住宅ローンが組めない場合はどうする？借りれない理由と対処法
マイホーム購入は大きな買い物ですが、現金で家を建てられる人はほとんどいません。
そこで土地や家を担保にすると、銀行などの金融機関が融資をしてくれるわけです。
もし審査に落ちてしまったら、どのようにしたらいいのか見ていきましょう。
この記事はこんな人におすすめ
今回ご紹介する記事は、こんな人におすすめの内容となっております。
- 住宅ローンが組めない理由が知りたい人
- 住宅ローンの審査基準を知りたい人
- 住宅ローンが組めない場合の対処法が知りたい人
最短即日融資!審査通る?カードローン
| カードローン | 実質年率 最短融資 | 特徴のまとめ |
|---|---|---|
 アイフル | 3.0%～18.0% 最短20分※₁ ※₁お申込の状況によってはご希望にそえない場合がございます | ・初めてのご契約で最大30日間利息0円 ・事前診断で融資可能かチェックできる ・原則、自宅・勤務先への連絡なし※₂ ※₂審査状況により実施する場合があります。プライバシーに配慮し、担当者個人名で連絡します。 |
 アコム | 3.0%～18.0% 最短30分 | ・業界№1の融資残高数 ・30日間無利息サービス ・アルバイト、パート可 |
 プロミス | 4.5%～17.8% 最短25分 | ・20～30代に人気 ・初めて契約する方は30日間利息0円 ・借入可能かすぐに分かる事前診断でチェックできる |
目次
住宅ローンが組めない場合どうする？
住宅ローンとは、家を建てる土地の取得や、家の「新築」「改築」などの目的のためにお金を借りることができる住宅購入専用のローンです。
平成19年に住宅金融公庫融資が廃止になってからは、民間住宅ローンを中心としてローンを組むことが一般的です。
個人信用情報機関の情報を確認する
住宅ローン審査に落ちた理由が明確ならば対処のしようもあるのですが、どこの金融機関であっても審査に通らなかった理由は教えてくれません。
結果のみの通知となりますので、そこから先は飽くまで｢多分このような理由ではないか」という臆測になります。
そのため審査に落ちたらまずは、｢自分が今どのような状態で信用情報に記載されているのか」という点を確認しておいた方がいいでしょう。
個人信用情報機関は｢CIC」｢JISS」｢KSC」の3社になりますので、それぞれに情報を開示してもらうよう依頼してみましょう。
そして誤った情報はないかなどを確認すると、意外と自分自身が忘れていただけで、短期ではあるけれども返済が遅れていたりすることが判明することもあります。
このような情報が審査に影響を与えているのです。
住宅ローンの審査基準
住宅ローン審査において、まず知っておかなければならないのが審査基準です。
これが分からなければ何を持って審査の合否が出されているのか見当が付かず、何の対策も立てることはできません。
住宅ローンの主な審査基準は下記の通りです。
|
住宅ローンは高額融資となることもあって、カードローンなどの少額融資と比べると実に多くの審査基準が設けられています。
しかし、これだけの審査基準をすべてキレイにクリアできる方ばかりでないのは周知の通りです。
そこで注目してもらいたいのは、下記の国土交通省が発表した国土交通省の「平成29年度民間住宅ローンの実態に関する調査」です。
（２）審査項目
「完済時年齢」（97.2％）、「健康状態」（95.7％）、「借入時年齢」（95.6％）、「担保評価」（95.5％）、「年収」（93.6％）、「連帯保証」（92.8％）、「勤続年数」（92.7％）については、引き続き、９割以上の機関が融資を行う際の審査項目としている。また、「融資可能額（融資率）②借換えの場合」（94.4％）の割合が増加している。
上記は住宅ローンを取り扱う金融機関が、審査時に考慮する項目の中でも90%を超える7つです。
この7つは平成26～29年度において順位こそ入れ替わりはありますが、ずっと7位以内を維持しつつ、重要視する割合は90%を超えています。
逆に考えると、この7つの審査基準さえクリアできれば、審査通過の確率はグンと高くなってくるのです。
そこで、住宅ローンの審査基準の中でも特に大事な7つの審査基準、つまりは注意点を項目別に確認していきましょう。
1.完済時年齢
住宅ローンは何十年にも及ぶ返済となるため、借入時の上限年齢がきちんと決められています。
上限年齢が決められている原因は、65歳以上になると定年で収入が減る可能性や、病気やけがで返済が難しくなるリスクが高いからです。
通常は借り入れ可能な年齢は65～69歳くらいまでで、それに加えて完済時年齢も決められており、一般的には75～80歳とされています。
よって、借入時年齢が高齢な場合、返済月数もおのずと短くなるため、毎月の返済額も大きくなってきます。
となれば返済比率の兼ね合いから借り入れできる額も小さくなってしまうのです。
また、余りに高齢だと返済月数と借入可能額の兼ね合いから審査を通過できない可能性も高くなってきます。
2.健康状態
金融機関が提供している住宅ローンは団体信用生命保険への加入が条件とされていることが大半です。
団体信用生命保険は、健康状態によっては医療保険や生命保険と同じように加入ができない場合があります。
したがって、健康状態が原因となって団体信用生命保険に加入できないことが審査不通過の理由となった場合には、他の金融機関へ申し込んだとしても、審査通過となることはないでしょう。
しかし、審査不通過の理由が健康状態だけという場合なら、住宅金融支援機構と金融機関が販売しているフラット35に申し込むという手もあります。
フラット35ならば団体信用生命保険への加入は任意となっているので、健康状態が理由で審査不通過となることはないでしょう。
3.借入時年齢
先ほどの表を見てもらえれば分かるのですが、借入時年齢はここ3年継続して98%近い金融機関が考慮する審査基準として挙げています。
つまり申込者の年齢が何歳であるのかは金融機関にとって最重要な審査基準であるという訳です。
一般的に、金融機関は遅くても80歳未満にローン完済できることを審査基準としています。
したがって、この審査基準をオーバーする年齢での借り入れは審査時に大きなマイナス要因となってきます。
ただし、職業や年収によっては65歳の定年後の期間が長すぎると、マイナスに捉えられることもあります。
もしも、老後の返済が多くなるようでしたら、子供とともに返済を行う親子リレー返済を利用した方が審査に通りやすいです。
4.担保評価
住宅ローンは融資実行に対象物件となる建物と土地に抵当権を設定します。
これは、万が一返済不能となった場合に、物件売却額で残りのローン返済額に充当することが目的です。
したがって申込時には「担保物件評価額 ＜ 借入額」となれば審査は不利となり、「担保物件評価額 ＞ 借入額」となれば審査は有利になります。
融資額よりも担保価格の方が大きければ、売却によって確実に残債回収ができ、金融機関にとって何の損も生まないからです。
したがって、「担保物件評価額 ＜ 借入額」の場合には、他の属性の高さが求められることになります。
と言っても新築の場合には購入金額が担保評価額となる上、審査結果によっては担保評価額の2～3倍の融資をする金融機関もあるので、新築購入の場合には担保評価額に関してそれほど心配することはないでしょう。
それでは簡単に購入物件ごとの担保評価額を紹介しておきましょう。
| 評価説明 | |
|---|---|
| 新築分譲物件 | マンション、住宅にかかわらず購入価格を担保評価額とするのが一般的で、購入価格目いっぱいの借り入れが可能です。 |
| 注文住宅 | 建築請負契約価格が担保評価額として扱われ、その価格目いっぱいの借り入れが可能です。 |
| 中古物件 | 一般的には購入価格が担保評価額として扱われ、その価格目いっぱいの借り入れが可能ですが、年数が経過した一戸建ての場合には条件が変わってきます。 |
中古物件に関しては、余りに古ければ建物自体に担保評価額が付かず、土地のみの担保評価額となるため購入価格目いっぱいの借り入れはできないことも少なくありません。
中古物件の購入を検討している場合には、担保評価額と借入金額に差がないか詳しく確認しましょう。
5.勤続年数
勤続年数は1年以上、審査の厳しい銀行ならば3年以上というのが一般的な審査基準となってきます。
平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査を見てみると、勤続年数に対する金融機関の重要度は97.2%にも上り、求められる年数は下記のようになっています。
- 勤続年数が1年以上で審査OK 約50%
- 勤続年数が2年以上で審査OK 約60%
- 勤続年数が3年以上で審査OK 約90%
一番確実なのは約90%となる3年以上ですが、約50%という1年以上という数字も決して低いものではありません。
しかし、この場合は3年以上の場合よりもマイナス評価となってしまうので、他の属性に高い評価が求められることになることは理解しておきましょう。
なお、住宅ローンの申込には健康保険証が必要となり、そこから勤続年数を割り出すことができます。
また、他社借入がある場合には、個人信用情報機関に勤務先情報についても登録されているために、そこからも勤続年数を割り出すことができます。
「勤続年数は嘘をついてもバレない」と思っている人もいるかもしれませんが、上記のような方法で簡単に年数を偽っていることがバレてしまいます。
銀行や保証会社は申込者の勤務先の企業情報についても調べていますので、勤務先情報に偽りや間違いがあっても新亜ではマイナス要素になってしまいます。
6.年収
住宅ローンを組む際に重要なのが返済負担率です。
返済負担率の設定は金融機関によって違ってきますが、年収の25～35%というのが一般的な負担割合と言われています。
そこで問題となってくるのが年収です。
新築購入物件であれば100%の借り入れが可能ですが、これは年収によって左右されます。
年間返済額が140万円で年収500万円ならば下記の計算となり、返済負担率はクリアできます。
140万円 ÷ 500万円 = 28%
しかし、年収が400万円だと下記の計算となり、返済負担率はクリアできません。
140万円 ÷ 400万円 = 35%
したがって購入物件にもよりますが、住宅ローン審査においては年収がいくらかは重要な判断材料となってくるのです。
また、返済負担率は年収が大きいほど年収に対する割合が多くなる傾向にあります。
例えばフラット35の場合、年収400万円未満は30%までしか借りられませんが、年収400万円以上であれば、35%まで借入が可能です。
すると、住宅ローンを希望額とおりに借りやすくなりますし、多種類の返済プランからも選択できるようになりますので、やはり年収は高いほうが住宅ローンには有利だといえます。
民間金融機関も同じように、年収が高いほど返済負担額が増えるため、事前に公表されている情報を確認しておきましょう。
7.連帯保証
住宅ローンのような、高額な借入の場合、連帯保証人が必ず必要になると思っている方は多いことでしょう。
しかし、借入額に対して見合う年収があり、審査結果に問題がなければ連帯保証人を求められることはありません。
しかも住宅ローンの場合、信用保証会社による保証を付けることを条件としているところがほとんどですから、原則、連帯保証人は不要となっているのです。
とはいえ審査結果によっては連帯保証人が求められることもあり、不要であると安易に考えていると、その用意が間に合わずに売買契約できなかったという事態に至るケースも出てきます。
連帯保証人が求められる主な条件は下記の通りです。
|
住宅ローン審査が通らない理由：基本編
住宅ローンは高額ですので、リスクが少しでもあると判断された場合には、審査に通ることが難しくなってきます。
過去に金融事故を起こしている
既に説明済ですが、住宅ローンを申込みすると必ず、個人信用情報機関に照会をかけます。
3ヶ月以上の延滞、代位弁済、強制解約、債務整理…などの金融事故の情報を確認するためです。
そこに事故情報があるとが判明すれば、その時点で審査には通りません。
他社借り入れが多い
上でもふれましたが、｢返済負担率」も重視されます。
住宅ローンを申し込みした時点で、他社での借り入れが多く、既に収支バランスが崩れている状況であれば、審査に通る可能性は低くなると言えるでしょう。
通常は年収400万円未満であれば返済負担率は30%以下、年収400万円以上であれば返済負担率は35%以下が適正数字とされています。
他行申込件数
個人信用情報機関で確認できるのは他社の借入れ状況のみではなく、〇月〇日に何件申込みをしたかという情報も知ることができます。
住宅ローンの融資決定するまでに時間を要することから、保険の意味合いを兼ねて複数の銀行に申込みをする人もいます。
しかし、銀行の判断としては、｢この短期間に何行も申込みをしている」、｢すべて否決だったから申込みをしてきたのではないか」と考えてしまいます。
その事実を直接申込者に聞いて、ほかの金融機関に申し込みした状況の進捗を確認ができればいいのですが、個人信用情報機関で得た情報について金融機関に伝えてはいけないことになっています。
住宅ローン審査が通らない理由：物件に問題がある
物件によっては住宅ローンでは対応できない場合もありますので、購入予定の物件がまず住宅ローンが組める物件なのかを確認する必要があります。
住宅ローンが組めない物件にはどのようなものがあるか、詳しく確認していきましょう。
担保評価額が低すぎないか
住宅ローンで確認される項目には｢この物件は本当に融資をするだけの価値があるのか」ということも含まれます。
住宅ローンは高額な分、購入する物件を担保に入れて借入を行います。
万が一返済が難しくなった場合には、その物件を競売に掛け債権(貸したお金)を回収するのです。
この評価が余りに低いと、担保としての価値がないので住宅ローンが組めません。
新築物件の場合には、物件の価格と担保評価額に大きな差が生まれることは余りありません。
しかし、中古物件の場合には、担保評価額が低く見積もられる可能性があるため、注意が必要です。
再建築不可物件ではないか
中古物件の場合は、再建築不可物件かどうかにも注意が必要です。
建築基準法によって、道路に面してない、あるいは2ｍ以上接してない物件は、リフォームやリノベーションはできても、壊して新築を立て直すことができません。
市区町村にもよりますが、全体の5～10%は再建築不可物件であると言われています。
担保評価額を査定するときに、仮に売却したとしても価値がないと判断されるので、｢古民家リノベーション」などを検討している人は注意をする必要があります。
土地の広さは適正か
土地の広さも融資可能かのボーダーラインが存在します。
コンパクト住宅として単身者の人などが活用する広さの物件は注意が必要です。
戸建て住宅であれば40平方メートル未満、マンションなどの集合住宅の場合ならば30平方メートル未満になると住宅ローン通過は難しくなります。
仮にこのマンションを売却するとなった場合、単身者向けであるため、市場全体で見ると比較的需要が少なく、融資は積極的に行いたくはないという流れになります。
しかし申込先の銀行によっては住宅ローン扱いではなく、セカンドハウスローンとして融資可能の場合もありますので、一度は金利面も含め確認しておくと安心です。
購入希望物件の広さは仲介する不動産業者も把握していますが、インターネットで検索する場合にはこの広さも確認しながら検討していくといいでしょう。
住宅ローンが組めない意外な理由
住宅ローンを組むことができない代表的な理由を紹介してきましたが、以下では「意外な理由」を紹介します。
連帯保証人になっている
特に多くの人が申込先金融機関として、銀行を利用するでしょう。
銀行の場合は全銀協に加盟していますので、個人信用情報機関に照合を掛ければ連帯保証人になっているという事実はすぐに確認ができます。
住宅ローンの申込を銀行に行う予定があり、さらに知り合いの銀行の借金で連帯保証人となっている場合には、バレる確率が高いので気を付けてください。
保証額も自分自身の借金とみなされる
保証人ではなく連帯保証人だった場合、責任の重さが異なります。
保証人の場合には仮に債務者が借金の返済をできなくなっても、全額の返済をしなくてよいことや代理弁済を免れるケースがあります。
しかし、連帯保証人の場合、債務者が返済をできない場合には返済の責任が連帯保証人に移るため、代わりに全額返済する責任が生じてしまうのです。
このため、連帯保証人は自分自身が借りていなくても、お金を借りているのと同じ責任を負うことになります。
したがって、連帯保証人契約がある上で住宅ローンを申し込む場合には、保証額も申込者の借金とみなされることになります。
独身の場合
住宅ローンと聞くと、家庭があり子供や配偶者がいる人が行うローンであるイメージが強いです。
金融機関もやはり、責任感や安定した家庭環境がある既婚者に対してローンを組み、独身者は審査に通らないことも多いです。
現在でも住宅ローンに限らず、カードローンなどその他の借入でも、独身よりも既婚者の方が属性がよいため審査には少し有利に働きます。
したがって、独身であることが原因で審査に落ちている人も一部にはいます。
しかし、現在では時代背景が変わり、独身のまま30代、40代を過ごす人も増えているため、独身でも住宅ローンを組むことが珍しくなくなっています。
このため、一昔前ほど独身であることが大きな原因で審査落ちをしている人は減っています。
つい最近離婚している場合
直近で離婚歴があることが原因で、審査に落ちてしまった人もいます。
離婚をしているということは、養育費や慰謝料の支払いがあって住宅ローンの返済に支障を来すことが多く、金融機関は悪いイメージを持ちます。
また、一度離婚をしていると｢住宅ローン返済中に再婚し、それでまた離婚をするのではないか｣と審査時に思われます。
住宅ローン返済中の離婚は、財産分与を行う必要があるため、住宅ローンの支払でもめることやトラブルが起きることも多いためです。
金融機関としては不要なトラブルを避けるために、離婚歴がある人には積極的に住宅ローンを行いません。
ただし、住宅ローン申込時に離婚歴がバレるケースはレアケースと言えます。
離婚したのが1～2年以内であれば、源泉徴収票などの書類に元の配偶者の名前があるため、離婚歴がバレてしまいますが、その他の書類でバレることは基本ありません。
直近で離婚をしているとき場合は、離婚から2年程度間を空けて住宅ローンを申込みした方がよいでしょう。
親の会社で働いている場合
住宅ローン申込者の勤め先が親の会社であることも審査落ちの原因となりやすいです。
一見、正社員として勤めているのに、なぜ審査落ちの原因となるか不思議に思えます。
しかし、親の会社に勤めている場合、家族経営であるため年収などの設定を自由に行いやすく、実際に申込時に申告した金額をもらっていない可能性があるためです。
例えば、家族経営の場合、親に｢今度住宅ローンを組むから1年だけ給料を大きくして｣と、調整をしているのではないかと疑われます。
もしも、親の会社に勤めているときには、収入証明書や親の会社の決算書などを多めに提出しましょう。
なかなか通らない住宅ローンを通す方法
住宅ローンは申込者の属性によっては、なかなか通らずに困っている人もいます。
そこで、審査に通りにくい住宅ローンを、少しでも通りやすくするための方法を、幾つか紹介していきます。
プロパーローンに申し込む
住宅ローンの多くは保証会社が保証を受けることで、利用できる商品となっています。
保証会社の保証を受けることで、住宅ローンの返済ができなくなったときに、一時的に保証会社が弁済を行ってくれます。
しかし、保証会社の保証を受けるためには、住宅ローン申込時に審査があるため、属性が悪いと保証会社の審査に落ちる可能性が高いです。
そこで、保証会社の保証を受けずに利用ができるプロパーローンを利用することで、保証会社の審査をパスすることが可能です。
ただし、プロパーローンの場合、保証会社の保証を受けられないため、連帯保証人を第三者になってもらうことが必要になることがありますので注意をしましょう。
連帯保証人の審査もあるため、申込む前に誰になってもらうかあらかじめ検討しておくとよいでしょう。
金利の高い銀行を選ぶ
審査に大きく影響を与える訳ではありませんが、金利の高い銀行やノンバンクであるほど審査に比較的通りやすいと言われています。
もちろん、金利が高い分利息が増えてしまい最終的な支払総額が大きくなるため、慎重に考えたいところですが、審査にどうしても通りたい場合には検討してみてもよいでしょう。
フラット35に申し込む
通常の住宅ローンの審査に落ちてしまう場合には、住宅金融支援機構が提供しているフラット35に申込をしてみるのもひとつの手です。
フラット35は独立行政法人である住宅金融支援機構と金融機関が行っているサービスで、通常の住宅ローンとは申込の項目が違うため、審査基準も変わってきます。
したがって、住宅ローンの審査に落ちてしまった人でも、フラット35であれば審査に通る可能性もあるのです。
フラット35は住宅ローンとは違い、金利の設定が固定金利であったり、申込みができる住宅に制限があったりするため、申込前に条件を確認しておきましょう。
滞納したことのある銀行を避ける
過去にカードローンやマイカーローンなどを利用して、滞納をしてしまった場合、滞納をした取引銀行へ住宅ローンの申込をすることは避けた方がよいでしょう。
基本的に短期間の滞納であれば、1～5年間再度滞納をしなければ個人信用情報から情報は消えるため、住宅ローンの審査には影響が出ません。
しかし、滞納をしてしまった銀行では、個人信用情報とは別に社内情報としてあなたの滞納情報が保管されている可能性があります。
この場合は、個人信用情報から滞納の情報が消えても、審査に影響が出る可能性があるため、滞納をしていない銀行に申込みしましょう。
病気で住宅ローンが組めない場合
住宅ローンは「健康な人でないと利用できない」と耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか？
持病を持っている場合、対処方法などはないのでしょうか？
団体信用生命保険が加入できない
住宅ローンの契約時には、団体信用生命保険という生命保険に加入しなければなりません。
その際に、持病や健康状態についての告知を行い、その告知を基に保険会社が生命保険引受の審査を行います。
ここで、持病があると生命保険が保険の引受を拒否して団体生命保険に加入できなくなってしまうのです。
団体信用生命保険加入は必須
住宅ローンにおいて、団体生命保険への加入は必須です。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの借主にもしものことがあり、返済が不可能になった場合に保険金で住宅ローンの返済を行うものです。
団体生命保険のおかげで、借主が亡くなっても残された家族が借金を背負ったり、住む家がなくなってしまったりといことを防ぐことができるのです。
このため、団体信用生命保険の加入なしで取り扱う住宅ローンは筆者の知る限りは存在しません。
不安な人はワイド団信も
団体信用生命保険の審査は、ほんの少し持病があるだけで加入を断られてしまうことがあります。
そのため、最近は生命保険引受条件が通常の団体信用生命保険よりも、緩い「ワイド団信」という団体信用生命保険を取り扱っている住宅ローンが増えています。
ワイド団信は加入条件が一般の団体信用生命保険よりも緩い代わりに、保険料として0.1%～0.3%金利に上乗せとなります。
健康状態に自信がなく、団体信用生命保険に加入できるかどうか不安という人は、ワイド団信の取扱いがある住宅ローンへの申込を検討してみましょう。
完治すれば再申込可能
団体信用生命保険に加入できなかったからと言って、今後ずっと住宅ローンを借りることができないという訳ではありません。
持病がしっかりと完治して、告知に何も問題がない状態であれば団体信用生命保険への加入は難しくありません。
保険の審査はローンの審査とは異なりますので、一度審査に落ちたからと言って審査に不利になるということはありません。
健康になれば団体信用生命保険へ加入することができ、住宅ローンを組めるようになるのです。
住宅ローンが組めない職業とは
住宅ローン審査で不利になる職業は、大きく分けて3つの職業があります。
ただし、以下のすべての職業が必ず住宅ローンを組むことができない訳ではなく、解決方法もあります。
アルバイト・パート
アルバイトやパートの人は基本的に住宅ローンを組むことができません。
収入が低いため、住宅ローンの審査基準の返済比率に当てはめても、少額までしか借りることができません。
そもそも職業として不安定ですので、申込段階で条件を満たしていないため審査には通過できないことがほとんどです。
ただし、契約社員は申し込みの条件に含まれていることも多いですので、契約社員であれば借りられる可能性はあります。
自営業者と会社役員
自営業者（個人事業主）と小規模企業の役員は、事業そのものが大企業と比較して不安定ですので、審査には不利になる属性です。
このため、最低でも創業後3年は経過していないと申込は不可能です。
さらに、事業が不安定であるため、過去3年間は現在の所得が継続（安定）している状態でないと審査に通過することは難しくなります。
会社役員も、個人としては高収入となっているのがほとんどですが、会社とは運命共同体であることが一般的ですので、収入の安定度は会社員や公務員よりも低く見られます。
住宅ローンを借りたいと思う自営業者（個人事業主）や会社役員の人は、3年以上業況を安定させてから申し込むようにしましょう。
また、自営業者（個人事業主）は生活費を事業の経費として所得を少なくして確定申告を行うことが多いですが、このような行為は住宅ローン審査では不利となります。
こちらも、3年間は正直に申告してから住宅ローンへ申し込んだ方がよいでしょう。
不安定業種
不安定業種とは、簡単に言えば会社員のように毎月安定した収入が得られているのではなく、収入が安定していない職業のことです。
最もわたしたちが身近な不安定業種と言えば芸能人ですが、不安定業種と銀行が判断するのは芸能人だけではありません。
具体的には下記の項目が該当します。
- 長距離トラック運転手
- タクシードライバー
- 保険外交員
これらの業種がなぜ不安定業種なのかと言えば、給料の割合の内、歩合給が占める割合が高いためです。
健康状態や本人のやる気次第によって、歩合給の部分は大きく減少する可能性があります。
もちろん、収入が大幅に高くなる可能性もありますが、いずれにしても収入が安定しているとは言いにくいですので、住宅ローン審査にはこれらの職業は不利になるのです。
このような職業の人が住宅ローンを借りたい場合には、自営業者などと同様に、少なくても3年以上は現在の収入を維持した上で融資を申込みましょう。
安定している期間が長ければ長いほど、審査には有利になります。
なお、雇用形態が会社員であっても、給与体系に歩合給の部分があると安定しているとは見られなくくなりますので、少しでも歩合給部分がある人は注意しましょう。
住宅ローンの審査に落ちた場合は再度申し込みできる？
住宅ローンの審査に残念ながら落ちてしまったという場合、どうしても欲しい物件があるときには他の金融機関で再び申し込みをしようと考えるかもしれません。
しかし、短期間に幾つもの住宅ローンに申し込むことはしないようにしてください。
特に同時に複数社の住宅ローンに、申し込むことはやめましょう。
同時に申し込みをすると｢申し込みブラック」と、呼ばれる状態になってしまいます。
審査に落ちることを見越して手当たり次第に、申し込みをしているのではないかと思われる可能性があります。
早く申し込みをしたいとあせる気持ちは分かりますが、申し込みをした記録は半年間残るため、少なくとも半年明けてから再度申し込むようにしましょう。
住宅ローンの審査に落ちた履歴は金融機関にバレるの？
半年以内に複数の住宅ローンを受けた場合は、全て信用情報に記録が残っている状態になるため、金融機関が照会をすればバレてしまいます。
ただし、審査結果までは分からないようになっています。（その後に契約していなければ審査落ちと判断されますが）
しかし、複数の金融機関に住宅ローンの申し込みをしている時点で、審査に落ちたのか、又は審査に自信がないため複数の申し込みをしているかと判断されかねません。
もし既に何社もの住宅ローンの審査に落ちた場合は、1度冷静になって半年たって、信用情報に記録がなくなるのを待ちましょう。
また、その間になぜ何度も審査に落ちるのか、客観的に見つめることも大切です。
もし、信用情報の記録が原因かもしれないときは、個人信用情報機関に情報開示手続きをすることをおすすめします。
住宅ローンが組めないけど家が欲しい
住宅ローンが組めないとしても、家を持つことができない訳ではありません。
すぐに家を買うのを諦める
過去の借入情報や返済に遅れてしまった情報は、個人信用情報として個人信用情報機関に登録されます。
この個人信用情報に、滞納など審査に不利となる情報が残っている内は、住宅ローンの審査に通ることは難しいでしょう。
したがって、審査に通るためには個人信用情報が消えるまで待ってから家を購入した方がよいです。
また、個人信用情報の種類によっては、情報が消えるまでの期間が異なります。
| 個人信用情報の種類 | 保存期間 |
|---|---|
| 返済や借入の情報 | 5年間 |
| 長期間の滞納情報 | 5年間 |
| 債務整理 | 5～10年間 |
個人信用情報が消えるまでは、大体5年間必要な場合が多いですが、短期間の滞納(1か月)であれば1年間で情報が消えることもあります。
この情報に幅があるのは、個人信用情報機関によって幅があるためで、住宅ローンの審査前に個人信用情報機関に開示請求を行い、情報が消えているか確認しておきましょう。
滞納情報などは個人信用情報から消えるまでは、審査に影響を与え続けるため、基本的には情報が消えるまでは家を買うことを諦めるのが得策です。
属性がよくなるまで待つ
個人信用情報の開示請求をしても特に問題なかった場合は、属性が悪影響を及ぼしたということが考えられます。
属性とは、年収や職業、住宅状況などローンの審査に影響を与える申込者の個人情報を指します。
例えば勤務年数も属性審査が行われる対象になりますので、勤続年数が短いという場合には少し期間を置いて改めて申込みをすると、すんなり審査に通ったというケースも見受けられます。
勤続年数が長くなれば年収も増加する可能性が上がりますし、家族構成が変わることでも属性をよくすることが可能です。
申し込みを見送っている間は、住宅ローンの支払いだと思って貯蓄しておけば、頭金として準備できるお金の額も大きくなりますし、住宅ローンの借入金額も少なくて済みますので、審査に通りやすくなる可能性も高くなってきます。
頭金を貯める
住宅ローンの審査を通るためには、通常のローンとは違い頭金が多い方が有利です。
頭金が多いということは貯蓄をしっかり行えているため、経済状況にゆとりがあると判断されやすいためです。
また、頭金の金額分だけ住宅ローンの借入金額を減らすことができるため、審査を有利にすすめることができます。
とくに、物件価格が一般的な相場よりも高い場合、その理由を証明できることはもちろんのこと、多い分は頭金を入れるとしたほうが審査は通りやすくなります。
物件価格が一般的な相場と同等または低い場合も、頭金があることで上記の理由から審査に通りやすくなります。
今は頭金がなくても住宅ローンが借りられるようになってきていますが、やはり事前準備をしっかりしていることがわかる要素でもありますので、頭金がないよりはある方が断然、審査通過率は高くなるのです。
もしも、勤続年数が短いときや信用情報に審査で不利になる情報があるときには、頭金を多めに準備することで審査が通りやすくなる可能性があります。
住宅ローンに関わるQ&A
住宅ローンは、借りる金額もさる事ながら、必要な書類も多いです。
また、厳しい審査にクリアしなければならないため、どうしても不安を抱く人は多いと思います。
ここでは、住宅ローンに関して、よくある質問にお答えし、その解説もしていきたいと思います。
1：主人名義の車ローンがまだ何年か残っているけど、家のローンは組める？
答え：組める可能性はあります
住宅ローンの申込時点で他のローンがある場合、まずは返済状況を見られることになります。
返済状況に延滞がある場合、すでに返済能力に問題があると判断されますし、きちんと管理していないと思われてしまいます。
次に、マイカーローンと住宅ローンを合計した返済負担率を見られることになります。
返済負担率を計算した結果、銀行が定める基準を超えている場合には、住宅ローンを組むことができません。
逆に、返済状況も良く、返済負担率にも問題がなければ、返済能力や返済に対する意識が認められますので、住宅ローンを組むことも可能です。
2：旦那にカードローン借金が！頭金の貯金から完済したほうが住宅ローン審査に通りやすい？
答え：カードローンを完済したほうが通りやすいです
カードローンで借金がある場合と、頭金が少ない場合とでは、圧倒的に後者のほうが審査に通りやすいです。
カードローンがある状態で申し込みをすると、その利用状況た返済状況も審査対象となります。
もしも、そこに延滞があろうものなら、それが原因で審査落ちする可能性もありますし、返済負担率も気にしなければなりません。
一方で、頭金からカードローンを完済した場合、たしかに自己資金は少なくなり、計画性を疑われてしまう可能性もあります。
しかし、カードローンを完済したという情報は、信用情報として残っていますので、事情を説明すれば納得してくれます。
また、完済できるだけの余裕があるということで、審査のプラス要素となります。
住宅ローンに申し込む場合、自己資金を貯めるよりも、まずは借金を完済するほうがはるかに審査通過率は高いです。
3：住宅ローンに必要な課税証明書って何？どこで手に入れるの？
答え：1年間の所得に対して課税される税額を証明するものであり、役所で入手できます
課税証明書には、住民税の課税額が記載されている「課税額証明」と、住民税だけでなく、所得金額や扶養家族人数、控除の内訳などが詳しく記載されている「全項目証明」の2種類があります。
住宅ローンの場合、一般的には住民税の課税額だけが記載されている「課税額証明」が必要となります。
この書類では、収入を確認するため（給与収入以外の収入の有無など）、税額がどれだけあるのかを確認します。
課税額証明は、住んでいる地域の役所で入手できます。
ただし、入手するためには各自治体によって異なる手数料（300円程度）がかかることになります。
なお、課税額証明は本人以外でも入手できますが、委任状が必要となる可能性もありますので、よく確認するようにしましょう。
4：ブラックか心配…住宅購入の検討前に自分たちで信用機関を確認したほうが良い？
答え：不安であれば確認したほうが良いです
過去に金融事故を起こしている人や、信用情報にどのような情報が載っているかが心配だという人は、申し込みをする前に信用情報を確認しましょう。
住宅ローンの審査では、銀行が加盟するKSC（全国銀行個人信用情報センター）はもちろん、保証会社が加盟するCIC（株式会社シー・アイ・シー）、JICC（株式会社日本信用情報機構）も確認するようにしましょう。
申し込む前に信用情報を確認しておくことで、何か問題があっても対策することができますし、審査落ちした場合もその原因を分析しやすくなります。
なお、各個人信用情報機関に載っている信用情報を確認するためには、それぞれの機関に対して「情報開示請求」する必要があります。
CICやJICCでは、インターネットから情報開示請求できますが、KSCではインターネットでは請求することができず、郵送となりますので、注意が必要です。
請求した信用情報は、郵便で送られてくることになりますので、入手までに時間がかかります。
また、請求にはそれぞれ1,000円程度の費用がかかるということも覚えておかなければなりません。
5：親から住宅購入のお金を出してもらう話を聞くけど、実際どの位の人が援助してもらっているの？
答え：およそ4割の方が援助してもらっていると言われています
住宅を購入する場合の贈与は、「住宅取得投資金の贈与税の非課税」というものに該当します。
これにより、平成28年1月1日～平成32年3月31日の間であれば、1,200万円（省エネ等住宅の場合）まで非課税となります。
贈与税の基本控除額が110万円であることを考えると、高額な贈与をしても贈与税がかかることはありません。
資産がある家庭にとっては、この非課税制度を利用し、ゆくゆくの相続対策にもなります。
本題である援助してもらっている割合については、およそ4割が援助を受けていると言われています。
これは、住宅購入資金という高額な買い物のために、援助したいという親心もあると思いますが、やはり相続対策で援助しているからということもできます。
割合にしてみると、意外と多くの人が援助してもらっているわけですが、すべての人が非課税上限分の金額を援助してもらっているわけではありません。
中には、購入に関わる諸経費分だけを援助してもらっている人もいます。
6：住宅ローンを組めない人と結婚したら後悔する可能性が高い？
答え：そうとも限りません
人の幸福感は人によって異なり、必ずしも持ち家があることがイコール幸せとならない人もいます。
もちろん、小さい子供がいてアパートに住んでいれば、「持ち家があればこんなに気を使わなくてもいいのに」と思います。
しかし、不動産を所有するということは、それを維持するためにも高額な費用が必要になりますし、相続においても苦労するケースは多いです。
持ち家であれば、アパートのように毎月家賃を払わなくても良いという考えを持っている人もいますが、持ち家があると固定資産税やメンテナンス費用がかかります。
そのため、年を重ねてから、アパートの方が良かったと思っている人もおり、必ずしも住宅ローンを組むことができず、持ち家を持つことができないからといって、後悔するわけでもありません。
7：住民票を移動しないと住宅ローンは組めない？
答え：組むことはできません
住宅ローンの本審査では、住民票を提出することになります。
もし、提出した住民票に記載されている住所と、免許証に記載されている住所や現住所に違いがあれば、どれが本当の住所なのかがわからなくなってしまいます。
ローンの申し込みは、必ず現在住所で行わなければならず、提出する書類すべてを現住所にしなくてはなりません。
もし、住民票の住所が現住所と違う場合は、必ず移動してから住宅ローンに申し込むようにしましょう。
まとめ
最初は｢無理かな」と思っていても、審査に通らなかった事実が判明すれば、急にその物件に執着が出てきて｢どうにか手に入れたい」と考えてしまうものです。
しかし住宅は手に入れて終わりではありません。
無理して購入しても、返済できなくなってしまっては売却されてしまいます。
そのため一時の感情に任せるのではなく、長期的なプランで返済計画を立てることをおすすめします。
タグ：目的別
