土地を担保に銀行からお金を借りる方法

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執筆者の情報
名前:馬沢結愛(30歳)
職歴:平成18年4月より信用金庫勤務

そもそも担保(たんぽ)って何?

担保という言葉はよく耳にするものの、具体的な仕組みを知らないという人もいるでしょう。

そこで、銀行融資における担保の仕組みを確認していきましょう。

財産を処分して返済に充てる仕組み

担保とは融資を受ける条件として、銀行に差し出す財産のことです。

もし融資を返済できなければ、担保に入れた物を現金化して返済に回すことになります。

銀行融資で担保が必要なケースとしては、融資額が大きかったり信用が不足していたりする場合でも、必ず担保が必要であるとは限りません。

担保の種類は何がある?

銀行は担保に取った財産に対して、法律上において権利を得ることになります。

例えば不動産に対する抵当権(ていとうけん)、保険証券に対する質権(しちけん)や占有権(せんゆうけん)などです。

この担保としたものは万が一のときに処分され、借金の返済に充てられるのです。

このように担保に利用できるモノの種類や、それに対する権利はひとつではないということを覚えておきましょう。

有担保(ゆうたんぽ)ローンと無担保(むたんぽ)ローンの違いは?

担保を差し入れる融資を有担保ローンといい、担保が不要である融資を無担保ローンといいます。

利用者にとっては、担保不要の無担保ローンの方が有利に見えるかも知れません。

しかし、無担保ローンは銀行にとって、リスクが高く金利やほかの諸費用で採算を取ろうとします。

したがって、金利などを考えると必ずしも利用者にとって、無担保ローンがお得とは限りませんので注意しましょう。

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不動産担保融資って何?

不動産担保融資とはどのようなローンなのでしょうか?

誰でも利用することができますが、自分や家族が不動産を所有していないと利用することができないローンになります。

不動産を担保にお金を借りる

不動産担保ローンは、不動産を担保に入れることを条件として融資を受けるローンです。

融資金額は不動産評価額の範囲内

もしもお金が返済できない場合には、担保に入れた不動産を売却して返済に充てるため、高額の不動産を持っている人ほど審査に有利になります。

また、売却価値以上のお金を貸してしまった場合には、ローン会社や銀行の損失が発生する可能性が高いことから、不動産担保ローンは担保評価額を超える融資は絶対に行いません。

2000万円の土地を担保にするなら、2000万円までしか融資をしません。

なお、不動産の価格は変動するものです。

このため、一般的に不動産の価格下落のリスクを考慮して、担保評価額の5割〜9割程度の融資となります。

資金使途は原則自由

不動産担保ローンは基本的に借りたお金を何に使用しても自由です。

銀行のフリーローンは申込時に申告した使い道にしか利用することができませんが、不動産担保ローンであれば、何に使用しても問題ありません。

銀行と消費者金融で取り扱い

不動産担保ローンは、多くの銀行や消費者金融で金利や融資限度額や返済期間があらかじめ決まったパッケージ商品として販売されています。

商品ラインナップにない銀行でも、評価額の高い価値のある不動産を担保として提供できる場合には、プロパーで融資に応じてくれる可能性がありますので、まずは相談して見ましょう。

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不動産を担保に最低金利で借りるには?

中小企業経営者にとって悩みの1つが資金繰りです。

基本的に事業資金融資は会社の業況が悪いと借りることはできません。

しかし、企業がお金が必要になる理由は、まさに業況が悪くお金がないからです。

このように、会社の信用だけでお金を借りることができない場合には、土地を担保にして融資を受けることができます。

土地を担保とした場合、融資をする銀行では万が一回収ができなくなってしまったとしても担保としている土地を売却(競売)することによって残債を回収することができますので銀行は安心して融資をすることができます。

回収不能となるリスクが少ないため、銀行は大きな金額が融資しやすくなり、さらに本来であれば融資ができないような信用の低い人でも融資を受けやすくなります。

また、金利も低くなり一般的には1%~5%程度の非常に低い金利で融資を受けることができます。

このように、担保を入れることによって銀行は融資をしやすくなりますし、借りる方は大きな金額を低金利で借りやすくなるという双方にメリットがある融資といえます。

不動産を担保とした融資を受ける場合には、担保となる土地の評価が融資の決めてとなります。

具体的に、どのように審査が行われていくのでしょう?

まず土地の評価額と融資可能金額との関係を知ろう

会社や個人に信用がなくても、土地を担保にすることによって大きな金額を借りることができますが、不動産系のローンで借りられる融資可能金額は土地の評価額(価値)によって変わります。

ですので、担保とする土地の評価額が高いほど大きな金額を借りることができ、一般的には評価額の60%~70%までが融資可能額となります。

土地の評価の仕方としてはまず「路線価」を使用してその土地の評価額を出します。

路線価とはその路線(道路)に面している土地の価格が1㎡当たりでどれだけあるのかというものであり、例えば路線価が20万円で土地面積が200㎡である場合、その土地の価格は4,000万円となります。

ですので、その土地を担保とした場合には4,000万円の70%として、2,800万円までが融資を受けることができる限度額となります。

路線価がある場合にはこのように評価しますが、路線価がない場合には「固定資産税評価証明書」に記載されている金額をその土地の評価額とします。

「固定資産税評価証明書」は固定資産税の納付書と一緒になっていることが多く、土地の価格によって納める金額が変わる固定資産税の計算根拠となる資料ですので、これを見るとその土地の価格が一目で分かります。

土地の評価は銀行の中でも、不動産専門家の担当者行っており、一般的な不動産情報サイトで不動産業者が出している不動産売価とは異なり、一般的には売価よりも評価額の方が低く算出されます。

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不動産担保ローンの種類と貸付金利

土地を担保とする融資には「住宅ローン」「不動産担保ローン」「法人融資」があります。

住宅ローンは個人が住宅の新築や中古住宅の購入、リフォームなどの住宅に関連した資金を借りる際に利用するローンで、新築するところの土地や建てた住宅を担保として融資を受けるものです。

不動産担保ローンは個人が不動産を担保として融資を受けるものであり、その資金の使い道は原則として事業資金を除いて自由に使うことができるローンです。

担保とする不動産は基本的に借りる人本人が所有する不動産で、銀行によっては他の金融機関で担保を入れているものであっても融資可能としている銀行もあります。

また、先ほどから述べているように、本人の信用力ではなく、不動産の評価額を基準に融資を行うので、銀行や消費者金融などから融資を断られた人でも借りることができる可能性があります。

このため、複数のカードローンやキャッシングなどを抱えた人がおまとめに使用するという活用方法もあります。

法人融資は、法人や個人事業主などが借りる事業性資金を融資するものであり、担保が必要のないものもありますが、担保を入れることによって継続的により多くの資金調達が可能となります。

使い道自由な不動産担保ローンはメガバンクよりもネット銀行が得意としており、消費者金融では、アコムやプロミスなどのメジャーな消費者金融よりも、不動産担保ローンを専門としている貸金業者の方が得意としています。

貸付金額は1億円など高額まで対応していることも多いですが、貸付金利は10%程度の高金利となっていることが一般的です。

仮に1億円を金利10%で借りた場合には、利息だけで年間1,000万円にもなってしまうので、いくら高額を借りることができたとしても、借りすぎないということが重要になります。

では、それぞれの不動産担保ローンの特徴について詳しく解説していきたいと思います。

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一般金融機関の不動産担保ローン

銀行などの一般金融機関の不動産担保ローンの特徴として以下の点を挙げることができます。

  • 比較的金利は低い
  • 取り扱う不動産は首都圏のみ
  • 先順位があると利用できない

不動産担保ローンはもしもの時に不動産を売却することができるからこそ、比較的低金利で融資を受けることができるものです。

このため、流動性と価値が高い首都圏の不動産以外の土地については基本的に担保として扱ってはくれません。

また、すでに抵当権が設定されている先順位のある不動産については、いくら担保余力があったとしても、その不動産と担保にお金を借りることはほぼ不可能になります。

銀行の不動産担保ローンはほかの不動産担保ローンよりも金利が低く、3%〜10%程度でお金を借りることが可能です。

大手消費者金融の不動産担保ローン(アコムなど)

大手消費者金融の不動産担保ローンの特徴として以下の点を挙げることができます。

  • 先順位があっても取り扱い可能
  • 金利は銀行カードローンと変わらない
  • 融資限度額は少なめ
  • 首都圏の不動産でないと、借り入れは難しい

金利はカードローンとそれほど変わらない法定金利ギリギリに設定されていることが多く、高いですが、大手消費者金融の不動産担保ローンは先順位がある不動産でも、その不動産に担保余力がある場合には融資を受けられることもあります。

しかし、取り扱ってくれる不動産は銀行と同じく、都市部の流動性と価値が高い不動産に限られます。

ノンバンク系の不動産担保ローン

ノンバンク系の不動産担保ローンを専門的に扱っている業者も数多くあります。

これらの会社の不動産担保ローンには、ほかの不動産担保ローンにはない特徴がいくつもあります。

  • 金利が意外と低い
  • 本人や親族以外の不動産でも取り扱い可能
  • 融資までに時間がかからない
  • 地方の土地でも担保利用できる
  • 融資実行時や解約時に多額の手数料が発生することもある

ノンバンク系の不動産担保ローンは、金利が3%程度に設定されている業者も存在します。

一般的には大手消費者金融よりも金利が低いという点に特徴があります。

また、本人や親族ではない第3者の土地でも担保として取り扱いが可能ですので、不動産を持っていない人でも、土地所有者の同意さえあれば、借り入れることが可能な場合があります。

また、不動産担保ローンのネックが「都市部の不動産しか利用することができない」という点ですが、ノンバンク系の不動産担保ローンの中には、全国の不動産に対応している業者も多いので、地方部にしか土地を持っていないという人でも不動産担保ローンを借りることができる可能性がありますし、先順位がついている不動産でも利用することが可能です。

金利が低くあらゆる人が利用することができるといメリットがあるノンバンク系の不動産担保ローンですが、手数料が高いのがネックです。

融資実行時に借入額の3%程度の手数料が必要になることも珍しくありませんし、期日前に一括返済する場合には違約金として融資残高の1%程度が必要になる業者も存在します。

ただし、審査は銀行や大手消費者金融よりも緩いですので、審査に自信がない人や、銀行や大手消費者金融から断られてしまったという人にはおすすめです。

不動産担保ローンは返済できない場合には、不動産が差し押さえられてしまいます。

他人や親戚の土地を担保にする場合には、土地所有者に大きな迷惑がかかってしまうことにもなりますので、他人の不動産を利用して不動産担保ローンを借りる場合には、くれぐれも返済に遅れないことを徹底してください。

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不動産担保ローンの5大メリット

銀行審査において、重要な項目の1つが「保全は図れているか」ということです。

保全とは、もしもお金が返って来なくなったときに、返済できるだけの資産があるかという点です。

不動産担保で融資を受ける場合には、不動産評価額の範囲内の融資であれば保全が図れていることになります。

また、不動産の価値は、よほどのことがない限り大きく下落することはありませんし、時間が経過しても姿形が変わらない資産です。

そのため、高額で長期の返済が必要な場合には、不動産担保で融資を受けることが有効なのです。

ただし、繰り返しになりますが、通常銀行はむやみに不動産を、担保とした融資は行わない傾向にあることだけは承知しておきましょう。

また、そのほかにも不動産を担保に入れ、融資を受けることで得られるメリットが5つ存在します。

どのようなメリットが、期待できるのかを詳しく見てみましょう。

①低金利で借りられる

不動産を担保に借入を行うメリットとして、金利の低さが挙げられます。

融資金額も高額になるので、その分金利が低くても長期返済になることが見込まれるので、銀行としても十分に利益を得られるのです。

なお、借入金額よりも査定評価金額が高い不動産を担保とすれば、銀行も差し押さえることによって収益が出る可能性すらあります。

そのような好条件のもとであれば、提示金利よりも金利が低くなる可能性も期待できます。

②高額な融資を受けられる

不動産を担保にしていますので、無担保、無保証での借入時よりも高額融資が期待できます。

もちろん担保に入れる不動産も査定されますから、その査定評価額次第で金額は変動してきます。

しかしそれでも、全く担保を入れずに借入れをするときよりは、高額融資が期待できるものです。

そのためある程度まとまったお金が必要である場合には、有効な申込み手段ですし、きちんと完済まですれば、担保になった不動産もそのまま自分の手元に戻ってきます。

③長期間の借入が可能

先に話したように、不動産を担保に入れて借入を行う場合には、大きな金額が動きます。そのため返済期間に関しても、長期間で設定されていることが多いのもメリットと言えるでしょう。

例えば住宅ローンであれば、最長で35年払いです。

借りた金額が大きかったとしても借入期間が長期にわたるので、毎月無理のない金額で返済を行えます。

④保証人なしで借りられる

不動産自体を担保に入れているので、別途、保証人を付ける必要がありません。

いくら心許せる親族、友人、知人であったとしても、なかなかお金の話はできませんし、「保証人になってほしい」など気軽に言い出せるものではありません。

保証人の話をしたことで疎遠になってしまうことも珍しくはないので、極力避けたいものです。

しかし不動産を担保に入れておけば、本来は必要になる保証人も除外されることがあるので、メリットと言えるでしょう。

⑤おまとめローンとしても使える

住宅ローンなど目的が決まっているローン以外ならば、借りたお金を何に使おうと自由です。

そのため現在他社に借入れが複数あるのならば、借りたお金で完済し、借金をまとめる「おまとめローン」としても活用可能です。

先に話したように、不動産を担保に入れているからこそ低金利で契約ができるため、通常の「おまとめローン」よりもさらに金利が低くなり、毎月の返済金額を抑えることも可能です。

不動産担保ローンの5大デメリット

何事もメリットがあれば、同程度のデメリットも生じるものです。

契約前はついメリット部分ばかり気になってしまいますが、本当に重要なのはデメリット部分です。

特に不動産担保融資は、万が一返済できなければ、大事な不動産を銀行に取られてしまいます。

取られるだけならともかく、それでも借金が完済できなければ、債務整理を取るほかありません。

融資金額が高額になるのだからこそ、きちんと契約前にデメリットを把握し、「こんなはずじゃなかった」という後悔がないように心がけましょう。

それではメリットと同じくデメリットも5つ特徴があるので、詳しく見てみましょう。

①手数料が必要

不動産担保融資ということは、申込者だけではなく、担保になる不動産自体も本当に価値あるものなのかを調査する必要が出てきます。

この担保にかかる事務コストを、「不動産担保評価手数料」などという形で顧客が負担しなければなりません。

なお、担保となる不動産に対して「抵当権」を設定する際にも、別途コストがかかります。

抵当権を設定するためには「登録免許税」という税金が、借入額の1000分の4必要になります。

また司法書士に支払う報酬も30,000円~80,000円程度かかり、不動産担保融資はお金がかかるのがデメリットです。

②融資額は不動産の評価額以下

まず、現代の融資において、不動産を担保とすれば、必ず融資を受けられる訳ではありません。

不動産を担保とするのは、保険的な意味合いもありますが、その資産を担保として他の金融機関から融資を受けて、知らない間に当該資産が差し押さえられてしまうというリスクをなくすという意味合いもあるためです。

また、一般的に不動産を担保とした融資は、当該不動産の銀行評価額の範囲内までしか借りることはできません。

しかも、不動産の価格は市場動向によって変動するものですし、建物の価格は時間の経過とともに減価していくものです。

そのため、銀行の不動産評価額に70%程度の掛け目を、乗じた金額までの融資しか受けることができません。

3,000万円の評価額の物件であれば、7割の2,100万円程度が限度であると理解しておきましょう。

③返済が滞ると家や土地を失う

担保として銀行に不動産を差し出す際には、担保となる不動産に「抵当権」という権利を付けることになります。

抵当権とは、お金を貸したものが抵当権を付けた借入が返済不能になったときに、当該不動産を差し押さえて競売にかけることができるという権利です。

つまり、返済が行き詰まれば担保に入れていた不動産は、そのまま銀行のものになってしまうということです。

この抵当権には抵当権者(銀行名)と被抵当権者(借主)と、債権額(いくら借りたか)が登記簿謄本に記載されますので、誰かが自分の不動産の登記を取った場合には、どこの金融機関からいくら借りたかが丸裸になってしまいます。

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④即日融資が不可能

先に話したように、不動産を担保に入れる際に、銀行は必ず「この不動産の担保価値はどの程度なのか」という担保価格を評価します。

登記簿謄本などの書類ベースの資料を参考に査定するのはもちろん、実際に現地に行って査定しますので、評価が出るまで数週間かかかることも珍しくありません。

さらにこの一連の手続きに要する時間が1か月以上かかることも全く珍しくなく、融資までに時間がかかるという点もデメリットとして挙げられます。

⑤途中で解約すると違約金がかかる

不動産担保付きローンに関してのみならず、基本的にローン商品に関して「途中解約」というものは存在しません。

あるとすれば期間内での一括返済です。

「一括返済」=「完済」ですから、一般的な途中解約とは随分印象が異なりますが、要は契約書に記された期間内で解約を行うことを指します。

「完済するのに違約金ってどういうことだ」と憤ってしまいますが、これも申込先金融機関によって変わってきます。

多くは、違約金というよりも抵当権抹消手続きの費用が必要になりますので、その分の金額は準備していく必要があるでしょう。

不動産担保ローン利用時のアドバイス

土地を担保に入れて融資を受ける場合には注意しなければならないことがあります。

まず1つ目は、担保となる土地には「抵当権」が設定されるということです。

抵当権とは、融資の回収ができなくなった場合にその土地の権利を移すことができるようにするための権利であり、担保とする土地に抵当権を設定することにより銀行はその土地を売却(競売)することができて回収することができます。

2つ目は担保とする際に諸費用がかかるということです。

担保とする土地に抵当権を設定するには登記しなければならず、ほとんどの場合司法書士に依頼をして抵当権を設定することになります。

抵当権の設定は融資額や筆数(登記をするうえでの単位)によって異なり、さらに司法書士への報酬もあります。

具体的には、抵当権の設定には登録免許税という税金が必要になり、税率は借入額の0.4%ですので、2,000万円借りるのであれば8万円の税金が発生します。

司法書士の報酬は司法書士によって異なり、5万円〜10万円程度が相場のなります。

また、その土地を証明する資料(登記簿謄本や公図など)も取得しなければなりませんので、諸費用はおよそ10〜20万円程度かかってしまいます。

3つ目は融資されるまでには時間がかかるということです。

銀行が融資をするまでには担保とする土地の評価をしなければなりませんし、実際にその土地に行って調査もしなければなりませんので、融資されるまで少なくとも1ヵ月はかかってしまいます。

所有する不動産は「抵当権付」になる

不動産担保ローンを借りるためには、不動産を担保に入れなければなりません。

不動産を担保とするために設定する抵当権には順位があり、この順位は設定をした順に第1順位や第2順位というように順番が付きます。

この順位は高いほど優先的に回収することができますので、例えばA銀行に800万円、B銀行に500万円の借り入れがあり、A銀行が第1順位でB銀行が第2順位だとします。

この場合に抵当権を設定している土地の価格が1,200万円であったとすると、第1順位であるA銀行は800万円すべてを回収することができますが、第2順位であるB銀行は残った400万円しか回収できなくなります。

このようなことから、担保は第1順位でなければ融資しないという銀行も多く、住宅ローンでは第1順位を申し込みの条件としているところがほとんどです。

不動産の権利書である登記事項証明書には、抵当権者としてお金を借りた銀行やノンバンクと記載されます。

この抵当権はローン残高が残っている間は、解除したり、抵当権変更を行うことはできず、基本的に抵当権がついている不動産は売却したり、その不動産を担保としてお金を借りることは難しくなります。

また、お金を返済することができない場合には抵当権者が抵当権を行使し、当該不動産を差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。

特にノンバンクの抵当権がついている不動産は銀行が極度に嫌がる傾向がありますので、土地を担保にお金を借りるアドバイスとしては、先に銀行からお金を借り、銀行で借りることができない場合にはノンバンクからお金を借りるという順番の方がよいでしょう。

ノンバンクは銀行の抵当権がついていることは気にしませんが、銀行はノンバンクの抵当権がついているということを極度に嫌がるためです。

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住み続けたまま借りたいならリバースモーゲージ

不動産担保ローンには、様々な形がありますが、高齢になって生活費が足りないという場合には、リバースモーゲージという方法があります。

リバースモーゲージとは、高齢者自宅を担保にお金を借り、返済は借主がなくなった後に、住宅を売却して行うという方法です。

基本的には利息の支払いすらありませんので、生きている間は自宅に住み続けながら、返済不要で老後の生活資金を借りることができる方法です。

リバースモーゲージを利用するためには以下の条件を全て満たす必要があります。

  • 推定相続人全員の同意が必要
  • 借主夫婦以外に同居人がいない
  • 首都圏の不動産に限る
  • 利用できるのは自宅のみ
  • 先順位があると利用できない
  • 借り入れは55歳程度からなど高齢者しか利用できない

生活費だけでなく、老人ホームへの入居資金調達などにも活用することができますので、老後にまとまったお金が必要になった場合には利用を検討するのもよいでしょう。

住宅ローン利用中に不動産担保ローンは利用可能?

住宅ローン利用中でも「先順位が認められる金融機関であれば」不動産担保ローンを利用することが可能です。

住宅ローンは借入を行うと、購入(建築)した建物と、その建物が立つ不動産には住宅ローンの抵当権が設定されます。

このため、先順位が可能な不動産担保ローンであれば、担保余力の範囲内で、不動産担保ローンを借りることは可能です。

例えば、評価額3,000万円の不動産に住宅ローンの抵当権2,000万円がついている場合には、担保余力は1,000万円となります。

不動産担保ローンは抵当権評価額や担保余力の50%程度の融資を行うので、この場合であれば、500万円程度までであれば融資を受けることができる可能性があるということです。

まずは、先順位があっても融資を受けることができる不動産担保ローンを探しましょう。

なお、銀行は、自分たちが抵当権をつけている不動産に他の会社の抵当権がつくことを嫌います。

このため、先に住宅ローンを借りている銀行へ「不動産担保ローンを借りることができないか」ということを相談するのがよいでしょう。

不動産担保ローンという商品を扱っていない銀行でも、プロパー融資で対応してくれる可能性もありますよ。

不動産担保でローンをまとめる仕組みを紹介

借換えローンとおまとめローンの違い

おまとめローンと似た商品に借り換えローンがあります。

このふたつの違いは、ざっくりいうとまとめる借金の件数が違うことです。

借換えローンは、例えばA社から50万円借りていたとして、A社の金利より低いB社でローンを組み直し、借金の利息を減らすことが目的となります。

単純に現在借りているローン商品よりも金利の安い別の商品に借り換えることなので、金利が変わると実際どのくらい利息が減るかを計算することが簡単です。

一方おまとめローンというのは、例えばA社から10万円、B社から10万円、C社から30万円と、3社から50万円を借りていたとします。

この3社からの借入れをひとつにまとめ、なおかつ少しでも金利の低い商品でまとめることで、毎月の返済に対する負担を和らげる目的です。

不動産担保で利用することができる商品

多くのおまとめローンでは担保も保証人も不要です。

それでは借金をまとめるときに、不動産を担保とする商品とはどのようなものがあるのでしょうか。

◇個人の場合

個人を対象とする不動産担保のおまとめローンは、銀行や消費者金融のカードローンやフリーローン、おまとめ専用ローンがあります。

おまとめ専用ローンは金融機関がまとめた借入先へ代理返済し、カードローンの場合は借りたお金を自分でそれぞれの借入先へ支払うこととなります。

◇法人の場合

法人を対象とする商品は、銀行融資、ビジネスローン、高金利の不動産担保ローン、高金利の売り掛け担保ローンを低金利の不動産担保にまとめることが多いです。

法人が借金を一本化するときは、法人向けの不動産担保ローンを利用することが多いものの、法人がおまとめローンを利用するときは借入額が高額となる傾向にあるため、事前に調査し慎重に申し込むとよいでしょう。

銀行の不動産担保おまとめローンを紹介

おまとめローンといえば消費者金融や銀行の専用商品のほか、カードローンやフリーローンでもおまとめ可能としている商品があります。

その中でも不動産を担保とする商品が、「楽天銀行」「東京スター銀行」で取り扱っています。

◇楽天銀行「不動産担保ローン」

楽天銀行の「不動産担保ローン」は低金利かつ高額融資が可能ということで、おまとめや借換えのほか、まとまった資金の借入れとして利用されています。

申込み対象は満20歳以上70歳未満で完済時の年齢が80歳です。

金利は年3.69%~年9.59%と設定され、返済期間は最長25年以内となっています。

また事前審査は最短で翌営業日にはわかるのもポイントです。

本人以外の不動産でも利用可能ですが、担保として不動産を提供した人は連帯保証人となります。

なお繰上げ返済時の手数料は無料となっています。

◇東京スター銀行「スター不動産担保ローン」

東京スター銀行はおまとめ専用ローンを初めて取り入れた銀行です。

「スター不動産担保ローン」は、年収200万円以上の満20歳以上69歳以下で完済時の年齢が84歳以下の人が申し込み対象となっています。

金利は年率0.90%~8.40%で、融資間は20年間以内です。

東京スター銀行には無担保のおまとめローンもありますが、こちらは金利が年率5.8%~14.8%となっているので、有担保ならではの金利の低さといえるでしょう。

また担保にする不動産は本人以外の親族が所有するものでも設定できます。

いずれの商品も、まずはシミュレーションしてから申し込み検討をするといいでしょう。

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審査日数がかかる

無担保で借りることができるカードローンやフリーローンなどは、審査にかかる時間が短く、即日融資が可能としているところもあります。

しかし不動産担保ローンの場合は、不動産にどのくらい価値があるのかを調べる「担保評価」という確認作業が必要となるため、審査に時間がかかるのです。

例えば楽天銀行では、事前審査後の本審査において最短でも5日かかるため、融資が実行されるまでは早くても10日程度はかかってしまいます。

カードローンのような無担保商品よりも、日数がかかることを覚えておくとよいでしょう。

返済できなければ売却される

もしローンの返済ができなくなってしまったときには、担保とした不動産は売却され、借金を回収するために使われます。

そのようにならないためにも、きちんとした返済計画を立てることが重要です。

また不動産が売却されるとなったときも注意する必要があります。

不動産の売却益が借金残高よりも大きければ、借金はなくなるので問題は余りありません。

しかし売却益が借金残高よりも少ないと、不動産を失ってもなお借金を抱えることになってしまいます。

家を失った上にさらに借金を抱えることになるため、不動産担保ローンを利用するときはもっとも注意する必要があります。

ただ返済が遅れたからといって、すぐ競売にかけられるわけではありません。

競売にかけられるのは返済遅延後、すぐではなく何段階か催促の連絡があった後に行われます。

まずはほかのローンと同様に、返済が遅れてしまう場合は金融機関に遅れることと返済する日を伝えるようにしましょう。

売却可能な不動産を所有していないと利用不可

本人所有ではなくても、親族が所有している不動産を担保として利用することが可能な商品も多くありますが、不動産であれば何でもいいというわけではなく、売却できる不動産でなければ担保とすることができません。

不動産担保は返済できなかったときに売却して借金に充てるものであるため、不動産評価である程度の価値があるものでなければ担保とすることはできないのです。

不動産担保融資の審査

申込先が決まれば、あとはいよいよ審査が行われます。

この審査にとおらなければ、すべてが絵に描いた餅です。

できる限り審査に通過できるようにしたいのが本音でしょう。

まずは審査自体がどのような流れで行われるのか、また必要書類は何なのかなどを詳しく見てみましょう。

審査の流れ

審査の流れなどに関しては、銀行もノンバンクも大きく変わりません。

流れは以下のとおりです。

  • 申込み
  • 与信調査、担保になる不動産の査定
  • 審査
  • 合否の連絡、場合によっては条件などの提示
  • 契約

上記のものは、流れが一般的です。

銀行は与信調査(申込者の審査)や不動産の査定の部分で時間を要しますが、ノンバンクであれば、自社のマニュアルや独自査定があるので、審査結果が出るまでにさほど時間を要しません。

銀行であれば平均1か月程度、ノンバンクであれば平均3営業日で、連絡がくると思っておいていいでしょう。

審査機関

不動産担保借入の審査は、申込先がどこなのかでも変わってきます。

銀行であれば保証会社が審査を行いますし、ノンバンクであれば自社で審査を行う会社が多数です。

つまり申込先によって審査する会社が変わってきますから、1社、審査に落ちたからもうどこの金融機関でも審査にとおらないという話ではありません。

まずは複数見積りを取った中でも、興味を持った金融機関、ダメなら次の銀行といった具合に、幾つか申込みをすれば審査にとおる可能性は出てきます。

ただしその分、金利面など少し条件が悪くなる可能性は出てくるので、「貸してくれるならどこでもいい」と自暴自棄にならないことが重要です。

土地担保ローンの必要書類まとめ

土地を担保として融資を受ける場合には以下のような流れによって融資を受けることができます。

相談 → 土地の調査・評価 → 申し込み → 審査 → 契約 → 実行(入金)

まずは銀行へ行き土地を担保として融資を受けたいことの相談をします。

その際に融資額や融資期間などの融資ない内容の他に担保とする土地を証明する関係書類などの資料を提出します。

これを基に銀行では土地の調査や評価をして融資限度額を計算したうえで申し込みとなります。

申し込みした後は銀行所定の審査となり、融資可能となった場合には契約手続きをして実行(入金)となります。

融資に必要となる書類は多く、銀行によっても多少異なりますが申込みまでに必要な書類と契約までに必要な書類とがあります。

申し込みまでに必要となる書類契約前に必要となる書類
  • 本人確認書類
    (運転免許証など)
  • 収入証明書
    (源泉徴収票など)
  • 土地を証明する資料
    (登記簿謄本、公図など)
  • 固定資産税課税証明書
  • 資金の使い道が分かる資料
  • その他銀行が提出を求める書類
  • 印鑑証明書
  • その他銀行が提出を求める書類

不動産担保ローンの審査の肝は、不動産の評価です。

評価のために様々な資料の提出を求められることがありますが、嫌な顔をせず、速やかに対応するようにしましょう。

評価に時間がかかってしまうと、融資までに時間がかかってしまいますよ。

インターネット銀行のオススメ土地担保ローン

不動産担保ローンを取扱いしている銀行は多くあり、それぞれの銀行によってローンの特徴は異なります。

基本的にどのようなことにも使用することができるローンですので、もしも不動産担保ローンを検討している場合にはこちらにある人気の不動産担保ローンを参考にして自分に合った銀行を選ぶ基準にしてください。

楽天銀行の不動産担保ローン

楽天銀行の不動産担保ローンの内容はこのようになっています。

融資額100万円以上~3,000以下
(10万円単位)
金 利3.66%~9.56%
(5年見直し)
返済期間
  • 1年以上25年以内
    (1ヵ月単位)
  • 完済時の年齢が満80歳となるまでの期間
    ※いずれか短い方の期間
資金使途自由
(事業資金、楽天銀行の他の融資の借り換え資金は除く)
特 徴
  • 事前審査結果は最短で翌営業日
  • 担保の所有者は本人に限らず親族が所有する不動産でも可能
    (親族所有の不動産の場合原則として連帯保証人となる)

事前審査が最短で翌営業日であるというだけでなく、本審査においても最短で5営業日で回答されますので、スピディーに借りることができる利用しやすい不動産担保ローンです。

また、3親等以内の親族の不動産であれば、本人名義でなくても借りることができるので、親切に不動産を所有している人は誰でも利用することができるチャンスがあります。

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住信SBIネット銀行の不動産担保ローン

住信SBIネット銀行の不動産担保ローンの内容はこのようになっています。

融資額300万円以上~1億円以下
金 利2.95%~8.9%
(変動金利)
返済期間最長25年
資金使途自由
(事業性資金を除く)
特 徴抵当権順位が2順位以下でも融資可能

1番の特徴は抵当権が2順位以下でも融資が可能ということです。

銀行の不動産担保ローンでは、ほとんどのケースで先順位がある物件の取り扱いは不可となっていますので、これにより現在他の銀行で住宅ローンを利用している人でも借りやすくなっています。

住信SBIネット銀行とはどんな銀行?利用するメリット・デメリット

オリックス銀行の不動産担保ローン

オリックス銀行もWEBサービスでのローンの扱いが充実しており、ウェブサイトで契約手続きを行うことが可能です。

オリックス銀行の不動産担保ローンの内容はこのようになっています。

融資額1,000万円以上~2億円以下
金 利
  • 固定金利期間特約付変動金利型3年固定特約型:3.300%5年固定特約型:3.500%
  • 変動金利型3.675%
返済期間1年以上35年以下
資金使途
  • 不動産に関連した資金
    (不動産の購入、新築および借り換え)
  • 相続・事業継承に関連した資金
    (相続税支払い、自社株購入資金)
  • その他オリックス銀行が認める資金但し、事業性資金、消費性資金(生活資金、カードローンなど)、資金使途の確認ができない資金は対象外
特 徴担保とする不動産は首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市の居住用不動産に限る

最高融資額の2億円は魅力的ですが、担保とすることができる不動産が限定されており、資金使途も自由ではありません。

しかし、返済期間が長くて高額な不動産の取得や法人の経営者にとっては魅力的な不動産担保ローンといえます。

また、注目すべきなのは金利です。

多くの不動産担保ローンの金利には幅があり、「審査に通過したけど10%以上の金利が適用された」というケースも珍しくありません。

この点、オリックス銀行の不動産担保ローンは、変動金利も固定金利も適用金利は3%台と非常に低いので、オリックス銀行で不動産担保ローンに申込をすれば、思わぬ高金利を負担する必要がないというメリットがあります。

事業用資金調達におすすめ3つの不動産担保ローン

事業主や法人として、事業用資金調達目的で申込みを検討することもあるでしょう。

事業資金となるとまた申込先が変わってきますから、目的にあった金融機関に申込みを行いましょう。

それでは、事業用資金調達のため、不動産担保付きローンを申し込むにはどこがいいのかを特徴なども踏まえ見てみましょう。

①ロードスターファンディング

事業者向け不動産担保ローンの専門会社が、ロードスターファンディングです。

融資期間は最長3年までと、短期ローンのみの取扱いになりますが、担保評価額の最大8割まで融資が可能なので、大きな金額が必要であれば申込先として検討できる企業です。

それでは基本情報を見てみましょう。

借入可能限度額3,000万円~1億円
金利4.0%~6.0%(実質年利15.0%以下)
特徴
  • 返済がすすんだ既存借入れの余力部分に融資可能
  • 代表者の連帯保証は不要
  • 創業直後・赤字会社も検討可能
  • 担保不動産は他人名義もOK

※2019年2月現在

やはり不動産担保付きローン専門、また事業者向けだけあり、借入可能金額が大きいことが特徴です。

最低でも3,000万円からと設定されているので、高額融資として期待ができます。

また通常、創業直後であったり、赤字決済であったりする企業は借入をすること自体、厳しいのが現状です。

しかし公式ホームページに「検討可能」と明言していますから、確実に融資につながると確約された訳ではありませんが、柔軟に対応をしてくれる可能性はあるものです。

②セゾンファンデックス

クレディセゾンのグループ会社であり、各種ローンを取り扱っているのが、セゾンファンデックスです。

法人や事業資金のほか、個人向けローンも展開しています。

それではセゾンファンデックスの事業資金調達のためのローンは、どのような商品なのかを見てみましょう。

借入可能限度額100万円~3億円
金利2.65%~9.9%(変動金利、固定金利)
特徴
  • 開業資金や設備資金OK
  • 税金の支払いOK
  • 赤字決済への融資実績あり

※2019年2月現在

セゾングループ独自の審査基準で、審査を行いますので、銀行に断られた人でも融資につながる可能性が出てきます。

また過去に赤字決済や債務超過、リスケ対応中という事業にも融資した実績があるので、一度相談だけでもしてみれば、現状のケースでも申込みが可能なのかとう道筋が見えてきます。

③ビジネクスト

ビジネクストは、ビジネスローンに特化したノンバンクです。

来店不要のオンラインで申込みが可能なので、忙しく店舗まで出向くことができない事業主でも、スキマ時間で申込みを行えます。

それではビジネクストの基本情報を見てみましょう。

借入可能限度額100万円~5,000万円 ※個人事業主は2,000万円以下
金利5.0%~14.8%
特徴
  • 抵当権が第2番順位以下でもご融資可能
  • 共有名義でも審査可能

※2019年2月現在

今までご紹介した事業者向け不動産担保付きローンと比較すれば、借入上限金額が低めに設定されているのが分かります。

一見、借入上限金額が高い方が魅力的に見えますが、低く設定されていること、また金利も高めであることから、審査基準が柔軟である可能性が高いものです。

そのため、「他金融機関で断られた」、「ノンバンク系でも厳しいかもしれない」という人には、ぴったりな申込先ではないでしょうか。

不動産担保融資に関するQ&A

不動産担保で借入をすること自体、さほど多く経験するものではありませんから、疑問が次から次へと生じるものではないでしょうか。

特に高額融資になること、また、万が一返済ができなければ不動産を手放さなくてはならないことなど、ハイリスクハイリターンな融資方法の1つですので不安は尽きません。

申込みをする前に小さな疑問でも、しっかりと解消していくことが失敗を防ぐ方法です。

それでは不動産担保に関するQ&Aを見てみましょう。

無職でも土地を担保にお金を借りることはできる?

いくら不動産を担保に入れるとはいっても、全く収入を得ていない無職の人が審査にとおる可能性は極めて低いものです。

先に話したように、銀行にしてもノンバンクにしても最初から、不動産を売却ありきで審査を行う訳ではありません。

もちろん返済が滞れば売却となるので、査定金額は出しますが、担保として銀行が抑えておかないと、銀行が融資して購入した土地や建物を担保として、他の銀行などからお金を借りてしまい、他の銀行などに差し押さえられてしまうというリスクがあるためです。

そのため、まずは返済の見込みがない人が申込みをしても、審査にとおることは厳しいのが現状です。

ただし申込み条件が緩やかで、その分金利が高く設定されているノンバンクであれば、申込みはできる可能性はあるので、一度デメリットもしっかりと考え検討するといいでしょう。

活用できなさそうな田舎の土地を担保に融資してもらえる?

「土地はあるけれども、何の資産価値もない田舎の土地しかない」ということもあり得るでしょう。

もちろん土地の評価額も審査項目の1つですから、余りに資産価値のない土地では融資につながらない可能性は高いものです。

得に安定性を重視する銀行では、難しいと思っておきましょう。

ただし辺地や田舎の土地でも、実績があるノンバンクであればまだ可能性は残っています。

申込みをする前に、一度問い合わせを行うことをおすすめします。

第2抵当でもお金を借りれる?融資額はどうなる?

先に話したように銀行が、不動産を担保にする理由の1つとして「第一抵当権を得たい」という思いがあります。

そのため既に抵当権が付いている不動産に関しては、厳しい判断になることが多いものです。

しかしノンバンクの中でも「第2抵当でもOK」と明言している企業もありますので、もう込みをするならばそのような企業に申込みを行うといいでしょう。

また融資額ですがやはり第2順位(担保を処分したときに、お金をもらえる優先順位が2番目)になる分、満額融資は期待できないのが現状です。

共同名義の不動産でも担保にできる?

共同名義であったとしても、不動産を担保に入れることは可能です。

しかし共有名義者全員に承諾が必要であること、申込先によっては共有名義者に連帯保証人を頼まなくてはならないことも出てきます。

いずれにせよ重要なのは、必ず事前に承諾を得ることです。

その際に万が一の話もしておかないと、後々トラブルに発展する可能性は非常に高くなります。

不動産以外の担保で融資を受ける方法

銀行融資に担保として使われるものとして、以下の資産が挙げられます。

①株式

流動性の高い上場企業の株式などを担保として、お金を融資するというケースもあります。

不動産よりも換金性が高い分、銀行にとってはより確実な担保であると言えます。

ただし、株式は価格の変動がある商品ですので、市場価格に一定の掛け目(70%程度)を乗じた金額を融資する方法が一般的です。

担保として株券を、銀行に差し入れる方法が一般的です。

②受取手形

一般的に手形の割引を行う際に行われます。

手形の割引とは数か月後に現金化される受取手形を銀行に担保として差し入れ、利息を払って即現金化するという貸付方法です。

手形を割り引くことによって現金化まで、数か月の資金ギャップを埋めることができます。

銀行に差し入れた受取手形は、手形期日に銀行が取引先へ取立てを行ってくれます。

③売掛債権

最近流行している貸付方法がABLと言われる売掛債権担保融資です。

売掛金などのまだ資金化していない債権を担保として差し出し、銀行からお金を借りるという方法です。

実際の、資金化までの短期間の資金ギャップを、銀行融資によって埋めるという点では割引手形と基本的には同じ仕組みです。

担保として提供された売掛債権は法務局へ担保として登記を行い、売掛債権が資金化されたときに返済を行うという方法です。

通常は売掛債権の額面金額の70%まで、融資を行うのが一般的です。

④定期預金

銀行に預けている預金を、担保として差し出し融資を受けることができます。

銀行にとっては貸したお金に相当する預金が、自分の銀行に担保として提供されているため、最も確実な担保であると言えます。

預金担保にお金を借りれば、かなりの高確率で融資を受けることができます。

担保に入っている間は預金証書を銀行に担保として差し出し、もしも返済が滞った場合には銀行は担保となっている預金と融資残高を相殺して返済終了です。

高齢者や信用状態がブラックの人が、唯一借りる可能性が残っている借入方法がこちらの定期預金担保融資です。

実務上では通常の方法では融資を受けることができない人が、親の預金を担保として融資を受けるときに使われることが多い方法です。

⑤生命保険

満期保険金の金額が確定しているような場合には、その保険受取金額を担保として融資を行う場合がまれにありますが、通常はほとんど使用しません。

⑥自動車

こちらも通常はほとんどありませんが、担保として自動車が使われる場合もあるようです。

ただし、自動車は資産として価値がある期間が非常に短いため、普通は自動車担保の貸付などは行いません。

⑦年金

銀行が年金を担保として、融資を行うことはありません。

ただし、銀行が窓口となって、年金を担保として公的な融資制度があります。

年金受取額の一定の範囲内で融資を受けて、返済は年金から源泉徴収されるという融資方法です。

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まとめ

土地を担保としてお金を借りることは非常に有利な条件で借りることができます。

しかし、必ず抵当権は設定しなければならないものですので、返済できなくなってしまえばその土地を失ってしまいますので、そのことを承知したうえで借りなければなりません。

また、担保とするのには費用も多くかかることになりますので、少額の借り入れであればたとえ金利が低い不動産担保ローンでも借りる期間などによっては低い金利のメリットをあまり活かすことができないこともありますので十分考えから借りることをおすすめします。

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決定

コメントを投稿できます (感想,相談歓迎です!金貸しのプロ対応します)

  1. 飛雄馬先生さん|2019-03-11 08:39:57

    こんにちは。
    記事を読んでいただきありがとうございます。
    不動産担保融資につきましては、直接金融機関にお尋ねください。
    評価額や既存抵当権設定状況によって借りられるか判断されますが、融資を行うかどうかの判断は金融機関です。
    よろしくお願いします。

  2. 松井悦次さん|2019-03-09 19:07:03

    家、土地で、100万円ほど担保でお借りしたいの、ですが

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