土地を担保にお金を借りるには

 4.2  (5)
+ この記事を評価する
×
 4.2  (5)

この記事を評価する

決定


土地を担保にお金を借りる方法は主に3つありますが、多くの人が求めているものは「不動産担保ローン」でしょう。
不動産担保ローンを利用すれば数十億円の巨額融資を受けることも可能ですが、利用には注意点があります。

各ローンについて解説していき、おすすめの業者も紹介しているので参考にしてください。

執筆者の情報
名前:馬沢結愛(30歳)
職歴:平成18年4月より信用金庫勤務

土地を担保にお金を借りるための3つの貸付・融資について

土地を担保にお金を借りる方法は、主に以下3つがあります。

  • 住宅ローン
  • 不動産担保ローン
  • 法人融資

上記リストの中で赤文字の不動産担保ローンが、土地を担保にお金を借りようとしている多くの人が利用したいと思うローンです。
それぞれの特徴などについて見ていきましょう。

住宅ローン

住宅ローンは個人が住宅の新築や中古住宅の購入、リフォームなどの住宅に関連した資金を借りる際に利用するローンです。

新築する土地や建てた住宅を担保として融資を受けるものです。

不動産担保ローン

不動産担保ローンは、個人が不動産を担保として融資を受けるものであり、その資金の使い道は原則として事業資金を除いて、自由に使うことができるローンです。

担保とする不動産は、基本的に借りる人本人が所有するもので、銀行によっては他の金融機関で担保を入れているものであっても融資可能としているところもあります。

不動産の評価額を基準に融資を行うので、銀行や消費者金融などから融資を断られた人でも借りることができる可能性があります。そのため、複数のカードローンやキャッシングなどを抱えた人がおまとめに使用するという活用方法もあります。

法人融資

法人融資は法人や個人事業主などに対して、貸付金額が1億円などと高額融資に対応していることが多いです。

メガバンクよりも、ネット銀行や不動産担保ローンを専門としている貸金業者の方が得意としている分野です。

関連記事をチェック!

3605view

根担保とは何?抵当権と根抵当権の違いやメリットを徹底解説!

銀行融資で不動産を担保に差し入れることを、抵当権の設定(ていとうけんのせってい)といいます。 また抵当権は、普通抵当権(ふつうていとうけん)と、根抵当権(ねていとうけん)の2種類があります。 根担...

関連記事をチェック!

3648view

家を担保にお金を借りるリスクとは?不動産担保ローン完全マニュアル

家を担保に入れてお金を借りるのは、何も住宅ローンだけではありません。 急にまとまったお金が必要になったときに、持家であれば自宅を担保にしてお金を借りることができます。 また、「どこからもお金を借り...

銀行・消費者金融・ノンバンク系の不動産担保ローンについて

ここで、土地を担保にお金を借りたいと考えている人の利用者数が多い「不動産担保ローン」について掘り下げていきます。
不動産担保ローンを取り扱う金融業者は主に以下3つに大別できます。

  • 銀行
  • 消費者金融
  • ノンバンク系

上から順に解説をしていきます。

銀行の不動産担保ローン

銀行の不動産担保ローンの特徴として、以下の点を挙げることができます。

  • 比較的金利は低い
  • 取り扱う不動産は首都圏のみ
  • 先順位があると利用できない

不動産担保ローンは、もしもの時に不動産を売却することができるからこそ、比較的低金利で融資を受けることができるものです。
そのため、流動性と価値が高い首都圏の不動産以外の土地については、基本的に担保として扱ってはくれません

すでに抵当権が設定されている先順位のある不動産については、いくら担保余力があったとしても、その不動産を担保にお金を借りることはほぼ不可能でしょう。

銀行の不動産担保ローンは他の不動産担保ローンよりも金利が低く、3〜10%程度でお金を借りることが可能です。

大手消費者金融の不動産担保ローン

大手消費者金融(アコムなど)の不動産担保ローンの特徴として、以下の点を挙げられます。

  • 先順位があっても取り扱い可能
  • 金利はカードローンとあまり変わらない
  • 融資限度額は少なめ
  • 首都圏の不動産でないと借り入れは難しい

金利は銀行カードローンとそれほど変わらない法定金利ギリギリに設定されていることが多いため、返済時にはその金利の高さに高さに驚くかもしれません。
しかし、大手消費者金融の不動産担保ローンは先順位がある不動産でも、その不動産に担保余力がある場合には融資を受けられることもあります。

取り扱ってくれる不動産は銀行と同じく、都市部の流動性と価値が高い不動産に限られます。

ノンバンク系の不動産担保ローン

不動産担保ローンを専門的に扱っているノンバンク系の業者も数多くあります。
これらの会社の不動産担保ローンには、ほかの不動産担保ローンにはない特徴がいくつもあります。

  • 金利が意外と低い
  • 本人や親族以外の不動産でも取り扱い可能
  • 融資までに時間がかからない
  • 地方の土地でも担保利用できる
  • 融資実行時や解約時に多額の手数料が発生することもある

ノンバンク系の不動産担保ローンは、一般的には大手消費者金融よりも金利が低く、3%程度に設定している業者も存在します。

本人や親族ではない第3者の土地でも担保として取り扱いが可能なため、不動産を持っていない人でも、土地所有者の同意などの条件さえクリアすれば借り入れることが可能です。

地方部の土地や、先順位がついている不動産でも利用できる可能性がありますが、手数料が高いことがネックです。融資実行時に借入額の3%程度の手数料が必要になることも珍しくありませんし、期日前に一括返済する場合には違約金として融資残高の1%程度が必要になる業者も存在します。

審査は銀行や大手消費者金融と比較すると甘めなため、審査に自信がない人や銀行や大手消費者金融から断られてしまったという人にはおすすめです。

ネット銀行でおすすめの土地・不動産担保ローン

不動産担保ローンを取扱いしている銀行は多くあり、それぞれ特徴は異なります。

基本的にどのようなことにも使用することができるローンです。
以下で人気の不動産担保ローンを紹介していくので、参考にして自分に合った銀行を選ぶようにしてください。まずは楽天からです。

楽天銀行の不動産担保ローン

楽天銀行の不動産担保ローンの商品概要は以下表です。

融資額100万~3,000万円 (10万円単位)
金利3.66~9.56% (5年見直し)
返済期間 ・1年以上25年以内(1ヶ月単位)
・完済時の年齢が満80歳となるまでの期間
※いずれか短い方の期間
資金使途自由 (事業資金、楽天銀行の他の融資の借り換え資金は除く)
特徴 ・事前審査結果は最短で翌営業日
・担保の所有者は本人に限らず親族が所有する不動産でも可能
(親族所有の不動産の場合原則として連帯保証人となる)

「事前審査が最短で翌営業日」というだけでなく、本審査においても最短で5営業日で回答されます。スピーディーに借りることができる利用しやすい不動産担保ローンといえるでしょう。

3親等以内の親族の不動産であれば、本人名義でなくても借りることができます。親戚に不動産を所有している人は誰でも利用することができるチャンスが拡がっています。

関連記事をチェック!

1512view

楽天銀行スーパーローンの審査内容やかかる時間

昨今では、審査結果まで最短30分とか即日融資OKなどと、大々的に広告が打たれている貸金業者も見かけます。 そんな中で、楽天銀行のカードローンについては審査時間が長めだというのは本当なのでしょうか? ...

住信SBIネット銀行の不動産担保ローン

住信SBIネット銀行の不動産担保ローンの商品概要はこちらです。

融資額300万~1億円
金利2.95~8.9% (変動金利)
返済期間最長25年
資金使途自由 (事業性資金を除く)
特徴抵当権順位が2順位以下でも融資可能

1番の特徴は、抵当権が2順位以下でも融資が可能ということです。銀行の不動産担保ローンでは、ほとんどのケースで先順位がある物件の取り扱いは不可です。

これにより現在、他の銀行で住宅ローンを利用している人でも借りやすくなっています。

オリックス銀行の不動産担保ローン

オリックス銀行はWebサービスでのローンの取り扱いが充実しており、オンライン上で契約手続きを行うことが可能です。

オリックス銀行の不動産担保ローンの商品概要は以下を参考にしてください。

融資額1,000万~2億円
金利・固定金利期間特約付変動金利型
→3年固定特約型:3.300%
→5年固定特約型:3.500%
・変動金利型:3.675%
返済期間1年以上35年以下
資金使途・不動産に関連した資金 (不動産の購入、新築および借り換え)
・相続、事業継承に関連した資金 (相続税支払い、自社株購入資金)
・その他オリックス銀行が認める資金。ただし、事業性資金、消費性資金(生活資金、カードローンなど)、資金使途の確認ができない資金は対象外
特徴担保とする不動産は首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市の居住用不動産に限る

最高融資額2億円は魅力的ですが、担保とすることができる不動産が限定されており、資金使途も自由ではありません。
返済期間を長く設定できることから、高額不動産の取得や法人経営者にとっては、魅力的な不動産担保ローンといえます。

注目すべきなのは金利です。
多くの不動産担保ローンの金利には幅があり、「審査に通過したけど10%以上の金利が適用された」というケースも珍しくありません。

この点、オリックス銀行の不動産担保ローンは、変動金利も固定金利も適用金利は3%台と非常に低いです。オリックス銀行で不動産担保ローンに申し込みをすれば、思わぬ高金利を負担する必要がないという大きなメリットがあります。

優秀なネットバンクであるオリックスの長所短所について知りたい場合、別記事「オリックス銀行の強みと弱みとは?」にて、詳しく説明をしています。融資を受ける前に確認をしておくことをおすすめします。

事業用資金の調達におすすめ!3つの不動産担保ローン

事業主や法人として、事業用資金調達目的で申し込みを検討することもあるでしょう。
生計費の借り入れとは異なり、事業資金となると申込先が変わってくるので、目的にあった金融機関への申し込みを確実に行いましょう

それでは「事業用資金調達のための不動産担保ローンを申し込むにはどこがいいのか」、特徴を交えながら解説していきます。

①ロードスターファンディング

事業者向け不動産担保ローンの専門会社が「ロードスターファンディング」です。
融資期間は最長3年までと短期ローンのみの取り扱いですが、担保評価額の最大8割まで融資が可能なので、大きな金額が必要であれば申込先として検討しておくべき業者といえるでしょう。

基本情報は以下を参考にしてください。

借入可能限度額3,000万~15億円
金利2.5~5.0% (実質年利15.0%以下)
特徴・返済がすすんだ既存借入の余力部分に融資可能
・代表者の連帯保証は不要
・創業直後・赤字会社も検討可能
・担保不動産は他人名義もOK

※2020年5月現在

やはり不動産担保ローン専門、また、事業者向けということもあり、借入可能金額が大きいことが特徴です。
最低でも3,000万円からと設定されているので、高額融資として期待ができます。

通常は創業直後であったり、赤字決済であったりする企業は借り入れをすること自体難しいのが現状です。

しかし、公式ホームページに「検討可能」と明言していることから、確実に融資につながると確約された訳ではありませんが、柔軟に対応をしてくれる可能性は十分にあります

②セゾンファンデックス

クレディセゾンのグループ会社であり、各種ローンを取り扱っているのが「セゾンファンデックス」です。
法人や事業資金のほか、個人向けローンも展開しています。

それではセゾンファンデックスの事業資金調達のための不動産担保ローンは、どのような商品なのかを見てみましょう。

借入可能限度額100万~3億円未満
金利・変動金利:2.6~3.6%
・固定金利:5.8~9.9%
特徴・開業資金や設備資金OK
・税金の支払いOK
・業績業歴に関わらず相談可能

※2020年5月現在

セゾングループ独自の審査基準で審査を行うので、銀行に断られた人でも融資につながる可能性があります。

過去に赤字決済や債務超過、リスケ対応中という事業にも融資した実績があるようなので、相談してみて「現状の業績で申し込みが可能なのか」を聞いてみると良いでしょう。

③ビジネクスト

ビジネクストは、ビジネスローンに特化したノンバンクです。
カードローンタイプではなく、ビジネスローンタイプを解説していきます。来店不要でオンライン上で申し込みが可能なので、忙しくて店舗まで出向くことができない事業主でもスキマ時間で申し込みを行えます。

それではビジネクストの基本情報を見てみましょう。

借入可能限度額100万~1億円
金利2.49~14.8%
特徴 ・抵当順位不問
・共有名義でも審査可能

※2020年5月現在

今まで紹介した事業者向け不動産担保付きローンと比較すれば、借入上限金額が低めに設定されているのが分かります。

一見、借入上限金額が高い方が魅力的に見えますが、「低く設定されていること」「金利も高めであること」を考察すると、審査基準が柔軟である可能性が高いと判断することができます。

そのため、「他金融機関で断られた」「ノンバンク系でも厳しいかもしれない」という人に残された申込先といえるのではないでしょうか。

そもそも担保(たんぽ)って何?

担保という言葉はよく耳にするものの、具体的な仕組みを知らないという人もいるでしょう。
そこで融資における担保の仕組みを確認していきましょう。

財産を処分して返済に充てる仕組み

担保とは融資を受ける条件として、金融機関に差し出す財産のことです
もし融資を返済できなければ、担保に入れた物を現金化して返済に回すことになります。

融資で担保が必要なケースとしては、融資額が大きかったり信用が不足していたりする場合です。しかし、必ずしも担保を求められるとは限りません。

担保の種類は何がある?

金融機関は担保に取った財産に対して、法律上において権利を得ることになります。
たとえば、不動産に対する抵当権(ていとうけん)、保険証券に対する質権(しちけん)や占有権(せんゆうけん)などが代表的ですね。

このように「担保に利用できるモノの種類やそれに対する権利は1つではない」ということを覚えておきましょう。

有担保(ゆうたんぽ)ローンと無担保(むたんぽ)ローンの違いは?

担保を差し入れる融資を有担保ローンといい、担保が不要である融資を無担保ローンといいます。
利用者にとっては、担保不要の無担保ローンの方が有利に見えるかもしれません。

しかし、無担保ローンは金融機関にとってリスクが高いため、金利や他の諸費用で採算を取ろうとします。金利などを考えると、必ずしも利用者にとって無担保ローンがお得とは限りません。

有担保について詳しく知りたいという人は下記記事を参考にしてください。プロパー融資のリスクなども解説しています。

関連記事をチェック!

2123view

有担保ローンとは?審査基準を徹底解説

カードローンやフリーローンや自動車ローンは担保のいらないローンです。 その一方、銀行には担保を必要とするローンや、担保を入れるからこそ融資に応じてくれるローンも存在します。 このようなローンを無担...

不動産担保融資って何?

当記事冒頭ですでにおすすめの不動産担保ローンなどを紹介していますが、不動産担保融資とは「不動産を担保に入れることを条件として融資を受けるローンのこと」です。原則的に資金使途は自由です。

会社や個人に信用がなくても、土地を担保にすることによって大きな金額を借りることができます。担保とする土地の評価額が高いほど大きな金額を借りることができ、一般的には評価額の60~70%までが融資可能額です。

銀行、消費者金融、ノンバンクで取り扱い

不動産担保ローンは、銀行や消費者金融で「金利、融資限度額、返済期間などがあらかじめ決まったパッケージ商品」として販売されています。

商品ラインナップにない銀行でも、評価額の高い価値のある不動産を担保として提供できる場合には、プロパーで融資に応じてくれる可能性があるのでまずは相談してみると良いでしょう。

土地の評価額と融資可能金額との関係

土地の評価の仕方としては、まず「路線価」を使用してその土地の評価額を出します。
路線価とは「その路線(道路)に面している土地の価格が1㎡当たりでどれだけあるのか」というものであり、たとえば路線価が20万円で土地面積が200㎡である場合、その土地の価格は4,000万円です。

この場合、その土地を担保とした場合には4,000万円の70%として、2,800万円までが融資を受けることができる限度額と算出できます。

路線価がある場合にはこのように評価しますが、路線価がない場合には「固定資産税評価証明書」に記載されている金額を、その土地の評価額とします

「固定資産税評価証明書」は固定資産税の納付書と一緒になっていることが多く、土地の価格によって納める金額が変わる固定資産税の計算根拠となる資料なので、これを見れば土地の価格が一目で分かります。

土地の評価は、たとえば銀行の中でも不動産専門家の担当者が行っています。一般的な不動産情報サイトで不動産業者が出している不動産売価とは異なり、その売価よりも評価額の方が低く算出される傾向にあります。

下の記事では、銀行側からの目線での情報をまとめました。参考までにご覧ください。

関連記事をチェック!

2812view

銀行借入で求められる担保とは

事業主や、個人でも銀行から借入を行う際に担保を求められることがあります。 しかし、担保については解っているようで解っていないことがたくさんあります。銀行に上手くやられてしまわないよう担保を理解してお...

不動産担保ローンの5大メリット

不動産を担保に入れ、融資を受けることで得られるメリットが5つあります。
どのようなメリットが期待できるのか、詳しく見ていきましょう。

①低金利で借りられる

まずはじめに金利の低さが挙げられます。
不動産担保ローンは、融資金額が高額になり金利が低くても長期返済になることが見込まれます。このことから金融機関としても十分に利益を得ることができるため、低金利設定になっていることが大半です。

借入金額よりも査定評価金額が高い不動産を担保とすれば、金融機関も差し押さえることによって収益が出る可能性すらあります。そのような好条件のもとであれば、提示金利よりもさらに金利が低くなる可能性も期待できるでしょう。

②高額な融資を受けられる

不動産を担保にしているため、無担保・無保証での借り入れよりも高額融資が期待できます

もちろん担保に入れる不動産も査定されるので、その査定評価額次第で金額は変動しますが、全く担保を入れずに借り入れを行うよりは高額融資が期待できるでしょう。

このように、ある程度まとまったお金が必要な場合には有効な借り入れ方法です。きちんと完済すれば担保になった不動産もそのまま自分の手元に戻ってきます。

③長期間の借り入れが可能

先述しましたが、不動産を担保に入れて借り入れを行う場合には大きな金額が動きます。返済に関して長期間で設定されていることが多い点もメリットと言えるでしょう

たとえば住宅ローンであれば、最長で35年払いです。
借りた金額が大きかったとしても借入期間が長期にわたるので、毎月無理のない金額で返済を行えます。

④保証人なしで借りられる

不動産自体を担保に入れるので、別途、保証人を付ける必要がありません

いくら心許せる親族、友人、知人であったとしても、お金の話はしづらい上に、「保証人になってほしい」などと気軽に言い出せるものではありません。

保証人の話をしたことで疎遠になってしまうことも珍しくないので、極力避けたいものです。不動産を担保に入れておけば、本来は必要になる保証人も除外されることがあるので、メリットと言えるでしょう。

⑤おまとめローンとして使える

住宅ローンなど目的が決まっているローン以外ならば、借りたお金を何に使おうと自由です。
現在他社で借り入れが複数ある場合、借りたお金で完済し借金をまとめる「おまとめローン」としても活用することができます。

先に話したように、不動産を担保に入れているからこそ低金利で契約ができるため、通常の「おまとめローン」よりもさらに金利が低くなり、毎月の返済金額を抑えることが可能です。

不動産担保ローンの5大デメリット

何事もメリットがあれば、同程度のデメリットが生じるものです。
契約前はついメリットばかり気になってしまいますが、本当に重要なのはデメリットといっても過言ではありません。

特にこの不動産担保の融資は、万が一返済できなければ、大事な不動産を金融機関に取られてしまいます。取られるだけならともかく、それでも借金が完済できなければ、債務整理をするほかありません。

融資金額が高額になるからこそ、きちんと契約前にデメリットを把握し、「こんなはずじゃなかった」という後悔がないように心がけましょう。

それではメリットと同じくデメリットも5つあるので、詳しく見てみましょう。

①手数料が必要

不動産担保融資ということは、申込者だけではなく、担保になる不動産自体も本当に価値あるものなのかを調査する必要が出てきます。
この担保にかかる事務コストを「不動産担保評価手数料」などという形で顧客が負担しなければいけません。

担保となる不動産に対して「抵当権」を設定する際にも、別途コストがかかります。抵当権を設定するためには「登録免許税」という税金を納めるために「借入額の1000分の4」が必要です。

司法書士に支払う報酬も3万~8万円程度かかり、不動産担保融資は何かとお金がかかるのがデメリットでしょう。

②融資額は不動産の評価額以下

現代の融資において、不動産を担保とすれば必ず融資を受けられるというわけではありません。

不動産を担保とすることは保険的な意味合いもありますが、その資産を担保として他の金融機関から融資を受けて、「知らない間に当該資産が差し押さえられてしまうというリスクをなくす」という意味合いがあるためです。

一般的に不動産を担保とした融資は、当該不動産の銀行評価額の範囲内までしか借りることはできません。不動産の価格は市場動向によって変動するものですし、建物の価格は時間の経過とともに減価していくものです。

そのため、銀行の不動産評価額に70%程度の掛け目を乗じた金額までの融資しか受けることができません。3,000万円の評価額の物件であれば、7割の2,100万円程度が限度であると理解しておきましょう。

③返済が滞ると家や土地を失う

担保として銀行に不動産を差し出す際には、担保となる不動産に「抵当権」という権利を付けることになります。

抵当権とは、お金の貸主が「抵当権が付いた借り入れが返済不能になったとき、当該不動産を差し押さえて競売にかけられる」という権利です。つまり、返済が行き詰まれば担保に入れていた不動産は、そのまま金融機関のものになってしまうということです。

この抵当権には、抵当権者(金融機関名)と被抵当権者(借主)と、債権額(いくら借りたか)が登記簿謄本に記載されます。誰かが自分の不動産の登記を取った場合には、どこの金融機関からいくら借りたかが丸裸になってしまいます。

④即日融資が不可能

先に話したように、不動産を担保に入れる際に、金融機関は必ず「この不動産の担保価値はどの程度なのか」という担保価格を評価します。

登記簿謄本などの書類ベースの資料を参考に査定することはもちろん、実際に現地に行って査定を行うため評価が出るまで数週間かかかることも珍しくありません。

この一連の手続きに要する時間が1ヶ月以上かかることも珍しくありません。急いでお金を借りたいという人にとって、融資までに時間がかかるという点は大きなデメリットといえるでしょう。

⑤途中で解約すると違約金がかかる

不動産担保付きローンに関してのみならず、基本的にローン商品に関して「途中解約」というものは存在しません。
あるとすれば期間内での一括返済です。

一括返済 = 完済」なので一般的な途中解約とは異なり、契約書に記された期間内で解約を行うことを指します。「完済するのに違約金ってどういうことだ」と憤ってしまいますが、これも申込先の金融機関によって変わってきます。

多くは、違約金というよりも抵当権抹消手続きの費用が必要になるので、その分の金額は準備しておく必要があるでしょう。

抵当権の順位に注意する

不動産を担保とするために設定する抵当権には順位があり、この順位は設定をした順に第1順位、第2順位というように順番が付きます。

この順位は高いほど優先的に回収することができます。たとえばA銀行に800万円、B銀行に500万円の借り入れがあり、A銀行が第1順位、B銀行が第2順位だと仮定しましょう。

抵当権を設定している土地価格が1,200万円だとすると、第1順位であるA銀行は800万円すべてを回収することができますが、第2順位であるB銀行は残った400万円しか回収できなくなります。

このようなことから、「担保は第1順位でなければ融資しない」という金融機関も多く、住宅ローンでは第1順位を申込条件としているところがほとんどです。

抵当権がついているものは自由に売却することが難しい

不動産の権利書である登記事項証明書には、抵当権者としてお金を借りた銀行やノンバンクと記載されます。

この抵当権は、ローン残高が残っている間は解除や抵当権変更を行うことはできません。基本的に抵当権がついている不動産は売却したり、その不動産を担保としてお金を借りることが難しくなります

お金を返済することができない場合には抵当権者が抵当権を行使し、当該不動産を差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。

ノンバンクの抵当権がついている不動産は、銀行が極度に嫌がる傾向があるため、土地を担保にお金を借りるアドバイスとしては、「先に銀行からお金を借り、銀行で借りることができない場合にはノンバンクからお金を借りる」という順番が良いでしょう。

老後資金の足しにできるリバースモーゲージ

不動産担保ローンにはさまざまな形がありますが、高齢になって生活費が足りないという場合には「リバースモーゲージ」という方法をおすすめします。
リバースモーゲージとは「高齢者自宅を担保にお金を借り、返済は借主がなくなった後に住宅を売却して行う」という方法です

基本的には利息の支払いすら必要ないので、生きている間は自宅に住み続けながら、返済不要で老後の生活を送ることができます。

リバースモーゲージを利用するためには以下の条件を全て満たす必要があります。

  • 推定相続人全員の同意が必要
  • 借主夫婦以外に同居人がいない
  • 首都圏の不動産に限る
  • 利用できるのは自宅のみ
  • 先順位があると利用できない
  • 借り入れは55歳程度からなど高齢者しか利用できない

生活費だけでなく、老人ホームへの入居資金調達などにも活用することができるので、老後にまとまったお金が必要になった場合には利用を検討すると良いでしょう。

1度自宅を売却するリースバックという選択も

リースバックとは「業者に自宅を売却し、その後賃貸として新たに契約して住み続ける」というものです。
老後資金の補填や事業資金として活用できる上に、「引っ越しをする必要がない」「売却したことが周りに知られない」などのメリットがあります。

短期間でまとまった資金を手にすることができますが、家賃を払い続けなければいけない点に注意してください。

利用条件も業者側が得するように設定されることが多いため、十分な注意が必要です。

リースバックとリバースモーゲージの違いについては、以下表を参考にしてください。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックリバースモーゲージ
年齢条件なし55歳~
資金使途自由生計費のみ(事業資金NG)
不動産の所有権業者本人
納税義務(固定資産税)なしあり
対象物件の条件制限なし(工場や事務施設でもOK)戸建て(マンションは業者による)
家族の同居OK配偶者のみOK
契約終了後の対応買い戻しOK売却のみ

住宅ローン利用中に不動産担保ローンは利用可能?

住宅ローン利用中でも、先順位が認められる金融機関であれば不動産担保ローンを利用することが可能です。

住宅ローンは借り入れを行うと、購入(建築)した建物とその建物が立つ不動産には、住宅ローンの抵当権が設定されます。先順位が可能な不動産担保ローンであれば、担保余力の範囲内でお金を借りることが可能です。

たとえば、評価額3,000万円の不動産に住宅ローンの抵当権2,000万円がついている場合の担保余力は1,000万円です。不動産担保ローンは抵当権評価額や担保余力の50%程度の融資を行うので、この場合は500万円程度であれば融資を受けられる可能性があるということです。

まずは、先順位があっても融資を受けることができる不動産担保ローンを探しましょう。

注意点として、銀行は自分たちが抵当権をつけている不動産に、他の会社の抵当権がつくことを嫌います。このため、先に住宅ローンを借りている銀行へ「不動産担保ローンを借りることができないか」と相談すると安心です。

不動産担保ローンなどのような商品を扱っていない銀行でも、プロパー融資で対応してくれる可能性もあるので、相談しておいて損はありません。

不動産担保ローンで借金をまとめる・借り換える

ここから不動産を担保に入れて借金をまとめる仕組みについて解説をしていきます。

借り換えローンとおまとめローンの違い

おまとめローンと似た商品に借り換えローンというものがあります。
この2つの違いは、簡単に言うと「まとめる借金の件数が違い」です。

借り換えローンは、たとえばA社から50万円借りていたとして、A社の金利より低いB社でローンを組み直し、借金の利息を減らすことが目的です。
単純に現在借りているローンよりも金利の安い商品に借り換えるだけなので、実際どのくらい利息が減るかを計算することが簡単です。

一方のおまとめローンは、たとえばA社から10万円、B社から10万円、C社から30万円、合計3社から50万円を借りていたとします。
この3社からの借り入れを1つにまとめ、なおかつ少しでも金利の低い商品でまとめることで、毎月の返済負担を和らげる目的です。

不動産担保で利用することができる商品

多くのおまとめローンでは担保も保証人も不要です。
それでは借金をまとめるときに、不動産を担保とする商品とはどのようなものがあるのでしょうか。

個人の場合

個人を対象とする不動産担保のおまとめローンは、銀行や消費者金融のカードローンやフリーローン、おまとめ専用ローンがあります。

おまとめ専用ローンは金融機関がまとめた借入先へ代理返済し、カードローンの場合は借りたお金を自分でそれぞれの借入先へ支払うことになります。

法人の場合

法人を対象とする商品は、銀行融資、ビジネスローン、高金利の不動産担保ローン、高金利の売り掛け担保ローンを低金利の不動産担保にまとめることが多いです。

法人が借金を一本化するときは、法人向けの不動産担保ローンを利用することが多いものの、法人がおまとめローンを利用するときは借入額が高額になりやすいため、事前に調査し慎重に申し込む必要があります。

不動産担保ローンの審査について

審査において重要な項目の1つが「保全は図れているか」という点です。
ここでいう保全とは「もしもお金が返ってこなくなったときに返済できるだけの資産があるか」ということですね。

不動産担保で融資を受ける場合には、不動産評価額の範囲内の融資であれば保全が図れていることになります。

まずは審査自体がどのような流れで行われるのか、また必要書類は何なのかなどを詳しく見てみましょう。

審査の流れ

審査の流れなどに関しては、銀行もノンバンクも大きく変わりません。
流れは以下のとおりです。

  1. 申し込み
  2. 与信調査、担保になる不動産の査定
  3. 審査
  4. 合否の連絡、場合によっては条件などの提示
  5. 契約

銀行は与信調査(申込者の審査)や不動産の査定の部分で時間を要しますが、ノンバンクであれば自社マニュアルや独自査定があるので、審査結果が出るまでにさほど時間を要しません。

銀行であればおよそ1ヶ月程度、ノンバンクであればおよそ3営業日で連絡がくると思って良いでしょう。

審査機関

不動産担保ローンの審査機関は、申込先によって各社異なります。
銀行であれば保証会社が審査し、ノンバンクであれば自社で審査を行う会社が多いです。

申込先によって審査機関が異なるということは、1社審査に落ちたからといって、他の金融機関でも審査に通らないわけではないということです。

まずは複数見積りを取った中で「興味を持った金融機関、ダメなら次」といった具合に、いくつか申し込みをすれば審査に通る可能性は出てきます。金利面など条件が悪くなる可能性は出てくるので、「貸してくれるならどこでもいい」と、安易に借入先を決めないことが重要です。

不動産担保ローンの必要書類

不動産担保ローンに必要な書類は多く、金融機関によって多少異なります。
申し込みまでに必要な書類と契約までに必要な書類とがあるので注意してください。

申し込みまでに必要となる書類契約前に必要となる書類
・本人確認書類 (運転免許証など)
・収入証明書 (源泉徴収票など)
・土地を証明する資料 (登記簿謄本、公図など)
・固定資産税課税証明書
・資金の使い道が分かる資料
・その他銀行が提出を求める書類
・印鑑証明書
・その他銀行が提出を求める書類

不動産担保ローンの審査の肝は不動産の評価です
評価のためにさまざまな資料の提出を求められることがありますが、嫌な顔をせず、速やかに対応するようにしましょう。

評価に時間がかかってしまうと、融資までに時間がかかってしまいます。

不動産担保ローンに関するQ&A

不動産担保ローンで借り入れをすること自体あまり経験するものではないので、疑問が次から次へと生じるのではないでしょうか。

特に「高額融資になること」「万が一返済ができなければ不動産を手放さなくてはならないこと」など、ハイリスクハイリターンな融資方法の1つなので不安は尽きません。

申し込みをする前に、小さな疑問でもしっかりと解消していくことが失敗を防ぐ唯一の方法です。
それでは不動産担保ローンに関するQ&Aを見ていきましょう。

無職でも土地を担保にお金を借りることはできる?

いくら不動産を担保に入れるとはいっても、全く収入を得ていない無職の人が審査にとおる可能性は極めて低いです。

銀行にしてもノンバンクにしても、不動産を売却ありきで審査を行うわけではありません。

返済が滞れば売却となるので査定金額は算出しますが、担保として銀行が抑えておかないと「銀行が融資して購入した土地や建物を担保として、他の銀行などからお金を借りてしまい、他の銀行などに差し押さえられてしまう」というリスクがあります。

そのため返済の見込みがない人が申し込みをしても、審査にとおることは厳しいのが現状です。ただし、申込条件が緩やかでその分金利が高く設定されているノンバンクであれば対応してくれる可能性があります。

活用できなさそうな田舎の土地を担保に融資してもらえる?

土地の評価額も審査項目の1つなので、あまりに資産価値のない土地では融資につながらない可能性が高いです。
特に安定性を重視する銀行では難しいと思っておきましょう。

ただし、辺地や田舎の土地でも実績があるノンバンクであれば可能性はまだ残っています。申し込みをする前に1度問い合わせることをおすすめします。

第2抵当でもお金を借りれる?融資額はどうなる?

ノンバンクの中には「抵当順位不問」と明言している企業もあります。
しかし、第2順位になる分、満額融資は期待できないでしょう。

共同名義の不動産でも担保にできる?

共同名義であったとしても、不動産を担保に入れることは可能です。

しかし、共有名義者全員に承諾が必要であること、申込先によっては共有名義者に連帯保証人を頼まなくてはならないこともあるでしょう。いずれにせよ重要なことは、必ず事前に承諾を得ることです。

後々トラブルに発展する可能性が高くなるので十分に注意してください。

まとめ

土地を担保としてお金を借りることは、有利な条件で借りることができるということです。

しかし、必ず抵当権は設定しなければならないものなで、返済できなくなってしまえば土地などを失ってしまいます。そのことを承知した上で借りなければいけません。

利用するには高額な手数料を払わなければならないため、少額借入などの場合は、たとえ低金利だとしてもメリットを活かすことができません。事前に計画を立ててから利用することをおすすめします。

 4.2  (5)
+ この記事を評価する
×
 4.2  (5)

この記事を評価する

決定

コメントを投稿できます (感想,相談歓迎です!金貸しのプロ対応します)

  1. 飛雄馬先生さん|2019-03-11 08:39:57

    こんにちは。
    記事を読んでいただきありがとうございます。
    不動産担保融資につきましては、直接金融機関にお尋ねください。
    評価額や既存抵当権設定状況によって借りられるか判断されますが、融資を行うかどうかの判断は金融機関です。
    よろしくお願いします。

  2. 松井悦次さん|2019-03-09 19:07:03

    家、土地で、100万円ほど担保でお借りしたいの、ですが

サブコンテンツ

皆に選ばれているカードローン

アコム
新生銀行カードローン レイク
プロミス
プロミスレディース

特徴で選ぶカードローン

関連する記事

カードローン申込体験談