借り換えの前に交渉を!地方銀行の住宅ローン

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決定

住宅ローンは金利が1%下がるだけで、毎月1万円以上の返済額軽減が図れることがあります。

また、利息の総支払額も1%違うだけで、高級車1台分程度の違いが発生する場合があります。

歴史的な低金利水準の今、住宅ローンの借り換えを利用する人が多くいますが、現在地方銀行で住宅ローンを利用している人は、借り換えの申し込みの前に地方銀行と交渉してみたほうがよいかもしれません。

地方銀行は「借り換えを検討している」と相談すれば、今借りている住宅ローンの金利を引き下げてくれることが多いのです。

実際に地方銀行に勤務していた筆者も借り換えを止めるために何度も金利の引下げを行ってきました。

地方銀行が金利の引下げ交渉に応じてくれることが多いのはなぜでしょう?

また、どの程度の引下げであれば、借り換える必要がなくなるのでしょうか?

執筆者の情報
名前:手塚 龍馬(36歳)
職歴:過去7年,地銀の貸付業務担当

借り換えには費用がかかる

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借り換えといってもただで借り換えができるわけではありません。

借り換えには諸費用が発生します。

通常、諸費用は借り換え後の住宅ローンに上乗せして、諸費用+住宅ローン残高=借換え後住宅ローン金額となるのが一般的です。

保証料

保証料は住宅ローンの残金や審査結果によってさまざまですが、一般的には10万円~60万円程度の保証料が発生すると考えたほうがよいでしょう。

なお、ネット銀行の住宅ローンでは借入額×3.24%の手数料が発生することが一般的です。

2,000万円のローンを借り換えるのであれば、手数料として2,000万円×3.24%=648,000円の手数料が必要になります。

登記費用

登記費用は住宅ローン借入金額の0.4%の登録免許税と、抵当権設定と抵当権解除の費用などで司法書士への報酬が7万円~10万円程度発生します。

2,000万円の住宅ローンの借り換えを行うのであれば、15万円~20万円の登記費用が必要になります。

印紙代

新規で借入の契約を行うため、契約書には印紙代も必要になります。

借り換えに必要になりそうな印紙代は以下の通りです。

  • 借入額500万円を超え1千万円以下:1万円
  • 借入額1千万円を超え5千万円以下:2万円

住宅ローンの借り換えを行う場合には1万円~2万円程度の印紙代が発生します。

手数料

ネット銀行のように手数料と保証料が一緒になっていない住宅ローンにおいては、住宅ローン実行手数料や保証会社に支払う手数料が別に発生することもあります。

この金額は銀行や保証会社によって異なりますが、3万円~5万円程度の手数料が発生することがあります。

つまり、借り換えを行うことによって、30万円~100万円程度の諸費用が発生し、この諸費用は借り換え後の住宅ローンの元金にプラスされますので、借り換え前より借り換え後のほうが住宅ローンの元金は増加するのです。

元金が増加しても金利が低くなるため、毎月返済額が減少するというのが住宅ローンの借り換えです。

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借り換えには時間もかかる

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住宅ローンを契約した際に、書類の記入や公的書類の取得が面倒だと感じた人も多いのではないでしょうか?

借り換えの際にも同じだけの手間が必要になります。

膨大な契約書類

住宅ローンは契約書の記入だけでなく、特約書、個人情報の同意書、保証会社との契約書や同意書、登記関係の書類など記入しなければならない書類が非常に多くなっています。

すべての書類にしっかりと目を通して記入を行うだけでも、早くても1、2時間、長い場合には半日程度の時間が必要になります。

さらに、借り換えの場合には、借り換え前の住宅ローンの返済は自分で行わなければならないため、借り換え後に自分で銀行に行かなければならないという手間もかかります。

公的証明書

住宅ローンは用意しなければならない書類も数多くなります。

住民票、印鑑証明書、所得証明書、登記簿謄本、健康保険証、源泉徴収票、運転免許証、建築確認書、売買契約書、不動産権利書など多くの書類が必要になります。

さらに借り換えの場合には、借り換え前の住宅ローン返済用通帳のコピーなども必要になり、これらの書類を取得するために役所を回るだけで1日かかってしまいます。

地方銀行は金利引下交渉可能

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このように、借り換えには手間と時間がかかるため、金利引き下げによって借り換え後と同じ程度の返済額になるのであれば、金利引き下げを行ったほうが簡単です。

地方銀行から住宅ローンを借りている人は、借り換えの前に「住宅ローンの借り換えを検討しているが、金利の引下げはできませんか?」と相談すれば、金利の引下げに応じてくれることが多々あります。

なぜ、地方銀行は金利の引下げに対応してくれるのでしょうか?

また、どのような住宅ローンでも金利の引下げを行ってくれるものなのでしょうか?

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地方銀行は融資量の減少に直面

現在、地方から若い人が減少しているため、地方銀行は住宅ローンの需要が減っています。

さらに、地方の企業も設備投資などにまだまだ積極的といえる状況ではないため、企業向けの融資も伸びていません。

このため、銀行の本業である「お金を預かって、融資に回す」というサイクルが融資量の減少によって成り立たなくなっているのです。

そのため、地方銀行は住宅ローンという高額借入が他行に移るのを極度に嫌がります。

メガバンクやネット銀行の住宅ローンはそもそも金利が低く設定されています。

借り換えの顧客が集まるため、わざわざ金利を下げてまで住宅ローン貸出先を引き留めなくても融資量は減少しません。

しかし、金利が高い地方銀行の住宅ローンには借り換えの顧客も集まらず、新規の住宅ローンの融資も伸びないため、金利を引き下げてでも住宅ローン融資を引き留めたいと考えているのです。

他行に移るなら金利を下げる

住宅ローン融資先は一般的に銀行取引の多くを住宅ローンを借りている銀行へ集中させる傾向にあります。

給与振込、公共料金の引き落とし、カードローン、積み立て等の取引です。

このような取引先は将来的には自動車ローン、教育ローン、退職金の入金、年金受取などのさらなる取引拡大につながる金の卵です。

メガバンクなどはそのほかの業務によって、これらの収益を確保することは容易ですが、営業基盤が薄い地方銀行はそうではありません。

住宅ローンの金利引き下げを行って、住宅ローンそのものには銀行にとって収益性がなくなったとしても、将来の取引拡大のために、他行に住宅ローンが移るくらいであれば金利を引き下げてでも取引を維持したいという思惑が働くことから、地方銀行は金利引き下げ交渉に応じてくれる可能性がメガバンクやネット銀行よりも高いのです。

延滞が多い住宅ローンは不可

どのような住宅ローンでも金利の引下げに応じてくれるわけではありません。

延滞が多い住宅ローンは金利引き下げ不可能です。

そもそも、延滞が多い住宅ローンは他行での借り換え審査にも通過できないため、わざわざ金利を下げる必要性はどこにもないのです。

何%の引下げで借り換え不要なのか

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では、金利をどの程度引き下げてもらえば借り換える必要がなくなるのでしょうか?

これは住宅ローン残高と、借り換え時に必要な諸費用と、借り換え前と借り換え後の金利にもよりますが、計算はそれほど難しくありません。

諸費用との比較

まずは、借り換え時にどの程度の諸費用が必要になるのかを把握しておく必要があります。

ネット銀行の場合には、諸費用の計算が簡単で、借入金額×3.24%です。

また、登記費用は20万円程度と考えておきましょう。

シミュレーション

借り換え前と借り換え後のシミュレーションをするのであれば、まずは、借り換え後の住宅ローンの返済額がいくらになるのかを知る必要があります。

借入額、金利、返済期間から返済額を算出することができます。

借り換え後の住宅ローン金額=借換え前の住宅ローン残高+諸費用

以下の住宅ローンを住信SBIネット銀行の住宅ローン0.447%で借り換えた場合の毎月返済額を試算してみましょう。

筆者は毎月返済額を求める際には以下のサイトをよく利用しています。

◆ke!san公式サイト:「ローン返済(毎月払い)」

〇借り換え前

借入額:2,000万円

金利:1.2%(固定)

残り期間:20年

〇借り換え後

借入額:住宅ローン残高2,000万円+諸費用(2,000万円×3.24%)648,000円+登記費用20万円

=2,085万円(1,000円単位切り上げ)

金利:0.447%

返済期間:20年

<借り換え前後の比較表>

 借り換え前借り換え後メリット
借入額¥20,000,000¥20,850,000 
金 利1.20%0.45% 
毎月返済額¥93,774¥90,832¥2,942
利息総支払額¥2,505,736¥949,641¥1,556,095

諸費用によって85万円も借入残高が増えても、金利が低下したことによって、毎月返済額は約3,000円、利息の支払総額は150万円以上得になるということがわかります。

借り換える必要がないほど利息を引き下げるのであれば、毎月返済額が90,832円以下になる必要があります。

以下、借り換え前の住宅ローンの金利を引き下げた場合の毎月返済額を試算してみました。

金 利1.20%1.00%0.90%0.87%0.80%
毎月返済額¥93,774¥91,718¥91,089¥90,823¥90,205

1.2%の住宅ローンの金利を0.87%まで引き下げれば、借り換えを行う場合よりも返済額が低くなることがわかります。

1.2%-0.87%=0.33%の金利引き下げですので、地方銀行と交渉すれば金利引き下げに応じてくれる可能性は少なくないでしょう。

団信特約が欲しいなら借り換えを

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借り換えを希望する人の目的は何も金利の引下げによる返済額の軽減だけではありません。

団体信用生命保険の見直しを目的として借り換えを行う人もいます。

少し前までの住宅ローンの団信には死亡保障しかついていないことがほとんどでした。

しかし、最近の団信には3大疾病特約や8大疾病特約や、入院見舞い金や奥さんの病気まで保証してくれる団信も存在します。

団体信用生命保険は契約後に契約内容の見直しを行うことや、あとから特約を付けることが基本的に不可能です。

お得な特約を付ければ、現在加入している医療保険や傷害保険や給料を保証してくれる保険などが不要になることもあり、住宅ローンの返済額そもそもではメリットが出なくても、保険料の見直しでメリットが出る可能性もあります。

このような目的で借り換えを行う場合には、地方銀行と交渉するよりも、希望する団信のついた住宅ローンに借り換えてしまったほうがよいかもしれません。

インターネット申込を利用すれば来店不要も可能!

インターネット申込が一般的となりつつある金融商品ですが、住宅ローン借り換えもそれに該当し、インターネット申込を利用した来店不要の商品が年々増加しています。

インターネット申込可能な住宅ローン借り換えは大きく分類すると下記のどちらかに分けられます。

  • 申し込みから契約までネット上で完結
  • ネット上で申し込みして契約のみ来店

どちらも申し込みから審査結果が出るまでは来店不要となるため、平日に時間を割いて金融機関に訪れることができないという方にはまさにおすすめのローン商品となってくるでしょう。

しかし、どちらの住宅ローン借り換えがおすすめとなってくるのでしょう。

まずはその点を検証していくことにします。

借り換え先選択時の注意点

来店不要を目的に借り換え先を選ぶのであれば、その答えは契約時の来店が不要なネット完結できる借り換えローンとなってきます。

しかも来店の必要がないのであればお住まいの地域に店舗を構えていない銀行を利用することもできるので、選択範囲がグンと大きくなり十分に満足できる条件での借り換えも可能になってくるでしょう。

となれば申し込むならネット完結できる借り換えローンとなってくるのですが、話はそう簡単ではありません。

住宅ローンのように高額借入ともなれば返済期間は長期にわたるため、銀行との付き合いも長くなってきます。

その間に様々な問題が生じ、銀行に相談しなければならないという事も出てくるでしょうし、契約手続きが完了するまでに相談しなければならない事も出てくるでしょう。

よって住宅ローン借り換えにおいては来店不要を条件にするにしても、ネット完結できればどこでもいいという話にはならないのです。

申込先に求める条件は?

となれば何かあればすぐに相談のできる店舗を近くに構え、ネット完結ができる借り換えローンがおすすめということになってきますよね。

しかし、これでは自ら選択肢を狭めることになり、満足のいく好条件での借り換えができなくなる可能性が出てきます。

お住まいの地域に店舗を持つ銀行の条件が十分満足のいくものであれば問題ありませんが、そんな都合のいい話は極めて少ないのが実情でしょう。

よって、借り換え時にはできるだけ広い選択肢を持つことが重要となってきます。

そこでこれら問題をすべてクリアした借り換えとするために注意してもらいたいのが下記のポイントです。

  • 専任ローンアドバイザーがメールや電話で万全サポートがある
  • 対面相談できる窓口がある

できれば対面相談ができる窓口があることが好ましいのですが、それが無理な場合にはメールや電話で万全サポート体制を敷いていることが最低条件となってきます。

ネット完結できるおすすめ借り換えローン

それではそんな理想の借り換えローンを1つ紹介しておきます。

その借り換えローンがソニー銀行住宅ローンです。

先ほどの条件をクリアしている上、なんといっても借り換えで一番気になるトータルコストが安い点は見逃せません。

通常のローン商品で気になるのは金利となってきますが、住宅ローンの場合には下記のような諸費用が発生するため、借り換えメリットを追求するならば金利だけでなくトータルコストで比較する必要があります。

  • 取扱手数料
  • 保証料
  • 団体信用生命保険料
  • その他費用(印紙税など)

これら諸費用は決して安価なものでないため、借り換え時にかかわらず住宅ローン借入においては、下記トータルコストが幾らになるのかが重要な選考ポイントとなってきます。

借入額 + 利息 + 取扱手数料 + 保証料 + 団体信用生命保険料 + その他費用

その点、ソニー銀行の住宅ローンならば下記のようにこれら費用が低コストになっているため、トータルコストをグンと引き下げることが可能です。

  • 金利
    変動セレクト住宅ローン:変動金利0.457%、10年固定0.969%
    住宅ローン:変動金利0.757%、10年固定0.869%
    *2018年05月時点の金利です
  • 取扱手数料 借入金額×2.16%、または一律43,200円
  • 保証料  無料
  • 団体信用生命保険料 無料
  • その他費用  実費

その上、契約後に発生する費用も下記のように低コストとなっているため、借りる時だけでなく借りたあとに発生する諸経費も抑えることができます。

  • 一部繰り上げ返済手数料 無料
  • 金利形態の変更手数料 無料
  • 返済口座への資金移動 無料
  • ATM手数料 無料

またソニー銀行の住宅ローンの場合には手続き完了まで専任ローンアドバイザーがメールや電話で万全サポートしてくれる上、希望すれば対面相談を行うことも可能です。

ソニー銀行と直接対面できるのは銀座のCONSULTING PLAZAのみとなりますが、全国各地に拠点を持つ下記のソニー銀行代理業者が相談窓口として全国対応しています。

  • ソニー生命保険株式会社
  • ブロードマインド株式会社
  • スターツ証券株式会社
  • 東急保険コンサルティング株式会社
  • アルヒ株式会社
  • 東海東京証券株式会社

ほかにも探せば好条件で借り換えできるネット完結の借り換えローンはいくつもあるので、このソニー銀行が最も優れているローン商品であるとは断言できません。

検討時には複数行の借り換えローンを比較する必要があるでしょう。

ですがその際には下記ポイントがどうであるかをシッカリと比較検討して、もっともメリットの高い借り換えローンを選ぶようにしてください。

  • トータルコスト
  • 相談対応

完全来店不要ならネット銀行が狙い目!

来店不要でネット完結できる借り換えローンは多くの銀行から販売されていますが、好条件での借り換えを期待するのならば、店舗型の銀行よりもネット銀行の方が確率は高くなってきます。

ネット銀行は店舗を持たないことでコストカットを行い、それを金利や手数料などに反映しています。

よって店舗型の銀行と比べれば借入費用を確実に抑えることができるので、支払い減額を目的に行う住宅ローン借り換えでも下記ポイントにおいて大きな効果が期待できるのです。

  • 金利
  • 諸経費

それでは実際にどれくらいのメリットが生まれているのか、実際に店舗型銀行(三井住友銀行)とネット型銀行(ソニー銀行)を上記ポイントで比較してみることにしましょう。

金利比較

それではまずは一番気になる金利から見ていくことにしましょう。

両行の住宅ローン借り換えの金利条件は下記のとおりです。

  • 三井住友銀行:変動金利0.625%~0.775、10年固定1.45%~1.60%
  • ソニー銀行:変動金利0.457%、10年固定0.969%(変動セレクト住宅ローン)
    *2018年05月時点の店頭金利です

フラット35を利用しての借り換えならば金利差は生まれませんが、それ以外の場合には上記のように明らかな金利差が生まれています。

特に現在は超低金利時代でこれ以上の金利引き下げは望めないとも言われている状況ですから、何十年とローンが残っている場合には将来的にも固定金利での借り換えがおすすめとなってきます。

となれば上記のように0.5%もの金利差は支払額にも大きな影響を及ぼすことになり、ローン残金が2,000万円ならば生まれる支払額の差は単純計算で10万円となります。

ローン減額を求めて借り換えするのですから、この差額は見逃すことはできません。

しかも三井住友銀行はソニー銀行では無料となっている保証料が発生し、金利に含める場合には0.2%の金利上乗せとなり、さらに差額は大きくなってきます。

諸経費比較

それでは次はトータルコストを計る上で見過ごすことのできない諸経費の比較です。

両行の小経費は下記のとおりです。

<ソニー銀行>

  • 取扱手数料 借入金額×2.16%、または一律43,200円
  • 保証料 無料
  • 団体信用生命保険料 無料
  • 繰り上げ返済手数料 無料
  • 金利形態の変更手数料 無料

上記のようにソニー銀行の場合は契約時に取扱手数料が発生するだけで、借入後の諸費用も無料となっています。

しかし、三井住友銀行の場合は下記のようにその多くが有料のため、金利差が生み出す利息に加えて実費が必要となり、さらにトータルコストに開きが出てきます。

<三井住友銀行>

  • 取扱手数料 借入金額×2.16%
  • 保証料 32,400円または0.2%の金利上乗せ
  • 団体信用生命保険料 0.18%の金利上乗せ
  • 繰り上げ返済手数料 専用パソコン:5,400円、書面:16,200円(*)
  • 金利形態の変更手数料 専用パソコン:5,400円、書面:16,200円(*)
    *インターネットバンキング(SMBCダイレクト)利用時は無料

先ほどの金利の話に戻りますが、仮に10年固定の下限金利である1.45%で契約できたとしても、上記の金利上乗せを含めれば最終的な金利は1.83%となり、その金利差は約9%にも膨れ上がるのです。

以上のことからトータルコストの削減が一番の目的となる住宅ローン借り換えで、いかにネット銀行に分が出てくるかがお分かりいただけるでしょう。

全国120銀行の中から最優遇金利で借り換えできるモゲチェック・プラザ

新規で住宅ローンを組む場合には不動産業者が必ず相談に乗ってくれますが、借り換えの場合にはそういった当てにできる存在がいません。

身近に知識を持つ知人でもいれば相談できますが、基本的には銀行選択まではすべて自分で行うことになります。

銀行さえ決めれば来店不要のネット完結を利用して、契約まではスムーズに進めることができるでしょうが、自分一人で銀行選択しなければならないのは容易ではありません。

そんな方におすすめなのが来店不要で住宅ローン借り換えができるモゲチェック・プラザというサービスです。

モゲチェック・プラザの特徴

モゲチェック・プラザは全国120銀行が販売している1,000本以上の住宅ローンの中から、最も有利な条件で借り換えできる借り換えローンを提案してくれるサービスです。

申し込み時の書類入力や必要書類の収集といった面倒な手続きをすべて代行してくれるだけでなく、銀行との交渉もすべて代行して行ってもらえます。

しかも発生するコンサル料金は成功報酬ですから、契約にいたらない場合には料金は発生しません。

モゲチェック・プラザのその他のメリットは下記のとおりです。

  • 住宅ローンの平均引き下げ実績金額480万円
  • 担当者は全員が住宅ローン実務経験者
  • 電話または新宿、銀座、横浜での実店舗で相談可能
  • 19時までの受付で土日祝日も対応可能

なにせ全国120銀行が販売している1,000本以上の住宅ローンの中から最も好条件の銀行を探し出してくれるので、自分で見つけるよりも好条件の借り換えローンを見つけられる可能性は高いと言えるでしょう。

また借り換え後のアフターサービスにも注目です。

借り換え後も下記のサービスが提供されるので、安心して住宅ローンの完済が行えます。

  • 次の借り換えチャンスを何度でも知らせてくれる
  • 金利形態の切り替えタイミングを知らせてくれる

現在の金利は底値とも言われる超低金利ですから、今のタイミングで借り換えすれば将来的にはそうそう有利な借り換え時期が訪れることはないでしょうが、変動金利で借り換えした方にとっては、固定金利への切り替えが必要になってくる可能性は考えられます。

となればこのアフターサービスは有利に住宅ローン返済するための、有効な手段となってくるでしょう。

特に今は2000年から2010年に住宅ローンを組み、その金利が1%異常であれば確実にローン返済額を減額できるチャンスだと言われています。

モゲチェック・プラザのホームページでは簡易シミュレーションでいくらの住宅ローン減額ができるのか無料診断できますし、相談は無料ですから気になる方はこのサービスを利用してみるのもおすすめでしょう。

まとめ

現在、地方銀行は大変厳しい経営環境に置かれています。

そのため、借り換えによって住宅ローンが流出することを極度に嫌がる傾向にあり、「借り換えを検討している」と相談すれば金利の引下げに応じてくれる可能性があります。

借り換えを行うことで、住宅ローン残高に諸費用分がいくら上乗せされるのかを加味したうえで、毎月返済額を試算しましょう。

金利の引下げによって、借り換え後の試算額程度に毎月返済額が下がるのであれば、わざわざ借り換えという面倒な手間を行わなくても、既存の住宅ローンで借り換えと同様のメリットを得ることができます。

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