最大5億円!不動産担保型L&Fカードローンのここがすごい!

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三井住友トラストL&Fの「不動産担保型L&Fカードローン」は、不動産担保ローンとカードローン両方のメリットを合わせ持つ、使い勝手のいい大型ローンです。

この記事では、三井住友信託銀行グループの三井住友トラスト・ローン&ファイナンス株式会社(略称:三井住友トラストL&F)の不動産担保型L&Fカードローンについて、融資を審査する銀行員が解説します。

「担保にできる不動産がないけどお金が今すぐ必要……」という人には、以下のカードローンがおすすめです。
カードローンの最大金利である年18.0%で5万円を30日間借りた場合の利息は750円以下。さらに大手カードローンには無利息サービスが存在します。つまり、一定期間を利息ゼロで利用できます(SMBCモビットは無利息サービスなし)。

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不動産担保型L&Fカードローンの特徴

不動産担保型L&Fカードローンの特徴を解説します。

特徴①最大5億の継続利用が可能

まず最大5億円の継続利用が可能というのが特徴の一つです。不動産を担保にするので、無担保カードローンよりも大きな金額の利用が可能になります。

カードローン最大の特徴である「融資限度の範囲内で繰り返し利用が可能」という部分も利便性が高い点です。基本的に融資は振り込みですが、セブン銀行ATMで365日入出金が可能なのは嬉しいポイントでしょう。

特徴②返済も自由

融資を利用した場合の返済額も自分で自由に決めることができます。
最低でも毎月の利息を払えばいいので、元金は自分のペースに合わせて自由に返済が可能です。

特徴③初期費用なし

申し込みから契約に至るまで費用がほとんどかかりません。
一般に不動産担保ローンでは、不動産担保の調査や事務手数料など、数万から10万円程度が必要になる場合があります。

不動産担保型L&Mカードローンは融資手数料や事務手数料といったものは不要で、初期費用なしでの利用が可能です。

※契約時の収入印紙や公的証明書類を準備する費用は必要です。

不動産担保型L&Fカードローンをおすすめしたい人

不動産担保型L&Fカードローンをおすすめしたい人をタイプ別に紹介します。

自宅以外の不動産を担保に活用できる人

自宅以外の不動産を持っている人で担保にすることが可能なら、 必要な資金を手に入れるために活用することができます。

  • 相続して地元にそのまま置いてある不動産
  • 建物を建てるのには向いていないので、仕方なく駐車場にしている土地
  • 別荘・セカンドハウスとして手に入れた家

ローンの商品設計上、自分が住む家は担保にすることができません。担保にできる不動産でも 所在地や立地など担保にできない不動産もあるため、検討するときはご自身で確認してください。

総量規制を超えても借入が必要な人

担保にできる不動産があるという前提ですが、 個人事業主で借り入れが多く、総量規制を超えてしまうけれど仕事のためどうしてもお金が必要な場合などには、不動産担保型L&Fカードローンが有効な選択肢となります。

借り換えたい、返済額や金利を低く抑えたい人

不動産担保型L&Fカードローンでは、他で利用しているローンの借り換えも可能です。借り換えをしてローンをまとめることにより、毎回の返済額が少なく抑えられます。

利用していた借り入れが無担保カードローンなどであれば、基本的に金利が安く抑えられるので大きなメリットがあります。

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不動産担保型L&Fカードローンに関連するQ&A

不動産担保型L&Fカードローンの関連事項をQ&A形式でまとめました。

不動産担保型L&Fカードローンは信用情報をチェックする?
チェックします。
他の不動産担保ローンと同様に、不動産担保型L&Fカードローンでも審査で信用情報をチェックします。ただし基本的に審査は無担保カードローンなどよりも柔軟な傾向があります。

信用情報に異動があっても、不動産担保ローンでは不動産の価値なども加味して総合的に審査をするので、利用ができる可能性もあります。もちろん結果によっては審査落ちになることもあります。

一部記事などで「不動産担保ローンは信用情報を見ない」とか「審査なし不動産担保ローン」などといった見出しを見ますが、不動産担保ローンで信用情報をチェックしないことはあり得ません。審査が柔軟であっても審査なしではないので注意してください。

不動産担保型L&Fカードローンは電話で在籍確認する?
原則として在籍確認は不要ですが、ケースによっては実施する可能性もあります。
無担保カードローンなどでは申し込みで自己申告した勤務先に、本人が実際に勤務しているか?電話で連絡するのが在籍確認の一般的なやり方です。これは会社員が給料で返すのでそのウラを取る、という意味合いが強く無担保カードローンでは在籍確認をする場合があるのです。

いっぽう不動産担保型L&Fカードローンは本人の状況だけでなく、不動産の評価などを総合的に判断するので、在籍確認には重きを置いておらず、原則として実施はしないと思われます。ただし審査の具体的な内容は対外秘なのであくまで推定です。

融資審査に共通する点ですが、必要があれば様々な確認をするので在籍確認を実施する可能性もゼロではありません。もしそうなった場合、連絡方法に配慮するなど慎重に対処してくれるので心配することはないでしょう。

不動産担保型L&Fカードローンの手続きは大変じゃない?
大丈夫、手続きを熟知した専門スタッフが迅速に対応してくれます。
三井住友トラストL&Fは不動産担保ローンを扱うスペシャリストで、スタッフも手続きは熟知しています。不動産担保など実際の手続きは来店して行いますが、そのときまでに必要書類や当日の流れなどを親切丁寧に教えてくれるので、自分で準備するときにも困ることは無いでしょう。

また手続き当日もスムーズに進むようサポートしてくれるので安心です。

不動産がない人におすすめな融資商品は?
カードローンやスマホ少額融資など、いくつかの方法があります。
担保にできる不動産がない人には以下の融資商品が考えられます。

  • カードローン(銀行、消費者金融・無担保型)
  • スマホ少額融資など(スマホ完結型のローン)
  • クレジットカードのキャッシング枠
  • 生命保険の契約者貸付

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不動産担保型カードローンの基本事項

不動産担保型カードローンについて、基本事項をおさらいしましょう。

不動産担保型カードローンは、不動産担保ローンに含まれる融資商品の一つ。土地・建物・マンションなど、不動産を担保としてお金を借りるのが不動産担保ローンです。

お金の使い道によって事業資金と個人消費性資金があり、不動産を担保に活用することで必要なお金を手に入れることができる融資といえます。

担保になる不動産は、借りる人(本人・会社なら代表者)の自宅や自宅以外の不動産(他人に賃貸しているアパートや駐車場など)などです。ケースによっては借りる人の家族所有の不動産や会社名義の物件でも担保にできます。

では次に、不動産担保型カードローンについて説明します。

不動産担保型カードローンとは?

不動産担保型カードローンとは不動産担保ローンの一種です。
不動産を担保にすることで高額の借入が可能となり、お金の使い道も幅広く、支払い方法も自分で決められる自由度があるなど、使い勝手が良いのが特徴です。

一般的な不動産担保ローンとの違い

一般的に不動産担保ローンは住宅ローンなどと同じ証書貸付*です。

*「金銭消費貸借基本契約証書」で契約する貸付で、まとまったお金を最初に借り、あとは分割返済していく融資

いっぽうの不動産担保型カードローンはカードローンの一種で、当座貸越という融資になり、融資限度を決め、その範囲内で借りたり返したり継続して利用できるのが特徴です。

一般的なカードローンとの違い

一般的なカードローンは無担保・保証人なしですが、不動産を担保にする、つまり有担保にすることで何億円といったように大きな金額の利用が可能です。ここが一般的なカードローンとの最大の違いといえます。

融資金利は一般に無担保より有担保の方が低くなる原則なので、不動産担保ローンは無担保の一般的なカードローンより低金利です。

総量規制:不動産担保ローンで担保にしない不動産とは?

不動産担保ローンでは自宅は担保にしないのが原則になっています。
不動産担保型L&Fカードローンでも、以下のように説明があります。

[ご注意]
消費性資金の場合、担保物件は「ご自宅等、生計の維持に不可欠な不動産」以外の物件(※)に限らせていただきます。

※更地、現況空家の戸建や区分所有マンション、住居や駐車場として賃貸中の物件(賃料収入で生活費をまかなっている場合を除く)等

引用元:不動産担保型L&Fカードローン|不動産担保ローン|三井住友トラストL&F

これは総量規制との関連で、自宅を担保にする場合は総量規制の対象になるため、不動産担保型カードローンで自宅は担保にしないのが一般的なのです。

総量規制とは「個人の借り過ぎを防止するため、年収の三分の一を超える貸金業者からの借り入れは原則禁止」というものです。

貸金業者とは貸金業法の規制を受ける金融業者のことで、三井住友トラストL&Fも貸金業者となり、他に不動産担保ローンを扱う金融会社と同様に貸金業法や総量規制の対象です。

いっぽう総量規制に関わらず借入できる融資があり、これが「除外貸付」と呼ばれるものです。

総量規制の「除外貸付け」に分類される契約
次の貸付けは、総量規制になじまない貸付けとして、総量規制の「除外貸付け」に分類されます。総量規制にかかわらず借入れが可能で、借入額が借入残高に算入されないため、その後の借入れには影響を与えません。
①不動産購入のための貸付け(いわゆる住宅ローン)
②自動車購入時の自動車担保貸付け(いわゆる自動車ローン)
③高額療養費の貸付け
④有価証券を担保とする貸付け
⑤不動産(個人顧客または担保提供者の居宅などを除く)を担保とする貸付け
⑥売却予定不動産の売却代金により返済される貸付け

引用元:総量規制が適用されない場合について【貸金業界の状況】 | 日本貸金業協会

表現が少し硬く分かりにくいので補足すると、
「不動産を担保とする貸付」が不動産担保ローンのこと。ここから不動産担保ローンは総量規制の除外貸付となり、年収の三分の一を超える場合でも借入の利用が可能になる、という意味です。

ただし「個人顧客または担保提供者の居宅などを除く」と注意書きがあり、要は自宅を担保にした不動産担保は総量規制の対象になる、という意味です。

ここまでをまとめたのが以下です。

  • 総量規制で個人は年収の三分の一を超える借入が原則禁止されている
  • いっぽう総量規制の対象にならない「除外貸付」があり不動産担保ローンも含まれる
  • ただし自宅を担保にすると不動産担保ローンも総量規制の対象になる

このように自宅を担保にすると総量規制の対象になり、希望する金額を借りることができない可能性があるので、不動産担保カードローンや不動産担保ローンでは自宅以外の不動産を担保にするのが原則になっている、ということなのです。

※自宅を担保にすると総量規制の影響で借入が難しくなる可能性があるというだけで、自宅を担保にすることが禁止されているわけではありません。

不動産担保ローンで担保にできる不動産

自宅は不動産担保ローンに不向きということで、今度は実際に不動産担保ローン、不動産担保型カードローンで融資の担保にできるのは、どのような不動産なのか説明します。

不動産担保ローンでは、取り扱う会社により担保にできる不動産の条件が異なります。
とはいえ不動産を担保にしてお金を貸すという点で、”共通する原則”に沿っているところはどこも同じです。

これを言い換えれば、「不動産担保ローンで担保にできる不動産はお金を貸す立場から見て担保に適していると思える物件」となるのです。

不動産担保に共通する原則は主に以下の通りです。
繰り返しになりますが、担保を取ってお金を貸す金融業者や銀行から見た場合の考え方です。

【不動産担保の原則】

  1. 安全性の原則
    消滅・欠損しない(物的安全性がある)、権利が阻害されない(権利の安全性がある)
  2. 流動性の原則
    売却してお金に換えるのが容易(換価性があると表現)、「市場性の原則」とも

ではこの原則を踏まえて、実際に不動産担保ローンで担保にできる不動産、担保にできない不動産を見ていきましょう。

都会・テリトリー内の物件はOK、田舎の物件・テリトリー外はNG【安全性の原則】

不動産は漢字の通り、動きがないのが大前提です。

土地が地盤沈下や崩落などで面積が減る、消滅してしまうのは安全性がない不動産といえます。そのため海や山間部の近く、つまり田舎の物件よりも都会の物件のほうが適していると考えるのです。

お金を貸す金融業者や銀行は、担保にする物件の調査、融資した後の定期的な点検、管理もあるので原則として自社のテリトリー内、つまり営業基盤内の物件以外は担保にしてもらえない場合が多いです*。

*全国規模の会社では、支社・支店・営業所ごとにテリトリーが決められており、対象もかなり広範囲にはなっています

第三者が介入するような物件も不向き

権利の安全面でいうと、仮に担保にしたとしても後になって第三者が登場して換金を邪魔するような、権利面に問題があるような物件も不動産担保ローンでは担保に不向きです。具体的には、差押え*や仮登記*。

差押え:*個人や市町村など、何らかの利害関係のあるものが権利行使のために設定するもの。例として税金の滞納などがあり、市や国が不動産に設定するもの、最悪の場合競売されて税金に充当されることも。

仮登記:*現実の登記:本登記ではないが、条件を満たせば実現する事柄を設定するもので「登記の予約」ともいえる。例えば一定の条件を満たした場合には権利が移る「所有権移転仮登記」など。

ただし、差押えや仮登記などでも、原因となった滞納税金や権利関係はとっくに完結していて、登記だけが残っている場合も結構多いものです。差し迫った事態なら、本人もそもそも不動産担保にしようとは考えないでしょう。

実務的には担保としてOKな物件であって、こうした登記の原因が完結しているなら登記を消してからなら担保にできるケースもあります。

ちなみに土地や建物にどのような権利、登記がなされているか?などは登記事項証明書(登記簿の写し)で確認できます。司法書士に依頼すれば取ってもらえますが、自分で法務局や市役所の証明書コーナーなどで入手することもできます。

駅近・人気の物件はOK、不便・不人気物件はNG【流動性の原則】

そもそも担保とは、融資したお金が返済不能になった場合に売却により換金して債務の返済に充てるものです。したがって、担保にする不動産は売れることが大前提です。
実際に銀行や金融会社が不動産担保ローンで担保の予定物件を調査し、価値を査定するときは必ず「売れるのか?」を頭において考えます。

駅近など交通の便がいい物件や人気地域といった売れ筋物件は担保にしやすく、逆に駅までバスや自家用車でなければ着けないような場所、あるいは近くにお墓や悪臭の発生する施設など(嫌悪施設)があるなど、不人気な物件は担保にできないケースが多くなります。

まとめ

不動産を担保にしている以上、もしも返済不可能になったときには最悪の場合には、担保にした不動産を手放さなければいけなくなるかもしれません。この点はぜひ覚えておいてください。
この記事が参考になれば幸いです。

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【執筆者】加藤隆二
執筆者_加藤隆二_銀行員
勤続30年、現在も銀行員として金融機関に勤務中。住宅ローン、カードローン、事業融資など借入全般の業務に従事。深い知識を生かし多数メディアで情報を発信中。


【保有資格】FP2級個人資産相談業務、証券外務員資格、生保・損保代理店資格、その他に銀行業務検定資格を複数保有


【メッセージ】現場一筋の銀行員で、お客様からの相談に乗り、一緒に悩み、考え、アドバイスをした経験では誰にも負けない自信があります。特に「お金を借りる」「お金を返す(返せない)」悩み事には真剣に話を聞き、真摯に答えてきました。今はライターとして、お金を借りる悩みに答え、参考になる情報を発信しています。

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