につなぎ融資の時期など金融機関と相談をしなければなりません。

なぜつなぎ資金が必要なの?

つなぎ資金が必要な理由は、住宅の購入者を守るためです。

住宅の建築を請け負う業者や元受け先のハウスメーカーの中には経営状況が相当怪しい業者も存在します。

もしも、住宅建築の着工時に一括で工事資金を支払い、工事の途中で業者が倒産した場合はどのようになるのでしょう?その時は誰も消費者を守ってくれません。

つなぎ資金とは、そのような状況に陥った際に、消費者を守るために存在しているのです。

建設会社が倒産した場合

住宅の工事代金を一括で建設会社に支払い、工事着工前や、工事の途中で建設会社が倒産した場合には、そのお金を取り戻すことは困難です。

裁判を起こしたとしても、その会社が倒産したり、経営者が自己破産した場合には絶対に取り戻せません。結局のところ、ないところからお金を取り戻すことは不可能なのです。

しかし、銀行にはすでに工事代金の全額の融資を受けてしまっていますので、銀行には借りたお金の返済義務が残ります。

銀行は「業者が倒産したのであれば、貸しているお金を返済しなくてもいい」とは言ってくれません。借りたお金を返す義務だけは残ります。

このため、業者への工事代金を工事の進捗具合に応じて分割で支払っていけば、業者への前払い分はないわけですので、工事途中で業者が倒産しても被害は最小限に抑えられるのです。

住宅ローンのつなぎ資金

では、住宅ローンを借りる場合には、どのような場面でつなぎ資金が必要になるのでしょうか?ほとんどの場合には新築の際に必要になります。

注文住宅を新規着工する場合

更地の上に建物を新たに建設する場合には、つなぎ資金が必要になります。つなぎ資金を払うタイミングは業者との契約によりますが、おおよそ以下のような流れがつなぎ資金を支払います。

  1. 土地購入時→土地代金全額
  2. 建設会社やハウスメーカーとの契約時→手付金
  3. 建物基礎完成時→工事代金の1部
  4. 中間金→工事代金の1部
  5. 棟上げ時→工事代金の1部
  6. 建物完成時→工事代金の残り金額全額

このように、土地から購入する場合には、土地購入時から建物完成まで段階的に工事代金を支払っていきます。

完成済マンションは必要ない

完成しているマンションを購入する場合には、売買を行ったのと同時に、所有権が移転し、居住可能になります。すでに工事が完了しているため、工事代金の前払いはありません。

このため、つなぎ資金は必要ないことになります。しかし、マンション完成前から購入する場合には、工事の進捗に応じてつなぎ資金を支払うという方法が一般的です。

マンションの場合には完成済か完成前かによって、つなぎ資金が必要なケースと必要なケースがあります。

建売・中古物件は必要ない

すでに完成している新築建物を購入する建売住宅の場合や、中古の建物を購入する場合にはつなぎ資金は必要ありません。

こちらも完成済マンションと同様に工事の出来高によって建設会社にお金を支払う必要がなく、売買後すぐに所有権が移転し、居住可能となるため、工事の前払いは発生しないのです。

つなぎ融資は手形貸付

つなぎ融資は1年以内に返済期限の到来する手形貸付という方法で行われることが一般的で、返済は最終資金としてにつなぎ資金全部と残り支払いに必要な金額を証書貸付で融資した際に行われ、これまで融資したつなぎ資金を回収します。

手形貸付とは?

手形貸付とは、融資は1年以内に返済期日が到来する融資で、返済は期日までに一括で行われます。

支払のタイミングで手形融資

住宅ローンのつなぎ融資は、工事の進捗度合いに応じてあらかじめ建設会社やハウスメーカーとの間で取り決めた支払いのタイミングの都度手形貸付にて融資が行われます。

土地2,000万円、建物工事代金2,500万円の土地と住宅を購入する場合には、例えば以下のように支払いを行っていきます。

①1/5 不動産会社と土地の売買契約→土地代金2,000万円を融資実行→不動産会社へ2,000万円を支払い
②1/10 建設会社と工事請負契約を締結→手付金250万円を融資実行→建設会社に手付金を支払う
③2/10 建物の基礎工事完了→工事代金の1部500万円を融資実行→建設会社に500万円支払い
④4/20 建物の棟上げ工事完了→工事代金の1部1,000万円を融資実行→建設会社に1,000万円の支払い
⑤5/30 建物の建設工事完了→工事代金の残額750万円+既存つなぎ資金3,750万円の合計4,500万円の住宅ローンを実行→翌月から返済開始

このように、つなぎ資金は手形貸付にて支払いのタイミングの都度融資を行い、最終回に全額を住宅ローンで借り換えるという形を取ります。

返済義務が工事完了までない

つなぎ資金は手形貸付にて行われます。

手形貸付の返済は期日に一括で行いますので、期日到来までは返済義務がないことになります。

なぜなら通常、つなぎ融資の手形の期日は工事完了後に設定されているため、工事が完了するまでは返済義務がないことを合意の上で融資契約をするのです。

このため、工事完了前に賃貸住宅に居住している人であっても、家賃と返済をダブルで行う必要がないというメリットがあります。

上記の事例でいえば、①~④までの手形貸付は⑤のタイミングで融資する住宅ローンで全額返済するため、つなぎ資金を住宅ローンの借主本人が返済する必要はないことになり、返済は工事完了後に住宅ローンを借りてから始まることになります。

つなぎ資金は利息の節約になる

つなぎ融資は建設会社が工事途中で倒産した場合のリスクを最小限に抑えるために、工事代金を分割で支払うために行われる融資です。

しかし、一括で最初に住宅ローンの融資を受けて支払いだけ分割で行うことでも建設会社倒産リスクは回避できることになります。

なぜ、わざわざ分割で融資を行う必要があるのでしょうか?

つなぎ融資を行うメリットは、利息の節約という点にあります。

住宅ローンは住宅の建設代金の全額を一括で融資するということも可能です。

しかし、その場合には、工事完了前から代金全額の金利が発生することになります。

上記の事例でいえば、土地購入時から4,500万円分の利息を支払う必要があります。

しかし、つなぎ融資であれば、工事の進捗とともに借金の額が多くなっていくため、最初から代金全額の利息を負担しなくてもよいことになるため、一括で住宅ローンの融資を最初から受けるよりも工事完成前の利息負担が少なくなるのです。

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つなぎ融資の審査

つなぎ融資の審査は、住宅ローンの審査に通過した人であれば誰でも通過することができます。

最終的につなぎ資金は住宅ローンで完済するため、住宅ローンの審査に通過している人であれば確実につなぎ資金が回収できるためです。

そのため、上記の事例でいえば審査の順番は以下のようになります。

①住宅ローンの合計4,500万円の審査を行う
②合計4,500万円の審査に通過した人だけに、つなぎ資金の審査を個別に行う

上記の事例でいえば、①土地代金2,000万円②手付金250万円③基礎完成時代金500万円④棟上げ時1,000万円の審査が個別に行われることになります。

この人は、住宅ローン全体の4,500万円の審査に通過していますので、つなぎ資金は確実に回収可能とされ、つなぎ資金の審査に確実に通過できます。

つなぎ融資の申し込みから返済までの流れ

つなぎ融資の、申し込みから返済までのおおよその流れは以下のとおりです。

  1. 建設会社やハウスメーカーに見積書依頼
  2. 金融機関での住宅ローン審査・承認
  3. 住宅建築に係る土地購入・工事請負契約
  4. つなぎ融資[手形貸付]を利用し、土地代金の支払い
  5. つなぎ融資[〃]を利用し、着工金の支払い:工事開始
  6. つなぎ融資[〃]を利用し、中間金の支払い:上棟
  7. 住宅ローン実行[証書貸付]し、最終資金の支払いおよびつなぎ融資回収:完成・引き渡し

住宅ローンの申込みにおいて重要なポイントは、建設会社から作成してもらった見積書[符号1]を基に、金融機関で融資審査を受けること[符号2]です。

あくまでも、つなぎ融資は建築状況の出来高に応じて必要な時期に都度支払い、引き渡しまでの間スムーズに事が運ぶための融資です。

融資審査の承認が下りてしまえば、[符号3]以降は建設会社が主導権を握って進捗状況に応じて自然と進んでいきますし、工事請負契約書内の資金計画に基づいて金融機関でも工事進捗状況と支払い時期について気にかけてくれるはずです。

つなぎ資金取り扱いのローン

つなぎ融資を金利や期間や金額をあらかじめ決定したパッケージ商品として用意している主な銀行は楽天銀行だけです。

楽天銀行

楽天銀行は最初からつなぎ融資がパッケージ商品として用意されている住宅ローンです。つなぎ融資の金利は2.16%で事務手数料が別途108,000円必要になります。

ただし、融資金額は2,000万円までですので、高額の土地を購入する場合には楽天銀行のつなぎ融資では対応できないこともあります。

楽天銀行のつなぎ融資は、楽天銀行の住宅ローン、フラット35、フラット35S、「固定と変動」 のつなぎ資金として利用することができます。

楽天銀行のつなぎ融資は土地取得資金、着工金、中間金、最大3回まで分割融資を行っています。

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店舗銀行はどこでも応じてくれる

つなぎ融資として、特定のパッケージ商品を用意している主な銀行は楽天銀行しかありませんが、つなぎ融資は基本的に店舗型の銀行であればどこでも応じてくれます。

新規着工時の住宅ローンにおいては、つなぎ資金は基本ですし、住宅ローン本体の審査に通過している以上、回収に心配はないためです。

パッケージ商品を用意していない銀行でも、プロパーや特定の保証会社の保証を付けてつなぎ融資には対応してくれますので、つなぎ資金が必要な人はまずは相談してみましょう。

ただし、金利が低いネット銀行はパッケージにない融資を基本的に行わないため、店舗銀行のほうがつなぎ融資に対応してくれる可能性が高いでしょう。

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つなぎ融資の金利はどのくらい?

つなぎ融資を利用しほうが、元金据え置きよりも得になる場合がありますが、これはつなぎ融資の金利が低い場合に限られることもあります。

つなぎ資金と住宅ローンの金利が異なることもありますので、つなぎ資金の金利をよくチェックする必要があります。

住宅ローンと同じ金利の銀行も

つなぎ融資の金利は様々です。

住宅ローンと同じ金利を設定している銀行も存在します。

現在住宅ローンの金利は1%前後が当然のようになっている超低金利ですので、つなぎ資金も住宅ローンと同様に超低金利で借りることができます。

店舗型の銀行にこのようなつなぎ金の取り扱いが多くなっています。

パッケージ商品になっている銀行も

ネット銀行などはつなぎ資金専用のパッケージ商品(金利や手数料などがあらかじめ決まっている)の取り扱いが多くなっています。

また、フラット35はつなぎ資金の取り扱いがないため、通常は、つなぎ資金だけ窓口となっている銀行から借りますが、フラット35専用のつなぎ資金は金利が高く設定されていることが一般的です。

ARUHI3.475%
楽天銀行2.62%
イオン銀行2.6%

いずれもフラット35のつなぎ専用のローンです。

住宅ローンを新規借入するときのような金利の優遇がないため、パッケージ商品の金利はいずれも高くなっています。

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つなぎ融資の利息計算方法

つなぎ資金の利息の計算はどのようにして行うのでしょうか?

利息負担は日割り計算

利息というものは借りた日数に対してしか支払う必要がないため、金利は日割り計算となります。

計算式は以下の通りです。

つなぎ資金の利息=借入金額×金利÷365日×借入日数

2,000万円のつなぎ資金は180日、金利2.62%で借りた場合には、

2,000万円×2.62%÷365日×180日=258,411円

つなぎ資金と言えども金利負担は馬鹿にならないことがよくわかるかと思います。

実は簡単。つなぎ融資の金利計算


金利計算と聞くこと、複雑で分かりづらい計算を思い浮かべると思いますが、実際はとても単純で分かりやすいものです。

金利計算の方法、注意点について理解し、正確な費用を算出しましょう。

利息計算は掛け算と割り算でできる

利息計算は電卓1つで、しかも掛け算と割り算だけで算出することができます。

計算上、小数点以下が影響するため誤差は発生しますが、最高でも1円の誤差のみです。

今回は、つなぎ融資で一番よく利用される「手形貸付」の借入方法で説明します。

利息計算は、以下の公式で出すことができます。

利息 =(元金 × 利息)÷ 365 × 日数

公式の意味を理解すると覚えやすいです。

まず初めの「(元金 × 利息)」は、1年間にかかる利息の額を算出します。

例えば100万円を年3%で借りる場合、計算は以下の通りです。

(100万円 × 3%)=3万円

つまり、1年間で3万円の利息を支払うことになります。

しかし、つなぎ融資の場合、1年もかからずに返済(住宅ローン実行により)することも多いので、その場合は日にち単位で計算する必要があります。

公式の「÷ 365」は、1年間の利息を1日あたりで計算するためにあります。

今回のケースでは以下の通りです。

3万円 ÷ 365日=82.19…

つまり、1日に換算すると82.19…円の利息となります。

この利息を何日払うか(何日融資を受けるか)を出して掛けます。

もし3ヶ月の場合は3ヶ月の日数合計です。

ここで注意が必要な点は、借りた日(融資を受けた日)を1日目として、返済予定日(融資金を返済する日)を最終日として計算することです。

日数を間違えると利息も変わってきます。

今回91日融資を受ける場合は、91を掛けます。

以上をまとめると、以下の計算になります。

利息 =(100万円 × 3%)÷ 365日 × 91日

= 7,479.45…

≒ 7,479円
100万円を年3%で91日間借りた場合、7,479円の利息が発生することになります。

実行時の諸費用も忘れずに

手形貸付の借入方法でつなぎ融資を利用した場合に発生する諸費用について説明をします。

諸費用は3つあります。

  • 利息
  • 印紙代
  • 手形発行手数料

利息は上記の計算式で算出することが可能です。

印紙代は発行する手形の額により金額が変わります。

手形発行手数料は、つなぎ融資実行の際に金融機関が発行する手形の発行手数料で、金融機関ごとに金額が異なります。

一般的には1枚につき52円~108円前後の費用となっています。

以上の費用が発生しますが、注意しなければいけない点は、これらの費用が融資実行額から引かれるという点です。

100万円を年3%で91日借りる場合、利息は7,479円、印紙代は200円(100万円の場合)、手形発行手数料が108円とします。

実行時、100万円が通帳に入金されますが、同時に利息なども引かれます。

つまり、実質、通帳に残る金額は、992,213円=(100万円-7,479円-200円-108円)となります。

100万円の代金を支払う場合、この差額を追加で入金しておく必要があります。

また、つなぎ融資は原則、振込で送金するため、振込手数料も追加で入金しておくとよいでしょう。

つなぎ融資実行の際は、これらの諸費用も算出し入金しておかないと、融資実行日に送金ができなくなる場合があります。

また、諸費用の入金や振込が遅れれば、それだけ利息も余分に払うことになってしまいます。

諸費用の詳細は金融機関にて算出してもらい、スムーズに手続きを行いましょう。

期日前に返済すれば利息が戻る

手形貸付は実行時に利息を先に払う「利息先払い方式」です。

上記の例では91日分の利息を先に払ったことになりますが、もし91日が経つ前に返済することとなったら、まだ経過していない日数の利息が戻ってきます。

例えば融資実行60日目に返済をした場合31日分の利息が戻ってきます。

その為、工事が早めに終わった場合は、1日でも早く住宅ローンを実行し、つなぎ融資を返済した方が良いです。

ですが、せっかく大金を使って建てる家なので、工事の状態などしっかり納得した上で、住宅ローンの手続きを行いましょう。

つなぎ融資の諸費用は高い?

住宅ローンに保証料などの諸費用が発生しますが、つなぎ資金にも諸費用は発生します。

特にフラット35専用のつなぎ資金を取り扱っている銀行などでは、つなぎ資金によって収益を得ることを目的として、高額な手数料が発生することもあるため注意してください。

プロパー資金は利子と印紙と用紙代

保証会社もつけずに、住宅ローンと同じ金利でつなぎ資金を受ける場合にかかる諸費用はごくわずかです。

通常、このようなつなぎ資金は手形貸付で行うため必要な費用は3つだけです。

①手形用紙代:20円~30円程度
②利息
③収入印紙代

10万円未満:非課税
10万円以上100万円以下:200円
100万円超200万円以下:400円
200万円超300万円以下:600円
300万円超500万円以下:1,000円
500万円超1,000万円以下:2,000円
1,000万円超2,000万円以下:4,000円
2,000万円超3,000万円以下:6,000円
3,000万円超5,000万円以下:10,000円

手形貸付の場合には、証書貸付よりも手数料が低いため、プロパーのつなぎ資金の諸費用はそれほど多くは必要ありません。

パッケージ商品は諸費用が高い

パッケージ商品のつなぎ資金は諸費用が高いといえます。

楽天銀行108,000円
ARUHI108,000円
イオン銀行借入期間3か月~6か月以内 借入金額の1.08%
借入期間6か月超~1年未満 借入金額の1.62%
(最低手数料108,000円)

フラット35は取り扱いの窓口となるだけで、取扱銀行に利息収入があるわけではありません。

そこで、このようなパッケージ商品のある銀行は高額な手数料は金利で収入を得ることを目的としている部分があるため、注意しましょう。

また、パッケージ商品の場合には、手形貸付ではなく、証書貸付によってつなぎ資金の融資が行われます。

税制上、証書貸付の方が収入印紙代が高くなります。

証書貸付の収入印紙代は以下の通りです。

100万円1,000円
100万円超500万円以下2,000円
500万円超1,000万円以下1万円
1,000万円超5,000万円以下2万円

手数料や収入印紙代すべてパッケージ商品の方が諸費用は高くなっています。

つなぎ融資のシミュレーション

それでは、実際の支払いを想定してシミュレーションをしてみましょう。

取扱金利は金融機関によってそれぞれ異なりますが、住宅ローンと同じ金利もしくは多少のリスクを上乗せした金利が適用されると予想し、今回は以下の条件で計算してみます。

[計算例]
土地購入価格:1,000万円
建物建築価格:2,000万円
つなぎ融資金利:2.00%

まず、土地の価格が1,000万円、建物建築価格が2,000万円とした場合での簡単な資金の流れは、土地購入時に1,000万円、着工時に建物金額の3割である600万円、上棟時に中間金として同じく600万円、引き渡し時に最終資金として800万円を支払います。

この中で、完成までの途中でつなぎ資金が必要になるのは土地購入時・着工時・上棟時です。

上記を例に、土地購入から完成までの期間を半年間(6か月)、着工から上棟までを3か月、上棟から完成までを3か月と仮定し利息計算をしてみると以下の金額になります。

土地代金:1,000万円×2.00%÷365日×180日(6か月)=約9.8万円
着工金:600万円×2.00%÷365日×90日(3か月)=約3万円
中間金:600万円×2.00%÷365日×90日(3か月)=約3万円

以上の計算から、土地購入から完成までのつなぎ融資の利息は約15.8万円となります。

また、この計算はあくまでも計画通りに進んだ場合の計算例になります。

住宅建築においては、工期が早まったり伸びたりすることも予想され、その場合は工期に併せて利息が戻ってくることも、余計にかかってしまうことも考えられますので備えておきましょう。

つなぎ融資の期間はどのくらい?

つなぎ資金の融資期間は、ずばり土地の購入から工事完了までの期間です。

工事が長ければ長いほど、つなぎ資金を借りる期間も長くなり、つなぎ資金の利用によって負担する利息も大きくなってしまいます。

着工から引き渡しまで

つなぎ資金の融資は、着工から工事が完了して、住宅ローンがすべて実行されるまでの間です。

工事契約請負書などに記載されている期日まで融資を受けることが一般的ですが、工事は延びることもあるため、基本的に工事が完了するまでと考えておきましょう。

工事の進捗期間ごとに

通常、住宅建築の際には、工事の進捗ごとにすこしずつ業者へお金を支払います。

プロパーつなぎ資金の場合にはその都度手形貸付を行い、複数の手形貸付が発生するのが一般的です。

例えば、工事の進捗に合わせて以下のようなタイミングでつなぎ資金の融資を行います。

①契約時に手付金発生→契約時から建物完成までの期間を手形貸付→手付支払い
②契約から基礎工事完了まで1か月→基礎工事完了から建物完成までの期間を手形貸付→工事代金の一部を支払い
③基礎工事完了から棟上げまで3か月→棟上げから建物完成までの期間を手形貸付→工事代金の一部を支払い
④建物完成・引き渡し→工事代金の残金を支払い、住宅ローン全額融資、①②の手形貸付回収

というような流れになります。

パッケージ商品の証書貸付でのつなぎ資金は最初から①②③の資金を全額融資し、工事完了後に住宅ローンで回収します。

そのため、②③のタイミングまでは支払う必要のないお金まで最初から借りてしまうことになるため、利息負担が大きくなってしまうので注意が必要です。

つなぎ融資を利用するメリット・デメリット

続いて、つなぎ融資のメリット・デメリットを紹介します。

メリット

住宅ローンにおけるつなぎ融資のメリットは、完成後引き渡しまでの間は返済する必要がないことです。

つまり、アパート住まいなどすでに家賃支払いをしている人にとって家賃と返済の2重払いにならないことは大きなメリットと言えるでしょう。

デメリット

一方のデメリットは2つ挙げられ、取扱金融機関が少ないことや金利・手数料が余計にかかることです。

詳しくは、以下の注意点で解説します。

つなぎ融資を受ける場合の注意点

つなぎ融資についての注意点をここでは以下の3点を紹介していきますので参考にしてください。

  • つなぎ融資の取り扱いがない金融機関もある
  • 金利が高く諸費用も掛かる
  • ハウスメーカーとトラブルになることがある

つなぎ融資の取り扱いがない金融機関もある

住宅ローンは金融機関選びが重要であり、金利が安いことや既に取引している銀行であることなど住宅ローンを選ぶ基準が人それぞれあるでしょう。

ただし、もし検討している金融機関がつなぎ融資を受け付けていないとなれば非常に困ってしまいます。

したがって、住宅ローンを検討する際には前もって調べておく必要がありますので、いざ相談する直前になって大きなトラブルにならないように気を付けましょう。

つなぎ融資対応のおススメ金融機関を5つ紹介しますので参考にしてください。

  • 楽天銀行
  • みずほ銀行
  • 三井住友銀行
  • イオン銀行
  • アルヒ

金利が高く諸費用もかかる

シミュレーションの際にも触れましたが、つなぎ融資の金利は金融機関にもよりますが一般的に住宅ローンの金利よりも高く設定されています。

住宅ローンは35年間フルで長期にわたってローンを支払うことを想定し、また、住宅購入者を支援する目的もあるためそもそも他の商品に比べて金利が安いのです。

住宅ローンの金利が1%台~2%までが相場であるのに対し、つなぎ融資は2%~3%もしくはそれ以上が相場ですが、つなぎ融資として借入している期間を考えれば一概に高いとも言い切れないでしょう。

また、金利の他にも事務手数料や印紙代が都度掛かりますので、つなぎ融資の回数が増えれば増えるほど費用が掛かり痛手となるでしょう。

ハウスメーカーとトラブルになることがある

つなぎ融資は、建築業者であるハウスメーカーとのトラブルの原因になりやすいので注意が必要です。

つなぎ融資の金利は、住宅ローンの金利に比べると高いと何度もお伝えしてきました。

もし、工期が遅れて完成が遅れてしまえば、遅れた期間分さらに利息負担が増えてしまいます。

もし、「ハウスメーカーの工期が遅れたからその分の利息は免除してください。」と交渉しても金融機関にとっては関係ありません。

当然、利息を支払うのは後期に遅れたハウスメーカーではなく、つなぎ融資を借りた人が泣く泣く支払わなければなりません。

そうならないためにも、工期についてハウスメーカーとよく確認することをおすすめします。

大手ハウスメーカー独自のつなぎ融資を利用する

大手ハウスメーカーでは、住宅を建てる場合に独自のつなぎ融資を取り扱っている場合があります。

申し込みの流れは金融機関で取り扱うつなぎ融資と同じですが、最終資金のみ希望する金融機関で住宅ローンを借りてつなぎ資金と相殺します。

ここで気を付けなければならないのは、前もって希望の金融機関から住宅ローンの審査を承認してもらっていることが前提となります。

この順番を間違うと大きなトラブルとなりますので注意してください。

フラット35のつなぎ資金

公的な融資制度であるフラット35もつなぎ資金に対応しています。

つなぎ資金は代理店となる民間金融機関のプロパーローンや特定の保証会社の保証付きで行われることが一般的です。

イオン銀行

イオン銀行はイオン銀行でフラット35の審査に通過した人専用につなぎ資金のパッケージ商品を用意しています。

融資金額は8,000万円までの高額対応です。

融資型式は証書貸付ですが、返済はフラット35の融資代金で行うため、手形貸付のつなぎ融資と全く変わりません。

事務手数料は金額によって変動があるものの、最低でも108,000円必要になります。
イオン銀行って何?メリット・デメリットを徹底解説!

ARUHI

フラット35取り扱い窓口専門のローン会社であるARUHIもARUHIでフラット35審査に通過した人だけにつなぎ資金を用意しています。

融資限度額は8,000万円で、ARUHIのつなぎ融資は4回までつなぎ融資に対応してくれます。

また、こちらも手数料で108,000円が必要になります。

このように、パッケージ商品としてのつなぎ融資には手数料が発生したり、支払回数が決まっています。
しかし、店舗銀行が個別に対応するつなぎ融資にはそのような定めは特にありません。
このため、つなぎ融資だけを比較するのであれば、店舗銀行のほうがお得になる可能性があります。

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つなぎ融資を利用する際、金利による負担は極力抑えたいものです。
フラット35は住宅金融支援機構が保証する商品であり、殆どの金融機関で取り扱いがされています。
フラット35は、金利・金利優遇・保証料の点に魅力があります。

つなぎ融資の金利は固定

フラット35のつなぎ融資は金利が年2.4%で統一されています。
つなぎ融資でこの金利は一般的か少し低いと言えるでしょう。
つなぎ融資の金利は統一されていますが、住宅ローンに切り替わった際の金利についても理解しておきましょう。

フラット35は殆どの金融機関で取り扱いがされていると記載しましたが、金利は金融機関によって異なります。

また、「フラット35」をよく耳にしますが、他にも「フラット20」・「フラット50」といった商品もあります。

商品によっても金利は異なっていきます。

金利は住宅金融支援機構フラット35のホームページから検索することができます。

金利が金融機関によって異なることを理解した上で、まずはホームページで金利を確認しましょう。

住宅により金利優遇がある

つなぎ融資は年2.4%で統一されていますが、住宅ローンに切り替えた後は、住宅による金利優遇を受けることができます。

「フラット35S」・「フラット35子育て支援型・地域活性型」・「フラット35リノベ」の3商品が特別な金利優遇を受けることができます。

「フラット35S」は、住宅が省エネルギー性・耐震性などを備えた質の高い住宅の場合に利用することができます。

利用するためにはいくつかの条件を満たさなければいけませんが、満たす項目によって「当初10年間」もしくは「当初5年間」、金利を年0.25%引き下げすることができます。

「フラット35子育て支援型・地域活性型」は、地方公共団体が住宅金融支援機構と連携している場合に利用でき、金利を年0.25%引き下げることができます。

「フラット35リノベ」は、中古住宅を購入し性能向上のリフォームを行う場合に利用でき、金利を年0.50%も引き下げることができます。

その他、これらの優遇を併用することもできるので、出来るだけ低い金利で住宅ローンを組み、つなぎ融資の金利負担をトータルして削減しましょう。

保証料が無料という魅力がある

大きな魅力の一つとして、保証料が無料という点があります。

フラット35は、住宅金融支援機構の独自商品である為、保証料が発生しないのです。

外部の保証会社を利用すると数十万円の費用がかかるため、この点は大きなメリットと言えるでしょう。

アプラスの返済方法で金利負担軽減


金利も手数料も高いアプラスのつなぎ融資。

魅力が感じられないと思われますが、返済していく上で大きなメリットがあります。

アプラスの返済方法が毎月の返済負担を抑えるという魅力があります。

金利や手数料は高い

アプラスの金利は年2.675%(=短期プライムレート+1.2%)となっております。

金利は短期プライムレートの変動により変わります。

また、手数料も一律108,000円と高額です。

これだけ見るとアプラスを利用する魅力は感じられませんが、返済負担において大きなメリットがあります。

返済方法は証書貸付

つなぎ融資は、「手形貸付」で借りる方法が一般的ですが、アプラスの場合は「証書貸付」となっています。

証書貸付は利息後取りで、1ヶ月分ずつの徴求となります。

一方、手形貸付は利息先取りで、3ヶ月分をまとめて支払うことになります。

まとめて支払うより、毎月小さな額で支払いたい場合は、証書貸付が有利と言えます。

また、手形の発行手数料も発生しないので、小額ではありますが手数料の削減も可能となります。

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融資期間が長いので負担が小さい

アプラスのつなぎ融資は融資期間が最長で12ヶ月もしくは住宅ローン実行日までとしています。

つなぎ融資実行後は利息のみの支払いとなるので、返済期間が長ければ、毎月の返済額を抑えることができます。

上記で記載した通り、手形貸付は3ヶ月分の利息を一括で支払いますが、証書貸付は毎月コンスタントに支払うことができます。

つなぎ融資の金利負担を最小限に


つなぎ融資は一般的に金利が高いです。

そして、高い金利以外に、手数料や保証料も発生する場合があります。

金利は金融機関により大きく異なります。

目に見える金利に捉われず、トータルしてかかる費用で比較しましょう。

金利比較で手数料負担も一緒に考えよ

各金融機関が提示する金利を比較することも大切ですが、その他に発生する費用についても含めて、トータルしてどれだけの負担があるかを比較しましょう。

例えば金利が非常に低かったとしても、手数料や保証料が高ければトータルして高いことになってしまいます。

その逆も然りです。

「金利」は、各金融機関が自分の商品を売り込む一番のツールであるため、調べやすいです。

そこで、もう一歩掘り下げて、「手数料」と「保証料」まで調べるようにしましょう。

以上の「金利」、「手数料」、「保証料」の3項目を列記しながら比較すると、より精度の高い比較ができます。

自己資金を投入し金利負担を抑えよ

自己資金を投入することは金利負担を抑えることに繋がります。

自己資金の投入ができない金融機関はありあませんし、申込時に自己資金を投入できることは融資審査においてもプラスの情報となります。

ただし、自己資金の投入は余裕を持ち、無理の無い範囲で行った方が良いです。

例えば、ある程度の貯金があるので全てを自己資金として投入するといったことは、危険です。

勿論、少しでも多くの自己資金を投入すれば、それだけ金利負担は抑えられますが、生活していく上での備えがなくなってしまいます。

生活していく上で様々な費用が発生しますし、急な出費も出るかもしれません。

その支払いに追われ、住宅ローンの支払いが遅延してしまっては本末転倒です。

もしものことに備えるため、ある程度の自己資金は残しておきましょう。

必要最低限の借入期間で利用せよ

借入期間を長くするということは、それだけ毎月の返済負担を抑えることができます。

一方で、金利の負担が増えることになります。

つなぎ融資の場合、借入期間が6ヶ月~12ヶ月としている金融機関が殆どですが、住宅の竣工目安が立ったら速やかに住宅ローンの手続きを行いましょう。

1日でも早く住宅ローンに切り替え、高い金利のつなぎ融資期間を短くし、金利負担を抑えるようにしましょう。

つなぎ資金を利用しない場合

つなぎ資金を利用しなくても、消費者を悪徳・経営状態不良な建設会社から救う方法として、以下の方法が存在しますので、活用を検討してください。

分割で支払う(返済は始まる)

住宅ローンを最初の支払い時に一括で借りて、工事完了前であっても返済を行っていくということも住宅ローンでは可能です。

デメリットは家賃の支払いとローンの支払いがダブってしまうという点にありますが、それでも経済的に問題ない人や、実家に住んでいるという人は早く返済を終了させたいという希望から最初の支払い時に一括で融資を受けるという人もいます。

なお、融資金は基本的に銀行に管理され、銀行が業者との支払いのタイミングの都度、業者に分割でお金を支払っていきます。

銀行も一括で業者に払ってしまった後に業者が倒産したら、融資金が回収できない可能性がありますので、つなぎ融資を使わない場合でも、資金の支払いは分割で行います。

元金返済据え置き

住宅ローンを土地代金支払いなどの最初のタイミングで全額借りて、返済は工事完了後とする方法もあります。

このようにすれば家賃と住宅ローン返済のタイミングが被ってしまうということは回避できますが、利息の支払義務は発生してしまいます。

住宅ローンの融資金額は大きいため、利息だけでも毎月かなりの金額となってしまうため、筆者はつなぎ融資を利用せずに、元金返済据え置きという方法を利用することはおすすめできません。

例えば、3,000万円の住宅ローンを金利1%で借りた場合には、利息の支払いだけで毎月24,658円にも上ります。

元金が1円も減っていないのにも関わらず、毎月2万円以上の利息を家賃とは別に払っていくのはかなりの負担です。

この場合にはつなぎ融資を借りたほうがよいでしょう。

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親からの贈与を受ける

ただでさえ住宅ローンは大きな金額を借りるので、少しでも借りる金額を少なくするために親からの援助を期待してしまうところもあるのではないでしょうか。

また、親からの資金援助があれば利息の高いつなぎ融資を受けなくて済む可能性もありますし、借入金額も少なくなりいいことばかりです。

ただし、贈与税において注意しなくてはならないこともありますから、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税の特例」の適用要件などを確認し、慎重に計画するようにしましょう。

ろうきんは金利も返済額も優しい


最後に紹介する金融機関は、ろうきんです。

ろうきんは地域密着の金融機関であるため、銀行に比べて融資審査が甘い傾向にあります。

他にも金利等、消費者に優しい商品となっています。

つなぎ融資も住宅ローンも同じ金利

ろうきんのつなぎ融資は、ろうきん住宅ローンの固定金利と同じ金利となっています。

ろうきんは全国にあり、金融機関名も「北海道ろうきん」・「北陸ろうきん」・「中国ろうきん」・・・といったように異なります。

また、金利においても、各ろうきんで異なります。

まずは、ご自身が利用するろうきんがどこなのかを調べることから行いましょう。

そこで、固定金利が何パーセントなのかを把握することが先決です。

つなぎ融資中は利息のみの支払い

ろうきんのつなぎ融資は、手形貸付の返済方法であるため、つなぎ融資の利用中は利息のみの支払いとなります。

厳密に言うと、利息以外にも印紙代と手形発行手数料が必要となります。

利息のみの負担であれば、そこまで大きな負担とはなりませんが、前述した様に、つなぎ融資は一般的に3ヶ月分の利息を先払いで支払います。

勿論、借入金額により利息の額も変わるので、事前にいくらの利息と手数料がかかるのか確認して準備しておいた方が良いでしょう。

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ソニー銀行はつなぎ融資が無い


つなぎ融資は全ての金融機関が取り扱っているというわけではありません。

そして、ソニー銀行は、つなぎ融資を取り扱っていません。

では、注文住宅を建てる場合、どのような方法をとれば良いのでしょうか?

つなぎ融資を利用する裏技

ソニー銀行では、つなぎ融資を取り扱っていないと記載しましたが、それではソニー銀行で住宅ローンを組むことはできないのでしょうか?

いえ、できます。

つなぎ融資と住宅ローンは必ずしも同じ金融機関ではなくてもいい、ということがヒントになります。

つなぎ融資は他行で利用せよ

上記で説明した通り、つなぎ融資は住宅ローンを組む金融機関で利用しなければいけないということは、ありません。

つまり、つなぎ融資は他行で利用し、住宅ローンはソニー銀行で利用することができます。

他行では住宅ローンを利用しないことになるので、他行とは、つなぎ融資を利用する最長でも1年間(一般的なつなぎ融資の最長利用期間)の取引となるでしょう。

金融機関全体で見ると、つなぎ融資を取り扱っている金融機関の方が多いので、金融機関は選ぶことができます。

つなぎ融資は金利が高いので、少しでも金利が低い金融機関を探しましょう。

また、つなぎ融資の手続きは、必要資金(見積書より)を元に借入する額を決定する為、手続きには何度か金融機関へ赴かなければいけません。

加えて、つなぎ融資の契約の際には、印鑑証明書等が必要となる為、訪問しやすい距離にある金融機関の方が良いでしょう。

途中の手続きを郵送で行う金融機関もありますが、郵送の場合、不備があると手続きが遅くなってしまう恐れがあります。

以上の点を加味して、より良い金融機関を探しましょう。

ソニー銀行で事前審査を通しておく

ソニー銀行との取引は、住宅が完成し、つなぎ融資から住宅ローンに借り換える時に契約を行ないます。

ですが、事前に審査は必ず通っておく必要があります。

もし、他行でつなぎ融資を受け、住宅の完成後にソニー銀行で申込を行ったところ、審査に通らなかったでは、大変なことになってしまいます。

もしソニー銀行で融資審査に通らなかったとしても、つなぎ融資の返済を迫られてしまいます。

住宅完成の頃には合計で数百万円から数千万円のつなぎ融資を利用している為、それらを一括で返済することは不可能と言えるでしょう。

仮に完成した住宅を売却して返済に充てるとしても、すぐに買い手が見つかるとも限りません。

他行でつなぎ融資を利用する場合、事前にソニー銀行で住宅ローンの事前審査に通っておくことを忘れずに行っておきましょう。

他行でつなぎ融資を利用する注意点


他行でつなぎ融資を利用する場合、事前に準備しておくべきことがあります。

つなぎ融資を受けることだけを優先すると、後々、住宅ローンの契約を失敗してしまうことがあります。

全体の流れを理解してから行動しましょう。

必ずソニー銀行の審査に通っておく

他行でつなぎ融資を利用し、住宅ローンはソニー銀行で組むという手順ですが、上記で記載した通り、つなぎ融資を申込む前に必ずソニー銀行の審査を行ないましょう。

そして融資審査に通り、ソニー銀行で確実に住宅ローンが組めることが決まってから、つなぎ融資の申込みを行いましょう。

もし、この手続きをしないでつなぎ融資を利用し、いざ住宅ローンを組む時に審査が通らなかったら、つなぎ融資で利用した融資金を一括返済しなければいけません。

なので、事前に審査に通っておくことは必須と言っても過言ではありません。

また、事前に審査が通ったとしても、住宅ローンを組むまでに信用情報に問題が発生したら、審査結果が取り下げとなる場合もあるので、気をつけましょう。

主な原因としては、「借金の返済遅延」・「金融事故(代位弁済など)」・「(仮)差押え」などです。

金融機関の借入は勿論、クレジットカードの返済(携帯電話料金の支払いも含む)等も遅延なく行いましょう。

住宅ローンは他で組むと言わない

他行でつなぎ融資を申込む場合、住宅ローンはソニー銀行で組むと言わない方が良いです。

金融機関からすると、住宅ローンは数年から数十年という長い取引になり、また、メイン取引となる大きなチャンスです。

しかし、そのメイン取引はソニー銀行で、つなぎ融資だけ利用となると、どうしても後ろ向きな気持ちになってしまいます。

また、金融機関の内情として、つなぎ融資だけでは、あまり利益にならないということも事実です。

本来、たとえ1年間の取引であっても、利益が少なかったとしても前向きに進めなければいけないのですが、住宅ローンは別の金融機関で組むということは残念なことです。

なので、通常通り手続きを進め、住宅ローンを組む段階で、別の金融機関を利用すると伝えればよいでしょう。

つなぎ融資を出してくれた金融機関は、住宅ローンの契約に向けて色々な準備をしてくれたり、親身に対応してくれると思いますが、それを断ることになるので、その覚悟も必要です。

金利は極力低利の商品を

他行でつなぎ融資を利用する場合、指定の金融機関を利用しなければいけないということはありません。

その為、つなぎ融資を取り扱っている金融機関を探さなければいけませんが、その際、少しでも金利が低い金融機関を探しましょう。

また、金利が低いだけではなく、地理的な面も考えましょう。

つなぎ融資を利用する場合、何度か店舗へ赴かなければいけないので、訪問しやすい場所にある金融機関の方が良いでしょう。

まとめ

つなぎ融資とは、確定している入金が実際に入金となるまでの短期間をつなぐための資金です。

住宅ローンの場合には、新規着工で建物を購入する場合、建物完成前に工事の進捗に応じて分割で支払うための資金を融資することを指します。

つなぎ融資の返済は建物完成後に住宅ローンが実行された中から返済を行います。

このため、住宅ローン審査に通過している人でないと、つなぎ融資を利用することができません。

つなぎ融資の取り扱いを表記している銀行は楽天銀行しかありませんが、ほとんどの銀行が自行で住宅ローンを借りる人にはつなぎ融資を行ってくれます。

わざわざ広告する必要のないローンであるため、表記されていないだけです。

このため、ネット銀行以外は「つなぎ融資あり」というワードで住宅ローンを検索・比較してみても全く意味はありません。

また、つなぎ融資の取り扱いがなくても、「分割融資」という形でつなぎ融資と同じ効果の住宅ローンの取り扱いもあります。

分割融資とは、融資金額を支払いのタイミングの都度分割で融資していく方法で、例えば3,000万円の住宅ローンを1,000万円ずつ3回に分けて融資する方法です。

いずれにせよ、どのような住宅ローンでも工事完成前であっても、返済が強制的に始まるようなことはありません。

つなぎ融資・元金据置・分割返済のいずれかの方法で対応できますので、住宅ローンの商品選定はつなぎ融資があるかないかではなく、金利や団信などの条件から自分に最適な商品を選択するようにしたほうがよいでしょう。

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