住宅ローン借り換えの裏ワザ小ワザ
金利の決まり方
変動金利の人が多いですが、金利は人によって違います。
属性（勤務先や勤続年数、年収、家族構成、個人信用情報など）、購入物件、時機、銀行のスタンスで審査し適用されています。
そもそもの一般的な基準金利は2.475％。
そこから個別に優遇金利を差し引きし借入金利が決まります。
この優遇幅は当初の借入時から最終期限まで続きますので、この幅が大きい人は将来の金利上昇リスクに強いことにもなります。
銀行の住宅ローン獲得競争の激化で優遇幅はどんどん拡大を続けてきました。
現在は変動金利0.475％という銀行も珍しくありません。
この場合はなんと2％の優遇幅を受けていることになります。
固定金利（フラット35が代表的）については借入時の金利情勢で銀行毎にほぼ決まっています。
まず、今、やること
変動の人は借り換えてしまう前にまずは取引銀行と金利引き下げ交渉をしてみましょう。
優遇幅を広げる交渉とも言えます。
最近は金利を引き下げてくれる銀行も増えてきました。
去る者を追わない銀行もありますが行ってみる価値はあります。
借り換えの諸費用と差引して実質同等の条件を引き出せれば借り換える必要はありません。
借り換えを考えていない人・1％を切る低金利の人も金利交渉だけはチャレンジしてください。
ほんの少しでも下がればラッキーです。
金利が底の今、やるべきことです。
借り換え先の融資承認書まで要求されるケースは少なく、チラシ持参で対応可能です。
引き下げの費用は数千円～となりますので確認してみてください。
固定の人は借り換え、または変動に変えるか、ですが金利や条件を定期的に確認するようにしましょう。
変動か固定か
当たり前ですが、どちらが好み・有利かは残債や期間・金利によって違ってきます。
変動である程度の金利上昇する想定と固定でシュミレーションのうえ決めてください。
住宅金融支援機構のサイトなど試算に便利です。
ちなみにフラット⇒フラットの借り換えも可能です。
早く終わらせたいのか、返済額を減らしたいのか
期間を短くすると利息支払い総額が減るのがメリット、毎月の返済額はアップする可能性があるのがデメリット。
支払に余裕がある、早く終わらせたい、固定金利期間でまとめたいという人に向いています。
毎月の返済額を減らすほうが一般的だと思いますが、金利は下がって残期間が一緒なので当然に返済額は減ります。
手元資金で借入額を減らす方法もありますが、おカネは借りるのは難しく返すのカンタンです。
できるだけ多く、長いほうがこの超々低金利を活用できると思います。
その他
① 残債額などによって無担保の借り換えローンを利用できるケースもあります。
登記費用などが安くすみトクになったり、自宅の担保枠が空くので他の資金調達に活用できたり、売却がスムーズに行える可能性があります。
お住まいの地域の地方銀行などのローン商品をチェックしてみてください。
② イマドキの住宅ローンは団体信用生命保険で病気やケガの保障も充実している商品も増えています。
借り換えと併せて民間保険を見直すのも一つの方法です。
③ 借り換え時の諸費用で「登記費用」という項目があります。
司法書士に支払う費用ですが、「手数料」と「税金」で構成されており手数料部分は司法書士が自由に決めています。
銀行が指定する司法書士はだいたい高いです、値段交渉してみましょう。
自分で司法書士を選べるなら相見積もりして決めましょう。
④ 住宅ローン借り換えサイトやFP事務所の中には借り換えの成功報酬として数十万円の手数料が設定されていることがあります。
自分で充分にできることですのでがんばってみてください。
不安な場合は全く取引のない銀行いくつかに相談しながら勉強するのも良いですね。
本命の審査に響かないようCICなどの個人信用情報以外の相談がベターだと思います。
銀行に相談する際は
借り換えは新たに住宅ローンを借りることです。
借りれる「属性」にしておく必要があります。
転職を考えていても借り換え完了まではガマンする、クレジットカードの引き落としをきちんとする、クルマのローンなど他の借入はガマンするなど。
夫婦合算の収入で借りているのに配偶者が退職したり収入が減っているケースもあります。
借入時の申込書類などを再確認し、属性が悪化している場合は時機を考えましょう。
また、相談の進み具合は自分で管理しましょう。
ポンコツ銀行員はたくさんいます。
例えば、受け取った書類を自分の机にしまい込んだまま放置し、「がんばったんですけどダメでした」と答えるような銀行員です。
いつ、誰と話をしたか、いつまでに回答をもらう予定か。
キッチリとメモしておき、回答期限が過ぎたら都度、確認です。
自分のメリットになることですので穏やかにうまく付き合っていきましょう。
株式会社メディエス代表取締役
竹下FP事務所代表
竹下 昌成(たけした あきなり)
株式会社メディエス代表取締役・竹下FP事務所代表・TAC専任講師。CFP・宅地建物取引士・貸金業務取扱主任者・住宅ローンアドバイザー・スカラシップアドバイザー・少林寺拳法３段。
立教大学卒業後、池田泉州銀行・日本GE・タマホームなどを経て現職。タマホームではFPとして600件超の相談実績。 30歳から不動産投資を開始、37歳で本格化、45歳でサラリーマン大家さんを卒業。
現在は大家業のかたわら講師・FP相談などでゆっくりと過ごしています。年間家賃収入3500万、借入残1億7千万。累計借入額5億円。
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