住宅ローンをどうしても借りたい!そんなときにはどうするの?

夢のマイホームをかなえるために、住宅ローンを借りる人が大半でしょう。アパートの家賃を支払うのであれば、ローンの支払いに回した方が得だと考える人もいるようです。

「頭金はない」「借りられるか分からない」という人が、どうしても住宅ローンを借りたいというために、ポイントを整理しましたので参考にしてください。

頭金なしで住宅を建てることができる?

家賃を払うのなら「住宅を建てた方が良いのではないか」と考える人もいるでしょう。

しかし、「頭金がないけど貯金をした方がいいのかな?」「頭金をなしでマイホームを建てている人がいると聞いたけど?」「とにかく自分の財産にならないものにお金を掛けるのが嫌だ」と様々な思いが駆け巡るのが、マイホーム計画です。

そこで、頭金がないけどどうしてもマイホームを建てたいという人はどうしたらいいのか見ていきましょう。

親などから援助をしてもらう

実際に頭金なしでマイホームを建築している人は、どのようにしているのでしょうか。本来であれば、マイホームを建築するときには頭金として2割以上を準備すると良いといわれています。

しかし、住宅ローンの金利が低いときには、返済の負担が少ないため、頭金なしでマイホームを建築する人がいます。住宅ローンの金利は銀行から借りると、一般的には変動金利になります。

そのため、マイホーム建築後に経済が上向き、金利が上昇すれば返済が重くのしかかってくるでしょう。

たとえ、10年固定期間や5年固定期間など一定期間金利が変動しない特約を結んでいたとしても、その間に住宅ローンの返済が終われば良いのですが、一般的には住宅ローンが完済する前に金利の見直しがされます。

したがって、金利が見直しされたときに、いきなり利息の負担が大きくなってしまっては、アメリカのリーマンショックのように住宅ローンを返済できない人がでてきてもおかしくはないでしょう。

そこで、できる限り頭金なしということはせず、親などから援助を受けられるのであれば、しっかりと相談をして頭金なり、土地なりを譲渡してもらうことをおすすめします。

親にとっても税制で優遇されますので、相続税を気にしている人であれば、有効な節税手段となることもあります。

援助を期待できない人はともかく、親に相談をすれば援助を受けられると思う人であれば、マイホーム建築のときにはじっくりと相談に乗ってもらいましょう。

複数の金融機関を利用する

複数の金融機関からお金を借りて、頭金なしの不動産購入金額100%を準備する方法があります。ここでいう複数の金融機関とは、フラット35と銀行を組み合わせてお金を借りるということです。

フラット35を申し込みして90%の資金しか準備ができないことがあります。そんなときには、頭金がない人は住宅を購入できなくなってしまうでしょう。

そこで、残りの10%をフラット35の申し込みした金融機関から、直接融資を受けるという方法があります。

フラット35を利用するつもりでも、90%の資金しか融資を受けられない場合は、申込金融機関に相談をしてみることもおすすめします。

住宅ローンミックスプランを利用する

頭金なしで住宅ローンを借りるときに注意をしなければいけないことは、金利の変動リスクになります。1,000万円以上を借りるのが、一般的な住宅ローンです。金利が1.0%変動すれば、月々の利息に1万円や2万円はすぐに影響してしまいます。

これでは、頭金なしでマイホームを購入したときには支払いできた借金も、金利があがったため返済ができなくなってしまうということがあるかもしれません。

このようなリスクを軽減するため、固定金利と、変動金利を組み合わせたミックスプランというものがあります。

住宅ローンの4割を固定金利にして、残り6割を金利の低い変動金利にするとか、その逆にするとか自分自身でリスクを分散しておくプランがあります。頭金なしの場合はこのような商品を検討して、リスクを最小限に取ることも良いのではないでしょうか。

建築価格を水増ししても大丈夫?

住宅ローンを頭金足で借りるのであればまだしも、金利が安いため少し余計にお金を借りたいという人もいるようです。また、住宅ローンの借入額を建築価格の90%未満に見せたいと考える人もいます。

そのときに、ハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いをして、見積書を水増ししてもらったらどうかと考えるとどうなるでしょうか。

ネット上ではこのようなことを裏技と称してすすめている場合もありますが、見積書の水増しは違法になりますのでくれぐれも業者にお願いしないようにしましょう。

また、もし万が一金融機関にこのようなことをしたことが知られた場合は、全額返済となってしまう危険性もありますので気を付けてください。

意図的にしなかった場合は、その差額を内入れするとしている金融機関がほとんどですが、これが意図的にしていたことが知られた場合には大変なことになってしまいます。

したがって、大手ハウスメーカーなどはこのような要求は依頼者からは絶対に受け付けませんし、地元の工務店にお願いをして水増しをしたとしてもリスクが大きすぎますのでおすすめできる方法ではありません。

頭金なしでも大丈夫?リスクを解説

ここまで、頭金なしで住宅ローンを借りる方法を幾つか紹介してきました。ここでは、建築価格の100%を融資受けるときのリスクについて話します。

頭金なしで住宅ローンを借りるときには、最低限押さえておきたい危険性についてまとめましたので頭の中に入れておいてください。

100%の融資は「危険」!!

100%融資の何が危険なのかよく分からない人もいるでしょう。例えば、今日借りて明日返すというものであれば、それほど危険性はありません。住宅ローンを借りると、10年は短い期間で、通常は20年、30年と借りるのが一般的でしょう。

そして、金額も10万円や50万円といった金額ではなく、1,000万円以上は当たり前で、2,000万円以上もざらにあるローンになります。この長期返済期間と、多額の融資金額が大きなリスクになります。

今の収入状況で、返済が可能だとしても10年後、20年後にどうなっているのかということは誰にも分かりません。自分では10年後も同じ職場で働いているつもりでも、いつどのような形で災害がわいてくるのか分からないのが当たり前でしょう。

「10年一昔」などという言葉もありますが、長期間借り入れするリスクというものはついて回ります。また、多額の借金をするということは、金利が高くなると利息を多く支払わなければいけなくなるということです。

金利がどんどん上昇していくと、家計を圧迫していく恐れもありますので、100%融資は相当の計画性を持って実行しないと、とても危険であることを覚えておいてください。

なお、2,000万円で1%の金利差がでると、30日間で1万6千円程度の利息支払いが増えます。3,000万円であれば2万5千円程度になりますので、月々の支払いが多くなってしまうことをしっかりと認識しましょう。

頭金なしは諸費用も多いので注意しよう

住宅ローンで借りる金額が大きくなればなるほど、諸費用の負担が増えていきます。利息が多くなることは誰でも想像がつくと思いますが、そのほかの諸費用も変わってきますので注意をしてください。

まず、住宅ローンを借りると、必ず土地と建物を担保にします。このときに法務局に抵当権の設定登記が必要になります。この費用が、住宅ローンの額によって変わってきます。

また、団信保険料も住宅ローンの金額によって変わってきますので、頭金なしで住宅ローンを借りると、それなりに余計な費用が掛かることを覚えておきましょう。

住宅ローンはどこから借りるといいの?

住宅ローンを借りるには、銀行を通すことが多いでしょう。借りられる場所としては、「銀行」「ろうきん」「JAバンク」「信用金庫」「信用組合」など様々なところがあります。

また、保証期間の保証付き融資、フラット35、プロパー融資、地方自治体の制度融資などがあります。

そして、「変動金利」「固定金利」「固定期間選択型」と金利の形態があり、住宅ローンを借りるときには色々迷うこともあるでしょう。そこで、住宅ローン一括審査申込サービスを、利用してみてはどうでしょうか。

住宅ローン一括審査申込サービスとは?

株式会社イッカツが運営しているサイトで、住宅本舗というものがあります。このサイトを利用すると、住宅ローンの仮審査に一括申し込みできるサービスを受けることができます。

一括申し込みできる金融機関は最大6つまでの銀行です。

とりあえず、どこの銀行に申し込みをしたら良いのか迷ったら、住宅ローン一括審査申込サービスを使用するのも良いでしょう。

住宅ローン一括審査申込みのメリット

住宅ローン一括審査のメリットは、何といっても色々な金融機関に何度も足を運ぶ必要がなく審査を受けることができるということです。

そして、1回基本情報を入力すると、何度も同じ入力をせずに複数の金融機関から審査を受けることが、可能であることもメリットといえます。

自分で判断に迷ったときには、住宅ローン一括審査サービスを利用してもいいかもしれません。

住宅ローン一括審査申込みのデメリット

デメリットは限られた金融機関での審査になるということです。ネット銀行や、大手銀行を中心に審査が行われることになります。居住している地域の金融機関にも、調べてみると内容のいい住宅ローンが意外とあるものです。

そのようなものを見落としする可能性があるということが、デメリットとしてあげられます。また、全ての審査に落ちてしまった場合、次の一手を打ちにくくなる可能性があります。

どうしても住宅ローンを借りたいという人は、時間に惜しみなく色々な金融機関に足を運び、相談に歩くことをおすすめします。

住宅ローンの審査に通るためのポイントは?

住宅ローンをどうしても借りたい人にとって、どのように申込みをすると必ずお金を借りることができるのかとても興味があるでしょう。

そこで、住宅ローンの審査に通過するためのポイントを洗い出しましたので押さえておいてください。

消費者金融などの借金は完済しよう

消費者金融のカードローンを持っていると、住宅ローンの審査に影響があるといわれています。本当のところをいうと、収入に余裕があり頭金をしっかり準備している人はそれほど影響ありません。

しかし、頭金なしで100%住宅ローンに頼ろうとしている人は、消費者金融のみならず銀行系のカードローンは良い影響がありません。

これから、大きな買物をしようとしているのであれば、カードローンは少なくても完済をして解約しておくようにしましょう。

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クレジットカード類も整理する

クレジットカードも普段使いするもの以外は、解約をしておくことをおすすめします。クレジットカードも必要以上に保有していると、利用していなくても利用できる枠があるということで、それだけ借金が可能になる状態であることになります。

したがって、ふだん利用しないクレジットカードは整理をして解約をしておきましょう。

年収を夫婦合算にするにはどうするの?

住宅ローンを必ず借りたい人は、返済負担率をできる限り押さえるようにしましょう。例えばフラット35で話をしますと、年収400万円未満で30%となっています。

これは、年間の返済額が利息と元金を合算して、120万円までの返済であれば審査に通過する条件であることを意味します。ただし、これはひとつの目安であって、必ず審査に通過するわけではありません。

120万円ということは月々の返済額が10万円となりますが、2500万円を借りたとすると、最初のうちは利息が1.45%の利率の場合に3万円程度になります。したがって、7万円が元金に返済されます。

これを30年間続けるとすると、返済可能な金額になります。しかし、年収400万円は税込みになりますので、手取り額ではありません。手取りにすると280万円程度になるかと思いますが、このうち120万円も返済に回すと160万円で生活をしなければいけません。

実に月々13万円程度での生活になります。こう考えると、如何(いか)に返済が大変か分かるのではないでしょうか。そこで、パートやアルバイトを除く夫婦共働きの場合、夫婦の所得を合算して、借入をすることが可能になります。

この場合は、まず土地と建物の名義を夫婦の共有名義にする必要があります。そして、各々支払いする金額を決めて、財産の持分を決める手続きが必要になります。

このようにすると、夫婦名義で住宅ローンを借りられることができて、申込のときに所得を合算して計算をしてもらえるようになります。

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住宅ローンの審査と必要日数

住宅ローンには、事前審査と本審査のふたつがあります。事前審査をせずに、いきなり本審査で申込みをすることもできますが、できれば事前に審査を受けておいた方がいいでしょう。

いきなり本審査をすると審査の時間が短いというメリットはありますが、万が一審査に通過しないことを考えると、事前に仮の審査を受けておくと安心して住宅の契約ができます。

「事前審査」とは一体なに?

事前審査とは住宅ローンの仮申込になります。したがって、必要書類も簡易的なものになります。土地の登記簿や、字限図(公図)、建物の図面などがなくても収入と、購入予定金額で申込ができます。

借りる人の収入で、希望する金額を課すことができるかどうかの審査になりますので、事前審査に通過してしまえば本審査も比較的スムーズに通過することができます。

万が一審査に落ちた場合でも、必要書類を準備する費用が掛からないため、無駄が発生しませんので事前審査から申込みをするようにしましょう。

なお、事前審査に必要な日数は1週間程度になります。

「本審査」の基準はなに?

事前審査に通過したからといって、融資額が保証されるわけではありません。本審査では土地や建物に変更がないか、価格が適正か、収入状況や借入状況に変化がないかなど確認がされます。

これらをクリアすると、事前審査どおりの希望金額が借りることが可能になります。本審査の基準は、現物の確認になりますので、ここで見積りの水増しや、土地の変更などを行ってしまうと、審査がはじめからとなってしまいますので注意をしましょう。

本審査に必要な日数は1週間~2週間と幅があります。

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住宅ローンの裏メニュープロパーローンとは?

住宅ローンで思いつくのが、フラット35と銀行融資ではないでしょうか。そして、銀行融資の場合は、保証会社の保証が付いているのが一般的と考えていませんか。

銀行の住宅ローンの場合は、保証会社を付けられない特別な事情がある人に適用するプロパーローンというものがあります。その内容について、覚えておきましょう。

プロパーローンは金利が高い?

プロパーローンとは銀行が独自に審査をして、保証会社の保証を付けずにお金を貸す商品です。したがって、万が一のときのリスクを銀行側で背負うことになります。そのため、一般的には金利が高いともいわれていますが本当のことでしょうか。

実はこの話は本当のことではありません。優良な顧客にはそれなりの低い金利を適用して、住宅ローンを貸してくれます。

例えば、勤務先や収入状況を見て、十分返済可能な金額の申込であるが、保証会社の要件を満たしていないため住宅ローンを貸し出しできない人は低金利で貸出しされることもあります。

その代表的な例は、健康上の問題があり団信保険に加入できない人が、住宅ローン以上の生命保険に加入している場合などです。この場合は、保証会社を付けなくても、銀行側のリスクは少なくなりますので、住宅ローンを貸してくれる可能性があります。

また、収入がやっと住宅ローンの基準に満たすという場合に、プロパーローンで対応してくれる金融機関もあります。この場合は、それ相応のリスクを銀行側で負うことになりますので、金利が高くなるのが一般的でしょう。

したがって、金利は住宅ローンを申し込みする人によって基準が異なりますので、必ずしも高い金利とはならないのです。

プロパーローンは矛盾している

プロパーローンは銀行側でリスクを取るため、優良な顧客にしか適用できないのが一般的です。しかし、保証会社で保証を見送りした顧客にも、銀行で大丈夫と判断した場合はお金を貸してくれます。

銀行は預金者のお金を貸してくれています。そのため、銀行法などでは預金者保護がしっかりと明示されているのです。

保証会社が保証を見送りした顧客は、預金者保護の観点から矛盾をしている行為ですが、住宅ローンは貸倒れするリスクが少ないため意外とプロパーでも貸してくれる金融機関があります。

実際に貸してくれる銀行かどうかは、素人では分からないのですが、住宅ローンアドバイザーなどは審査を通してくれる金融機関を数多く知っています。

ぎりぎり審査に通過するかどうかのボーダーラインにいる人は、住宅ローンアドバイザーに相談をしてみてもいいかもしれません。プロパーローンで貸してくれる金融機関は、なぜ保証会社の保証がなくても貸してくれるのかそのカラクリを話します。

例えば1.45%の金利で保証会社を付けるのと、付けないのでは保証会社に保証をお願いしない方が利益になるためです。その理由は、保証会社に保証料を支払いをしなくても良いためです。保証会社では顧客と金融機関の両方から保証料を取っているのが一般的です。

また、住宅ローンは土地建物を担保に取るため、融資額全額が貸倒れになる確率が低く、万が一債務整理をされたとしても、住宅だけは残したいと考え、個人再生で住宅ローンの支払いだけはしてもらえる確率があるからです。

したがって、リスクが高いといわれているプロパーローンでも、あえてリスクを採る銀行も存在するのです。

まとめ

住宅ローンをどうしても借りたい人にとって、通常の住宅ローン以外の知識を如何(いか)に持っているかが重要になります。そして、何よりも年収から自分が購入できるマイホームの上限を知ることがとても大切になります。

マイホームの計画はしっかりと立てて、念入りに調査をしてからでも遅くはありませんので、しっかりと事前に準備できるものは抜かりなく行ってください。それでも、住宅を購入するときには漏れがあるものです。

マイホームの夢をかなえるためにも、時間と手間を惜しまないようにすることをおすすめします。

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