セカンドハウスのローンで気を付けるポイントとは?

別荘や両親のために、もう1軒の家を購入するセカンドハウスを検討している人が増えています。

しかし、セカンドハウスは生活するための家ではないため、通常の住宅ローンが使えず、専用ローンを組む必要があることが多いです。

そこで、セカンドハウスのローンを組むときに、必要な知識を解説していくので確認してください。

この記事はこんなひとにおすすめ

今回の記事は以下の人におすすめの内容です。

• セカンドハウスのローン購入を検討している人
• セカンドハウスの購入に住宅ローンは使えないか知りたい人
• セカンドハウスローンの審査は厳しいのか気になる人

セカンドハウスローンってなに？

セカンドハウスローンは、2軒目以降の住宅を購入するときに利用するローン商品で、実際に購入者が済むための住宅以外の物件購入に使うローンを指します

住宅ローンと比較して、セカンドハウスローンは利用者が少なく、中には取扱いのない金融機関もあります。

しかし選択肢は少ないものの、住宅ローンと同じように低金利でローンを組むことが可能です。

｢別荘を購入したいが一括での支払いはむずかしい｣｢両親のために家を買ってあげたい｣と考えている人が利用するローンです。

住宅ローンより高金利

セカンドハウスは1軒目の住宅と違い、生活に直接必要のないものです。

そのためいわゆる｢ぜい沢品｣として扱われることが多く、低金利の住宅ローンをそのまま利用できるケースは多くありません。

セカンドハウス専用のローンを利用することになります。

しかし、セカンドハウス専用のローンは住宅ローンよりも金利が高く、利息も合わせた支払金額が高額になってしまう傾向にあります。

また、セカンドハウス専用ローンは需要が少ないことや取り扱っている金融機関が少ないことから、金利やサービスなどを比較検討する先が少なく、選択肢が少ないので気を付けてください。

セカンドハウスローン審査の厳しさ

住宅ローンの審査は形式的に行われることも多く、審査はそこまで厳しくないと思っている人もいるのではないでしょうか。

それでは、セカンドハウスローンの審査も、1軒目の住宅ローンと審査の難易度は同じくらいなのでしょうか。

審査の厳しさや、どのような項目が審査で重要視されるかを確認していきます。

住宅ローンよりも審査は厳しいことが多い

セカンドハウス専用のローンは、1軒目の住宅ローンよりも審査が厳しいと一般的に言われています。

先ほども解説しましたが、セカンドハウスは生活に必要という訳ではないため、｢ぜい沢品｣として認識されることが多いからです。

また住宅ローンのように控除を受けられないため、多くの資金を持っていたり、収入が安定していたりしなければ、返済途中で貸倒れになるリスクが高くなります。

さらに、多くの場合でセカンドハウスのローン返済を、1軒目の住宅ローンの返済と並行して行っています。

したがって、「両方の返済を同時に滞りなく行える経済力があるかどうか」といった審査が入念に行われるという訳です。

このような点から、住宅ローンの審査に問題なく通ったからと言っても、セカンドハウスのローン審査が同じように通るわけではないと覚えておきましょう。

賃貸や投資目的でないかチェックされる

セカンドハウスの審査では、1軒目の住宅ローンと違い、購入目的が重点的に確認をされます。

これはセカンドハウスが投資目的であったり、賃貸として使用しないかを確認するためです。

ほとんどの住宅ローンは、購入者が住む、もしくは利用する目的以外ではローンを組めないようになっています。

しかし、1軒目の購入の場合は購入者が住むことがほとんどなので、購入目的の確認をすることはありません。

対して、セカンドハウスは購入者が直接住まず、別荘として、あるいは単身赴任の仮居住用として使用することが多いのですが、まれに隠れて賃貸として利用している場合があります。

賃貸など不動産を投資目的で購入する場合には、審査基準や融資金額が変わるため、セカンドハウスローンと同じ条件で利用できません。

したがって、金融機関は｢本当に購入者が利用するセカンドハウスなのか｣を入念に確認してくるのです。

このことから、審査のときには｢セカンドハウスをどのように利用するのか｣を具体的に説明して、セカンドハウスの必要性を銀行側に伝えることが大切です。

セカンドハウスローン申込に必要な条件

セカンドハウスのローンには、通常の住宅ローンと比較すると申込みに必要な条件が細かく規定されています。

金融機関によって必要な条件は変わりますが、代表的なものや特徴的なものを解説していきます。

年収や年齢の条件がある

申込みの条件で代表的なものに年齢や収入があります。

年齢の制限はフリーローンやマイカーローンと同じように、60～70歳まで大丈夫としている金融機関もあれば、50代以上の申込みが不可能となっている金融機関もあります。

金銭的に余裕ができる50代で購入を検討しようとしている人でも、ローンの選択肢の幅を広げたいというのであれば、40代までに購入を検討した方が良いでしょう。

また、金融機関によって金額は異なりますが、年収や所得が一定金額以上必要と規定しているところもあります。

返済能力があるかは、他のローンと同じく非常に重要となるため、年間返済負担率がどの程度かを基準に考えてみましょう。

過去の信用取引も審査対象

申し込みの条件には明記されていませんが、審査では過去の信用取引、クレジットカードやカードローンの実績が確認されます。

特にカードローンについては現在の借入れがあるか、過去の返済実績に問題はなかったかなど細かく審査されます。

債務整理や滞納の実績があることはもちろん、消費者金融のカードを持っているだけで審査落ちをすることもあるため、申込み前に確認や整理しておくことをおすすめします。

セカンドハウスローン選びのポイント

セカンドハウス専用ローンはフラット35を含めて、様々な金融機関で取扱いを行っているため、自分に合ったローンを選ばなければなりません。

しかし、セカンドハウスのローンは、金利や手数料、サービス内容など様々な比較するポイントがあり、どの項目を重点的に注意しなければならないか知識がないと分かりにくいでしょう。

そこで、セカンドハウスのローンを比較するときのポイントを紹介していきます。

金利が固定制か変動制か

ローンを組むときに気にするポイントとしてあげられる金利ですが、金利は年率以外にもチェックしておきたいポイントが幾つかあります。

中でも、金利が固定制か変動制かどうかは重要なポイントです。

全体的な傾向として、固定制でローンを組むよりも変動金制ローンを組む方が、低金利で融資を受けることが可能です。

しかし、変動制にしてしまうと、数年に一度金利の見直しがあり、景気の流れによっては最初の金利よりも高金利になってしまう可能性があります。

もし、変動金利のセカンドハウスローンに申込みをする場合には、2～3%程度金利が変動しても対応できる貯蓄を用意しておくことがおすすめです。

また、金融機関によっては固定金利選択ができるローンもあります。

固定金利選択は最初の5～10年間は固定金利で、残りの期間は変動金利にするというような固定金利特約を付けることができます。

固定金利と変動金利の間を取れる制度であるため、金利変動に対応したい人は是非検討してください。

なお、フラット35は固定金利となっているので、固定金利がよい場合はフラット35を選択すると良いでしょう。

取扱手数料や繰上げ返済手数料にも注意が必要

セカンドハウスのローンで支払う金額には、借入金額と利息の金額以外にも取扱手数料というものが含まれます。

取扱手数料はローンを組むうえでほぼ必要となり、数万円から数十万円単位でかかってくる場合もあります。

ローン自体の金利が非常に低い金融機関で、支払金額を安く抑えられるように見えても、実際には手数料が高額に設定されているといったケースもありえます。

さらに、事務手数料の他にも保証会社への保証料が高額なケースもあるため、あらかじめ利息以外にかかる必要経費を全て確認しておきましょう。

また、返済を早期に終わらせるために途中で繰上げ返済をしたい場合には、金融機関によって手数料が必要となることがあります。

手数料は5,000円や高いところだと1万円も必要なケースもあります。

このようにセカンドハウスのローンを利用するときには様々な手数料が必要となりますので、手数料の金額も比較して金融機関を決めることも大切です。

条件やサービスも銀行によって異なる

セカンドハウスのローンは一目見ただけでは、金利や手数料以外の違いが分かりにくいですが、サービスの内容や借入れの条件など細かい情報は金融機関によって異なります。

例えば、セカンドハウスのローンで借り入れできる上限金額は、商品によって大きく異なってきます。

フラット35のローンは固定金利で利用できますが、借入上限金額が8,000万円と一律で決まっているため、高額の物件購入に対応していません。

一方のセカンドハウス専用ローンは、上限金額が金融機関によって大きく異なり、上限1億円としているところから、倍の2億円までとしている金融機関もあります。

あくまで上限金額であるため、誰でも2億円のローンが組める訳ではありませんが、高額ローンを組むときの指標にはなります。

金融機関と連動したサービスを受けることも可能

セカンドハウスのローンを取り扱っている金融機関には銀行も多いため、預金などのサービスと連携して優待を受けることができるケースもあります。

例えば、楽天銀行のフラット35はローンの返済口座を楽天銀行にすることで、手数料を約0.3%低くすることができます。

セカンドハウスローンは金額が大きいため、0.1%単位でも1万円単位で利息が変わるため非常に重要です。

他にもATM手数料が無料になるなどの優待や、お得なポイントサービスを受けることも可能です。

自分が利用している金融機関に、セカンドハウスのローン商品があるか一度確認してみるのもよいでしょう。

フラット35はセカンドハウスにも利用可能

セカンドハウスのローンに、フラット35を利用することは基本的に可能となっています。

しかし、フラット35は金融機関ごとに条件を設定しているため、銀行によっては利用できない場合もあり事前に確認が必要です。

また、賃貸として利用する場合にはフラット35を利用することはできません。

さらに、住宅ローンのように、所得税の控除を受けられないことや、住居税の計算方法が1軒目と違うなど、1軒目と全く同じ利用はできないので注意してください。

団体信用生命保険の加入が任意になってしまう

フラット35は1軒目の住宅ローンと同じ借入条件で、セカンドハウスのローンを組めるためメリットが多いですが、団体信用生命保険の加入が任意になってしまうというデメリットがあります。

一般的に銀行などの住宅ローンの申込みをすると、団体信用生命保険に強制加入となります。

加入費用は無料で別途資金を用意する必要がありません。

団体信用生命保険は住宅の返済途中に、亡くなってしまったり、高度な障害が残ってしまったりなど、返済が不可能になったときを補償してくれます。

しかし、フラット35の場合はこの団体信用生命保険の加入が強制されないため、加入したい場合には別途費用が必要となってきます。

2017年以降、フラット35の金利は団体信用生命保険が加入時の金利で記載されているため、加入なしよりも0.2%高く設定されていますが、本来は0.2%ほど低金利で利用可能です。

もちろん、加入しなくてもペナルティはありませんが、事故に巻き込まれたり、大きな病気にかかってしまったりしたときに備えたい人は、加入することがおすすめされます。

保険の特約料は住宅の価格などで変動するため、フラット35のホームページでシミュレーションを行ってみると良いでしょう。

審査の敷居が高くない

フラット35のメリットは幾つかありますが、大きいものには審査の敷居が高くないということもメリットとしてあげられます。

セカンドハウス専用のローンは、申込み条件が通常の住宅ローンよりも厳しく設定されていることが多いです。

金融機関によっては、｢年収が500万円以下は申込み不可｣や｢勤続年数が5年以上｣といった条件が設定されており、条件に満たしていなければ申込みすらできません。

フラット35は年収や職業、勤務歴などの情報は、申込条件となることは基本的にありませんが、借りられる金額には条件が付いています。

また、年齢も70歳未満であれば申込可能です。

申込み後の審査は、フラット35とセカンドハウス専用のローンでは審査基準が違うため、同じように比べることはできませんが、申込みの条件はフラット35の方が少なく、申込みをしやすくなっています。

6つのセカンドハウスローン比較

セカンドハウスローンは取扱っている金融機関が少ないと紹介しましたが、多くの大手金融機関では取扱っています。

そこで、大手金融機関のセカンドハウスローンを6つほど紹介します。

まずは、6つのセカンドハウスローンの返済期間や借入金利などの特徴を、以下の表で確認してください。

金利や返済期間だけでも、金融機関で大きな違いがありますので、商品ごとにさらに詳しく確認して行きましょう。

①イオン銀行 セカンドハウスローン

イオン銀行セカンドハウスローンは、セカンドハウス購入者に対しての商品であるほかに、金利が非常に低いというメリットがあります。

金利は店頭表示利率から最大で引き下げられた金額であるため、審査によっては0.72%よりも高くなる可能性はありますが、セカンドハウスローンの金利としては破格の利率であるので大きなメリットです。

また、一部繰上返済の手数料が無料となっているため、積極的に繰り上げ返済を行いたい人には嬉しいサービスと言えます。

イオン銀行の口座を所有している人は、金利引下げの条件を満たしやすいため積極的に検討してください。

②三菱UFJ銀行 セカンド住宅ローン

メガバンクである三菱UFJ銀行にも、セカンド住宅ローンと呼ばれるセカンドハウス購入用のローンが存在します。

セカンド住宅ローンという名前の通り、金利以外の条件はほぼ通常の住宅ローンと同じ条件で利用できる点がメリットです。

また、金利が他のローンと比較すると高めですが、こちらは店頭表示価格であるため、さらに他のローンと同じように引き下げを交渉できる可能性があります。

店頭でセカンド住宅ローンの申込みを行うときには、金利について良く確認してみましょう。

③みずほ銀行 みずほセカンドハウスローン

みずほ銀行のみずほセカンドハウスローンも、他の商品と同じようにセカンドハウスに関する幅広い目的に利用できるローン商品です。

保証会社に対して保証料と事務手数料を支払わなければなりませんが、一部繰り上げ返済手数料は無料にできるため、イオン銀行と同じように繰り上げ返済を活用する人におすすめです。

ただし、繰り上げ返済を無料にするためには、みずほ銀行のオンラインバンキングを利用しなければならないので、事前に登録をしておきましょう。

④りそな銀行 すまい・るパッケージ

セカンドハウスの購入時には、フラット35を利用できると紹介しましたが、フラット35は借入金額の9割以上借入れる場合、金利が高くなるというデメリットがあります。

このデメリットを解決するための商品が、りそな銀行のすまい・るパッケージです。

すまい・るパッケージはフラット35の利用者を対象に、住宅費用の1割分の借入れが出来る商品です。

したがって、フラット35で9割、すまい・るパッケージで1割を借入れすることで、フラット35の金利を上げることなく、全額住宅代金の借入れができます。

このすまい・るパッケージはフラット35利用者が対象であるため、セカンドハウス購入者でも利用可能です。

フラット35でセカンドハウスの購入を希望している人は、是非りそな銀行も検討してください。

⑤ARUHI フラット35

ARUHIのフラット35はセカンドハウスの購入にも使え、金利も非常に低くおすすめのローン商品です。

住宅ローンに詳しい人でなければ、ARUHIという金融機関になじみが少ないかも知れません。

このARUHIという会社は、住宅ローンを専門に取り扱う会社であり、一般的な預金や融資などの金融業務を行っていません。

反面、住宅ローンの条件は優れているため、他の金融機関で金利引下げを受けられない様な人には特におすすめです。

ただし、ARUHIはフラット35を専門に扱う会社なので、変動金利を利用したい人は他の金融機関をおすすめします。

⑥ろうきん 有担保フリーローン

ろうきんを利用している人であれば、有担保フリーローンを活用してセカンドハウス購入資金を借りることができます。

有担保フリーローンという名称ですが、他のセカンドハウスローンと同じように、団信に加入できたり、火災保険を付けたりすることも可能です。

ただし、ろうきんの有担保フリーローンはろうきんの組合員でなければ利用することはできません。

しかも、組合員になるためには出資を行う必要がありますから、検討するときは注意が必要です。

【注意】セカンドハウスは住宅ローン控除の適用外

一軒家を所有すると固定資産税など多くの税金がかかりますが、住宅ローンの場合には控除や減額を受けることができます。

しかし、セカンドハウスのローンの場合には住宅ローン控除の適用外となってしまうため、セカンドハウスを購入したからと言って税金を減額してもらえる訳ではありません。

そもそも、住宅ローン控除は購入者が居住し生活をしていることが条件となるため、別荘などで利用しているセカンドハウスは控除対象外となってしまうのです。

ただし、地方自治体によってはセカンドハウスで受けることができる減税措置があります。

地方自治体によって制度が異なるため、詳しくは物件購入のときに問い合わせて確認してください。

固定資産税や都市計画税の減税は受けられる

セカンドハウスでは所得税の控除が受けられませんが、固定資産税と都市計画税に関しては減税の対象となります。

具体的には、固定資産税は課税される土地や建物の金額が3分の1(敷地が狭い場合には6分の1)に、都市計画税は3分の2(敷地が狭い場合には3分の1)になるのです。

ただし、セカンドハウスの定義としては｢毎月1回以上居住しているもの｣と決められていることが多く、ほとんど利用していない場合には自治体によって、セカンドハウスと認められないケースもあります。

減税の要件などは地方自治体によって異なるため、セカンドハウスの基準と併せて確認しておきましょう。

住民票を移せば住宅ローンを利用できる？

住宅ローンかセカンドハウスローンのどちらを受けられるか決まるときのポイントに、住民票の住所がどこにあるかがあります。

住民票の住所は、大体の人が最初の居住地においているのではないでしょうか。

そこで、最初の住宅の返済が終わったあとにセカンドハウスを購入し、セカンドハウスに住民票を移すことで住宅ローンを利用することができるのではないかと、考えても不思議ではありません。

裏技のような手段ですが、実際に行えるかどうか確認していきましょう。

住宅ローンは住み続けることが条件

条件はありますが、セカンドハウスに住民票を移すことで、セカンドハウス専用のローンではなく住宅ローンが利用できるようになるケースはあるようです。

ただし、住民票を移動させたとしても、セカンドハウスに住み続けていないと住宅ローンを利用することはできません。

したがって、住民票の住所は移動させたが、実際には前の持家に住み続けている場合には、住宅ローンの条件を満たさないことになってしまいます。

しかも住宅ローンを組むときに｢前の家から引っ越しをします｣と言って、住宅ローンの申込みをしたにも関わらず、住民票しか移動させてない場合には契約違反とされ、借金の一括返済や法的手段を取られる可能性があります。

セカンドハウスを本拠にする場合には、住宅ローンの関係以外にも税金の関係もあるため専門家に相談をすることをおすすめします。

セカンドハウスローンの借り換え

セカンドハウスのローンは通常の住宅ローンと異なるために、セカンドハウス専用ローンであっても借り換えに対応していない金融機関があります。

ただし、フラット35はセカンドハウスでも借り換えに対応しているケースがあります。

そこでフラット35の金利の方が低く、利息で得をすることができる場合には、借り換えを検討してみてもよいでしょう。

しかしひとつ注意点があります。

それはセカンドハウスがフラット35の条件を満たしているかどうかです。

フラット35には、敷地面積以外にも条件となっている細かい建築基準が幾つかあります。

特に中古物件の場合には耐震基準や劣化の状況など、細かい規定があり全ての基準を満たしている必要があるのです。

フラット35で借り換えをする場合には、事前にセカンドハウスが申込みの条件を満たしているかを確認しておくことが重要となります。

セカンドハウスローンと住宅購入に関するQ＆A

セカンドハウスローンを利用するときには、住宅ローンとは違う注意点があると分かってもらえたと思います。

しかし、セカンドハウスローンの注意点に関して、まだまだ記載しきれていないことも多くあるため、最後に気になる内容をQ&A形式でまとめました。是非、気になる内容や知らない情報がないか確認してください。

まとめ

セカンドハウスは最初の家の購入と比べて、条件が厳しかったり、審査で重視される項目が違ったりと気を付ける点が幾つもあります。

しかし、上手にローンを選択できれば、返済額を減らすことも可能なため、専用ローンとフラット35両方を比較して時間をかけて検討してみてください。