住宅ローンをどうしても組みたい!お金を借りる前に知っておくこと

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夢のマイホームをかなえるために、住宅ローンを借りる人が大半でしょう。アパートの家賃を支払うのであれば、ローンの支払いに回した方が得だと考える人もいるようです。

「頭金はない」「借りられるか分からない」という人が、どうしても住宅ローンを借りたいというために、ポイントを整理しましたので参考にしてください。

頭金なしで住宅を建てることができる?

頭金なしで住宅を建てることができる?

家賃を払うのなら「住宅を建てた方が良いのではないか」と考える人もいるでしょう。

しかし、「頭金がないけど貯金をした方がいいのかな?」「頭金をなしでマイホームを建てている人がいると聞いたけど?」「とにかく自分の財産にならないものにお金を掛けるのが嫌だ」と様々な思いが駆け巡るのが、マイホーム計画です。

そこで、頭金がないけどどうしてもマイホームを建てたいという人はどうしたらいいのか見ていきましょう。

親などから援助をしてもらう

実際に頭金なしでマイホームを建築している人は、どのようにしているのでしょうか。本来であれば、マイホームを建築するときには頭金として2割以上を準備すると良いといわれています。

しかし、住宅ローンの金利が低いときには、返済の負担が少ないため、頭金なしでマイホームを建築する人がいます。住宅ローンの金利は銀行から借りると、一般的には変動金利になります。

そのため、マイホーム建築後に経済が上向き、金利が上昇すれば返済が重くのしかかってくるでしょう。

たとえ、10年固定期間や5年固定期間など一定期間金利が変動しない特約を結んでいたとしても、その間に住宅ローンの返済が終われば良いのですが、一般的には住宅ローンが完済する前に金利の見直しがされます。

したがって、金利が見直しされたときに、いきなり利息の負担が大きくなってしまっては、アメリカのリーマンショックのように住宅ローンを返済できない人がでてきてもおかしくはないでしょう。

そこで、できる限り頭金なしということはせず、親などから援助を受けられるのであれば、しっかりと相談をして頭金なり、土地なりを譲渡してもらうことをおすすめします。

親にとっても税制で優遇されますので、相続税を気にしている人であれば、有効な節税手段となることもあります。

援助を期待できない人はともかく、親に相談をすれば援助を受けられると思う人であれば、マイホーム建築のときにはじっくりと相談に乗ってもらいましょう。

親にお金を出してもらうと贈与税がとられるの?

通常、親兄弟から財産をもらうと贈与税がかかります。では、親に住宅ローンの頭金を出してもらった場合はどうなるのか気になる人も多いと思います。

通常の贈与税は、1年間にもらった財産の合計額が110万円以上になると贈与税がかかります。

しかし、子供が自宅を新築したり、マンションを購入したり、リフォームをする時にその資金を親や祖父母などからもらう場合は、消費税8%の時は700万円(2020年3月31日まで)まで贈与税が0になる「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という制度があります。

省エネ等の一定基準を満たす住宅であれば1,200万円(2020年3月31日まで)まで非課税となります

また、贈与を受けるには以下のような条件が必要です。
・贈与を受けた時に贈与者の直径する系統の親族であること
・贈与を受けた年の1月1日に20歳以上であること
・贈与を受けた年の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得すること
・贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること

頭金などを配偶者の親から贈与を受けた場合、配偶者の親は直系尊属には含まれないため非課税の適用を受けることはできませんので注意が必要です。

複数の金融機関を利用する

複数の金融機関からお金を借りて、頭金なしの不動産購入金額100%を準備する方法があります。ここでいう複数の金融機関とは、フラット35と銀行を組み合わせてお金を借りるということです。

フラット35を申し込みして90%の資金しか準備ができないことがあります。そんなときには、頭金がない人は住宅を購入できなくなってしまうでしょう。

そこで、残りの10%をフラット35の申し込みした金融機関から、直接融資を受けるという方法があります。

フラット35を利用するつもりでも、90%の資金しか融資を受けられない場合は、申込金融機関に相談をしてみることもおすすめします。

住宅ローンミックスプランを利用する

頭金なしで住宅ローンを借りるときに注意をしなければいけないことは、金利の変動リスクになります。1,000万円以上を借りるのが、一般的な住宅ローンです。金利が1.0%変動すれば、月々の利息に1万円や2万円はすぐに影響してしまいます。

これでは、頭金なしでマイホームを購入したときには支払いできた借金も、金利があがったため返済ができなくなってしまうということがあるかもしれません。

このようなリスクを軽減するため、固定金利と、変動金利を組み合わせたミックスプランというものがあります。

住宅ローンの4割を固定金利にして、残り6割を金利の低い変動金利にするとか、その逆にするとか自分自身でリスクを分散しておくプランがあります。頭金なしの場合はこのような商品を検討して、リスクを最小限に取ることも良いのではないでしょうか。

家を買うと軽減される税率とは?

マイホームの購入は高額な借入が必要な上に諸経費も高く、出費ばかり続くのかとうんざりすると思いますが、国からの税金の優遇もあります。それは住宅ローン控除です。

住宅ローン控除とは、正式名「住宅借入金等特別控除」と呼ばれるもので、住宅ローンを借りると毎年住宅ローンの残高の1%を10年間、所得税や住民税から控除されるもので、最大控除額が年間で40万円、10年間で400万円となっています。

実際にもどってくる税金の計算の仕方は、その年に支払った所得税額をまず確認しておきます。

そして住宅ローンの年末の残高の1%を計算します(上限は4,000万円)。この計算で出た金額が所得税から控除される金額となります。

年末の残高の1%よりも所得税額の方が少ない場合は、控除しきれなかった残りの金額は住民税から差し引かれます。

このほかにも、耐震性や省エネなどの条件をクリアした「認定長期優良住宅」や高い省エネ対策が取られている「認定低炭素住宅」は、さらに控除額が高くなりますので、該当する場合は確認しておくことをおすすめします。

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建築価格を水増ししても大丈夫?

住宅ローンを頭金足で借りるのであればまだしも、金利が安いため少し余計にお金を借りたいという人もいるようです。また、住宅ローンの借入額を建築価格の90%未満に見せたいと考える人もいます。

そのときに、ハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いをして、見積書を水増ししてもらったらどうかと考えるとどうなるでしょうか。

ネット上ではこのようなことを裏技と称してすすめている場合もありますが、見積書の水増しは違法になりますのでくれぐれも業者にお願いしないようにしましょう。

また、もし万が一金融機関にこのようなことをしたことが知られた場合は、全額返済となってしまう危険性もありますので気を付けてください。

意図的にしなかった場合は、その差額を内入れするとしている金融機関がほとんどですが、これが意図的にしていたことが知られた場合には大変なことになってしまいます。

したがって、大手ハウスメーカーなどはこのような要求は依頼者からは絶対に受け付けませんし、地元の工務店にお願いをして水増しをしたとしてもリスクが大きすぎますのでおすすめできる方法ではありません。

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頭金なしでも大丈夫?リスクを解説

ここまで、頭金なしで住宅ローンを借りる方法を幾つか紹介してきました。ここでは、建築価格の100%を融資受けるときのリスクについて話します。

頭金なしで住宅ローンを借りるときには、最低限押さえておきたい危険性についてまとめましたので頭の中に入れておいてください。

100%の融資は「危険」!!

100%融資の何が危険なのかよく分からない人もいるでしょう。例えば、今日借りて明日返すというものであれば、それほど危険性はありません。住宅ローンを借りると、10年は短い期間で、通常は20年、30年と借りるのが一般的でしょう。

そして、金額も10万円や50万円といった金額ではなく、1,000万円以上は当たり前で、2,000万円以上もざらにあるローンになります。この長期返済期間と、多額の融資金額が大きなリスクになります。

今の収入状況で、返済が可能だとしても10年後、20年後にどうなっているのかということは誰にも分かりません。自分では10年後も同じ職場で働いているつもりでも、いつどのような形で災害がわいてくるのか分からないのが当たり前でしょう。

「10年一昔」などという言葉もありますが、長期間借り入れするリスクというものはついて回ります。また、多額の借金をするということは、金利が高くなると利息を多く支払わなければいけなくなるということです。

金利がどんどん上昇していくと、家計を圧迫していく恐れもありますので、100%融資は相当の計画性を持って実行しないと、とても危険であることを覚えておいてください。

なお、2,000万円で1%の金利差がでると、30日間で1万6千円程度の利息支払いが増えます。3,000万円であれば2万5千円程度になりますので、月々の支払いが多くなってしまうことをしっかりと認識しましょう。

頭金なしは諸費用も多いので注意しよう

住宅ローンで借りる金額が大きくなればなるほど、諸費用の負担が増えていきます。利息が多くなることは誰でも想像がつくと思いますが、そのほかの諸費用も変わってきますので注意をしてください。

まず、住宅ローンを借りると、必ず土地と建物を担保にします。このときに法務局に抵当権の設定登記が必要になります。この費用が、住宅ローンの額によって変わってきます。

また、団信保険料も住宅ローンの金額によって変わってきますので、頭金なしで住宅ローンを借りると、それなりに余計な費用が掛かることを覚えておきましょう。

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抵当権って何?物件が理由で審査に落ちることも

銀行では、住宅ローンの対象となる物件に対して担保をとりますが、これを専門用語で「抵当権を設定する」といいます。

抵当権とは、もし住宅ローンが返済されなかった場合、その物件を処分してもよいという権利を意味しています。

住宅ローンが支払えなくなった場合、銀行はその家を競売にかけて借入の返済に充てるか、または残高の7割くらいの金額で債権回収会社に抵当権ごと売ります。

なお一部リフォームローンや、500万円までの小額住宅ローンには、抵当権は必要ありません。

抵当権を設定する際に銀行は、土地や建物の「担保価値」を計算します。

土地については、「固定資産評価」や「路線価格」を元に、面積をかけて算出します。

このとき注意しなければならないのが、「進入路」についてです。

玄関が面している道路のことを「進入路」といいますが、これが4メートル未満だと担保価値が下がるだけでなく、消防法上、セットバックといって進入路ギリギリに建物を建てられなくなります。

建物の場合は、住宅を構造となる「木造」「鉄筋」等の素材と、経過年数を元に「単価」を決めていきます。

この「単価」と延べ床面積(2階建てなら、1階、2階を合わせた面積)をかけて算出することになります。

経過年数が経っているほど、単価は安くなります。

中古物件で築20~25年以上経っていたら、銀行の担保評価上は0円になることが多く、この場合は「土地だけを買う」という扱いになるため、返済期間が短くなる可能性があります。

新築の建売でも、例えば2年間売れなかった物件は、担保評価上は2年の中古物件としての計算となります。

この「建物」と「土地」の価格を足した金額が、担保価格です。

担保価格が低すぎると、どんなに年収があっても審査には通りません。

また担保価格は「販売価格」とは別で、一般的に担保価格は販売価格より少なくなります。

ちなみに住宅メーカーでは、この担保価値を銀行員が建築主に直接伝えるのを嫌います。

必ずしも市場価格と一致しないため、もし担保価値が低い物件となってしまうと、「価値のない物件を高く売られてるのでは?」と疑念を持たれてしまうと思われるからです。

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住宅ローンはどこから借りるといいの?

住宅ローンはどこから借りるといいの?

住宅ローンを借りるには、銀行を通すことが多いでしょう。借りられる場所としては、「銀行」「ろうきん」「JAバンク」「信用金庫」「信用組合」など様々なところがあります。

また、保証期間の保証付き融資、フラット35、プロパー融資、地方自治体の制度融資などがあります。

そして、「変動金利」「固定金利」「固定期間選択型」と金利の形態があり、住宅ローンを借りるときには色々迷うこともあるでしょう。そこで、住宅ローン一括審査申込サービスを、利用してみてはどうでしょうか。

住宅ローン一括審査申込サービスとは?

株式会社イッカツが運営しているサイトで、住宅本舗というものがあります。このサイトを利用すると、住宅ローンの仮審査に一括申し込みできるサービスを受けることができます。

一括申し込みできる金融機関は最大6つまでの銀行です。

とりあえず、どこの銀行に申し込みをしたら良いのか迷ったら、住宅ローン一括審査申込サービスを使用するのも良いでしょう。

住宅ローン一括審査申込みのメリット

住宅ローン一括審査のメリットは、何といっても色々な金融機関に何度も足を運ぶ必要がなく審査を受けることができるということです。

そして、1回基本情報を入力すると、何度も同じ入力をせずに複数の金融機関から審査を受けることが、可能であることもメリットといえます。

自分で判断に迷ったときには、住宅ローン一括審査サービスを利用してもいいかもしれません。

住宅ローン一括審査申込みのデメリット

デメリットは限られた金融機関での審査になるということです。ネット銀行や、大手銀行を中心に審査が行われることになります。居住している地域の金融機関にも、調べてみると内容のいい住宅ローンが意外とあるものです。

そのようなものを見落としする可能性があるということが、デメリットとしてあげられます。また、全ての審査に落ちてしまった場合、次の一手を打ちにくくなる可能性があります。

どうしても住宅ローンを借りたいという人は、時間に惜しみなく色々な金融機関に足を運び、相談に歩くことをおすすめします。

財形住宅融資、自治体融資などの公的融資

公的融資には、財形住宅融資と自治体融資があります。

◎財形住宅融資
勤務先で財形貯蓄を1年以上継続していて、貯蓄残高が50万円ある人を対象とした融資です。財形貯蓄残高の10倍の額で、最高4,000万円まで融資可能です。

返済開始から終了までの全期間、5年ごとに適用金利を見直す5年間固定金利制です。当初5年間、18歳以下の子供を扶養している場合は金利が0.2%引き下げられます。(平成30年3月31日までの申込受付が対象)

◎自治体融資
自治体融資は、都道府県、市区町村の地方自治体が住民に対して行う融資で、自治体の財形状況によっては取り扱いが無い場合もあります。

自治体の年度予算から直接融資を行う場合や、地方銀行や信用金庫などの特定の金融機関に斡旋する形で間接的に融資を行う場合、また、所定の金融機関から借りた住宅ローンに対して一定の利子補給を行う場合などがあります。

それぞれ、自治体によっても違っているので、利用したい場合はよく確認することをおすすめします。

審査に通るためのポイントは?

審査に通るためのポイントは?

住宅ローンをどうしても借りたい人にとって、どのように申込みをすると必ずお金を借りることができるのかとても興味があるでしょう。

そこで、住宅ローンの審査に通過するためのポイントを洗い出しましたので押さえておいてください。

消費者金融などの借金は完済しよう

消費者金融のカードローンを持っていると、住宅ローンの審査に影響があるといわれています。本当のところをいうと、収入に余裕があり頭金をしっかり準備している人はそれほど影響ありません。

しかし、頭金なしで100%住宅ローンに頼ろうとしている人は、消費者金融のみならず銀行系のカードローンは良い影響がありません。

これから、大きな買物をしようとしているのであれば、カードローンは少なくても完済をして解約しておくようにしましょう。

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クレジットカード類も整理する

クレジットカードも普段使いするもの以外は、解約をしておくことをおすすめします。クレジットカードも必要以上に保有していると、利用していなくても利用できる枠があるということで、それだけ借金が可能になる状態であることになります。

したがって、ふだん利用しないクレジットカードは整理をして解約をしておきましょう。

年収を夫婦合算にするにはどうするの?

住宅ローンを必ず借りたい人は、返済負担率をできる限り押さえるようにしましょう。例えばフラット35で話をしますと、年収400万円未満で30%となっています。

これは、年間の返済額が利息と元金を合算して、120万円までの返済であれば審査に通過する条件であることを意味します。ただし、これはひとつの目安であって、必ず審査に通過するわけではありません。

120万円ということは月々の返済額が10万円となりますが、2500万円を借りたとすると、最初のうちは利息が1.45%の利率の場合に3万円程度になります。したがって、7万円が元金に返済されます。

これを30年間続けるとすると、返済可能な金額になります。しかし、年収400万円は税込みになりますので、手取り額ではありません。手取りにすると280万円程度になるかと思いますが、このうち120万円も返済に回すと160万円で生活をしなければいけません。

実に月々13万円程度での生活になります。こう考えると、如何(いか)に返済が大変か分かるのではないでしょうか。そこで、パートやアルバイトを除く夫婦共働きの場合、夫婦の所得を合算して、借入をすることが可能になります。

この場合は、まず土地と建物の名義を夫婦の共有名義にする必要があります。そして、各々支払いする金額を決めて、財産の持分を決める手続きが必要になります。

このようにすると、夫婦名義で住宅ローンを借りられることができて、申込のときに所得を合算して計算をしてもらえるようになります。

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審査と必要日数

審査と必要日数

住宅ローンには、事前審査と本審査のふたつがあります。事前審査をせずに、いきなり本審査で申込みをすることもできますが、できれば事前に審査を受けておいた方がいいでしょう。

いきなり本審査をすると審査の時間が短いというメリットはありますが、万が一審査に通過しないことを考えると、事前に仮の審査を受けておくと安心して住宅の契約ができます。

「事前審査」とは一体なに?

事前審査とは住宅ローンの仮申込になります。したがって、必要書類も簡易的なものになります。土地の登記簿や、字限図(公図)、建物の図面などがなくても収入と、購入予定金額で申込ができます。

借りる人の収入で、希望する金額を課すことができるかどうかの審査になりますので、事前審査に通過してしまえば本審査も比較的スムーズに通過することができます。

万が一審査に落ちた場合でも、必要書類を準備する費用が掛からないため、無駄が発生しませんので事前審査から申込みをするようにしましょう。

なお、事前審査に必要な日数は1週間程度になります。

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「本審査」の基準はなに?

事前審査に通過したからといって、融資額が保証されるわけではありません。本審査では土地や建物に変更がないか、価格が適正か、収入状況や借入状況に変化がないかなど確認がされます。

これらをクリアすると、事前審査どおりの希望金額が借りることが可能になります。本審査の基準は、現物の確認になりますので、ここで見積りの水増しや、土地の変更などを行ってしまうと、審査がはじめからとなってしまいますので注意をしましょう。

本審査に必要な日数は1週間~2週間と幅があります。

裏メニュープロパーローンとは?

裏メニュープロパーローンとは?

住宅ローンで思いつくのが、フラット35と銀行融資ではないでしょうか。そして、銀行融資の場合は、保証会社の保証が付いているのが一般的と考えていませんか。

銀行の住宅ローンの場合は、保証会社を付けられない特別な事情がある人に適用するプロパーローンというものがあります。その内容について、覚えておきましょう。

プロパーローンは金利が高い?

プロパーローンとは銀行が独自に審査をして、保証会社の保証を付けずにお金を貸す商品です。したがって、万が一のときのリスクを銀行側で背負うことになります。そのため、一般的には金利が高いともいわれていますが本当のことでしょうか。

実はこの話は本当のことではありません。優良な顧客にはそれなりの低い金利を適用して、住宅ローンを貸してくれます。

例えば、勤務先や収入状況を見て、十分返済可能な金額の申込であるが、保証会社の要件を満たしていないため住宅ローンを貸し出しできない人は低金利で貸出しされることもあります。

その代表的な例は、健康上の問題があり団信保険に加入できない人が、住宅ローン以上の生命保険に加入している場合などです。この場合は、保証会社を付けなくても、銀行側のリスクは少なくなりますので、住宅ローンを貸してくれる可能性があります。

また、収入がやっと住宅ローンの基準に満たすという場合に、プロパーローンで対応してくれる金融機関もあります。この場合は、それ相応のリスクを銀行側で負うことになりますので、金利が高くなるのが一般的でしょう。

したがって、金利は住宅ローンを申し込みする人によって基準が異なりますので、必ずしも高い金利とはならないのです。

プロパーローンは矛盾している

プロパーローンは銀行側でリスクを取るため、優良な顧客にしか適用できないのが一般的です。しかし、保証会社で保証を見送りした顧客にも、銀行で大丈夫と判断した場合はお金を貸してくれます。

銀行は預金者のお金を貸してくれています。そのため、銀行法などでは預金者保護がしっかりと明示されているのです。

保証会社が保証を見送りした顧客は、預金者保護の観点から矛盾をしている行為ですが、住宅ローンは貸倒れするリスクが少ないため意外とプロパーでも貸してくれる金融機関があります。

実際に貸してくれる銀行かどうかは、素人では分からないのですが、住宅ローンアドバイザーなどは審査を通してくれる金融機関を数多く知っています。

ぎりぎり審査に通過するかどうかのボーダーラインにいる人は、住宅ローンアドバイザーに相談をしてみてもいいかもしれません。プロパーローンで貸してくれる金融機関は、なぜ保証会社の保証がなくても貸してくれるのかそのカラクリを話します。

例えば1.45%の金利で保証会社を付けるのと、付けないのでは保証会社に保証をお願いしない方が利益になるためです。その理由は、保証会社に保証料を支払いをしなくても良いためです。保証会社では顧客と金融機関の両方から保証料を取っているのが一般的です。

また、住宅ローンは土地建物を担保に取るため、融資額全額が貸倒れになる確率が低く、万が一債務整理をされたとしても、住宅だけは残したいと考え、個人再生で住宅ローンの支払いだけはしてもらえる確率があるからです。

したがって、リスクが高いといわれているプロパーローンでも、あえてリスクを採る銀行も存在するのです。

住宅ローンの借入条件

住宅ローンの借入条件

住宅ローンを借りるためには銀行の借入条件を満たしていなければ申し込みをすることができません。

この住宅ローン借入条件は各銀行によって違いがあり、まずは検討している銀行の条件を確認したうえで自分が申し込みすることができるのかを判断しなければなりません。

主に住宅ローンの借入条件となっているものは、

  • 契約時の年齢および完済時の年齢
  • 安定した収入
  • 指定する団体信用生命保険の加入
  • 日本国内に住んでいる

というような条件となっています。

住宅ローンは20年や30年というように長期間返済をする必要があるローンですので契約時の年齢だけでなくすべての返済が終わる完済時年齢も条件となっていることが特徴です。

また、住宅ローンは個人で借りるものとしては最も高額となるローンですので申し込みすることができる条件が厳しくなっています。

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住宅ローンの審査基準

各銀行で定めている借入条件はあくまでも最低限満たしていないとならないものであり、この他にも審査基準を満たすことができなければ借りることができません。

住宅ローンの審査基準も各銀行によって異なりますが、主な審査基準は以下の項目です。

  • 職業、勤続年数、年収
  • 借入状況
  • 返済状況
  • 返済負担率

主な審査基準はこのようになっており、年収はもちろんのこと職業や勤続年数で安定継続した収入で長期的に返済していくことができるのかを判断します。

借入状況や返済状況はどのようなところからどれだけ借り、その返済に延滞がないのかを見ています。

これは信用の根幹に関わる重要な項目ですので信用情報機関に登録されている情報に延滞が複数回あれば返済能力がない、または返済に対する意識が低い人だと判断されてしまいます。

返済負担率は年収に対して借入金の年間返済がどのくらいの割合となっているのかを見るものであり、銀行によって異なりますが25%~35%が一般的な返済負担率の上限となっています。

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借入の際は保険加入が必須

借入の際は保険加入が必須

住宅ローンを借りるときには団体信用生命保険(通称「団信」)の加入が必須となります。

団信とは、住宅ローンを借りている人が返済期間中に死亡や高度障害となった場合には保険金で住宅ローンの残債を返済するものです。

これにより、住宅ローン契約者が返済期間中に急に亡くなったとしても貸付金を回収することができますので銀行は保全を図ることができます。

また、住宅ローンを契約するのは家族を養っている人がほとんどであり、返済期間中に亡くなったとしても返済ができなくなったことで住宅を手放す心配がありませんので家族にとっても必須となる保険です。

しかし、団信はあくまでも生命保険ですので加入するためには健康状態の告知をして保険会社に認められた人でなければ加入することができません。

従って、健康状態が悪い人であればいくらその他の条件をすべて満たしていたとしても団信に加入できないからということで住宅ローンを借りることができない人もいます。

さまざまある団体信用生命保険

一言で団信といっても最近では実にさまざまな団信があります。

通常団信というと、死亡や高度障害になったときのみ保証される「一般団信」なのですが、この他にもガンになったときにも保証される「ガン団信」や三大疾病となったときに保障される「三大疾病団信」というのもあります。

しかし、一般団信であれば基本的に銀行がその保険料を負担しますので保険料を支払う必要はありませんが、一般団信以外の団信に加入する場合には保険料を支払うことになります。

保険料の支払といっても通常の生命保険のように毎月や毎年支払うというものではなく、住宅ローンの金利に上乗せして支払うことになります。

例えばガン団信に加入して住宅ローン金利に0.1%上乗せという場合には3,000万円で年間3万円が通常の住宅ローン利息の他にかかることになります。

住宅金融支援機構は団信加入なしで借りられる

住宅ローンを住宅金融支援機構で借りるという場合には団信に加入しなくても借りることができます。

しかし、団信に加入しなければ契約者が死亡したとしても住宅ローンはそのまま残りますので家族の負担になることは言うまでもありません。

住宅金融支援機構でも団信に加入して借りることもできますが、一般団信であっても保険料を毎年支払うことになりますので銀行のように住宅ローンに含まれるというわけではありません。

借り入れの際の必要書類

借り入れの際の必要書類

住宅ローンを借りるためには数多くの書類を提出しなければ借りることができません。

この時に必要となるのはカードローンや自動車ローンなどでも必要となる書類も当然必要なのですが、住宅ローンだからこそ必要となる書類も多く準備しなければなります。

住宅ローンの借入に必要な書類は以下の書類です。

本人確認書類
  • 運転免許証、健康保険証、パスポートなど
  • 住民票
  • 印鑑証明書
    ※連帯保証人を付ける場合、その人の分も必要
収入確認書類
  • 給与所得者:源泉徴収票、住民税決定通知書など
  • 個人事業主:確定申告書、申告所得税納税証明書など
  • 法人代表者:法人の決算書、法人税納税証明書など
他の借入を確認できる書類
  • 返済予定表、残高証明書
他の住宅ローンを借り換えする場合
  • 返済予定表、残高証明書
  • 1年分の返済が確認できる返済口座通帳
物件確認資料
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • パンフレットなどの販売図面、物件概要書など
  • 工事請負契約書
  • 建築確認済証
  • 間取図、配置図
  • 検査済証
  • 土地および建物の登記事項証明書
  • 土地の公図、地積測量図

事前審査は本人確認書類と年収確認書類だけでも可能

住宅ローンは「事前審査」と「本審査」の2段階審査が基本であり、事前申込と本申込をそれぞれして審査を受けることになります。

このうち事前申込の段階では本人確認書類と収入確認書類だけでも申し込みする事が可能となっています。

住宅ローンの必要書類の中には法務局で取得しなければならないものもあり、人によっては住宅ローンを借りることができるのかを目的として申し込む人もいます。

また、住宅の新築や購入を検討している段階の人では売買契約書などの書類は準備することができませんので事前申込の段階では銀行でも求められません。

銀行によっては本人確認書類と収入確認書類だけでなく返済中の借入の返済予定表などの他の書類の提出も求めてくるところもありますが、どれもすぐに準備することができる書類だけで事前申込することができます。

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住宅ローンの相談は休日でもできる

住宅ローンの相談は休日でもできる

住宅ローンを検討している人の多くは銀行に相談をしたうえで申し込みするという手順となりますが、平日は仕事でなかなか時間を取ることができないという人も多いです。

中には住宅ローンの相談のために仕事を休んで銀行に行く人もいますが休むことができない人も多くいます。

そのような場合には銀行が定期的に開催している住宅ローン相談会やローンを専門とした支店に行くことで仕事を休まずとも相談することができます。

例えばみずほ銀行では平日の営業時間はもちろんのこと、平日の夜間や休日に相談会を開催しています。

また、ローンコンサルティングスクエアというローン専門の店舗で毎週水曜日と金曜日の営業を20時までとしていますので仕事が終わってからでも相談できるようにしています。

このような相談会やローン専門支店は多くの銀行でありますので、平日の日中では時間を取ることができない人はこういった機会を利用するといいでしょう。

インターネットや電話でも相談できる

もう一度みずほ銀行を例にすると、みずほ銀行ではインターネットや電話からでも住宅ローンの相談をすることができ、月曜日~金曜日は21時まで、土曜日や日曜日は17時まで受付をしています。

インターネットによる相談は内容や氏名・電話番号を入力すると、後日担当者から電話で連絡されるものです。

住宅ローンの相談でなかなか店舗や相談会に行くことができないという人はこのような方法も利用することで相談することもできます。

相談会でも事前申込はできる

住宅ローンの相談では申し込みできる条件や手続きの進め方など、住宅ローンに関わるものすべての相談をすることができます。

また、相談会などで相談をしてそのまま事前申込みをすることも可能となっていますので事前申込のために仕事を休む必要もありません。

この場合、住宅ローンの事前審査はおよそ数日~1週間はかかり、審査の結果は希望する時間帯に担当者から電話で連絡が来ることで結果を知ることができます。

借入の際の保証料

借入の際の保証料

住宅ローンを借りる際にはカードローンなどのように保証会社に保証をしてもらったうえで借りることになります。

保証会社というのはローンを個別に保証することでそのローンで返済ができなくなった場合には債務者に代わって銀行にローンの残債や延滞損害金などを肩代わりする会社のことであり、保証人の役割を持っている会社です。

住宅ローンでは配偶者などを連帯保証人や連帯債務者として付けることも多いのですが、さらに保証会社を付けることで銀行ではより保全を図ることができるために保証会社を付けることとしています。

この保証会社に保証してもらうための対価として保証料を債務者は支払うことになり、保証料は借りる金額や借入期間などによって計算されます。

住宅ローンの保証料は通常契約時に一括で保証会社へ支払うことになり、実務的には融資金から保証料を差し引かれて入金され、差し引かれた保証料を銀行が保証会社に対して支払っています。

保証料がない住宅ローンもある

住宅ローンの中には保証料がかからないものも存在します。

一般的に保証料は50万円や場合によっては100万円にもなるほど高額になる可能性があるものであり、保証料が不要の住宅ローンはそれだけでお得です。

このような保証料のかからない住宅ローンは35年間固定金利で借りることができる「フラット35」が代表的です。

この他にも住信SBIネット銀行やイオン銀行、楽天銀行などでも保証料がかからない住宅ローンを提供しています。

保証料がかからない住宅ローンを提供しているのはいわゆるネット銀行と呼ばれているインターネットで取引をする銀行に多い傾向があります。

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住宅ローンを借りるとき、保証人って必要なの?

借入する人だけで審査の条件をクリアすることができたら、保証人は必要ありません。しかし実際には次の2点の場合のみ、保証人を依頼することが多いようです。

・収入が足りない

年収の5倍から6倍が借入限度額となりますが、住宅ローンは「企画商品」であるがゆえに収入面についてはシビアに審査します。

そこで収入がある連帯保証人をつけることで、収入を合算して計算します。

・土地、建物の所有者である

土地、建物の所有者である名義人は保証人になる必要があります。

銀行が担保に入れた物件について、所有者が「売らない」と言ったら処分できないからです。

例えば新築で親名義の土地に建てるときは、その親が保証人になります。

また、配偶者との持分がある「共同名義」の場合、配偶者に収入がなかったとしても、保証人になる必要があります。

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共同名義の罠

家の名義を共同名義にする場合があります。

「妻にも収入があるから」「自己資金を妻が出してくれたから」等の理由で、所有権割合を分けるのですが、共同名義は登記費用等のコストばかりかかってしまし、あまりメリットがないと思われがちです。

その家を一生持てたらいいのですが、離婚、売買、相続等など不動産のあり方は一生同じではなく、共同名義にしたために話が進まないケースも多々あります。

もちろん税務上共同名義にせざるを得ない場合はありますが、ただ「自分もほしいから」という理由で意味のない共同名義におすすめではありません。

住宅ローンを借り入れできない人

住宅ローンを借り入れできない人

住宅ローンの審査は個人が借りるものの中では最も厳しいですので審査に通ることができずに借入できない人も多くいます。

住宅ローンを借入することができない人にはさまざまな理由がありますが、主な原因は以下のようになります。

  • 年収に対して既存の借入が多い(返済負担率が高い)
  • 複数の消費者金融から借りている
  • 勤続年数が短い
  • 既存借入金の返済に延滞があるまたは度々延滞している
  • クレジットカードの利用代金の支払いが滞納しているまたは度々滞納している

住宅ローンを借りることができない人の主な原因は主に信用が低いために審査に通ることができません。

直接の信用とはならない勤続年数も短いほど辞めてしまうリスクが高くなってしまいますので借入条件で「勤続年数1年以上」というような条件があったとしても1年経ったからといって審査に通るということではありません。

既存借入金の返済やクレジットカードの支払は基本となる信用の部分ですし、直近の返済能力を判断するための重要な情報ですので延滞や滞納がある場合にはしばらく待ってから申し込む方が通りやすくなります。

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携帯端末の分割代金支払いは要注意

携帯電話を購入する時によく利用する端末代金の分割も割賦販売法に基づいた分割ですのでこの情報も信用情報に登録されています。

しかし、携帯端末の分割代金は利用代金の請求と一緒に請求されていますので分割を支払っているという感覚が感じにくいです。

そうしている間に何かの拍子で携帯の利用代金を滞納してしまえば分割代金支払いも滞納となり、知らず知らずのうちに信用に傷が付いていることもあります。

それ以外の借入金の返済やクレジットカードの利用代金支払いで延滞や滞納がないといっても、携帯の利用代金を滞納したことで住宅ローンの審査に悪影響が出てしまうこともありますので注意が必要です。

借入限度額は年収の6倍

借入限度額は年収の6倍

住宅ローンの借入を検討している人の多くは自分はいくらくらい借りることができるのかということを思っています。

また、住宅ローンで借りることができる金額があらかじめわかっていればそれに合わせた設計などをすることができますので初めからわかっている方が何かと都合はいいです。

しかし、住宅ローンで借りることができる金額はその人の信用などによって大きく変わってきますので具体的な金額を知るためには申し込みをしなければわからないというのが本当のところです。

しかし、住宅ローンを借りることができる上限の目安はあり、「年収の6倍まで」が上限額の目安となります。

年収の6倍というと、例えば年収が500万円という人であれば3,000万円までが借りることができる金額となります。

あくまでも目安となる金額であり、上限額ですので必ずしもここまで借りられるという確証はありませんが目安を知っているだけでも計画の参考にはなるはずです。

事前申込で借りられる金額を知ることができる

ハウスメーカーに相談をしていると、担当者から設計前に住宅ローンの事前申込を勧められることがあります。

私もそのような経験があり、先に審査に通ることができるのか、どれくらい借りられるのかを知るためにまずは申し込んでみて下さいと言われます。

住宅ローンの事前審査は主にその人の信用を審査することを目的としていますのでハウスメーカーの担当者が言うように借りることができる金額まで知ることができます。

しかし、ここで注意しなければならないことが、事前申込をした場合にも信用情報機関には6ヶ月間情報が残るということです。

また、事前審査で通ったとしてもその解答結果は3ヶ月~6ヶ月間経つと無効となりその後はまた事前申込をしなければならなくなってしまいます。

それでも現実的に借りることができる金額を知ることができますので本気で考えている人は先に事前申込をするのも方法の1つです。

借り入れ可能額の計算方法

借り入れ可能額の計算方法

住宅ローンで借りることができる金額を知るためにはシュミレーションをすることでも簡単に計算することができます。

最近ではどこの銀行でもインターネットでシュミレーションできるようにしており、必要な項目に年収などを入力するとすぐに計算してくれます。

ネット銀行の楽天銀行を例にしてみると、楽天銀行では「年収」「借入期間」「他の借入金年間返済額」「返済方法」の4つの項目を入力するだけでシュミレーションすることができます。

例えば年収を500万円、借入期間を30年、他の借入金年間返済額を50万円、返済方法を元利均等返済として計算してみます。

そうすると、借入可能額がフラット35では3,060万円、金利選択型では2,898万円というような計算結果がすぐに表示されます。

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借入に必要な諸費用も計算してくれる

先ほどの楽天銀行を例にすると、楽天銀行の住宅ローンシュミレーションでは借入にかかる諸費用も同時に計算してくれます。

住宅ローンは借りるまでに多くの費用がかかり、諸費用の合計が100万円を超えることも珍しくありません。

たかが諸費用と何も考えていなければ実際に借りる時になってからびっくりしてしまいますので、諸費用がどれくらいかかるのかということも計算しておくことをおすすめします。

では、先ほどの借入可能額を計算した時に一緒に表示された諸費用の内訳を紹介します。

プランフラット35金利選択型
諸費用合計481,080円472,900円
保証料0円
事務手数料330,480円324,000円
登記関連費用130,600円128,900円
収入印紙代20,000円20,000円

このくらい諸費用がかかると計算され、楽天銀行でおよそ3,000万円を借りる場合にはおよそ50万円の諸費用が必要となります。

借り入れ金利の比較方法

借り入れ金利の比較方法

住宅ローンを金利で選ぶという人は多くおり、借入金額が高額になる住宅ローンでは少しの金利差でも大きな差となってしまいます。

しかし、金利で住宅ローンを選ぶ場合には銀行が表示している表面上の金利だけを見て選ぶようなことはしないようにしましょう。

というのも、住宅ローンを借りる際には金利の他にも特約団信保険料、保証料、事務手数料などの諸費用がかかります。

特約団信保険料は一般団信という通常の団信にガンや三大疾病などの状態となった場合にも住宅ローンの残債を保険金で支払うことができるもので基本的には住宅ローンに上乗せして支払っていきます。

保証料は住宅ローンを保証してくれる保証会社に対して支払うものであり、事務手数料は銀行に対して支払うものでどちらも住宅ローンによって大きく金額が違います。

これらの金額も含めたもので計算をしなければ本当にお得な住宅ローンを選ぶことは難しいですのでこれらのことも考えて選ぶ必要があります。

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住宅ローンは銀行にとってなくてはならないローンですので利用者が途中で他の銀行に借り換えされないようにあらゆる工夫しています。

その中の1つとして住宅ローン利用者であればカードローンなどの金利を引き下げるというサービスです。

実際に住宅ローン利用者がカードローンを契約する場合に金利を引き下げている銀行はみずほ銀行やりそな銀行で金利を0.5%引き下げています。

もちろん他の銀行でも引き下げしているところもありますので、カードローンを利用している銀行でこのようなサービスがある場合にはお得になります。

また、イオン銀行のように住宅ローンを契約している人であればイオングループでの買い物が毎日5%引きとなるサービスもあるなど、銀行のよってさまざまなサービスを提供しています。

このようなサービスも含めて住宅ローンを選ぶことでもお得に借りることができますのでどういったサービスを重視するのかで住宅ローンを選ぶこともできます。

借り換え限定の金利もある

最近の住宅ローン事情は新規で借りる人よりも借り換えを目的として借りる人の方が多いです。

ですので、各銀行でも借り換え限定の金利を提供しているところも多くあり、新規で借りるよりも低金利で融資しています。

借り換えで金利負担を軽くすることも長期の返済を楽にしていくためには重要な戦略ですので、今だからこそできる低金利な借り換えもおすすめです。

固定金利と変動金利って?

住宅ローンは他のローンに比べて金利が低いものの、支払う期間が長いため最終的に支払う利息額は一番大きくなります。

この金利の選び方で何十万も支払う利息額が変わってきてしまうため注意が必要です。

住宅ローンを借りる際の金利は、2パターンから選ぶことができます。ひとつめは固定金利で、これは向こう何年かの金利が同じ金利となります。

もう一つは変動金利と呼ばれるもので、毎年金利が変動するものです。

住宅ローンの金利を決める「基準金利」というのは、物価等によって常に変動しています。

それを固定するということは、将来金利が上がったときには「固定金利にしておけば低い金利のままで払い続けることができる」となりますが、逆に将来金利が下がれば「固定金利の高いまま払い続けなければならない」ということになります。

いまでは低金利時代とも呼ばれ1.0%にまで下がっていますが、10年前に10年間の固定金利で2.0%というものがありました。

4.0%の住宅ローンが普通だったなかで、この金利で借り換えができれば支払いに対する負担が軽くなるでしょう。

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知っておきたい、住宅ローンの金利以外のコストとは

住宅ローンを組む際、金利以外のコストも多くかかってきます。
中には一括で支払いを求められるものもありますので注意しましょう。

保証会社への保証料

住宅ローンは保証会社を利用する必要があります。保証会社とは、万が一ローンを返済できなくなったとき、借入した人に代わってローンを返済する会社です。

住宅ローンを利用する際には、保証会社に保証料を支払って、保証書を発行してもらう必要があります。

保証料の計算は複雑ですが、簡単にいえば、勤務先、収入、勤務年数、等の条件が良ければ安くなるといえます。

保証料は4,000万円の新築物件ですと80万円から150万円もかかります。自営業や勤務年数が2年未満だった場合、他の条件が同じでも何十万単位で高くなってしまいます。

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登記費用

銀行が物件を担保に取る際、登記費用が約30万円かかります。

売買契約の際、司法書士に一括で支払うケースが多いようです。

また、担保価格を計算する際、「不動産調査手数料」という名目で5万円前後かかる銀行もあります。

団体信用生命保険料

住宅ローンを返せなくなったら「住宅ローンの保険料が免除になる」という団体信用生命の保険料は、金利に上乗せするのが一般的です。大体0.2%で、健康状態が悪い場合や、他の特約を付けたら上がる可能性があります。

この保険料は、借入する人と、銀行が実質「折半」していることが多いようです。

火災保険料

住宅が火災にあった時に、最低でも現状復帰できる火災保険の加入を求められます。

持ち家に対して万が一に備えようと考える人は多く、基本的に多くの人が火災保険に加入しているでしょう。

しかし銀行からすると保険加入は「条件」となります。なお火災保険料は、借入する人の負担です。

支払い総額は何十万となりますが、支払い方法は一括や年払い等を選べますので、少しでも負担が少ないようにしましょう。

火災保険料の負担軽減方法は、「予算内で、自分の住宅部分のコストを下げずに、火災保険料の負担だけを下げる」ノウハウを持っているため、銀行より住宅メーカーの人の方が詳しいでしょう。

昔は「質権」といって、火災保険の証券を銀行が担保に入れて保有していました。

しかし火災保険の目的は、そこから借入を回収するのではなく、保険金で家を建て直し、またローンを払い続けてもらうということであるため、今は担保には入れない所もあります。

借りた後の繰上げ返済で利息が何十万も変わる!?

繰上返済は積極的に利用しましょう。

住宅ローンは、年間の金利こそは他のローンより低いですが、期間が長い為、利息の総支払額はかなりの金額になります。

例)
借入金額:4,000万
期間  :35年
金利  :1.5% (計算の便宜上、全期間1.5%とします)

上記の例の場合、利息の総額は1,140万円になります。

金利は、その時の残高に対して付き続けるので、期間が長い住宅ローンは完済までずっと利息が付き続けます。

あわせて住宅ローンは「元利金等返済」という残高が減りにくい支払方式のため、支払い利息総額が大きくなります。

4,000万円を5,140万円にして返す、というのは冷静に考えたら馬鹿らしいかもしれません。

ではもし、「10年後に200万円繰上げ返済した場合」では支払い利息額はどうなるのでしょう?

元利金等返済で10年後の残高30,623,353円に200万円内入れして計算してみると、総支払額は1,100万円、利息額は40万円も減ります。

なお繰上げ返済する利息のメリットは大きいのですが、繰上げ返済をするたびに手数料を取られます。

最低10,000円プラス消費税で、残高が大きいほど高くなります。

まとまった金額を繰上返済するか、固定金利の切り替え時(契約から3年、5年、10年のうちどれか)に同時に繰上返済すると、金利の切り替え手数料と一緒でOKの銀行もありますので、覚えておくとよいでしょう。

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政府としても利用してほしい商品であるため、優遇制度が用意されています。

住宅ローン減税

住宅ローンの残高に応じて、個人の所得税が安くなるものです。

これは借入から10年間というくくりがありますが、年収500万円のサラリーマンの場合、10年間で約60万円以上は戻ってくるのではないでしょうか。

注意しなければならない点は2つあります。

ひとつは控除を受けられるのは借入から10年間までで、住宅ローンの借り換えをして、変更後の返済期間が10年をきると、その時点で受けられなくなります。

ふたつ目は、契約の年度によって若干変わりますが、残高の1%が控除限度額となることです。

金利が1%以下なら実質タダで借りれると、よく勘違いされますが、計算上の上限がありますので全部は戻ってくるとは限りません。

具体的な手続きとしては、1年目だけ「確定申告」をしなければなりません。

・印鑑
・源泉徴収票
・残高証明書(銀行からもらえます)
・土地・建物の謄本
・土地・建物の売買契約書、または請負契約書

以上を持って税務署に行けば、手続きすることができます。
2年目以降は、会社の年末調整で銀行からもらえる「残高証明書」を提出するだけでOKです。

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住まい給付金

年収に応じて30万円まで補助金が下りる、というものです。ただし、引渡しから1年3か月以内に申請しないといけないません。

計算方法は、厳密にいうと「収入」ではなく「所得割」で、収入が同じ方でも、扶養の数や、他の控除を受けているかで金額が異なります。

以下の公式サイトでシミュレーションできますので、利用してみてはいかがでしょうか。

国土交通省 住まい給付金事務局

省エネ住宅ポイント(エコポイント)

新築やリフォームで、耐震や省エネ、断熱などのエコな条件を全て満たすと最大45万ポイントもらえるというものです。

このポイントは、1ポイントが最大1円で利用することができます。

国土交通省 省エネ住宅ポイント事務局

具体的に何ポイントもらえるのか、住宅メーカーの担当者に確認してみるとよいでしょう。

消費税が上がる前に家を買うべき?

消費税が8%から10%になるタイミングが、当初平成29年4月だったものが平成31年10月に延期となりました。

住宅を購入する場合、この2%の差は大きいものです。

例えば住宅が3,000万円を購入するとすれば、消費税だけで60万円も変わってきます。

「消費税が上がる前に住宅を買った方が得ではないか?」と当然思われるでしょう。

もし「すでに購入が決まっており、ただ時期的なものをずらすことができる」のであれば、当然消費税が上がる前に購入する方が良いでしょう。

しかし「消費税が上がるから」という理由だけで、慌てて家から探すようなことはする必要はありません。

平成26年4月に消費税が8%となったとき、やはり同じように考えて、駆け込みで住宅を購入した人たちがいた一方で、「材料が足りないので工事が手抜きになる」といったうわさが立ったりもしました。

また住宅ローンは政府や銀行にとっても、なるべく利用してもらいたいものなので、消費税が上がったらその分の埋め合わせはあるのではないでしょうか。

駆け込みで妥協するよりは、満足のいく物件を選ぶことが大切です。

住宅ローンと老後資金、教育資金の関係

住宅資金、教育資金、老後資金は人生の三大資金と言われています。

家を買ってもまた大きなお金が必要となります。

住宅ローンの返済でいっぱいにならないよう、毎月のローン返済とは別に、数万円でも貯蓄できるよう借入金額を調整することが大切です。

例えば月々3万円は必ず貯蓄することができれば、10年で360万円が貯まります。

家を買って10年後に360万円を繰上げ返済することが可能となります。

そのまま同じように月々3万円の貯蓄を続けていけば、さらに10年後には教育資金に充てたり、そのさらに10年後の老後資金に充てることもできるでしょう。

人生で一番大きな「家」という買い物をするこの時に、家計を見直し今一度計画を立ててみてはいかがでしょうか。

まとめ

住宅ローンをどうしても借りたい人にとって、通常の住宅ローン以外の知識を如何(いか)に持っているかが重要になります。そして、何よりも年収から自分が購入できるマイホームの上限を知ることがとても大切になります。

マイホームの計画はしっかりと立てて、念入りに調査をしてからでも遅くはありませんので、しっかりと事前に準備できるものは抜かりなく行ってください。それでも、住宅を購入するときには漏れがあるものです。

マイホームの夢をかなえるためにも、時間と手間を惜しまないようにすることをおすすめします。

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