住宅ローンをどうしても組みたい！お金を借りる前に知っておくこと
夢のマイホームをかなえるために、住宅ローンを借りる人が大半でしょう。
アパートの家賃を支払うのであれば、ローンの支払いに回して自分の持ち家を手に入れた方が得だと考える人もいるようです。
「頭金はない」「借りられるか分からない」という人が、どうしても住宅ローンを借りたいというために、ポイントを整理しましたので参考にしてください。
住宅ローンをどうしても通したい！
ローンに申し込む以上は審査に落ちたくないのは当然です。
ましてや住宅ローンは家族全員に関わることですので、自分の信用情報が原因で審査に落ちてしまったら家族に対して面目丸つぶれになってしまいますね。
住宅ローンの審査に落ちてしまう原因とその対処法、住宅ローン審査に落ちないためのポイントなどを整理しておきましょう。
金融事故（異動）があっても住宅ローンに通った！？
「自分はブラックだから住宅ローンには絶対通らない」と考えている人が多いようです。
実際に信用情報ブラックの場合には絶対に住宅ローンの審査に通過することはできません。
しかし、ネット上には「ブラックでも住宅ローン審査に通過した」という口コミも多数存在しますが、これは一体どういうことでしょうか？
本人がブラックだと思っていても、実際はブラックではないというケースがあります。
例えば、カード会社のクレジットカードを数日遅延した程度の短期間の遅れでは信用情報はブラックにはなりません。
実際にブラックの人は住宅ローンを組むことはできませんが、少し支払いに遅れた程度であれば住宅ローンに通過する可能性は低くありませんよ。
住宅ローンが組めるか調べる方法
自分が住宅ローンを組むことができるかどうかは、信用情報を調べるなどすればある程度は事前に知ることができます。
信用情報は本人開示という手続きをとれば比較的すぐに知ることができます。
CICとJICCはネット上で本人開示請求をすることができ、CICに関してはクレジットカードで支払いをすることでスマホの画面上で確認することができます。
ここで、以下のような情報が出てきた場合にはブラックとなり、住宅ローンを組むことは難しいと考えた方がよいでしょう。
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これらの情報は、事故発生から5年〜10年は信用情報に記録され続けますので、この間は住宅ローンどころかカードローンの審査に通過することもできません。
携帯端末の分割代金支払いは要注意
携帯電話を購入する時によく利用する端末代金の分割も割賦販売法に基づいた分割ですのでこの情報も信用情報に登録されています。
しかし、携帯端末の分割代金は利用代金の請求と一緒に請求されていますので分割を支払っているという感覚が感じにくいです。
携帯の利用代金を滞納してしまえば分割代金支払いも滞納となり、知らず知らずのうちに信用に傷が付いていることもあります。
住宅ローンの審査に悪影響が出てしまうこともありますので注意が必要です。
住宅ローンに通らない原因は異動だけでない
前述したように信用情報がブラックの場合には絶対に審査に通過することはできません。
しかし信用情報に問題がない人でも住宅ローン審査に落ちてしまうことは往々にしてあります。
信用情報以外で住宅ローンに落ちてしまう主な原因としては以下のようなものがあります。
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住宅ローンを借りることができない人の主な原因は主に信用が低いために審査に通ることができません。
直接の信用とはならない勤続年数も短いほど辞めてしまうリスクが高くなってしまいますので借入条件で「勤続年数1年以上」というような条件があったとしても1年経ったからといって審査に通るということではありません。
既存借入金の返済やクレジットカードの支払は基本となる信用の部分ですし、直近の返済能力を判断するための重要な情報ですので延滞や滞納がある場合にはしばらく待ってから申し込む方が通りやすくなります。
ブラックが住宅ローンを通すには
誰でも通る住宅ローンはありませんし、審査が甘い住宅ローンもありません。
ブラックが原因で住宅ローンを借りることができない人はその原因を解決する必要があります。
ブラックの人が住宅ローン審査に通過するためには以下のポイントを抑えるようにしてください。
異動が消えるのを待つ
個人信用情報から上記の異動情報が消えるのを待つというのが1つ目の方法です。
前述したように異動情報は5年〜10年は消えることのない情報ですので、この期間は大人しく申し込みをするのを待ち、その間、自己資金を貯めておけば、異動情報が消えた時にはより有利な条件で住宅ローンを借りることができるようになります。
ただし、即効性のない方法ですので、すぐにどうにかすることはできません。
信用情報以外の条件を改善する
信用情報はすぐに改善することはできませんが、他の情報を良くして行くことで審査に通過しやすい自分を作って行くことは可能です。
例えば以下のような努力で住宅ローン審査に通過することができる可能性はあります。
- カードローンなどの借金を返済して借入件数を少なくする
- 同じ会社に勤務して勤続年数や年収を増やす
- クレジットカードを期日通りに支払い信用情報を良化させる
このような努力をしてもブラックに人が住宅ローンを組むことができるかどうかは不透明ですが、それでも審査にはプラスになりますので、少しでも審査通過の可能性をあげるために努力してみる価値はあるでしょう。
専門家に相談する
信用力が低い人でも、審査に通過する可能性のあるローンを紹介するローンの仲介業者があります。
このような業者に相談することで、信用力の弱い人でも住宅ローンを組むことができるかもしれません。
もちろん、必ずしも借りることができるとは限りませんが、何もローンの知識がない人が闇雲に住宅ローンに申し込みをするよりは審査に通過できる可能性は格段に高くなるでしょう。
住宅ローン審査に通るためのポイント
住宅ローンをどうしても借りたい人にとって、どのように申込みをすると必ずお金を借りることができるのかとても興味があるでしょう。
そこで、住宅ローンの審査に通過するためのポイントを洗い出しましたので押さえておいてください。
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ここでは、「年収を夫婦合算」について、解説していきます。
消費者金融などの借金は完済する
消費者金融から借入があると、銀行はその人の信用力を低く評価します。
このため、住宅ローン申し込み前にはできる限り消費者金融からの借入は完済しておいた方がよいでしょう。
また、カードローンの枠があるだけでも消費者金融からの借入があると判断されてしまう場合も多いので使っていない枠は解約しておくことも忘れないようにしましょう。
クレジットカード類も整理する
クレジットカードも整理できるものは整理しておいた方がよいでしょう。
特に現金を借りることができる枠であるキャッシング枠を持っている人は使っていないのであれば解約した方が無難です。
クレジットカードのキャッシング枠はカードローンと同じ扱いになりますので、住宅ローン審査に不利になる可能性が非常に高いためです。
住宅ローン申し込み前にはクレジットカードは普段から使用している必要最小限のカードだけに整理する方がよいでしょう。
年収を夫婦合算にする
住宅ローンを必ず借りたい人は、返済負担率をできる限り押さえるようにしましょう。
例えばフラット35で話をしますと、年収400万円未満で返済負担率30％までとなっています。
これは、年間の返済額が利息と元金を合算して、120万円までの返済であれば審査に通過する条件であることを意味します。
ただし、これはひとつの目安であって、必ず審査に通過するわけではありません。
120万円ということは月々の返済額が10万円となりますが、2500万円を借りたとすると、最初のうちは利息が1.45％の利率の場合に3万円程度になります。
したがって、7万円が元金に返済されます。
これを30年間続けるとすると、返済可能な金額になります。
しかし、年収400万円は税込みになりますので、手取り額ではありません。
手取りにすると280万円程度になるかと思いますが、このうち120万円も返済に回すと160万円で生活をしなければいけません。
実に月々13万円程度での生活になります。
こう考えると、如何（いか）に返済が大変か分かるのではないでしょうか。
そこで、パートやアルバイトを除く夫婦共働きの場合、夫婦の所得を合算して、借入をすることが可能になります。
この場合は、まず土地と建物の名義を夫婦の共有名義にする必要があります。
そして、各々支払いする金額を決めて、財産の持分を決める手続きが必要になります。
このようにすると、夫婦名義で住宅ローンを借りられることができて、申込のときに所得を合算して計算をしてもらえるようになります。
住宅ローン通りやすいハウスメーカーを選ぶ
同じ住宅ローンに申し込みを行なったとしても、審査に通過しやすいハウスメーカーや不動産屋も存在します。
特にハウスメーカーなどの不動産屋の担当営業者経由で住宅ローンに申し込みをする場合には注意が必要です。
担当者が難易度の厳しい銀行の住宅ローン申し込み書しか持っていない場合には必然的に厳しい住宅ローンに申し込むことになってしまいます。
また、資産価値の高い優良住宅を購入する場合には、評価額が高くなり審査に通過しやすくなることもありますが、地域で評判が悪い反社会的勢力と繋がりがあるような不動産屋さん経由で申し込みをしてしまうと審査に通過できないこともあります。
逆に、価格の高い優良住宅を購入する場合には、必然的に借入額が大きくなるので審査に通過することが難しくなってしまうこともあります。
ネットなどで住宅ローンを借りやすい業者を選択したり、自分の収入に見合った住宅価格の家を建てることができる業者を選択することなどで住宅ローンの審査通過率を上げることができる場合もあります。
頭金なしで住宅ローンを通すには
住宅ローンの金利は銀行から借りると、一般的には変動金利になります。
10年固定期間や5年固定期間など一定期間金利が変動しない特約を結んでいたとしても、その間に住宅ローンの返済が終われば良いのですが、一般的には住宅ローンが完済する前に金利の見直しがされます。
したがって、金利が見直しされたときに、いきなり利息の負担が大きくなってしまっては、アメリカのリーマンショックのように住宅ローンを返済できない人がでてきてもおかしくはないでしょう。
親などから援助をしてもらう
そこで、できる限り頭金なしということはせず、親などから援助を受けられるのであれば、しっかりと相談をして頭金なり、土地なりを譲渡してもらうことをおすすめします。
マイホームを建築するときには頭金として2割以上を準備すると良いといわれています。
親にとっても税制で優遇されますので、相続税を気にしている人であれば、有効な節税手段となることもあります。
援助を期待できない人はともかく、親に相談をすれば援助を受けられると思う人であれば、マイホーム建築のときにはじっくりと相談に乗ってもらいましょう。
親にお金を出してもらうと贈与税がとられるの?
通常の贈与税は、1年間にもらった財産の合計額が110万円以上になると贈与税がかかります。
しかし、子供が自宅を新築したり、マンションを購入したり、リフォームをする時にその資金を親や祖父母などからもらう場合は、消費税8％の時は700万円(2020年3月31日まで)まで贈与税が0になる「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という制度があります。
省エネ等の一定基準を満たす住宅であれば1,200万円(2020年3月31日まで)まで非課税となります
また、贈与を受けるには以下のような条件が必要です。
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頭金などを配偶者の親から贈与を受けた場合、配偶者の親は直系尊属には含まれないため非課税の適用を受けることはできませんので注意が必要です。
頭金なしで住宅ローンを借りるときに注意をしなければいけないことは、金利の変動リスクになります。
1,000万円以上を借りるのが、一般的な住宅ローンです。
金利が1.0％変動すれば、月々の利息に1万円や2万円はすぐに影響してしまいます。
これでは、頭金なしでマイホームを購入したときには支払いできた借金も、金利があがったため返済ができなくなってしまうということがあるかもしれません。
このようなリスクを軽減するため、固定金利と、変動金利を組み合わせたミックスプランというものがあります。
住宅ローンの4割を固定金利にして、残り6割を金利の低い変動金利にするとか、その逆にするとか自分自身でリスクを分散しておくプランがあります。
頭金なしの場合はこのような商品を検討して、リスクを最小限に取ることも良いのではないでしょうか。
家を買うと軽減される税率とは?
マイホームの購入は高額な借入が必要な上に諸経費も高く、出費ばかり続くのかとうんざりすると思いますが、国からの税金の優遇もあります。それは住宅ローン控除です。
住宅ローン控除とは、正式名「住宅借入金等特別控除」と呼ばれるもので、住宅ローンを借りると毎年住宅ローンの残高の1％を10年間、所得税や住民税から控除されるもので、最大控除額が年間で40万円、10年間で400万円となっています。
実際にもどってくる税金の計算の仕方は、その年に支払った所得税額をまず確認しておきます。
そして住宅ローンの年末の残高の1％を計算します(上限は4,000万円)。この計算で出た金額が所得税から控除される金額となります。
年末の残高の1％よりも所得税額の方が少ない場合は、控除しきれなかった残りの金額は住民税から差し引かれます。
このほかにも、耐震性や省エネなどの条件をクリアした「認定長期優良住宅」や高い省エネ対策が取られている「認定低炭素住宅」は、さらに控除額が高くなりますので、該当する場合は確認しておくことをおすすめします。
住宅ローンミックスプランを利用する
住宅ローンミックスプランを利用する方法もあります。
ミックスプランとは固定金利と変動金利を合わせた借入方法で、金利が上がった場合には固定金利でメリットを得ることでき、変動金利の金利上昇リスクを抑えることができます。
金利が下がった場合には変動金利にメリットがあり、固定金利のデメリットを緩和することができます。
あまり借りる人がいないプランなので、審査に通過しやすくなる可能性はあると言えそうですね。
頭金なしで住宅ローンを無理矢理通すのは高リスク
ハウスメーカーなどは「頭金なしで住宅が持てる！」などと広く広告をしています。
しかし、頭金なしのフルローンで住宅ローンを組むのはリスクだと言えるでしょう。
100%の融資は「危険」！！
頭金なしで100％のローンは危険です。
頭金なしのローンは35年のローンになることが多く、ほとんどの場合で定年退職後まで返済が継続することになってしまいます。
老後に年金収入の中から住宅ローンを返済していくのは困難ですし、仮に退職金から返済したとしても老後資金がなくなってしまう可能性があります。
住宅ローンは現役の間に収入の中から完済することができるように組むのが王道ですので、ある程度頭金を用意して完済年齢が高齢にならないように注意しましょう。
頭金なしは諸費用も多いので注意しよう
また、住宅ローンは保証料や事務手数料や登記費用などの諸費用も発生します。
これらの諸費用は「借入額×〇〇％」という形で発生するものがほとんどですので、頭金なしで借入額が大きくなると諸費用も大きくなってしまい、結果的に負担が増えてしまいます。
できる限りコストを抑えるためにも頭金を用意してから申し込みを行いましょう。
抵当権って何？物件が理由で審査に落ちることも
銀行では、住宅ローンの対象となる物件に対して担保をとりますが、これを専門用語で「抵当権を設定する」といいます。
抵当権とは、もし住宅ローンが返済されなかった場合、その物件を処分してもよいという権利を意味しています。
住宅ローンが支払えなくなった場合、銀行はその家を競売にかけて借入の返済に充てるか、または残高の7割くらいの金額で債権回収会社に抵当権ごと売ります。
なお一部リフォームローンや、500万円までの小額住宅ローンには、抵当権は必要ない場合もあります。
抵当権を設定する際に銀行は、土地や建物の「担保価値」を計算します。
土地については、「固定資産評価」や「路線価格」を元に、面積をかけて算出します。
このとき注意しなければならないのが、「進入路」についてです。
玄関が面している道路のことを「進入路」といいますが、これが4メートル未満だと担保価値が下がるだけでなく、消防法上、セットバックといって進入路ギリギリに建物を建てられなくなります。
とはいえ、これらのことはハウスメーカーが分かっていますので、それほど気にする必要はないでしょう。
住宅ローンでは建築する物件と、その物件を建てる土地について抵当権を設定しますが、この担保の価値までの金額しか住宅ローンを借りることはできません。
そのため、不動産屋が評価額よりも著しく低い値段で土地を販売するような場合には、担保割れとなり住宅ローンを組むことができない場合も少なくありません。
保険加入ができなくても審査落ち
住宅ローンを借りるときには団体信用生命保険（通称「団信」）の加入が必須となります。
団信とは、住宅ローンを借りている人が返済期間中に死亡や高度障害となった場合には保険金で住宅ローンの残債を返済するものです。
これにより、住宅ローン契約者が返済期間中に急に亡くなったとしても貸付金を回収することができますので銀行は保全を図ることができます。
また、住宅ローンを契約するのは家族を養っている人がほとんどであり、返済期間中に亡くなったとしても返済ができなくなったことで住宅を手放す心配がありませんので家族にとっても必須となる保険です。
しかし、団信はあくまでも生命保険ですので加入するためには健康状態の告知をして保険会社に認められた人でなければ加入することができません。
従って、健康状態が悪い人であればいくらその他の条件をすべて満たしていたとしても団信に加入できないからということで住宅ローンを借りることができない人もいます。
さまざまある団体信用生命保険
一言で団信といっても最近では実にさまざまな団信があります。
通常団信というと、死亡や高度障害になったときのみ保証される「一般団信」なのですが、この他にもガンになったときにも保証される「ガン団信」や三大疾病となったときに保障される「三大疾病団信」というのもあります。
しかし、一般団信であれば基本的に銀行がその保険料を負担しますので保険料を支払う必要はありませんが、一般団信以外の団信に加入する場合には保険料を支払うことになります。
保険料の支払といっても通常の生命保険のように毎月や毎年支払うというものではなく、住宅ローンの金利に上乗せして支払うことになります。
例えばガン団信に加入して住宅ローン金利に0.1％上乗せという場合には3,000万円で年間3万円が通常の住宅ローン利息の他にかかることになります。
住宅金融支援機構は団信加入なしで借りられる
住宅ローンを住宅金融支援機構で借りるという場合には団信に加入しなくても借りることができます。
しかし、団信に加入しなければ契約者が死亡したとしても住宅ローンはそのまま残りますので家族の負担になることは言うまでもありません。
住宅金融支援機構でも団信に加入して借りることもできますが、一般団信であっても保険料を毎年支払うことになりますので銀行のように住宅ローンに含まれるというわけではありません。
住宅ローン選びに迷ったら
住宅ローンを借りるには、銀行から借りると考えている人がほとんどです。
しかし、住宅ローンを借りられる場所としては、「銀行」「ろうきん」「JAバンク」「信用金庫」「信用組合」など様々なところがあります。
また、保証期間の保証付き融資、フラット35、プロパー融資、地方自治体の制度融資などがあります。
そして、「変動金利」「固定金利」「固定期間選択型」と金利の形態があり、住宅ローンを借りるときには色々迷うこともあるでしょう。
そこで、住宅ローン一括審査申込サービスを、利用してみてはどうでしょうか。
住宅ローン一括審査申込サービスとは？
株式会社イッカツが運営しているサイトで、住宅本舗というものがあります。
このサイトを利用すると、住宅ローンの仮審査に一括申し込みできるサービスを受けることができます。
一括申し込みできる金融機関は最大6つまでの銀行です。
とりあえず、どこの銀行に申し込みをしたら良いのか迷ったら、住宅ローン一括審査申込サービスを使用するのも良いでしょう。
住宅ローン一括審査申込みのメリット
住宅ローン一括審査のメリットは、何といっても色々な金融機関に何度も足を運ぶ必要がなく審査を受けることができるということです。
そして、1回基本情報を入力すると、何度も同じ入力をせずに複数の金融機関から審査を受けることが、可能であることもメリットといえます。
自分で判断に迷ったときには、住宅ローン一括審査サービスを利用してもいいかもしれません。
住宅ローン一括審査申込みのデメリット
デメリットは限られた金融機関での審査になるということです。
ネット銀行や、大手銀行を中心に審査が行われることになります。
居住している地域の金融機関にも、調べてみると内容のいい住宅ローンが意外とあるものです。
そのようなものを見落としする可能性があるということが、デメリットとしてあげられます。
また、全ての審査に落ちてしまった場合、次の一手を打ちにくくなる可能性があります。
どうしても住宅ローンを借りたいという人は、時間に惜しみなく色々な金融機関に足を運び、相談に歩くことをおすすめします。
財形住宅融資、自治体融資などの公的融資
公的融資には、財形住宅融資と自治体融資があります。
◎財形住宅融資
勤務先で財形貯蓄を1年以上継続していて、貯蓄残高が50万円ある人を対象とした融資です。
財形貯蓄残高の10倍の額で、最高4,000万円まで融資可能です。
返済開始から終了までの全期間、5年ごとに適用金利を見直す5年間固定金利制です。
当初5年間、18歳以下の子供を扶養している場合は金利が0.2％引き下げられます。(平成30年3月31日までの申込受付が対象)
◎自治体融資
自治体融資は、都道府県、市区町村の地方自治体が住民に対して行う融資で、自治体の財形状況によっては取り扱いが無い場合もあります。
自治体の年度予算から直接融資を行う場合や、地方銀行や信用金庫などの特定の金融機関に斡旋する形で間接的に融資を行う場合、また、所定の金融機関から借りた住宅ローンに対して一定の利子補給を行う場合などがあります。
それぞれ、自治体によっても違っているので、利用したい場合はよく確認することをおすすめします。
裏メニュープロパーローンとは
住宅ローンで思いつくのが、フラット35と銀行融資ではないでしょうか。
そして、銀行融資の場合は、保証会社の保証が付いているのが一般的と考えていませんか。
銀行の住宅ローンの場合は、保証会社を付けられない特別な事情がある人に適用するプロパーローンというものがあります。
その内容について、覚えておきましょう。
プロパーローンは金利が高い？
プロパーローンとは銀行が独自に審査をして、保証会社の保証を付けずにお金を貸す商品です。
したがって、万が一のときのリスクを銀行側で背負うことになります。
そのため、一般的には金利が高いともいわれていますが、優良な顧客にはそれなりの低い金利を適用して、住宅ローンを貸してくれます。
例えば、勤務先や収入状況を見て、十分返済可能な金額の申込であるが、健康上の問題があり団信保険に加入できない人が、住宅ローン以上の生命保険に加入している場合などです。
また、収入がやっと住宅ローンの基準に満たすという場合に、プロパーローンで対応してくれる金融機関もあります。
この場合は、それ相応のリスクを銀行側で負うことになりますので、金利が高くなるのが一般的でしょう。
したがって、金利は住宅ローンを申し込みする人によって基準が異なりますので、必ずしも高い金利とはならないのです。
プロパーローンは矛盾している
プロパーローンは銀行側でリスクを取るため、優良な顧客にしか適用できないのが一般的です。
しかし、保証会社で保証を見送りした顧客にも、銀行で大丈夫と判断した場合はお金を貸してくれます。
銀行は預金者のお金を貸してくれています。
そのため、銀行法などでは預金者保護がしっかりと明示されているのです。
保証会社が保証を見送りした顧客は、預金者保護の観点から矛盾をしている行為ですが、住宅ローンは貸倒れするリスクが少ないため意外とプロパーでも貸してくれる金融機関があります。
実際に貸してくれる銀行かどうかは、素人では分からないのですが、住宅ローンアドバイザーなどは審査を通してくれる金融機関を数多く知っています。
ぎりぎり審査に通過するかどうかのボーダーラインにいる人は、住宅ローンアドバイザーに相談をしてみてもいいかもしれません。
プロパーローンで貸してくれる金融機関は、なぜ保証会社の保証がなくても貸してくれるのかそのカラクリを話します。
例えば1.45％の金利で保証会社を付けるのと、付けないのでは保証会社に保証をお願いしない方が利益になるためです。
その理由は、保証会社に保証料を支払いをしなくても良いためです。
保証会社では顧客と金融機関の両方から保証料を取っているのが一般的です。
また、住宅ローンは土地建物を担保に取るため、融資額全額が貸倒れになる確率が低く、万が一債務整理をされたとしても、住宅だけは残したいと考え、個人再生で住宅ローンの支払いだけはしてもらえる確率があるからです。
したがって、リスクが高いといわれているプロパーローンでも、あえてリスクを採る銀行も存在するのです。
審査と必要日数
住宅ローンには、事前審査と本審査のふたつがあります。
事前審査をせずに、いきなり本審査で申込みをすることもできますが、できれば事前に審査を受けておいた方がいいでしょう。
いきなり本審査をすると審査の時間が短いというメリットはありますが、万が一審査に通過しないことを考えると、事前に仮の審査を受けておくと安心して住宅の契約ができます。
「事前審査」とは一体なに？
事前審査とは住宅ローンの仮申込になります。
したがって、必要書類も簡易的なものになります。
土地の登記簿や、字限図（公図）、建物の図面などがなくても収入と、購入予定金額で申込ができます。
借りる人の収入で、希望する金額を課すことができるかどうかの審査になりますので、事前審査に通過してしまえば本審査も比較的スムーズに通過することができます。
万が一審査に落ちた場合でも、必要書類を準備する費用が掛からないため、無駄が発生しませんので事前審査から申込みをするようにしましょう。
なお、事前審査に必要な日数は1週間程度になります。
「本審査」の基準はなに？
事前審査に通過したからといって、融資額が保証されるわけではありません。
本審査では土地や建物に変更がないか、価格が適正か、収入状況や借入状況に変化がないかなど確認がされます。
これらをクリアすると、事前審査どおりの希望金額が借りることが可能になります。
本審査の基準は、現物の確認になりますので、ここで見積りの水増しや、土地の変更などを行ってしまうと、審査がはじめからとなってしまいますので注意をしましょう。
本審査に必要な日数は1週間～2週間と幅があります。
借入審査の必要書類
住宅ローンを借りるためには数多くの書類を提出しなければ借りることができません。
この時に必要となるのはカードローンや自動車ローンなどでも必要となる書類も当然必要なのですが、住宅ローンだからこそ必要となる書類も多く準備しなければなります。
住宅ローンの借入に必要な書類は以下の書類です。
| 本人確認書類 |
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|---|---|
| 収入確認書類 |
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| 他の借入を確認できる書類 |
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| 他の住宅ローンを借り換えする場合 |
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| 物件確認資料 |
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事前審査は本人確認書類と年収確認書類だけでも可能
住宅ローンは「事前審査」と「本審査」の2段階審査が基本であり、事前申込と本申込をそれぞれして審査を受けることになります。
このうち事前申込の段階では本人確認書類と収入確認書類だけでも申し込みする事が可能となっています。
住宅ローンの必要書類の中には法務局で取得しなければならないものもあり、人によっては住宅ローンを借りることができるのかを目的として申し込む人もいます。
また、住宅の新築や購入を検討している段階の人では売買契約書などの書類は準備することができませんので事前申込の段階では銀行でも求められません。
銀行によっては本人確認書類と収入確認書類だけでなく返済中の借入の返済予定表などの他の書類の提出も求めてくるところもありますが、どれもすぐに準備することができる書類だけで事前申込することができます。
住宅ローンの借入条件
住宅ローンを借りるためには銀行の借入条件を満たしていなければ申し込みをすることができません。
この住宅ローン借入条件は各銀行によって違いがあり、まずは検討している銀行の条件を確認したうえで自分が申し込みすることができるのかを判断しなければなりません。
主に住宅ローンの借入条件となっているものは、
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というような条件となっています。
住宅ローンは20年や30年というように長期間返済をする必要があるローンですので契約時の年齢だけでなくすべての返済が終わる完済時年齢も条件となっていることが特徴です。
また、住宅ローンは個人で借りるものとしては最も高額となるローンですので申し込みすることができる条件が厳しくなっています。
住宅ローンの審査基準
各銀行で定めている借入条件はあくまでも最低限満たしていないとならないものであり、この他にも審査基準を満たすことができなければ借りることができません。
住宅ローンの審査基準も各銀行によって異なりますが、主な審査基準は以下の項目です。
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主な審査基準はこのようになっており、年収はもちろんのこと職業や勤続年数で安定継続した収入で長期的に返済していくことができるのかを判断します。
借入状況や返済状況はどのようなところからどれだけ借り、その返済に延滞がないのかを見ています。
これは信用の根幹に関わる重要な項目ですので信用情報機関に登録されている情報に延滞が複数回あれば返済能力がない、または返済に対する意識が低い人だと判断されてしまいます。
返済負担率は年収に対して借入金の年間返済がどのくらいの割合となっているのかを見るものであり、銀行によって異なりますが25％～35％が一般的な返済負担率の上限となっています。
住宅ローンの相談は休日でもできる
平日は仕事でなかなか時間を取ることができないという人も多いです。
そのような場合には銀行が定期的に開催している住宅ローン相談会やローンを専門とした支店に行くことで、土日でも相談することができます。
例えばみずほ銀行では平日の営業時間はもちろんのこと、平日の夜間や休日に相談会を開催しています。
また、ローンコンサルティングスクエアというローン専門の店舗で毎週水曜日と金曜日の営業を20時までとしていますので仕事が終わってからでも相談できるようにしています。
このような相談会やローン専門支店は多くの銀行でありますので、平日の日中では時間を取ることができない人はこういった機会を利用するといいでしょう。
インターネットや電話でも相談できる
みずほ銀行ではインターネットや電話からでも住宅ローンの相談をすることができ、月曜日～金曜日は21時まで、土曜日や日曜日は17時まで受付をしています。
インターネットによる相談は内容や氏名・電話番号を入力すると、後日担当者から電話で連絡されるものです。
住宅ローンの相談でなかなか店舗や相談会に行くことができないという人はこのような方法も利用することで相談することもできます。
相談会でも事前申込はできる
住宅ローンの相談では申し込みできる条件や手続きの進め方など、住宅ローンに関わるものすべての相談をすることができます。
また、相談会などで相談をしてそのまま事前申込みをすることも可能となっていますので事前申込のために仕事を休む必要もありません。
この場合、住宅ローンの事前審査はおよそ数日～1週間はかかり、審査の結果は希望する時間帯に担当者から電話で連絡が来ることで結果を知ることができます。
住宅ローンを借りるとき、保証人って必要なの？
お金を借りる時に「連帯保証人が必要」とか「有力な保証人がいれば誰でもお金を借りられる」と、あたかも連帯保証人は必ず必要と考えている人も少なくありません。
しかし、今の住宅ローンは連帯保証人は原則不要となっており、その代わりに保証会社が存在します。
連帯保証品が必要なケースというのは以下のケースだけですので、どのような場合に連帯保証人が要求されるのかについて理解しておきましょう。
保証人が必要なケース
保証人を依頼するパターンは、主に以下の2つです。
・収入が足りない
年収の5倍から6倍が借入限度額となりますが、住宅ローンは「企画商品」であるがゆえに収入面についてはシビアに審査します。
そこで収入がある連帯保証人をつけることで、収入を合算して計算します。
ただし、誰でも連帯保証人になることができるわけでなく、連帯保証人になれるのは、借主と生計を一にする、配偶者や同居の親などに限られます。
・土地、建物の所有者である
住宅ローンの担保になる土地、建物の所有者である名義人は保証人になる必要があります。
これは土地所有者の権利を守るためです。
連帯保証人にならないと、担保になっている不動産は問答無用で差し押さえされてしまいますが、連帯保証人になることによって不動産の所有者は不動産を差し押さえられるか、現金で返済するかを選択することができるため、不動産所有者の権利を守るために、借主以外の名義人の不動産（借地の場合は除く）に住宅建築する場合には、不動産の名義人は連帯保証人に要求されることが一般的です。
例えば新築で親名義の土地に建てるときは、その親が保証人になります。
また、配偶者との持分がある「共同名義」の場合、配偶者に収入がなかったとしても、保証人になる必要があります。
共同名義の罠
家の名義を共同名義にする場合があります。
「妻にも収入があるから」「自己資金を妻が出してくれたから」等の理由で、所有権割合を分けるのですが、共同名義は登記費用等のコストばかりかかってしまし、あまりメリットがないと思われがちです。
その家を一生持てたらいいのですが、離婚、売買、相続等など不動産のあり方は一生同じではなく、共同名義にしたために話が進まないケースも多々あります。
もちろん税務上共同名義にせざるを得ない場合はありますが、ただ「自分もほしいから」という理由で意味のない共同名義におすすめではありません。
借入限度額は年収の6倍
住宅ローンは「年収の6倍まで」が上限額の目安となります。
例えば年収が500万円という人であれば3,000万円までが借りることができる金額となります。
事前申込で借りられる金額を知ることができる
ハウスメーカーに相談をしていると、担当者から設計前に住宅ローンの事前申込を勧められることがあります。
住宅ローンの事前審査は主にその人の信用を審査することを目的としていますのでハウスメーカーの担当者が言うように借りることができる金額まで知ることができます。
しかし、ここで注意しなければならないことが、事前申込をした場合にも信用情報機関には6ヶ月間情報が残るということです。
また、事前審査で通ったとしてもその解答結果は3ヶ月～6ヶ月間経つと無効となりその後はまた事前申込をしなければならなくなってしまいます。
借り入れ可能額の計算方法
住宅ローンで借りることができる金額を知るためにはシュミレーションをすることでも簡単に計算することができます。
最近ではどこの銀行でもインターネットでシュミレーションできるようにしており、必要な項目に年収などを入力するとすぐに計算してくれます。
ネット銀行の楽天銀行を例にしてみると、楽天銀行では「年収」「借入期間」「他の借入金年間返済額」「返済方法」の4つの項目を入力するだけでシュミレーションすることができます。
例えば年収を500万円、借入期間を30年、他の借入金年間返済額を50万円、返済方法を元利均等返済として計算してみます。
そうすると、借入可能額がフラット35では3,060万円、金利選択型では2,898万円というような計算結果がすぐに表示されます。
借入に必要な諸費用も計算してくれる
先ほどの楽天銀行を例にすると、楽天銀行の住宅ローンシュミレーションでは借入にかかる諸費用も同時に計算してくれます。
住宅ローンは借りるまでに多くの費用がかかり、諸費用の合計が100万円を超えることも珍しくありません。
たかが諸費用と何も考えていなければ実際に借りる時になってからびっくりしてしまいますので、諸費用がどれくらいかかるのかということも計算しておくことをおすすめします。
では、先ほどの借入可能額を計算した時に一緒に表示された諸費用の内訳を紹介します。
| プラン | フラット35 | 金利選択型 |
|---|---|---|
| 諸費用合計 | 481,080円 | 472,900円 |
| 保証料 | 0円 | |
| 事務手数料 | 330,480円 | 324,000円 |
| 登記関連費用 | 130,600円 | 128,900円 |
| 収入印紙代 | 20,000円 | 20,000円 |
このくらい諸費用がかかると計算され、楽天銀行でおよそ3,000万円を借りる場合にはおよそ50万円の諸費用が必要となります。
借り入れ金利の比較方法
金利で住宅ローンを選ぶ場合には銀行が表示している表面上の金利だけを見て選ぶようなことはしないようにしましょう。
というのも、住宅ローンを借りる際には金利の他にも特約団信保険料、保証料、事務手数料などの諸費用がかかります。
特約団信保険料は一般団信という通常の団信にガンや三大疾病などの状態となった場合にも住宅ローンの残債を保険金で支払うことができるもので基本的には住宅ローンに上乗せして支払っていきます。
保証料は住宅ローンを保証してくれる保証会社に対して支払うものであり、事務手数料は銀行に対して支払うものでどちらも住宅ローンによって大きく金額が違います。
これらの金額も含めたもので計算をしなければ本当にお得な住宅ローンを選ぶことは難しいですのでこれらのことも考えて選ぶ必要があります。
住宅ローンでカードローンなどの金利が下がる
住宅ローンは銀行にとってなくてはならないローンですので利用者が途中で他の銀行に借り換えされないようにあらゆる工夫しています。
その中の1つとして住宅ローン利用者であればカードローンなどの金利を引き下げるというサービスです。
実際に住宅ローン利用者がカードローンを契約する場合に金利を引き下げている銀行はみずほ銀行やりそな銀行で金利を0.5％引き下げています。
もちろん他の銀行でも引き下げしているところもありますので、カードローンを利用している銀行でこのようなサービスがある場合にはお得になります。
また、イオン銀行のように住宅ローンを契約している人であればイオングループでの買い物が毎日5％引きとなるサービスもあるなど、銀行のよってさまざまなサービスを提供しています。
このようなサービスも含めて住宅ローンを選ぶことでもお得に借りることができますのでどういったサービスを重視するのかで住宅ローンを選ぶこともできます。
借り換え限定の金利もある
最近の住宅ローン事情は新規で借りる人よりも借り換えを目的として借りる人の方が多いです。
ですので、各銀行でも借り換え限定の金利を提供しているところも多くあり、新規で借りるよりも低金利で融資しています。
借り換えで金利負担を軽くすることも長期の返済を楽にしていくためには重要な戦略ですので、今だからこそできる低金利な借り換えもおすすめです。
住宅ローンでカードローンなどの金利が下がる
ちなみに、多くの銀行で住宅ローンを借りている顧客に対してはカードローンの金利優遇を行なっています。
住信SBIネット銀行や三井住友銀行は住宅ローン借入のある顧客に対してはカードローンの金利優遇を行なっていますし、地方銀行の中には住宅ローンを借りている顧客しか申し込むことができない低金利の特別なカードローンを用意していることもあります。
銀行にとっては住宅ローンを借りている顧客というのはメイン顧客ですので、カードローンなどの金利も引き下げ、顧客の囲い込みを図っているためです。
住宅ローン借入前にカードローンを解約してしまう人も多いですが、借入後はさらに有利な金利でカードローンを借りることができる場合が多いので、審査に通ればカードローンの借入でもメリットがあります。
知っておきたい、住宅ローンの金利以外のコストとは
住宅ローンには諸費用と呼ばれる住宅ローン返済の際に負担する利息以外のコストも存在します。
このコストがバカにはなりませんので、しっかりと理解しておきましょう。
保証会社への保証料
保証会社付きの住宅ローンでは、保証会社へ支払う保証料が必要になります。
保証料は借入金額や期間や顧客の信用力によって変わってきますので20万円〜60万円程度必要になることもあります。
ほとんどの住宅ローンで保証料は事前審査を受けてみなければいくらになるかは分からないのが実情です。
保証料がない住宅ローンもある ・登記費用
今はネット銀行はじめとして保証料がない住宅ローンも存在しますが、ほとんどのネット銀行では保証料の代わりに高額な事務手数料が必要になり、借入金額×3.24%となっているのが一般的です。
3,000万円を借りた場合にあ972,000円にもなってしまいますので、大抵の場合保証料よりは高くなります。
また、前述したように、住宅ローンによって購入した不動産やその建物が建つ土地は銀行の担保に入るので抵当権が設定されます。
抵当権を設定するためには登録免許税という税金が必要になり、その金額は借入額×0.4%です。
また、建物の所有権を自分にするための所有権保存登記の費用も必要で、登録免許税として不動産評価額の2％（建物のみ令和3年3月31日までは1.5%）必要になります。
ここに司法書士への報酬も10万円〜15万円程度必要になるので、3,000万円の住宅ローンを組んだ場合には80万円前後の登記費用がかかります。
団体信用生命保険料
住宅ローンに加入するためには団体信用生命保険に加入しなければなりません。
団体信用生保険とは借主が死亡した時に保険金から住宅ローンを返済するもので、この保険によって家族に借金を残すことなく住宅を残すことができます。
死亡保障だけであれば保険料は必要ありません。
しかし、「がんになったら住宅ローン残高0円」などの特約をつけることができ、この特約保険料として住宅ローン金利に0.1%~0.5%程度上乗せになります。
これは金利に上乗せされる費用ですので、住宅ローン借入時にまとまったお金を用意しておく必要はありません。
火災保険料
住宅ローンは借入残高以上の保険金額の火災保険への加入が必須になっています。
もしも住宅ローンで建てた建物が焼失してしまったら、借主は住む家がなくなってしまいますし、焼失した住宅を建てたローンを返済していく可能性が低くなってしまうためです。
火災保険料は保険会社によってピンキリですが、一括で支払う場合には数十万円必要ですし、年払いでも数万円、月払いでも数千円の負担をしていく必要があります。
なお、これらの費用は住宅ローンの借入額の中に組み込むことができますので、手元に諸費用を支払うお金がないという人でも住宅ローンを借りることは可能です。
借りた後の繰上げ返済で利息が何十万も変わる！？
住宅ローンを早期に完済して利息負担を減らすためには住宅ローンをできる限りこまめに繰り上げ返済することが重要だと言われています。
住宅ローンの借入当初は返済金の半分くらいが利息の支払いに消えています。
これは借入残高が多すぎるので、毎月発生する利息の金額が多いからです。
繰り上げ返済をすることによって、借入残高を減らすことによって、毎月の返済金のうち、利息負担に回る金額が少なくなるので、トータルの利息負担額を大きく減少させることができます。
例えば、3,000万円の住宅ローンを金利1％、返済期間30年で借りた場合の利息負担の総額は4,736,760円です。
これを借入から10年後に200万円繰り上げ返済した場合の利息負担の総額は4,319,549円となり、たった200万円繰り上げ返済するだけで40万円以上の利息負担を縮小することができます。
住宅ローンをする時、国の優遇制度ってあるの？
国は個人消費を伸ばしたいと考えているので、個人の買い物の中では最も金額的に大きな買い物である住宅購入に関しては税金の優遇や補助金などを用意しています。
これらの制度を活用することによって賃貸住宅に住んでいるよりもお得になることも珍しくありませんので、制度をよく理解しておきましょう。
住宅ローン減税
住宅ローン減税とは、住宅ローンの借入金の年末残高の1％が借入から10年間税額控除されるという優遇税制です。
住宅ローンの年末残高が3,000万円であれば30万円の税金が控除される（源泉徴収の会社員であれば戻ってくる）ことになりますので、非常にお得な税制ということができます。
なお、消費税対策の一環として2019年10月1日から2020年12月31日までに住宅ローンを組んだ場合には、借入から13年間住宅ローン減税が適用されます。
住まい給付金
住まい給付金も消費税の増税対策として消費増税後に住宅を購入する人に対して補助金を給付する制度です。
消費税が5％から8％へ増税になった時に導入された制度ですので、消費税が8％に増税された2013年以降に住宅購入をした人が対象になります。
所得の制限があり、以下の所得以下の人が住宅ローンを組んだ場合に給付されます。
- 消費税8%時：収入510万円以下
- 消費税10%時：収入775万円以下
消費税が10％へ増税される2019年10月以降は年収775万円以下の人には住まい給付金が支給されることになります。
給付額は所得によって異なり、例えば年収425万円以下であれば基礎給付額は30万円で、この基礎給付額に持分割合を乗じた金額が給付額になります。
100％自分の持ち家であればこの人は30万円が支給されることになります。
10％への増税後は支給額も拡大され最大50万円受け取ることができます。
省エネ住宅ポイント（エコポイント）
住宅建築やリフォームなどを行うと商品などに交換できる省エネ住宅ポイントは成2015年10月21日の受付分で終了しています。
その代わりの制度として国は次世代住宅ポイントという制度をスタートしています。
具体的には以下に該当する住宅を建築したり、耐震化リフォームをしたり、家事負担軽減のための設備を導入することで消費税10％が適用される場合にポイントをもらうことができるという制度です。
| 住宅の性能 | ポイント |
|---|---|
| 認定長期優良住宅 | 350,000ポイント/戸 |
| 認定低酸素住宅 | |
| 性能向上計画認定住宅 | |
| ZEH | |
| 断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上 | 300,000ポイント/戸 |
| 劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2以上 | |
| 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物 | |
| 高齢者等配慮対策等級3以上 | |
| ビルトイン食器洗機 | 18,000ポイント/戸 |
| 掃除しやすいレンジフード | 9,000ポイント/戸 |
| ビルトイン自動調理対応コンロ | 12,000ポイント/戸 |
| 浴室乾燥機 | 18,000ポイント/戸 |
| 掃除しやすいトイレ | 18,000ポイント/戸 |
| 宅配ボックス | 10,000ポイント/戸 |
付与されたポイントは1ポイント1円程度で様々な商品と交換することができます。
最高で35万円分のポイントをもらうことができるので、現金が支給される補助金ではありませんが、住宅購入をすると家電も必要になるので大きなメリットということができるでしょう。
消費税が上がる前に家を買うべき？
消費税が増税されれば当然ながら住宅購入時の税金も大きくなります。
ただし、増税後に住宅購入することによって住宅ローン減税を3年間長く受けることができます。
どちらが得なのでしょうか？
例えば3,000万円の住宅をフルローンで金利1％借入期間30年で購入した場合を考えてみましょう。
増税によって購入時の消費税負担は2％増えるので、3,000万円×2％＝60万円の負担増になります。
では、住宅ローン減税が3年延長された場合の減税効果はどの程度なのでしょうか？
ちなみに延長される3年間は以下の金額の少ない方が控除額となります。
- 年末残高等〔上限4,000万円〕×1％
- （住宅取得等対価の額－消費税額〔上限4,000万円〕）×2％÷3（この場合は3,000万円×2%÷3=20万円）
下記でシミュレーションを行なってみました。
| 住宅ローン借入年数 | 住宅ローン年末残高 | 住宅ローン減税額 |
|---|---|---|
| 11年目 | 20,823,274円 | 200,000円 |
| 12年目 | 19,869,243円 | 198,692円 |
| 13年目 | 18,905,630円 | 189,056円 |
| 合計 | – | 587,784円 |
結論的には増税前であっても増税後であっても負担はそれほど変わらないことになります。
また、住宅ローンの借入年数を長くすれば11年〜13年目の住宅ローン残高は大きくなりますが、この場合上限が2％の1/3ですので、残高が増えても控除を受けることができる金額に変わりはありません。
住宅ローン借入額は増税後の方が大きくなってしまいますが、還付される（控除される）税金の金額がちょうど増税による負担分と同じですので、結論的に言えば得も損もないということができるのです。
住宅ローンと老後資金、教育資金の関係
住宅ローンは長い人生設計も考慮して借入をするべきです。
無計画に「今楽に返済できればそれでよい」と長い期間の住宅ローンを借り入れ、退職時に残っている住宅ローン残高は退職金で返済すればよいと考えている人もいるようですが、それでは老後資金がなくなってしまう可能性があります。
今は厚生年金を受け取っている人でも、老後2,000万円はないと生活が苦しいと言われている時代ですので、住宅ローンは老後のことまで考えて利用すべきです。
また、子供の大学進学費用なども考えましょう。
将来的に教育ローンなどを組んだ場合のローンの返済額や、子供の学費を支払うための貯蓄や学資保険に加入することができる程度の家計の余力を残して住宅ローンを組まないと、子供の進学資金を貯めることも借りることもできなくなってしまう可能性があります。
子供が18歳になるまでに500万円貯めるという目標があり、現在子供が5歳であるならば、500万円÷13年÷12ヶ月＝約32,000円となります。
この場合、毎月32,000円以上は余力を持って返済計画を立てる必要があります。
将来的に子供の教育費と老後資金は人生の中で最も大きな支出になりますので、将来のことも考えた上で住宅ローンの借り入れをするようにしてください。
住宅ローンに関するQ＆A
住宅ローンに関してよくある質問をまとめてみました。
①不動産屋を通した方が住宅ローン審査に通りやすい？
地方銀行などでは、銀行が懇意にしている不動産屋さんを通して住宅ローンに申し込みを行なった方が、住宅ローンの審査に通りやすくなる傾向があります。
取引先の不動産屋さんから紹介された案件を簡単に落とすことはできませんし、住宅が売れることができれば不動産屋さんの利益になり、それはやがて銀行の利益にもなるためです。
ただし、大手銀行やネット銀行ではこのような忖度は働きにくいと考えた方がよいですし、いくら不動産屋さんを通しても、信用情報に問題があるような人は審査に通過することはできないでしょう。
②旦那が自己破産したことがあっても住宅ローンは組める？
個人信用情報から自己破産の情報が消えていれば問題なく住宅ローンを組める可能性がありますが、信用情報に自己破産の情報が残っている場合には不可能ですのでまずは信用情報を本人開示してみましょう。
奥さん名義で住宅ローンを組むのであれば旦那さんの信用情報は無関係ですので、旦那さんの信用情報がブラックでも審査に通過できる可能性があります。
③自営業者が住宅ローンに通らない時はどうする？
収入を安定させるしかありません。
自営業者は収入が不安定で、税金対策のために低く申告しているので審査に通過することが難しい属性です。
そのため、生活費を経費に織り交ぜて所得を低くするようなことをせず、3年程度安定した収入で確定申告をすれば審査に通過することができる可能性があります。
事業資金で借りたお金は生活の用途である住宅建築に使用することはできませんので、住宅ローンの審査に通過しやすい収入状況にするしかありません。
事業資金の借り入れがある場合には、事業資金を借りている銀行に相談すればプロパー融資で対応してくれる可能性はあります。
④配偶者がブラックだと住宅ローン審査が通らない？
配偶者が連帯保証人や連帯債務者にならず、夫（妻）単独で借りる場合には配偶者の信用情報は関係ありません。
信用情報を開示するのは借主や連帯保証人だけですので、家族がブラックでも審査には全く影響しません。
⑤住宅ローンを水増しして申込んでも大丈夫？
住宅ローンは、金利が安いため少し余計にお金を借りたいという人もいるようです。
「ハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いをして、見積書を水増ししてもらう」ネット上ではこのようなことを裏技と称してすすめている場合もありますが、見積書の水増しは違法です。
大手ハウスメーカーなどはこのような要求は依頼者からは絶対に受け付けませんし、地元の工務店にお願いをして水増しをしたとしてもリスクが大きすぎますのでおすすめできる方法ではありません。
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