住宅ローンは信用金庫で申し込んだ方が良い理由とは

住宅ローンに限らず、ローンを組むには融資審査に通らなければいけません。

信用金庫が取り扱う住宅ローンの商品内容や、信用金庫ならではの融資審査の観点など、信用金庫で申し込むメリットを分析しましょう。

執筆者の情報
名前:山本馬元
年齢:30歳
性別:男性
職歴:平成21年3月より信用金庫勤務

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信用金庫とは

執筆者の情報 名前:山本馬元 年齢:30歳 性別:男性 職歴:平成21年3月より信用金庫勤務 そもそも信用金庫とは何? 信用金庫は何をしているところ? 金...

信用金庫提携の保証会社は審査が甘い

信用金庫が提携する主な保証会社は「しんきん保証基金」と「全国保証」です。

しんきん保証基金は信用金庫専用の保証会社であり、全ての信用金庫で取り扱いがされています。

融資審査においても、他の住宅ローン保証会社より甘いといえます。

また、しんきん保証基金のリピーターとなることにより「リピートプラン」という商品を利用することができます(リピートプランの条件は「リピートプランには簡単にできる」にて)。

リピートプランを利用すると保証料の優遇や、融資審査が通りやすくなるというメリットがあります。

更に、申込人の勤務先と信用金庫が協定を締結することにより、職域ローンという商品が利用できます。

この商品を利用することにより、リピートプランより更に保証料の優遇と融資審査が通りやすくなるというメリットがあります。

ただし、職域ローンは、借入可能額が500~1000万円(信用金庫によって異なる) と設定されているため、職域ローンにすると住宅の購入には適しません。

しかし、リフォーム資金等には最適な商品といえます。

一方、全国保証は全国の金融機関と取引があるため、信用金庫に加えて銀行等でも取り扱いがされています。

また、しんきん保証基金と同様に、補償基準によって保証料の優遇が受けられたり、融資審査が通りやすいというメリットがあります。

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リピートプランには簡単にできる

しんきん保証基金でリピートプランを利用することにより、保証料の優遇と融資審査が通りやすくなるメリットを得られると記載しましたが、リピートプランにする方法は何通りかあります。

以下に列記します。

1.しんきん保証基金のローンにおいて、実行後6ヶ月以上経過し、かつ直近の約定返済が行なわれていること

2.しんきん保証基金のローンを完済して3年以内であること

3.しんきん保証基金のカードローンを契約中、または住宅ローン実行までに契約をすること

この三つの条件のうち、どれか一つだけ満たせばリピートプランを利用することができます。

特に条件を満たしやすい項目は3つ目です。

しんきん保証基金のカードローンを契約するだけでリピートプランとなります。

しかし、これから住宅ローンを組むのにカードローンを契約すると、返済負担比率を高めてしまうのでは?という不安があると思います。

その点において、しんきん保証基金は最小10万円の借入枠から契約することができます。

リピートプランにするために10万円の借入枠をつくれば、返済負担比率への影響も最小限に留めることができます。

信用金庫は地域密着の審査を行う

銀行と信用金庫の大きな違いは組織形態です。

銀行は株式会社であり利益を優先します。

一方、信用金庫は利益よりも地域の繁栄に重点を置いています。

銀行で審査に通らなかった案件でも、信用金庫では通る場合があります。

それは、信用金庫が地域密着の金融機関であるからです。

数字以外に、申込人の人柄等も加味して融資審査を行ないます。

特に住宅ローンは地域に根付く商品でもあります。

土地柄に詳しい信用金庫ならではの融資審査の仕方があります。

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審査否決でも交渉してくれる

もし審査が否決であったとしても、保証会社が知りえなかった情報を添えて、再度審査を依頼することができます。

場合によっては、保証会社へ出向いて交渉をする場合もあります。

その点は、地域密着型でフットワークの軽い信用金庫のメリットともいえます。

また、人と人とのつながりも審査を有利に進める場合があります。

例えば、申込人が信用金庫と取引先のある企業の従業員であったり、信用金庫の取引先のお得意様であったり、そのような情報も加味して審査が通る場合があります。

この点も、地域の繋がりを大切にする信用金庫ならではの受けられるサービスといえます。

登記不要。無担保住宅ローンとは

しんきん保証基金には、住宅ローン契約時に(根)抵当権を設定しなくてもいい無担保住宅ローンという商品があります。

一般的に住宅ローンを契約した時、金融機関は土地と建物(場合によっては、加えて他の物件にも)に(根)抵当権を設定します。

(根)抵当権を設定する理由としては、万が一、申込人が返済不能となった場合に、(根)抵当権の権利を行使して物件を処分し、債務に充当することで債務を回収するためです。

よく聞く、「返済ができなくなったら家を取られる」とは、このことだったのです。

無担保住宅ローンは(根)抵当権の登記をしなくていいので、登記費用の面でも大きく節約することができます。

(根)抵当権の設定は、設定金額(=借入金額)によって異なりますが、10~20万円前後は費用が必要となります。

ここまではメリットのある話でしたが、デメリットもあります。

それは借入可能額が小額であり、1000~1500万円ほど(信用金庫にもよる)が上限であることです。

中古住宅の購入や住宅のリフォームに適した商品といえます。

無担保住宅ローンも、リピートプランにすることで審査も通りやすくなるといえます。

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取引内容によって金利を下げられる

信用金庫では取引内容によって様々な金利減免を受けられます。

信用金庫によって優遇できる項目や減免幅は異なりますが、「給与振込」・「年金振込」・「カードローンの契約」は殆どの信用金庫で取り入れています。

他にも「預金○○万円以上」・「公共料金の引き落とし」・「他金融機関からの借り換え資金」・「不動産業者等からの紹介」といった項目がある金融機関もあります。

これらの優遇項目は、該当しやすい項目で準備されています。

信用金庫は金利がお得

固定金利は更新時に金利が上がる

固定金利の住宅ローンを契約すると、固定期間終了時に金利の見直しがあります。

金利は、固定期間が終了した時の市場金利で見直されます。

また、金利減免においても、新規と更新時で減免幅が異なる場合もあります。

例えば、新規では減免の上限が0.8%、更新時は上限が0.5%ということもあります。

減免幅の上限においては個別に優遇することができませんが、更新時の金利も事前に確認しておくとよいでしょう。

団信不加入でも住宅ローンが組める

団信とは、団体信用生命保険の略称であり、住宅ローンを返済中に万が一債務者が死亡・高度障害または医師が死と同等と認めた状態となった場合に利用できる保険で、住宅ローンの残債を全額決済するができます。

保証会社は万が一のことに備えて団信の加入を住宅ローン契約の絶対条件としています。

団信に加入するためには、告知事項をクリアしなければいけません。

告知事項の内容としては、「過去○ヶ月以内に、医師の治療・投薬を受けているか」、「過去◯年以内に手術を受けているか」などです。

もし、団信に加入できなかったら、しんきん保証基金も全国保証も利用することができません。

その場合、信用金庫のプロパー融資を利用することになります。

プロパー融資は高利だが融通が利く

プロパー融資とは、保証会社を付けず、信用金庫独自で融資審査及び融資を行なう商品になります。

金利は保証会社付きより多少高くなりますが、極端に高くなるというわけではありません。

プロパー融資で団信に加入できない場合、信用金庫としても保全(万が一の備え)を図りたいものです。

その場合、連帯保証人を徴求したり、担保を追加で徴求する場合があります。

利率が上がり、保証人・担保を徴求される場合もありますが、本来組むことが難しい住宅ローン案件も、信用金庫は真摯に向き合ってくれるでしょう。

同じ地域に根付いた信用金庫という金融機関も、そのようなローン案件を重視しています。

一番のメリットは審査の柔軟さ

信用金庫の住宅ローンは、残念ながら銀行の住宅ローンより金利が高いです。

これは、銀行の資本力に信用金庫が及ばないため、どうしようもできないことなのです。

ですが、金利が多少高くても信用金庫を利用するメリットはあります。

それは、審査の柔軟さです。

信用金庫の審査は、どのように柔軟なのでしょうか?

直談判してくれる

融資審査を受けると、「可決」か「否決」の審査結果が出ます。

可決であれば融資を受けられますが、否決だと融資を受けることができません。

しかし、信用金庫は否決でも直談判をしてくれます。

保証付き融資なら保証会社へ、プロパー融資なら本部の審査部署へ、再度、審査をやり直すよう働きかけてくれます。

勿論、ただ再審査をしてくれとは言えないので、それなりのプラスの材料が必要となります。

例えば、「世帯で多くの取引がある」、「不動産を持っている」、「長年の取引先である」、などがプラスの材料です。

お客様の立場に立ち、お客様のために行動してくれることこそ、信用金庫を利用する一番のメリットといえるでしょう。

普通は通らない案件も親身に対応

融資審査は、まず数字から見ていきます。

いくら借りるか、何年で借りるか、毎月の返済はいくらか。

それに伴い、完済時は何歳か、年収はいくらか、返済負担比率はどうか。

ここまでは信用金庫も銀行も同じです。

この時点で懸念があれば断られてしまう場合もありますが、信用金庫は数字上では懸念がある案件も、親身に対応してくれます。

だめもとでも、やるだけやるのが信用金庫のスタンスです。

信用金庫と銀行の審査目線を比較

融資審査は信用金庫も銀行も基本的には同じ様に行われます。

しかし、信用金庫と銀行は審査を行なう上で重視する点が異なります。

どのような違いがあるのでしょうか?

信用金庫は顧客目線

信用金庫は上記の通り、お客様の立場に立って審査を行なっています。

数字に表れる部分も大切ですが、何よりお客様の意思や思いを尊重します。

なので、直談判をしたり、難しい案件も親身に対応してくれるのです。

地域の発展を大切にする信用金庫だからこそできることです。

まずは信用金庫に相談をしましょう。

色々なアドバイスや提案を受けることができるはずです。

銀行は利益目線

利益目線と言っては御幣があるかもしれませんが、銀行は株式会社であるため、利益の追求も重視しています。

そのため、住宅ローンにおいては保全がしっかりとされている必要があります。

保全とは、万が一返済不能となった場合に、残りの融資金を回収できるかということです。

融資金を回収できなければ不良債権となり「損失」となってしまいます。

なので、銀行は極力損失を出さないため、審査は厳しい傾向となっています。

信用金庫は個人事業主に手厚い

個人事業主は一般的に収入が不安定という見方をされてしまいます。

公務員や会社員と違って毎月の収入や仕事が安定してあるとは限りません。

勿論、公務員や会社員以上の収入がある個人事業主もいます。

しかし、融資を受けるとなると受けづらい場合もあります。

その点、信用金庫は、どのように対応してくれるのでしょうか?

申告内容が悪くても将来性を加味

会社員は源泉徴収票や所得証明で年収を知ることができます。

個人事業主は、2~3月に税務署へ年間の収支を届出て、確定申告書(以下、申告書)にて年収を知ることができます。

年収の算出方法は申告書の「所得金額」に「減価償却」を足した値になります。

一般的に、個人事業主は年収が上下するため、融資を受ける際は3期分(3年分)の申告書が必要となります。

個人事業主は収入が不安定と記載しましたが、やはり信用金庫はお客様の意思や考えを一番に重視します。

たとえ収入がマイナスであっても、将来性などを総合的に判断して融資を通す場合もあります。

数字に捕らわれず、まずは相談することが重要です。

保証人が必要となる場合がある

とはいえ、個人事業主が融資を受ける場合は、保証人が必要となる場合が多いです。

信用金庫は非営利の団体ではありますが、損失や赤字は避けたいものです。

審査が甘い分、保証人や不動産担保等の徴求を依頼される場合があります。

自己破産していても可決の場合がある

自己破産をしたことがあると、融資を受けたりクレジットカード等を作ることができません。

信用金庫の住宅ローンは、保証付きの商品をメインに取り扱っています。

自己破産の履歴があると保証付きの商品は審査に通ることができません。

残るはプロパー融資のみです。

プロパー融資は保証付き融資よりも金利が高いですが、審査は柔軟です。

プロパー融資の審査に通る方法を抑えておきましょう。

審査を通る鍵は取引年数と取引内容

プロパー融資の審査を通るためには、信用金庫との取引年数と取引内容が鍵となります。

プロパー融資は信用金庫にもリスクがある商品なので、それなりの取引実績等がないと利用することができません。

そこで、プロパー融資を優位に進めるために以下の取引を行っておくとよいでしょう。

①給与振込を指定する

②定期預金・定期積金をする

③公共料金の引き落としをする

④カードローンを契約する

これらの項目は、手続きをすれば、すぐに満たすことができます。

ただし、①と③は、変更したけど審査が通らず元に戻すことになってしまっては手続きが大変なので、信用金庫職員に変更することが可能である旨を伝えるまでで十分です。

取引年数は変えることができませんが、永いに越したことはありません。

上記の項目で共通していることは、「信用金庫をメインに利用している」ということです。

いくつもある金融機関の中から選び、メインに利用しているということは、審査にとてもプラスになります。

1つでも項目を満たし、プロパー融資を利用しましょう。

審査可決には十分な保全が重要となる

プロパー融資を受けるためには取引内容も重要ですが、保全の面も厳しく審査されます。

住宅ローンの場合は、土地と建物を担保に融資する場合が殆どです。

融資審査では土地と建物の評価額を算出しますが、土地と建物の評価が融資金よりも大きいに越したことはありません。

もし評価額が不足している場合は、添え担保(別の土地か建物もしくは、その両方)をすることで不足分を埋めます。

しかし、土地と建物のうち、建物は年々評価が下がっていくため、先々のことを厳しく審査する必要があります。

担保と一言に言っても、優良なものとそうではないものがあります。

一番優良な担保は、保証会社の付保と預金です。

自己破産した場合、保証会社は利用できないので、残りは預金です。

預金を担保に融資を受ける方法ですが、住宅ローンを組むほどの額の預金を持っていれば苦労しませんが、そのようなケースは稀だと思います。

このように保全をしっかりすることで、プロパー融資を受けられる可能性を高めることができます。

意外と多くかかる諸費用

住宅ローンを利用する場合、意外と多くの諸費用がかかります。

それらの諸費用も住宅ローンの借入金に含めることができますが、どのような諸費用がかかってくるのでしょうか?

主にかかる諸費用とは

主にかかる諸費用は以下の項目です。

①保証料

②火災保険料

③登記費用

④印紙代

⑤手数料

①については、保証付きを利用した場合に発生します。

借入金額と借入年数より算出されます。

②については、火災保険の加入を必須としている信用金庫の場合、必要となります。

近年は火災保険の加入は任意とする信用金庫も増えてきています。

③については、「表示登記」や「所有権移転登記」などの費用です。

住宅を所有する際に行う手続きで、司法書士に依頼します。

④については「金銭消費貸借証書」や「売買契約書」に貼り付けるもので、金額によって印紙の額も変わっていきます。

⑤については、金融機関や保証会社への事務手数料です。

これらの費用は、借入内容や物件内容によって金額が変わるため、一概にいくらと言えませんが、合わせて50~100万円ほど見積もっておくとよいでしょう。

保証料は非常に高くなることがある

保証会社の保証料は、担保の評価額によっては金額が膨れ上がる場合があります。

担保の評価額が融資金を下回ると、万が一返済不能となった場合に融資金を全額回収できなくなるリスクがあります。

そのリスクがあるため、保証料が上がってしまいます。

この場合、添え担保をするなどして、保証料の上昇を抑えましょう。

ただし、添え担保をすることによりその分の登記費用が増えてしまうので、これらの金額を加味した上で信用金庫職員に相談すると良いでしょう。

転勤しても住宅ローンは継続できる

転勤をすると住所が変わるので、本来の住宅ローンの趣旨からずれてしまいます。

しかし、これまで通り住宅ローンを継続することができます。

忘れてはいけないのは、信用金庫にその旨を伝えることです。

連絡をしないと、最悪の場合、一括請求をされてしまう場合もあるので注意が必要です。

転勤の際は必ず相談を

転勤が決まったら引っ越しの準備や諸届けの変更など色々な手続きをしなければいけませんが、信用金庫への連絡も忘れないようにしましょう。

住宅ローンの条件は「本人または家族が居住すること」としています。

例えば夫が単身赴任する場合は、家族が居住しているので問題ありません。

しかし、家族総出で引っ越す場合は、条件が満たされなくなるので、住宅ローンではなくなってしまいます。

とは言っても、家を売却したり、残りの融資金を一括返済することは難しいことです。

この場合、家に誰も住んでいない期間が一定期間であれば、住宅ローンの契約を継続することができる場合があります。

その判断をしてもらうためにも、まずは信用金庫に相談しましょう。

何事も早めに相談するに越したことはありません。

県外へ転勤しても会員でいられる

転勤で県外へ赴任すると、信用金庫の会員資格がなくなってしまいます。

住宅ローンの残高が700万円以下であれば、員外貸出ということで取引を継続できますが、700万円以上だと本来は融資できない状態になってしまいます。

しかし、転勤はよく有り得る事なので、その都度、一括請求されるとなると安易に家を買うことができません。

なので、県外への転勤があり会員資格を失ったとしても、住宅ローンの契約は継続することができます。

ただし、信用金庫への連絡と相談は忘れずに。

一括返済されてしまうケースとは

一括請求されてしまうケースとは、上記の連絡を怠った場合です。

住宅ローンを組む際に交わす「金銭消費貸借証書」の第4条にある「期限の利益の喪失」が関係します。

「期限の利益の喪失」の事由に「信用金庫から債務者宛の通知が、届出の住所に届かなかった場合」としています。

実際、郵便物は届きますが、誰も住んでいなければ届いた郵便物を見ることはできません。

万が一、延滞が発生してしまい、督促状などを見ないままでいると、どの道、一括請求されてしまいます。

郵便物の送付先等についても、やはり信用金庫へ相談した方が良いと言えます。

年収でマイホームを諦めるな

住宅ローンの借入可能額は、一般的に「年収×7(もしくは8)」とされています。

例えば年収300万円であれば、2,100万円もしくは2,400万円まで融資を受けることができます。

しかし、土地と建物を購入するとなると、まだまだ多くの融資を受けたいものです。

その場合は、夫婦で共働きであれば、借入可能額を上げる方法があります。

連帯債務で年収アップ

連帯債務とは、夫婦共に債務者となって借りる方法です。

その場合は、2人とも収入があることが必須です。

信用金庫では連帯債務の収入を2分の1としているところが多いです。

例えば、夫が年収300万円、妻が年収200万円の場合、借入可能額は以下の通りとなります。

夫婦の年収=300万円+(200万円÷2)=400万円

借入可能額=400万円×7(もしくは8)=2,800万円もしくは3,200万円

となります。

夫一人よりも多くの金額を借りることができます。

また、連帯債務には控除の面で恩恵を受けることができます。

夫婦で住宅ローン控除を受けられる

住宅ローンを組むと、10年間住宅ローン控除を受けることができます。

控除内容は、年末の住宅ローン残高の1%が控除されるというものです。

連帯債務の場合、夫婦共に控除を受けることができるので、当然、一人で受けるよりも多くの控除を受けることができるメリットがあります。

連帯債務は離婚すると面倒

連帯債務にすると夫婦で住宅ローン控除を受けられるというメリットがありますが、もし離婚するとなるとデメリットがあります。

連帯債務は、2人ともが「債務者」ということになります。

つまり、離婚して名前が変わったとしても債務から逃れることはできないことになります。

そして返済に延滞が発生したら2人ともに督促が行われ、2人ともに同じ返済義務が生じます。

この点が連帯債務を利用する大きなデメリットといえるでしょう。

まとめ

住宅ローンに限らずローンを組む際、一番気になる項目は金利です。

金利は少しでも低いに越したことはありません。

数百万円から数千万円のローンを組む住宅ローンなら尚更です。

信用金庫は、銀行の金利まで低利で融資をすることはできませんが、信用金庫にも様々な金利優遇項目があり、極力低利な商品となっています。

また、信用金庫で申し込む一番の魅力は、融資審査が甘いということです。

勿論、信用金庫にいけば簡単に融資審査が通るというわけではありませんが、銀行などで断られた案件も、なんとか融資できないかと試行錯誤してくれるでしょう。

地域密着型の信用金庫は、腰を据えて顧客に真摯に向き合ってくれる金融機関といえます。

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