住宅ローン審査が通らない驚きの理由とは?審査内容もあわせて解説

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マイホームを購入する際に住宅ローンを組みたいけれども、審査が不安という人も多いのではないでしょうか。せっかく購入したい物件があっても、ローン審査に通らないのは困るでしょう。

本記事では、住宅ローンの審査の内容をはじめ、審査が通らない理由や審査否決にならないための対策を解説しています。これから住宅ローンに申し込む人、申し込みを検討している人に役立つ内容をまとめたので、参考にしてください。

住宅ローンの審査の内容

住宅ローンの審査で重要となるポイントは、融資を受けた金額を確実に返済できるかという点です。
住宅ローンは、個人向け融資の中でも借り入れする金額や返済期間が数十年以上かかるケースも珍しくありません。継続的な安定年収や資産状況だけではなく、将来的な返済能力の有無も審査項目に含まれています。

国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」では、融資を行う際に考慮する項目を以下のように記載しています。

  • 完済時年齢:98.9%
  • 健康状態:98.5%
  • 担保評価:97.6%
  • 借入時年齢:97.1%
  • 年収:95.0%
  • 勤続年数:94.5%
  • 連帯保証:94.5%
  • 金融機関の営業エリア:92.2%
  • 雇用形態:75.6%
  • カードローンなどの他の債務の状況や返済履歴:62.9%

返済能力に加えて、契約者となる人の健康状態、カードローンなどの借入状況や返済履歴といった幅広い項目を参考にして審査通過可否を判断していることが分かります。

住宅ローンの審査に通らない6つの理由

住宅ローンの審査に通らないというケースを避けるために、審査否決となった人に共通する特徴をチェックしておきましょう。事前に特徴を把握しておけば、審査否決を回避するための対策を検討できます。

住宅ローンの審査に通らない人に共通する特徴は、次の通りです。

  • 利用条件を満たしていない
  • これまでに利用した借金の返済状況に問題があった
  • 住宅ローンの返済能力がないと判断された
  • 勤務形態の評価が低い
  • 物件の評価が低い

それぞれの内容を具体的に解説するので、該当する項目がないかを確認してみてください。

利用条件を満たしていない

金融機関ごとに違いはあるものの、どの住宅ローンも利用条件を定めています。契約者の年齢、勤続年数、返済負担率、物件の評価額といった条件に該当しない場合、申し込む資格すらないので注意してください。

例えば、国内の主要銀行の住宅ローンでは、以下を利用条件として定めています。

銀行名住宅ローンを利用できる人の条件
三菱UFJ銀行
(三菱UFJ銀行住宅ローン)
・借入時の年齢が18歳以上70歳の誕生日まで、完済時に80歳の誕生日までの人
・団体信用生命保険に加入が認められる人
・日本国籍、または永住許可などを受けている外国人
みずほ銀行
(みずほ住宅ローン)
・満18歳以上満71歳未満で、最終返済時の年齢が満81歳未満の人
・みずほ銀行が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入が認められる人
・安定収入のある人
・保証会社の保証を受けられる人
・日本国籍または永住許可などを受けている外国人
三井住友銀行
(三井住友住宅ローン)
・借入時満20歳以上満70歳の誕生日までの人で、完済時満80歳の誕生日までの人
・三井住友銀行指定の団体信用生命保険に加入できる人
・三井住友銀行指定の保証会社の保証を受けられる人
横浜銀行
(横浜銀行住宅ローン)
・借入時の年齢が満18歳以上、最終返済時の年齢が満82歳未満の人方
※「3大疾病保障特約付き団体信用生命保険」を選択する場合、最終返済時の年齢が満76歳未満、「引受条件緩和型(ワイド)団体信用生命保険」を選択される場合最終返済時の年齢が満80歳未満
・横浜銀行所定の団体信用生命保険に加入できる人
・保証会社である横浜信用保証(株)の保証を受けられる人

参照元:
住宅ローン|三菱UFJ銀行
みずほ住宅ローン商品概要 | みずほ銀行
住宅ローン|横浜銀行

これまでに利用した借金の返済状況に問題があった

住宅ローン以外に、カードローンやクレジットカードを利用した人も多いのではないでしょうか。申し込み時点で延滞や未払いがあるのはもちろん、過去に金融事故に該当するトラブルを起こしている場合も審査否決に直結します。

具体的には以下に該当する場合、審査否決となる可能性が高いので注意してください。

  • カードローンやクレジットカードの返済が遅れたことがある
  • 信用情報に金融事故(長期延滞、任意整理、個人再生、自己破産など)の履歴がある(ブラックリストに載った状態)
  • クレジットカードのキャッシング枠を利用している
  • クレジットカードの保有枚数やローンの契約件数が多い

現在借り入れがある人は、住宅ローンへ申し込む前に繰り上げ返済をしたり、使っていないカードローンやクレジットカードは解約しておきましょう。

信用情報に金融事故の履歴がある場合、住宅ローンだけでなく全てのローンやクレジットカードの審査に通過しません。金融事故の履歴は一定期間が過ぎれば削除されますが、履歴があるうちは住宅ローンに申し込むことを諦めてください。

金融事故の履歴が残る期間は、信用情報を管理する3つの信用情報機関ごとに異なります。金融事故の履歴が残る期間を以下の表でまとめたので参考にしてください。

信用情報機関長期延滞任意整理個人再生自己破産
CIC(シー・アイ・シー)延滞解消から5年間完済から5年間完済から5年間免責許可決定から5年間
JICC(日本信用情報機構)延滞解消から1年間
KSC(全国銀行個人信用情報センター)延滞解消から5年間開始決定日から10年間破産手続きの開始決定から10年間

住宅ローンの返済能力がないと判断された

借金を利用した際に重大な金融事故を起こしていなかったとしても、以下のように将来的な返済能力に懸念がある場合は審査否決となるでしょう。

  • 返済負担率が高い
  • 完済時の年齢が高い
  • 健康状態に問題がある

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を意味します。税込年収800万円で毎月の住宅ローン返済額が15万円の場合、返済負担率は22.5%(15万円×12ヶ月÷800万円)です。一般的な返済負担率の基準は35%以下となっていて、高ければ高いほど審査にマイナスの影響を与えます。

しかし、返済負担率を下げたいがために毎月の返済額を低くするのも危険です。住宅ローンの審査では、完済時の年齢も重要なポイントの一つなので、まずは無理のない返済計画を立てるようにしてください。

また、健康状態に問題がある人も、団信(団体信用生命保険)に加入できないため審査否決となる可能性が高いです。団信は住宅ローンの返済期間内に返済者が死亡、高度障害状態になった場合などに、その保険金で住宅ローン残高が0円になります。住宅ローンを組む際に団信への加入は必須なので、死亡率の高い病気をしていたり、糖尿病や高血圧を患っていたりする場合は危険です。

勤務形態の評価が低い

住宅ローンの契約者となる人が借金の返済トラブルを起こしていない、健康状態に問題がなかったとしても、勤務形態の部分が審査にマイナスの影響を与える場合があります。継続した安定収入がないと判断されるのが理由で、以下の条件に該当する人は注意が必要です。

  • 勤続年数が短い
  • 給料が歩合制(源泉徴収票にその旨の記載がある)
  • 住宅ローンの利用対象となる最低年収を満たしていない

国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」でも、住宅ローン審査時に申込者の勤続年数を考慮するという結果が出ています。そこで、勤続年数が短い人は、ネット銀行が提供する住宅ローンを選んでみてください。ネット銀行の中には、審査項目に勤続年数を加えていない場合があるため、比較的審査に通過しやすいです。

個人事業主や自営業者で開業年数が短い場合、フラット35の利用を検討するのがおすすめです。フラット35の審査では職業による属性が影響しないため、すでに住宅ローンの審査に落ちた人でも利用できる可能性が高いです。

フラット35とは?

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する住宅ローンで、以下のような特徴があります。

  • 固定金利
  • 保証料不要
  • 繰り上げ手数料無料
  • 個人事業主や自営業者も借入可能

上記のようなメリットがあるものの、変動金利と比べて金利設定が高い点に注意が必要です。利用が適しているかどうかに個人差があるため、金融機関が提供する住宅ローンと比較した上で選んでください。

物件の評価が低い

物件の評価が低い場合も住宅ローンの審査に影響を与える場合があります。なぜなら、返済不能になった場合、担保となる住宅の売却が困難になるからです。特に中古物件、立地条件が良くない場合は評価が低くなる傾向なので注意が必要です。

住宅ローンの審査に落ちないためにできることは?

住宅ローンの審査に通らない理由を解説しましたが、それでは審査否決にならないためにはどうすればいいのでしょうか。まず、審査否決となる理由は、返済能力がないことが挙げられます。現在、カードローンやクレジットカードなどで借り入れがある人は、できる限り返済するようにしてください。

その他にも「頭金をできる限り用意する」「ペアローンや親子リレーを利用する」といった方法も有効です。

頭金をできる限り用意する

頭金が多ければ、その分融資金額を少なくできます。返済負担率も低くなるので、審査通過の可能性も高まるでしょう。なお、住宅を購入する際の一般的な頭金の金額は購入金額の2割程度とされています。

ペアローンや親子リレーを利用する

ペアローンでは、夫婦共有名義でそれぞれが住宅ローンを契約します。夫婦の収入を合算して審査を受けられるため、審査通過が有利になります。

親子リレーとは、親子二世代で住宅ローンを返済することです。収入が少なかったり、一人では完済が難しい場合、高齢で年齢的な条件をクリアできなかったりする場合に有効な手段です。

住宅ローンの審査の流れ

住宅ローンの審査では、事前審査と本審査を実施します。事前審査では、申込者の申告内容、本審査では申告内容に加えて提出書類を精査しますが、具体的にどのような基準で審査を実施するのかは公開されていません。

住宅ローンの審査の一般的な流れを、インターネットと金融機関の窓口で申し込んだ場合に分けて解説します。

【インターネットで住宅ローンに申し込む場合】

  1. インターネットで事前審査に申し込む
  2. 事前審査の結果が登録したメールアドレスに届く
  3. 本申し込みと必要書類の提出
  4. 本審査の結果の通知
  5. 融資契約の手続き
  6. 借り入れ

【金融機関の窓口で住宅ローン審査に申し込む場合】

  1. 金融機関の窓口に来店予約
  2. 窓口で必要書類を提出
  3. 事前審査
  4. 金融機関担当者から審査結果の連絡
  5. 融資契約の手続き
  6. 借り入れ

住宅ローンの審査で必要な書類

住宅ローンの審査に必要な書類の一例は、次の通りです。

  • 前年度の年収を確認できる書類:源泉徴収票、住民税決定通知書もしくは課税証明書など(個人事業主は直近3期分の確定申告書などを提出)
  • 本人確認書類:運転免許証やパスポート、個人番号カードなど
  • 勤務先を示す書類:転職して3年未満の場合に履歴書が必要な場合あり
  • 家族に関する書類:住民票の写しなど
  • 購入物件についての書類:売買契約書、工事請負契約書、重要事項説明書、不動産登記簿謄本、住宅地図、建築確認通知書、購入物件のパンフレットなど
  • 個人ローン借入申込書(兼)保証委託申込書
  • 団体信用生命保険申込書兼告知書
  • 個人情報の取扱いに関する同意書

審査段階ごとに異なる書類提出が必要となり、場合によっては追加書類の提出を求められる場合もあります。
また、住宅ローン以外に借り入れがある場合、借入明細書の提出が必要です。利用中の金融機関から送付されたものを提出したり、提出できる書類がない場合は新たに発行してもらったりしてください。

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