住宅ローンをプロパー融資で受けるには

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通常の住宅ローンは、保証会社が保証をする形態が一般的ですが、保証会社をつけないプロパー融資で住宅ローンが利用できるケースもあるようです。

これから、プロパー融資の住宅ローンについて解説していきます。

この記事はこんなひとにおすすめ
  • 住宅ローンの利用を検討している人
  • 住宅ローンの事前審査で否決されてしまった人
  • プロパー融資の住宅ローンを検討している人

プロパーローンとは?

プロパーとは「本来的」などの意味を表す言葉で、プロパーローンは銀行が直接融資するローンのことを指します。

まずはプロパー融資の住宅ローンがどういったものか、概要について見ていきましょう。

保証会社の付かないローン

住宅ローンに限らず銀行が販売しているローンは、一般的に保証会社が債務者の審査を行います。

保証会社は債務者が返済できなくなった場合に、借入残高を債務者に代わって返済する会社です。

審査の結果、基準を満たしていると判断した場合は債務者の保証と引き換えに、一定割合の保証料を得ることで収益を上げています。

一方、保証会社をつけることによって、銀行は債務者が返済不能になった場合のリスクを回避することができ、また審査を行うための労力を軽減できるというメリットがあります。

このように銀行、保証会社ともにメリットがあるため、保証会社付きローンは現在一般的であり、その実質的な決裁権は保証会社にあります。

これに対し、銀行が単独で審査、融資可否を決定するローンがあり、プロパーローンと呼ばれています。

プロパーローンは、個別審査の色合いが強いこと、広範囲の融資目的に対応できること、金融機関の目論見が反映させやすいことなどが特徴です。

資金使途を住宅購入、建築資金としたプロパーローンはすなわち、保証会社を通さない住宅ローンも販売されています。

もともとは企業向け

プロパーローンは、不動産投資の業界においては収益物件に投資するための資金を借りるローンで、元々企業向けのローンとなっています。

なお、個人向けの不動産投資ローンはアパートローンです。

最近では個人で不動産投資を行う人も増えているので、耳にしたことがある人も多いでしょう。

また、プロパーローンは、事業用のローンとして企業が設備投資するためや、事業拡大のために資金を借りるのに利用されています。

しかし、資金使途が事業資金に特定されていないため、個人の住宅購入や新築にも利用することができるというわけです。

審査は厳しめ

通常のローンは、返済不能時には保証会社から代位弁済があるため、銀行の抱えるリスクは少なくて済みます。

しかしプロパーローンは、保証会社の代位弁済はなく、銀行がリスクを100%負わなければなりません。

そこでリスク軽減のために、保証付きのローンよりも審査は厳しくなります。

また、一般的に法人よりも個人の方が信用は低く見られますので、プロパーローンを住宅ローンとして利用する場合の審査は、通常の住宅ローンよりも厳しい傾向にあると考えておいた方が良いでしょう。

<h4>保証人が必要

プロパー融資を利用するためには保証人を立てる必要があります。

保証会社を間に挟まずに融資することから、貸倒れリスクを軽減するために必要なのでしょう。

なお、保証人と連帯保証人には大きな違いがあり、連帯保証人の方が大きな責任を負うことになります。

連帯保証人は債務者と同等と扱われるため、債務者が返済できなくなった場合には代わりに返済に応じなければなりません。

一方で、保証人の場合は、先に債務者に請求するように要請したり、債務者の財産を差し押さえるように要請する権利が与えられています。

したがって、連帯保証人と比べると、借金の肩代わりをする可能性は低くいのです。

住宅ローンをプロパー融資で受けるメリット、デメリット

プロパー融資が銀行が販売している通常のローンとは、大きく異なることはわかったと思います。

では、プロパー融資を利用するとどのようなメリットやデメリットがあるのかを見ていきましょう。

メリット

保証料がかからない

プロパーローンは保証会社の保証が付かないので、保証会社に支払う保証料も不要です。

通常の住宅ローンでは借り入れ金額にもよりますが、数10万円から100万円前後の保証料が必要となります。

もともとが高額な借入が必要な住宅ローンのため、少しでも借入金額を減らせるということは大きなメリットと言えます。

申込、審査、契約が簡単

プロパーローンは銀行単独での融資ですので、保証会社に書類を通す必要がありません。

したがって、通常の住宅ローンに比べると短時間で融資実行が可能です。

通常の保証会社付き住宅ローンの場合、申込書類を提出して審査結果が確定するまで2週間程度かかりますが、プロパーローンの場合は1週間前後で結果が出ることも少なくありません。

デメリット

審査基準は厳しめ

先ほども説明しましたが、銀行がリスクを100%抱えますので、審査基準は厳しめになります。

通常の住宅ローンの場合では、住宅ローンを含めた借入れの年間返済額の割合が年収に対して30%前後であれば、審査に通る可能性はかなり高いです。

しかし、プロパーローンには、年収と返済額の割合のような明確な基準はなく、あくまでも個別案件毎に様々な方面から審査した上で結果を出すことになります。

金利優遇等はない

一般的に貸倒れリスクが高いほど金利が高くなります。

金利を高くすることで、早めに元本分の資金を回収できるからです。

保証会社付き住宅ローンと違って、資金を回収できない可能性が高くなる分、プロパーローンは金利も高くなります。

また、保証会社付き住宅ローンでは個人顧客囲い込みを目論んで、カードローンの申込などの一定の取引条件を満たした場合は金利が優遇されることがあります。

しかし、プロパーローンでは金利優遇措置は一切ありません。

プロパーローンでは保証料はかかりませんが、金利は高くなります。

最終的に、どちらのローンを利用した方が返済総額が少ないかを計算してから契約する必要があります。

住宅ローンをプロパー融資で受けるには

そもそも裏技としての存在

保証会社付き住宅ローンが主流となっているため、プロパーローンを住宅ローンとして利用できることは、ほとんど知られていません。

なぜ、住宅ローンのプロパー融資が知られていないかというと、プロパーローンは銀行にとって非常にリスクの高いローンであることから、銀行自体が積極的に販売しようとしていないためでしょう。

実際に、プロパー融資という言葉をCMなどで耳にすることはありません。

銀行としては、リスクが少なくて済む保証会社付き住宅ローンを主力商品として販売していきたいはずです。

したがって、特別な事情もないのに、「住宅ローンをプロパー融資で受けたい」と窓口で申し出ても、ほぼ断られてしまうでしょう。

それでは、銀行が住宅ローンをプロパー融資で受ける事情には、どのようなものがあるのでしょうか?

銀行としても取り組みたい案件であることが大前提

住宅ローンをプロパー融資で受けるには、銀行に「プロパー融資でも取り組むべき案件」と判断してもらうことが大前提になります。

例えば、他行との競合や銀行にとって非常に影響力がある人や、その関係者からの申し出などが考えられます。

より具体的に言えば、給与の振込先口座として使っているだけでなく、定期預金や投資信託など、様々な商品の契約をしているようなお得意様であれば、他行と契約させたくないと銀行が考える可能性は高いでしょう。

この他に考えられるのは、ノルマ達成など業績アップのためにプロパー融資を引き受けるケースです。

住宅ローンが通らない場合の利用

通常の保証会社付き住宅ローンが通らない場合、プロパー融資で住宅ローンを受けられる可能性があります。

しかし、通常の保証会社付き住宅ローンが通らないという事は、何かしら問題があって通らなかったということです。

審査でネックになった問題が未解決のままでは、高リスクのプロパー融資を銀行が引き受けてくれる可能性は低いでしょう。

ましてや、プロパー融資では金利が高いため毎月の返済も高額になります。

もし、返済能力が懸念材料となって保証会社付き住宅ローンが通らなかった場合、プロパー融資ではさらに大きな懸念材料となってしまうでしょう。

したがって、保証会社付き住宅ローンが通らなかった場合に、プロパー融資で住宅ローンを受けられる可能性はかなり低いといえます。

しかし、ゼロではありません。

前述の銀行側の事情によっては審査に通る可能性がありますから、住宅ローンをプロパー融資で引き受けてもらえないか打診してみるとよいでしょう。

例外として利用できるケース

銀行では毎日多くの融資案件を処理しています。

しかも、審査が1日で完了するような案件はほとんどなく、特に住宅ローンの審査では数か月もかけて審査するケースもあります。

あまりにも案件が多い場合には担当者の処理が追いつかず、ある案件の処理に全く手を着けられないことがあります。

結局、審査を後回しにしているうちに、審査申込者からのクレームにまで発展してしまい、大問題となるケースが稀にあります。

このような特殊なケースでは銀行側に責任が100%ありますので、保証協会付き住宅ローンが通らなかったとしても、プロパー融資で対応してもらえることが多いようです。

ただし、銀行側に過失が100%あるという状況自体がかなり珍しい言えるため、過度な期待はしない方がよいでしょう。

誰でも使いやすいプロパー住宅ローンもある

銀行はプロパーローンに積極的ではないことを説明しましたが、金融機関の中には保証料が必要ないプロパー住宅ローンを売り出している場合もあります。

しっかり商品として紹介されていることもあり、誰でも簡単に申込むことができます。

また、プロパー融資ではありませんが、「ろうきん」や「JA」の住宅ローンも誰でも使うことができるのです。

多くの人は会員や組合員でなければ利用できないと思っているようですが、公式ページでも誰でも申し込めると明記されています。

ただし、地方によって利用条件などに多少の違いがあるようです。

住まいの近くにある「ろうきん」や「JA」に直接問い合わせてみましょう。

それでは、誰でも使い安いプロパー住宅ローンをいくつか紹介しますので、住宅ローン選びの参考にしてください。

フラット35

フラット35とは固定金利で住宅ローンを利用できるサービスで、保証料がかかりません。
どうして住宅ローンが払い終わるまでの数十年の間、金利を固定できるのかというと、住宅金融支援機関が関わっているからです。

詳しい説明は省きますが、住宅金融支援機関と金融機関が提携して作った住宅ローンがフラット35になります。

フラット35の申込は銀行など様々な金融機関で行うことができますが、金融機関ごとに金利が異なるので注意してください。

なお、フラット35を販売している具体的な金融機関として、銀行の他に、MSJフラット35という商品を販売している日本モーゲージサービス株式会社など、フラット35を専門に扱うような企業もあります。

住宅ローンは銀行で申込むというイメージが強い人が多いかもしれませんが、銀行以外のフラット35も比較した上で契約することをおすすめします。

りそな銀行

りそな銀行のフラット35を販売しています。

コンビニ手数料無料やポイント還元率2倍などの特典を受けられるのは、りそな銀行だけのサービスとなっているようです。

ただし、りそな銀行ではフラット35以外の住宅ローンの販売もしています。

固定金利と変動金利を選ぶことができるだけでなく、フラット35と組み合わせることも可能です。

休日でも金利プランについての相談を受け付けているので、何を選んでいいかわからないという人は相談からスタートすると良いでしょう。

鹿児島銀行のかぎん住宅ローン(プロパーコース)

鹿児島銀行の住宅ローンは、最大で2億円までと高額融資が可能なプロパーローンです。

また、普通は連帯保証人が必要になりますが、かぎん住宅ローン(プロパーコース)では原則として保証人が不要という特徴があります。

保証人をお願いできる人が見つからないという場合でも、利用可能なのは大きなメリットと言えるでしょう。

ネット銀行にもプロパー住宅ローンがある

楽天銀行や住信SBIネット銀行などのネット銀行でもフラット35を取り扱っています。

店舗を持たないネット銀行ならではの金利の低さが魅力的で、来店不要で契約できることもメリットと言えるでしょう。

なお、店舗がないと詳しい相談ができないのではと不安になりますが、しっかりと電話で対応してくれるので安心して申込むことができるでしょう。

プロパー融資は審査が甘いというウワサを検証

ネット上にはプロパー融資の審査が甘いという記事などがありますが、本当に審査が甘いなどということがあるのでしょうか?

審査を甘くするということは、貸倒れリスクを高めることに繋がるので債権者にメリットはありません。

しかも、住宅ローンは高額融資ですから、いくら住宅が担保になっているとは言っても損失は大きいでしょう。

これらのことを考えると、プロパー融資は審査が甘いとは考えにくいと言えます。

しかし、場合によってはプロパー融資の方が審査が甘いと感じることはあるでしょう。

どういった場合に審査が甘いと感じるのかを紹介していきます。

保証付き住宅ローンの事前審査に落ちた人でも借りれた

保証付き住宅ローンの事前審査を何社にも申し込んで全て否決されたが、プロパー融資は審査に通過できたというケースがあるようです。

これだけ聞くとプロパー融資の方が審査は甘いと感じてしまいますが、単純に審査が甘いというわけではありません。

事前審査の場合は、必要最低限の情報だけをもとに融資可能かどうかを判断しています。

詳しく申込者の情報を組み上げているわけではないので、実は十分な支払い能力があってもわからないこともあるでしょう。

しかし、プロパー融資の場合は案件毎に丁寧に審査を行っていくため、書類上でわかること以外の情報も確認できます。

つまり、審査が甘いのではなく、詳しく情報を収集していった結果、融資可能となる情報が見つかっただけと考えられます。

信用情報に異動があっても借りれた

数年前にカードローンなどで延滞したことがあるのに、プロパー融資なら借りられたという人もいるようです。

確かに、延滞情報は5年は信用情報に登録されているため、信用情報から異動情報が消えるまでは審査に通りにくくなります。

特に保証付きの住宅ローンに申し込んだ場合には、ブラックだからという理由で審査に通過できない可能性が高いでしょう。

しかし、プロパー融資では仮に延滞した過去があったとしても、現在は延滞が解消されていれば審査に通過できる可能性があります。

なぜなら、延滞情報が消えているかではなく、今後は延滞しないかを判断して融資ができるからです。

保証付き住宅ローンの事前審査では、書面でわかることだけで判断するため審査が厳しいと感じるだけと言えるでしょう。

まとめ

プロパーローンを活用することで、住宅ローンを保証料なしで利用することができます。

しかし、プロパー融資はリスクが高い商品であるので、銀行が「プロパー融資でも対応すべき」と判断したケースでなければ融資してもらうことは困難でしょう。

ただし、フラット35のように、保証付き住宅ローンのように誰でも利用しやすい商品もあります。

保証料がない代わりに、金利が高く設定されるのがプロパー融資です。

保証料がないからお得だと単純に決めつけることはできないので、迷った場合は金融機関に相談した上で判断することをおすすめします。

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コメントを投稿できます (感想,相談歓迎です!金貸しのプロ対応します)

  1. 小林修さん|2020-07-25 09:20:18

    こんにちは。
    借入のすべて、小林です。

    現状では住宅ローンの融資は厳しいかと思います。

    一般的に言って、審査を通るためには返済負担率25%が目安です。つまり年収550万円なら年に支払う借金の総額が25万円まで、ということです。

    現在の負債額からするとおそらく軽く超えるのではないかと思います。さらに今後に住宅ローンの返済もしなければならないわけですから、到底、返済負担率25%は達成できないでしょう。

    打開策として、

    ①負債がなくなるまで数年辛抱する
    ②資産力のある連帯保証人を付ける

    のどちらかです。

    当然ながらお考えの一本化も期待できません。

    東京など大都市に住んでいるならクルマは不要でしょうが、地方都市ならある意味必需品ですよね。収入も減っている状況でさらなるローン借金を増やすのは、将来において自己破産を招くだけです。

    まずは生活再建させ、余裕ができたら再度検討することをお勧めします。

  2. Sさん|2020-07-23 20:36:17

    はじめまして!
    この記事を読んで質問させていただきました。

    現在
    夫(28)妻(25)子供2人(0歳と1歳)
    世帯収入が2人合わせて550万円程度
    貯金100万円

    世間はこんな時期ではありますが
    知り合いの関係もあり
    少し低コストで新築を建てたいとおもっていて
    しかしカーローン残債が670万程あり
    プラスで住宅ローンを組む事は考えずらく
    その為車を売却しようと思ったのですが
    色々な買取業者に聞いてもローン残債が残る為買取できないとのこと、、車が売れない

    一ヶ月当たりの世帯支出が26万円程度あるため
    なんとか住宅ローンに車のローンも一本化して
    毎月の支払いを今より安くしたいとかんがえたのですが
    住宅ローンにプラスで670万円ほどの上乗せをして一本化できる商品は到底無く、、

    コロナの影響もあり僕の収入が手取りで半分以下になり毎月の支払いが出来ない状況です。
    貯金を切り崩しても半年も持たない計算です。

    ただ、車は贅沢品
    わかっているのですが
    このままでは家計崩壊に

    こんな状況でプロパーローンで
    全ての借金を一本化できるのでしょうか。

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