アパートの更新料が払えない！滞納したらどうなるの？
更新料とは
借りている部屋の賃貸借契約期間が満了した後でも、継続して同じ部屋に住みたい場合は契約更新が必要です。
その時原則として発生するのが更新料。
更新料の金額には地域差がありますが、だいたい家賃半月分から2か月分程度です。
この更新料、元々は主に首都圏や近畿圏の一部の風習だったと言われています。
そのため現在でも、西日本などでは更新料の風習がない地域もあります。
更新料の有無は、初めの賃貸借契約を結ぶときに確認しておくと安心ですね。
更新月は家賃プラス更新料が必要となります。
他にも、本来は賃貸人（家主）が不動産屋に支払うものですが、契約によっては更新手続きにかかる更新事務手数料が必要な場合もあるようです。
更新事務手数料は数千円から数万円までと不動産屋によって金額が異なります。
賃貸人と賃借人
賃貸人とは、物件を貸す人のことを指します。
家主や大家さんのことですね。
そして賃借人とは物件を借りる人のことです。
契約者や入居者のことを指して言います。
更新料は払わないといけない？
結論から言えば、契約書に更新料について明記されている場合は払わなければいけません。
過去に、更新料は賃借人にとって不利益であるとして裁判が行われたことがあります。
この裁判は、結局最高裁までもつれ込んだのですが、最高裁で「不当に高い更新料以外は有効」との判決が出ました。
話し合いの余地あり
ただし、人気が薄い物件に住んでいる場合は話し合いが有効なケースもあります。
賃借人が更新料を嫌って退去した場合、次の賃借人が決まるまで空室になってしまうためです。
人気のない物件は、一旦空室になると次の賃借人がなかなか決まらないことも多く、そうなると、賃貸人にとっては収入が減ることになります。
そのため、話し合いによって更新料を払わなくても良くなったり、更新料を減額されたり、また、今回は更新料が発生しても、次回以降は更新料を払わなくても良い、と言うような譲歩案を賃貸人が提示してくれることもあります。
ただし人気の高い物件の場合は、退去しても次の賃借人が十分望めるため、賃貸人が更新料の交渉の場についてくれる確率は低くなります。
支払いについて交渉するなら
更新料の支払いや、いつまでなら支払いを待ってもらえるかなどの猶予期間、また割引などについて話し合うのであれば、自分の気持ちを正直に伝えることが大切です。
物件を気に入っていると言う気持ちや長く住みたいと思っていることなどを伝えてみましょう。
賃貸人にとっても、更新料をもらう代わりに賃借人が短期間で入れ替わるのであれば、同じ賃借人に長く住んでもらった方が良い場合も多々あります。
契約書に更新料の特約がない場合
次に、契約書に更新料についての記載がない場合を考えてみましょう。
過去に、契約書には更新料の記載がないが、賃貸人が慣習を理由に更新料を請求した事案がありました。
しかし裁判では「更新料は主に関東地方の慣習であり全国的な慣習ではないため慣習を理由に更新料を請求することはできない」との判決が出ています。
法定更新
法定更新とは、賃貸契約が期間満了時までに整わなかった場合、法律で更新されたことを保証するというものです。
契約の時期が近くなると、不動産屋から契約更新についての案内が届きます。
またその際、契約書が同封されていることもあります。
契約の更新には賃貸人、賃借人双方の同意が必要です。
通常は、契約内容に同意の上、契約を更新するのですが、この契約に同意しないままにしておきます。
期限切れを迎えても、月々の家賃をきちんと払っていれば、強制退去をさせることはできませんので安心してください。
当然、入居契約は更新されないまま、期限切れを迎えてしまいますね。
すると自動的に法定更新となりますので「法定更新されました」との通知を出しましょう。
ただし、契約書に「法定更新の場合も更新料が必要」という特約がある場合もあります。
当然ながらこの場合は法定更新でも更新料が必要となります。
更新料や家賃が払えない場合
更新料や家賃が払えない場合は、まず賃貸人や不動産屋さんにきちんと事情を話すことが重要です。
誠意を持って話し合いをすれば、更新料の場合は家賃に上乗せなどによる分割という形が取られたり、また家賃も支払いに猶予が与えられることがあります。
大切なのは支払い能力と支払う意思です。
支払いができないからと言って、すぐに強制退去にはなることはありません。
更新料を払いたくない場合
ここでは、どうしても更新料を払いたくない場合について考えていきましょう。
どうしても更新料を払いたくない場合は引っ越しをすることになります。
当然、引っ越し代金がかかる上、引っ越し代金の方が更新料より高くなることがほとんどです。
また、更新料を払わないと言う意思を示した場合、賃貸人から更新拒絶や契約解除の申し入れをされる可能性があります。
ただしその場合でも賃貸人側が勝手に賃借人の荷物を撤去したり、部屋の鍵を勝手に交換することはできませんので、ただちに追い出されると言うことはありません。
しかし、裁判により更新料の不当性を訴えるのは、更新料は有効であるとの最高裁の判例がある以上、難しいこととなります。
更新料がどうしても払いたくない方は更新料がない物件に住むことをおすすめします。
物件の明け渡し要求が怖い方へ
賃貸人は、貸借人を強く保護している「借地借家法」による「正当な理由」がない限り、賃貸借契約を一方的に解除することはできません。
そして、更新料が払えないことは「正当な理由」とはなかなかみなされませんので、更新料の支払い拒否を理由に、物件の明け渡し要求をすることは難しくなるでしょう。
借地借家法による正当な理由の例をご紹介します。
まず第一に、家賃を滞納していること。
そして、ペット飼育不可の物件でペットを飼育すること。
これは物件の価値を著しく下げる可能性があるためです。
また、賃借人本人ではない人に、賃借人がまた貸しすることも正当な理由に該当します。
最後に、住居として契約した物件を事務所として使用するなど、目的以外の使用をした場合などです。
家賃値下げ交渉で更新料を逃れることもできる
ここまでをまとめると、法定更新でも更新料を取られるという特約がない限り、そして滞納なくきちんと家賃を払っていた場合、更新料を払わなくても居続けることができる。
そして、更新料未払いは強制退去の理由にはあたらない、ということです。
ここで考えられるのが、大家さん側から更新料請求をしてきたときです。
この場合は交渉をすることで再契約を結んで更新をする、という形になりますが、自分たちは黙っていても居続けることができるのですから、立場的には自分たちの方が有利になります。
ですので、「家賃を下げるなら更新料払いますよ」という出方をとることができます。
ここで減額交渉に応じて再契約をした場合、更新料が発生しますが、応じなかった場合は依然として更新料を払わずとも居続けることができます。
現在（2017年）の法律の状況では、このようになっているのです。
ですから、更新料の請求をされた際には、家賃減額の交渉で再契約をします、と言えば良いです。
支払わない場合の不動産屋の対応
更新料や家賃が払えない場合の不動産屋さんの対応についてご紹介します。
まず考えられるのが、更新料や家賃の値引きと分割です。
誠意を持って話し合うことで
「今回に限り、〇円値引き致します。」
「〇回払いとしますので、家賃と共にお支払いください」
などと、不動産屋さんから譲歩してもらえる可能性も出てくるでしょう。
ただし、あまりにも長期間の滞納や、値引き、分割をしたにも関わらず支払いに応じてもらえない場合などは退去勧告を受ける可能性があることを念頭に置いておいてください。
まとめ:円満解決が一番
更新料は払わなくてはいけませんが、払わなくても強制退去の理由にはならないという微妙な性質のものです。
そのため、法定更新など払わなくても良いとされるケースも存在しますし、話し合いによって更新料を払わなくて良くなったケースも存在します。
それならば、更新料は払わない方が得なんじゃないかと思われる方もおられますが、実際は、その時払わなくて済んだように見えても、退去時に敷金で清算されることがほとんどなようです。
更新月は、家賃と更新料の支払いとなるため出費が2倍以上となり、大きな痛手となりますが、引っ越し代を払うより更新した方が安いのも事実。
更新か引っ越しかはよく考えて行ってください。
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