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家賃滞納4ヶ月目には強制退去?入居者が知るべき5つのコト

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決定

家賃を滞納しているからといって、すぐに大家さんから「出て行ってくれ!」と追い出されることはありません。

強制退去はあくまでも法的措置ですので、裁判を行ってからの実行となるからです。

家賃を滞納するとどうなるのか、入居者が知っておくべき5つの事柄をまとめましたので、家賃を滞納している人も今後滞納する可能性がある人も、ぜひチェックしてみて下さい。

家賃滞納は賃貸契約違反

長く同じ借家に住んでいると、つい、自分の家のような気持ちになりますが、借家はやはり借家です。

どんなに長く住んでいても、賃料を支払っている限り、賃貸契約によって限定期間のみ居住することができる空間です。

賃貸契約を締結したときの契約書には、かならず「○ヶ月以上、賃料を滞納した場合は、契約を解除する」と記されていますので、借主は約款に記されている期間以上に家賃を滞納した場合、契約が解除されて、居住する権利を失います。

物件の明渡しは任意

ただし、契約書に記されているのは「契約解除(貸主側からの一方的な契約打ち切り)」ですので、借主はすぐに物件から退去しなくてはいけないというわけではありません。

不動産明渡しはあくまでも借主の「任意」で行いますので、契約書の内容だけを根拠として、貸主は借主を強制的に追い出すことはできません。

退去を迫ることは大家の権利!だが行き過ぎも

契約書に規定されている期間以上に家賃を滞納した場合は、大家さんが「家賃を支払ってくれ。支払いができないときは出て行ってくれ」と入居者に請求するのは至極当然のことです。

ですが、早く出て行かせようと次のような行為をするときは行き過ぎですので、入居者は消費生活センターか法テラス(いずれも相談は無料)、警察署で専門家に相談して下さい。

<大家さんや管理会社が犯しかねない違法行為>

該当する罪状行 為
住居侵入罪令状がないにも関わらず、借主の居住空間に勝手に立ち入る。
勝手に鍵を交換する(鍵交換の際には住居に入らなくてはならないので、住居侵入罪が適用されることが多い)。
強要罪「暴力団を呼ぶぞ」などと言って、借主に退去を迫る。
脅迫罪大声で叫んだり、拳や怖い表情で威嚇したりする。
器物破損罪借主の所有物を勝手に移動させたり、壊したりする。

家賃滞納4ヶ月目に訴訟に発展することが多い

契約書には、「家賃滞納が2ヶ月続くと、契約解除となる」と言う風に、1~2ヶ月の滞納で契約解除になる旨が記載されていますが、実際に1~2ヶ月の家賃滞納では訴訟に発展することはあまりありません。

一般的には家賃滞納が3ヶ月続いてから、大家さんや管理会社が裁判所に「明渡請求訴訟」を求めますので、滞納者は、滞納4ヶ月目に裁判所から明渡しを要求する訴状を受け取ることになります。

滞納から強制退去までの流れを時系列で見ていきましょう。

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滞納1ヶ月目:支払いを促す手紙や電話

支払日までに家賃を支払わないと、1ヶ月以内に手紙や電話によって支払いを促されます。

その際、特定の日付までに、大家さんや管理会社の口座に滞納分の家賃を振り込むように指導されます。

尚、滞納1ヶ月目に延滞利息を請求されることはほとんどありません。

滞納2ヶ月目:支払いを促す自宅訪問

滞納したまま2回目の支払日を過ぎると、大家さんや管理会社の担当者が、自宅訪問をすることがあります。

その際も、特定の日付までに家賃を振り込むように指導されますが、なぜ家賃を滞納しているのかと理由について詳しく尋ねられることも多いです。

内容証明郵便が送付される

自宅訪問あるなしに関わらず、滞納2ヶ月目になると内容証明郵便で「督促状」が送付されます。

内容証明郵便は郵便局に配達記録が残る郵便ですので、裁判になった時に滞納者が「督促状を受け取っていない」と言い逃れをすることができないようにするために送付されます。

連帯保証人に家賃の支払いを請求

滞納2ヶ月目に入ると、連帯保証人にも家賃の支払いが請求されるようになります。

大家さんや管理会社によっては、滞納1ヶ月目から連帯保証人に連絡することもあります。

尚、連帯保証人が個人ではなく「保証会社」のときは、保証会社からも滞納者に「早く支払うように」と要求されるようになります。

滞納3ヶ月目:強制解約

契約書の規定にあるように、滞納2ヶ月が過ぎて3ヶ月目に突入すると、賃貸契約が強制解約されます。

つまり、契約解除以降に物件に居座るということは、滞納者は無断で他人の建物に居住していることを意味しますので、貸主はいつでも滞納者を訴えることができるようになるのです。

滞納4ヶ月目:建物明渡を求める訴状が届く

強制解約されたにも関わらず賃貸物件に居座っていると、裁判所から建物明け渡しを求める訴状が届きます。

封書の中には「答弁書」が入っており、期限内(2週間ほど)に提出するようにと記載されています。

答弁書の提出

答弁書を提出しないと、貸主の主張が全面的に認められて、すぐに強制退去と滞納分の一括払いが命じられてしまいます。

滞納者にも言いたいことがある場合は、かならず答弁書に記入して、期限内に裁判所に送付してください。

出廷・裁判

答弁書を送付すると、裁判となります。

指定された期日に出廷するか弁護士に依頼しましょう。

滞納5ヶ月目以降:退去の強制執行

答弁書を提出しない場合、もしくは答弁書を提出して裁判で敗訴した場合、退去の強制執行が実施されます。

通常、建物明け渡しを求める訴状を受け取ってから1ヶ月の猶予期間が与えられますので、最短で滞納5ヶ月目に強制退去となります。

退去を短時間で済ませるために多くのスタッフを雇いますので、撤去費用が数十万円かかり、その他の費用を含めると100万円を軽く超えるお金を請求されることになります。

<強制退去が決定したときに滞納者に請求される諸費用>

  • 裁判費用(執行補助者の費用)
  • 滞納家賃
  • 延滞利息
  • 撤去費用(運び出し費用、廃棄処分費用)

家賃の支払いが難しいときは大家さんに相談

家賃の支払いが難しいときは、まず大家さんか管理会社に相談して下さい。

実際に強制退去手続きが進むと、大家さんも訴訟費用(不動産の価値によって3~7万円)やその他の費用(強制執行時に執行補助者と家財運び出し業者に支払う費用が3~50万円、弁護士費用が20~30万円)がかかりますので、できれば話し合いで解決したいと望んでいます。

次の記事をじっくりと読んでから、実際に大家さんや管理会社と交渉して下さい。

分割納付

滞納した家賃を分割して納付することを提案してみて下さい。

今後も、現在の物件に住み続けたいときは、家賃を支払いながら滞納金を支払うことになりますので、無理なく支払える額に分割してもらえるように頼みます。

延納

経済的に厳しい状況がここ数ヶ月続くと予想されるときは、一定期間以降にまとめて滞納分を支払うことを提案してみて下さい。

継続して居住し続けるときは、少なくともその月に支払う分の家賃は遅れずに納めましょう。

住宅支援給付制度や民間融資を活用しよう!

一時的な失職により家賃が支払えないときは、国で実施している「住宅支援給付制度」を活用しましょう。

この補助金を受けられるのは6ヶ月間ですが、自治体によってはさらに別の「住宅支援給付制度」を実施していることもありますので、併用すれば就職が決まるまでの期間の家賃を確保することができます。

国の住宅支援給付制度はハローワークで、自治体の給付制度は各自治体の役所で受け付けています。

◆厚生労働省公式サイト:「離職者住居支援給付金の概要」
◆京都市公式サイト:「休職中の方に対する家賃補助制度」

失職以外の理由のときは生活福祉資金貸付制度

失職以外の理由で家賃が支払えないときは、生活福祉資金貸付制度を活用しましょう。

これは低所得者や高齢者世帯、障害者世帯が利用できる公的貸付制度ですが、金利が0~1.5%と非常に低く設定されていますので、返済するときの負担もそこまで大きくありません。

ただし、申し込みから融資実施までに1~2ヶ月かかりますので、大家さんや管理会社には「生活副資金貸付制度に申請したので、貸付が実施されるまでもう少し待って下さい」ときちんと説明して下さいね。

尚、生活福祉資金貸付制度の中で家賃に活用できるものとしては、次の3つがあります。

  • 生活支援費(単身月15万円以下、2人以上世帯月20万円以下)
  • 住宅入居費(40万円以下)
  • 一時生活再建費(60万円以下)

公的制度が利用できないときは民間金融機関

公的制度の条件に合わないときは、民間の金融機関からお金を借りて滞納金を支払いましょう。

滞納して強制退去になると、次の家を見つけるのも苦労しますが、引っ越し費用や新居の敷金・契約金などにもお金がかかりますので、良いことは何1つとしてありません。

少々金利が高くても、カードローンなどでお金を借りて支払う方が、トータルで見るとお得なことも多いのです。

次の記事もぜひチェックしてみて下さい。

地方銀行カードローンは審査が甘いって本当?地銀で借りるメリットは?

滞納が続く場合は早めに大家さんに相談を!

強制退去になると、多額の費用を請求されるだけでなく、住所を失い、社会的信用も失うことになります。

最悪のケースを防ぐためにも、なるべく早めに大家さんに相談し、公的融資や民間融資を活用して家賃を支払って行くようにしてください。

尚、大家さんや管理会社の一方的な理由で立ち退かなくてはいけないときは、反対に借主が「立ち退き料」を請求できることもあります。

新しい住宅を探すまでに必要な期間の家賃や引っ越し費用に該当するお金を、しっかりと請求して受け取るようにしましょう。

立ち退く場合でも居住し続ける場合でも、いつでも大家さんや管理会社とは良好な関係を築くようにして下さいね。

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