住宅ローンとフリーローンは併用できるのか!?

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マイホームの購入を検討しているかたから、良く聞くご心配事として、カードローンやフリーローンを使っていると住宅ローンが借りられなくなるのではということがあります。

住宅ローンを利用できるかできないかで、住宅購入は大きく左右されますから、不安な点や疑問点は少しでも解消しておきたいですよね。

そこで今回は、こういった借り入れに関する問題をご説明いたします。

この記事はこんなひとにおすすめ

今回ご紹介するのは、以下の人におすすめの内容になります。

  • 今から住宅ローンに申し込もうと思っている人
  • 既存の借り入れが住宅ローンの審査に影響するかが気になる人
執筆者の情報
名前: 芦田春馬(39歳)
職歴: 銀行と消費者金融,計15年勤務

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住宅ローンとフリーローンの違い

まず、住宅ローンとフリーローンの違いについて簡単に説明しておきましょう。

住宅ローンの特徴

住宅ローンは、その名の通り住宅関連の資金として利用できるローンのことです。

住宅の購入・建築・土地の購入・リフォームなど、住宅関連であれば幅広いことに利用できますが、資金を利用可能な範囲は、それぞれの金融機関によって異なります。

金融機関が取り扱っているさまざまなローンの中で、もっとも低い金利で利用できるのが特徴で、条件を満たせば1%を切るような低金利で利用できるような住宅ローンもあります。

特にろうきんが取り扱っている住宅ローンは、条件を満たせば0.5%近い低金利で利用できるので、住宅購入検討者の強い味方となるでしょう。

フリーローンの特徴

一方フリーローンは、「フリー」というだけあって資金使途が自由なのが特徴ですが、厳密には2種類のローンに分けられます。

1つは、あらかじめ金融機関に資金の使い道等を伝えて、金融機関からOKが出た場合に融資を受けられるようなローン。

そしてもう1つは、借りたお金の使い道に関しては、金融機関は一切関知しないというローンです。

当然後者のほうが自由度が高いですが、お金の使い道の自由度と金利の低さは反比例する関係にあるので、前者のほうが低金利で借りられる可能性が高いです。

金融機関によって、取り扱っているフリーローンのタイプは異なるので、自分にとって利用しやすいフリーローンを取り扱っている金融機関を選ぶようにしましょう。

住宅ローンとフリーローンの併用は可能

住宅ローンと同時での借入も可能
では、住宅ローンとフリーローンを併用できるかということですが、カードローンのようなフリーローンは難しいですが、住宅購入時の諸費用を賄うためのローンは借りられる可能性があります。

住宅ローンは、通常、購入する不動産価格の100%以内で設定されるため、諸費用を支払うことには使えません。

しかしながら、銀行によっては、住宅ローンと同時に申し込みを行うことで、諸費用ローンとして別枠で借りられる場合があります。

あくまで住宅ローンとは別の借り入れとなるので、金利は高く設定されることが多くなります。

また、銀行は融資できる上限額を、年収に対しての比率で評価しています(通常25%程度が基準)。

この諸費用ローンも、その比率に含まれることになります。

住宅ローンとフリーローンの併用を考えているかたにとっては、明るい材料ではないでしょうか。

住宅ローンの銀行でフリーローンも借りよう

フリーローンに関しては、住宅ローンを借りる銀行以外で借りるという方法もありますが、あまり積極的にはオススメできません。

「個人信用情報」は、既に借りているものしか解りませんので、同時に借りる無担保の借り入れは、申告しない限りばれないでしょう。

また、銀行も、住宅ローンの貸出後の調査はあまり行いません。

この場合、返済比率にも含めずに借りることが可能となります。

ただし、銀行によっては、住宅ローンと同時の無申告の借り入れを予防するため、資金計画を詳細に確認することがあります。

諸費用分の自己資金があることの確認として、預金の残高証明を求めることもあります。

審査段階で資金計画に嘘があると、審査に悪影響が出ますので、注意が必要です。

住宅ローン利用者向けフリーローンが低金利

なお、特徴的なフリーローンとして、イオン銀行が取り扱っている「住宅ローン利用者限定ローン」があります。

こちらは、イオン銀行だけでなく、他行でも住宅ローンを利用している人を対象としたフリーローンとなります。

住宅ローンを借り入れできる、一定の信用力を持ったかたを狙った商品と言えるでしょう。

イオン銀行の「他行の住宅ローン利用者もOK」という条件はかなり特殊ですが、「自行の住宅ローン利用者限定で低金利で利用できるフリーローン」を取り扱っている金融機関は少なくありません。

住宅ローンとフリーローンを併用する場合は、そういったフリーローンを取り扱っている金融機関を率先して選びたいですね。

リフォームローンも併用できる

借りられる可能性が高いローン
住宅購入後、一定期間が経過すると、修繕などを目的としたリフォームが必要になることがあります。

フリーローンとは少し違いますが、こういった借り入れについてはできる可能性が高くなります。

特に、住宅ローンを借りている銀行によっては、無担保だけでなく、有担保でのリフォームローン、もしくはフリーローンが利用できることもあります。

この場合、借りられる金額も無担保に比べて大きくなり、金利も低く抑えられる可能性が高くなります。

フリーローン後の住宅ローン審査は通りにくい

では逆に、フリーローン利用後に住宅ローンに申し込む場合ですが、こちらはかなり審査に通りにくいと言わざるをえません。

住宅ローンは、数あるローンの中でももっとも融資金額が大きくなりやすいものなので、申し込み者の「返済可能性」をかなりシビアに判定します。

そのため、フリーローンやカードローンなどで借り入れを行っている場合は、審査において悪影響になる可能性が非常に高いのです。

フリーローンで借り入れる金額が5万円や10万円程度なのであれば、そこまで大きな影響は出ないでしょう。

ただ、数十万円や百万円超といったようなまとまった金額を借り入れている場合は、「返済負担率」に引っかかる可能性も高いので、フリーローン利用後に住宅ローンに申し込むのは、あまりオススメしません。

住宅ローンの審査の特徴

住宅ローンに借り入れ申し込みを行う人としては、住宅ローンの審査のことが非常に気になることでしょう。

住宅ローンの審査の特徴について、説明していきましょう。

個人で利用できるローンでは審査が最も厳しい

住宅ローンは、個人が利用できるローンの中ではもっとも多くの金額の融資を受けられるローンです。

一般的にローンでは、融資を受けられる金額と審査の厳しさは比例する関係にあります。

そのため、住宅ローンは個人が利用できるローンの中でもっとも審査が厳しいローンであるとも言えるでしょう。

数千万円単位の融資になることも多いため、審査に通過するのは簡単なことではないと思っておいたほうがいいですね。

返済比率が重要になる

住宅ローンの融資金額は数千万円単位になることも多いため、借り入れ可能額を決定する際には、申し込み者の返済能力が重要視されます。

返済能力を判断する際には、「年間返済額÷年間収入×100」で計算される「返済比率」が大きなカギを握ります。

この返済比率が高すぎると、返済能力に不安があるということで審査落ちになる可能性が高まるので、住宅ローンに申し込む場合にはあらかじめ自分の現在の返済比率を確認しておくといいでしょう。

住宅ローンによって、許容される返済比率の上限は異なりますが、おおむね「25%~30%」あたりが上限だと思っておくといいですね。

上述したツイートにもあるように返済比率さえ問題なければ、クレジットカードを複数枚所有して利用していても、住宅ローンの審査には通過できるようです。

他社借り入れ金は大きなマイナスポイント

住宅ローンの借り入れは、生活していくために必要なお金以外の大半を返済に向けなければならないほど、大きな金額の借り入れです。

そのため、消費者金融や銀行カードローン等の既存借り入れは、審査においては大きなマイナスポイントとなります。

他社からの既存の借り入れがある人は、住宅ローンに申し込む前にできる限り返済しておいたほうがいいでしょう。

なお、住宅ローンの審査で少しでも有利になりたいからということで、他社借り入れがあるのに「借り入れはない」として申告する人もいますが、これはやめておきましょう。

住宅ローンの審査では、個人信用情報機関に登録されている信用情報を確認しますが、信用情報には他社借り入れに関する情報もバッチリ記載されているので、嘘を付いていることがスグにバレてしまいます。

嘘を付いたことがバレてしまえば、問答無用で審査落ちになってしまいますよ。

住宅ローンの審査に通過するコツ

Yahoo!知恵袋に、以下のような質問が投稿されていました。

住宅ローンの審査のコツやポイントはありますか?

今度子供が生まれるので、東京にマイホームを購入することを検討しているのですが、自営業なので、住宅ローンの審査がおりるか心配です。
3000万円くらいのものを検討しております。
年収は600万円程度で、頭金は200万円くらいしか用意できません。
住宅ローンを審査が通りやすくなるコツやポイントを知っている方がいらっしゃたら教えて頂けますと幸いです。

住宅ローンは審査に通るのが難しいですし、通常のローンとは異なり事前審査がある場合もあるので、コツやポイントなどがあればぜひとも知っておきたいですよね。

以下では、住宅ローンの審査に通過するためのコツを、いくつか挙げていきましょう。

多めの頭金を用意する

住宅ローンに申し込む場合は頭金を用意することが多いですが、頭金が多ければ多いほど、住宅ローンの審査には通りやすくなります。

頭金を多めに用意することで、融資を受ける金額も少なめになり、銀行が求める返済能力のハードルをクリアしやすくなるからですね。

用意する頭金の目安は、借り入れを希望している額の1割程度となりますので、審査通過の可能性を上げたい場合はそれよりも多くの金額を頭金とするといいでしょう。

頭金を自分で用意するのが難しい場合は、頭金だけは親に準備してもらうなどの方法も考えられますよ。

審査に不安がある人の多くは、頭金を多く用意することでなんとか審査に通過できないかを考えているようですね。

夫婦2人で住宅ローンを組む

住宅ローンを組む際には、家族の主生計者を名義人とする場合が多いですね。

ただし住宅ローンによっては、配偶者も名義人に組み入れて、夫婦2人でローンを組めるものもあります。

夫婦2人で住宅ローンを組むことによって、収入を合算して審査を受けられるので、審査通過確率が高まるというメリットがあります。

自身の収入と配偶者の収入にあまり差がないような場合は、夫婦2人で住宅ローンを組むことで、より大きな金額の住宅ローンを借り入れられるかもしれませんね。

他社借り入れは完済しておく

先ほど少し触れたように、住宅ローンの審査では他社借り入れは厳しくチェックされます。

「多重債務者」と呼ばれるほど借り入れが多い人は論外としても、借り入れ残高・借り入れ件数が少ない人でも、それが足を引っ張る可能性があるのであれば、住宅ローン申し込み前に完済しておくのが望ましいですね。

なお、カードローンを利用している場合は、完済するだけでは不十分です。

カードローンは利用限度額の範囲内であれば、いつでも借り入れできるという特徴があるので、完済しても契約が残ったままだと、いつ借金が増えてしまうか分かりません。

カードローンは、完済したあと解約まで行うことを心がけるようにしましょう。

フリーローンでの住宅購入について

住宅を購入する際に利用するのは住宅ローン、というのはいわば当たり前のことですが、フリーローンが「資金使途が自由なローン」なのであれば、フリーローンで住宅を購入することも可能なはずです。

フリーローンでの住宅購入について、考えていきましょう。

融資額によってはフリーローンを勧められることがある

「住宅購入のためにローンを利用したいのですが…」と金融機関に相談を行った場合、十中八九住宅ローンの利用を勧められますが、場合によってはフリーローンの利用を勧められることもあります。

住宅ローンの最高融資額は、億単位になることも珍しくありませんが、最低融資額も100万円や500万円などになっているケースが多々あります。

住宅の大きさや築年数、地域によっては、住宅購入に必要な金額が住宅ローンの最低融資額を下回ってしまうことがあるので、そのような場合はフリーローンを利用するのが妥当だからです。

また、住宅ローンを利用する場合には、抵当権を設定するための費用や保証料など、いろいろな費用が発生します。

ただ、借り入れる金額が少ない場合は、そういった費用が占める割合が相対的に大きくなってしまい、結果として保証等の必要ないフリーローンを利用したほうが、利用者のメリットが大きくなるケースもあります。

上述したようなケースに当てはまる場合は、住宅ローンではなくフリーローンを利用するほうがいいですが、そのあたりは金融機関が適切な判断をしてくれるでしょう。

借入先や返済方法なども考慮に入れて、最適なローン選びをしたいですね。

住宅ローンで他の借金をまとめるのは可能?

住宅ローンは、他のローンよりも高額な借り入れが可能であり、適用金利もかなり低くなっています。

こうして聞くと、「住宅ローンを利用して他の借金をまとめられると便利なのに…」と思う人もいるでしょう。

住宅ローンで他の借金をまとめることは可能なのでしょうか。

基本的に住宅ローンでは不可能

住宅ローンの融資可能金額が他のローンよりも大きめになっていたり、低金利だったりするのは、生きていくために必要不可欠な「住宅」を購入するためのローンという大前提があるからです。

住宅を購入するという大義名分があるからこそ、非常に有利な条件で融資を行えるようになっているわけですから、住宅購入以外の目的に利用することは、基本的にはできません。

そのため、住宅ローンを利用する際についでに他の借金もまとめてしまおう、というような考えは基本的にはしないでおくのが望ましいでしょう。

借り換えできる銀行もあるが金利は上がる

ただし、すべての住宅ローンでおまとめができないかと言われるとそういうわけではなく、例外的におまとめできる住宅ローンを取り扱っている金融機関もあります。

ただ、住宅ローンをおまとめ目的で用いる場合には、純粋な住宅ローンとして利用する場合と比較すると、少々金利が上がるというデメリットがあるようです。

また、住宅ローンの審査担当者に相談することで、おまとめ目的として利用できる可能性もあります。

ただし、最近銀行の融資に対して世間から厳しい視線が注がれており、「適切な形での融資」を行うという意識が、以前にも増して強くなってきています。

そのため、住宅ローンをおまとめ目的で利用できるかに関しては、ケースバイケースであるものの、少々分が悪いと言わざるを得ないかもしれませんね。

既存の借金を住宅ローンでまとめられれば、返済がかなり楽になることは間違いないので、どうにかしてまとめられる方法を模索していきたいですね。

カードローンが住宅ローン申し込みに与える影響

住宅ローン申込時に注意すること
カードローンなどの残高があるかたにとって、新たに住宅ローンが組めるのかは不安ですよね。

また、実際に申し込みをする際に、どの程度正直に話したほうが良いのか、または、黙っていれば解らないのではということも頭をよぎってしまいます。

では、住宅ローン申し込みにおいて、理解しておくべき銀行の考えかたや、注意点についてご説明いたしましょう。

住宅ローンの借り入れ可能額が減少する

基本的には、カードローンを利用していると、住宅ローンの借り入れ可能額は減少します。

借り入れ可能額は、年収に対して、いくらまで返済できるかという点で判断されますので、その他のローンがあると、その分の返済も含めて評価されてしまうからです。

住宅ローンに申し込む前には、カードローン等をできるだけ返済したうえで申し込むようにしたいですね。

ローンがあること自体の影響は少ない

ただし、利用せずにただ契約しているだけというのであれば、カードローンの存在は、住宅ローンの審査にそこまで大きな影響を与えるわけではありません。

いざというときに備えて、いつでも借り入れできるカードローンを契約しているという人は、最近増えてきていますからね。

しかしカードローンは、「限度額の範囲内であればいつでも借り入れできる」という少々特殊なローンなので、審査においてその特殊性を問題視する金融機関もあります。

たとえば利用限度額100万円のカードローンを契約しており、現在の利用残高は0円だとしましょう。

確かにこの時点では借金は抱えていませんが、カードローンの性質上、翌日借金が一気に100万円まで膨らんでいることも十分考えられるのです。

そのため、カードローンを契約している場合は「利用限度額分の借金がある」と見なして、審査を行う金融機関もあるのです。

過去に利用していたものの、今は返済を終えて利用していないカードローンがあるのであれば、念には念を込めて解約しておいたほうがいいかもしれませんね。

借り入れ状況の虚偽申告は影響大!

借り入れ状況を正直に申告したほうが良いかということですが、これは必ず言ってください。

稀に黙っているかたがいますが、基本的にばれてしまいます。

銀行は、「個人信用情報」というものを取得しますが、それによって、借り入れ状況が照会できます。

申告されていない借り入れがあると、完全に信用を失います。

銀行も、個人信用情報の結果を根拠として、「申告していない借り入れがありますか」とは聞きにくいので、断ってしまったほうがトラブルになり難いと判断されることもあります。

申し込み前にカードローンは返済しておくのが吉

やはり、前もってカードローンは整理してしまうことをオススメします。

住宅ローンを組むつもりなら、そちらのほうが金利も低くなるでしょうし、返済期間も長くとれます。

住宅ローン申し込みの数ヵ月前に完済しておけば、個人信用情報でも残高が現れなくなるでしょう。

または、住宅ローン申し込み時に、正直に現状の借り入れ残高を説明し、完済することを条件として申し込みをすることです。

こうすれば、返済したけど、借り入れもできず、手元資金がなくなってしまったという事態は避けられます。

住宅ローン借り入れ後のカードローンは可能

借入後のカードローンは可能です
住宅ローンを借りた後の、カードローン等の借り入れについてはどうでしょうか。

こちらに関しては、住宅ローンとしての問題はなく、あくまで新たに申し込むローン側の審査次第ということになります。

住宅ローンの銀行としては、借りた後の他の借り入れに対してまで、制限しようがありません。

仮に、申し込み時に、カードローンの解約を条件として借り入れしたとして、住宅ローン借り入れの翌日に、新たにカードローンを作成・借り入れしても問題ありません。

そして、それほど極度額、もしくは借り入れ額が大きくなければ、借り入れを行える可能性も高いと思われます。

それは、住宅ローンを新規で借り入れできる信用力があれば、カードローンは問題ないと評価されるはずです。

数千万円の借り入れができて、数十万円が借りられないのは不思議ですよね。

まとめ:計画的な利用を!!

まとめ:計画的な利用を!!
住宅ローンと、フリーローンの併用でもっとも問題となるのは、住宅ローンの借り入れを行う時でしょう。

マイホームの購入を検討されているかたは、余裕を持って、既存の借り入れを返済するといった準備を行っておくことが望ましいでしょう。

言いかたは悪いですが、住宅ローンは一度借りてしまえば自由度が高まります。

その後のフリーローンの利用は、それほど問題にならないでしょう。

ただし、金融機関から問題とされなくても、借り入れが多くなり過ぎるのはやはり危険であり、収入に対して、消費が過度になり過ぎている可能性が考えられます。

デフォルトしてしまっては元も子もありませんので、どこかで聞いたことのある言葉ですが、借り入れは「計画的に利用」しましょう。

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