賃貸の退去費用はいつ決まる？不満がある時はどうすればいい？

「賃貸物件を退去する際にかかる修繕費はいつ支払えばいいのだろう」

これから引っ越しをする方の中には、このように退去時にかかる退去費用がいつ決まるのか、どのように決まるのかを知りたい方もいるのではないでしょうか。

退去費用は、家主や管理会社が物件の状態を確認してからでないと確定できません。そのため、退去後すぐに具体的な請求金額を把握できず、1ヶ月程度の時間がかかるのが一般的です。

当記事では、物件を退去してから退去費用が決まるまでの流れをはじめ、退去費用が適正価格かどうかを見抜くポイント、決まった退去費用に不満がある場合の対処法を紹介します。

「退去費用に納得がいかない」だけの理由で請求を放置するのはリスクが高いです。そこで、退去費用を払えないとどうなるのかを下記ページにまとめました。ぜひ合わせてご覧ください。
＞＞＞ 退去費用が高額で払えない時の対処法

退去費用が決まるのは退去後1ヶ月以内が目安

退去費用が決まるのは、一般的に物件を退去してから1ヶ月以内が目安です。退去後の物件を家主や管理会社が確認し、修復箇所や借主と貸主のどちらに費用負担義務があるのかを確認します。その後見積書や請求書を作成して、借主の新住所宛てに送付する流れです。

敷金を払っていれば原状回復に必要な費用が差し引かれる

入居時の契約によりますが、敷金を支払っていれば物件の退去時に原状回復にかかった費用を差し引いた金額が借主に返金されます。原状回復にかかった費用が支払った敷金を上回る場合には、追加請求が発生します。

敷金とは、物件の賃貸契約時に借主が支払う初期費用の一つです。貸主に渡す保証金で、家賃を滞納したり、借主の不注意で部屋を損傷させたりした場合の修理費として使われます。一般的に家賃1ヶ月分を支払うのが目安です。

敷金は、大家（貸主）に保証金として預けるお金で、あくまでも担保。家賃の滞納がなければ原則、退去時には「全額返還されるべき」お金です。

引用元：知らないと損する！　泣き寝入りしない「敷金トラブル」 | スーモジャーナル

敷金以外の初期費用に礼金を支払いますが、こちらは敷金と違って退去時に返金されません。礼金は文字通り、部屋を所有する家主に対してお礼の意味で支払うお金だからです。

「敷金ゼロ」の賃貸物件も増えている

最近は敷金なしの賃貸物件も増えています。「初期費用が高いと入居者が決まりにくい」といった理由で「敷金なし」にする物件もありますが、それ以上に2020年から施行された賃貸の契約にまつわる「民法改正」が大きな理由です。

民法改正によって「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」という定義規定が設けられました。

敷金とは、賃貸契約の際に借主の家賃滞納などを担保するために、借主が貸主に支払うお金という見解です。

参考元： 民法の一部を改正する法律案新旧対照条文

退去費用は拒否できない

退去費用の支払いそのものを拒否できません。請求を放置したままでいると、最終的に訴訟へ発展する可能性もあります。

退去費用に納得できないとしても踏み倒すのは得策でないため、家主や管理会社に理由を伝て請求内容の見直しや減額の交渉を行ってください。

退去費用が適正価格かどうかを見抜くポイント

退去費用が適正かどうかを見抜くために、以下のポイントを意識しましょう。

室内状況と契約内容

「退去費用も請求があまりにも高額な気がしてならない」「退去費用の内訳が適正かどうかを知りたい」と思ったら、入居時の賃貸契約書を確認してください。

退去時の条件に関する記載があれば、それらを承諾して入居したと判断されます。「別途ハウスクリーニング代が必要」「退去時に〇万円請求」といった内容です。

その他に、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認しましょう。賃貸契約書に記載されていない費用はガイドラインを基準に請求されるからです。

ガイドラインには、借主側と家主側のどちらが原状回復費用を負担するのかについて、さまざまな判断基準が記載されています。

例えば「電気焼け」と呼ばれる冷蔵庫裏の後部壁面の黒ずみや、日照によるフローリング、畳などの変色は家主の負担です。それに対し、喫煙による壁紙の黄ばみや結露の放置が理由で発生したカビなどは借主負担となります。

「特約」に注意

賃貸契約時に交わした賃貸契約書の中に、「特約」が盛り込まれている場合があります。契約ごとに内容は異なりますが、借主の原状回復義務の範囲を超える費用負担が記載されているケースがあるのです。

賃貸契約の手続きをする際に、宅地建物取引士の説明を聞いて納得してから必要書類に署名するのが一般的な流れです。しかしガイドラインでは、家主負担の費用でも、特約の内容によって借主負担になる場合があります。

特約の内容は入居後には変更できません。内容の確認が面倒でも、退去時の情報について賃貸契約時に漏れなく確認しましょう。

経年劣化を意識

同じ物件に継続して住んだ場合、退去費用は家主負担になる可能性があります。壁紙、インターホン、流し台といった設備のそれぞれに「耐用年数」があるからです。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、耐用年数経過時点で残存価値1円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定すると記載。以下のように主な設備の耐用年数を記載しています。

参考元： 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｜国土交通省住宅局

流し台で5年、壁紙やエアコン、インターホンといった目に見える設備は6年で家主負担となります。耐用年数を過ぎている設備の修繕費用が退去費用の内訳に含まれていたら、家主や管理会社にその旨を伝えて、減額をお願いしましょう。

退去費用の放置はリスクが高いため、早急の支払いが重要です。しかし、退去費用に納得できない方もいるのではないでしょうか。退去費用に納得がいかない時の対策を下記ページにまとめました。ぜひ参考にしてください。
＞＞＞ 退去費用の請求額に納得がいかない時の対処法

決まった退去費用に不満がある場合の対処法

退去費用の内訳を確認して不満があるなら、必ず家主や管理会社にその旨を伝えてください。

根拠もなく単に退去費用が高いと伝えるだけでは、見直しに応じてもらえない可能性が高いです。明確な理由を伝えて、さらにその理由とひもづけられる証拠（書類など）を提出して交渉しましょう。

交渉がまとまらない場合、第三者に退去費トラブルの相談をしたり、弁護士に相談したりする、民事調停や少額訴訟を検討するといった方法があります。

家主や管理会社に費用が適正なのかを確認

退去費用の請求金額に疑問を感じたなら、費用が適正かどうかを家主や管理会社に確認してください。退去費用に関するトラブルはこれまでに多く発生しているからです。

家主や管理会社の中には「どうせ借主は気付かないだろう」と思って、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で貸主負担とする費用を借主に請求するケースがあります。

ハウスメイトパートナーズの「引っ越し時のトラブル経験」に関する実態調査では、「敷金が戻ってこなかった」「入居した時からあった傷や汚れの修繕費を請求された」といった回答もあったほどです。

請求通りに退去費用を支払うのが当たり前ではありません。退去費用の請求内容に一度承諾したら、その後は異論を伝えても取り合ってもらえない可能性が高いです。費用が適正でないと感じたら、泣き寝入りせずに家主や管理会社と納得できるまで交渉しましょう。

複数のリフォーム会社に相談

退去費用の請求内訳は、原状回復にかかる費用のうち「借主が負担するものに当たる費用」「ハウスクリーニング代」の合計額です。しかし費用の内容を確認すると、明らかに相場を上回る金額で計算されているケースがあります。

そのような場合は、複数のリフォーム会社に相談して費用を見積もってもらうなどしましょう。見積もってもらった金額と家主や管理会社からの請求金額があまりにもかけ離れていたら、具体的な根拠を示して理由の説明を求めてください。

専門の窓口に相談する

退去費用トラブルが発生したら、早い段階で「消費者ホットライン」「一般財団法人日本消費者協会」といった専門窓口への相談を検討してください。

その際に「退去費用の請求金額が高過ぎるので相談に乗ってほしい」「退去費用の請求金額が適正なものか知りたい」などと伝えましょう。相談窓口の担当者は、退去費用トラブルの対応に慣れている可能性が高いため、的確なアドバイスを受けられます。

消費生活センター

消費生活センターは「独立行政法人国民生活センター」が運営しています。商品やサービスをはじめ、高額な退去費用といった消費生活全般に関する苦情や相談を無料で受け付けています。解決に向けたアドバイスがもらえるでしょう。

相談窓口は全国各地に設置されているので、居住地の消費生活センターなどに相談してください。各都道府県別の消費生活センターは以下のリンクから確認できます。

退去費用トラブルの内容によっては、弁護士などの有資格者に引き継いでもらえるケースもあります。

一般財団法人日本消費者協会

一般財団法人日本消費者協会は、消費生活全般に関する相談を無料で受け付けています。相談方法は電話のみですが、トラブル解決のためのアドバイスや情報提供、あっせんを受けられます。

参考元： 消費者相談室（無料） | 一般財団法人 日本消費者協会 | JCA

弁護士に相談

弁護士に退去費用トラブルを相談するのも、対処法として効果的です。不動産トラブルの解決に向けた相談を受けられたり、借主の代理人として高額な退去費用を適正な水準にするよう貸主や管理会社と交渉してもらえたりします。

初回相談料無料の弁護士事務所がほとんどで、24時間電話受付や、LINEやメールでの相談が可能です。トラブル解決のために着手金や報酬金などが発生するものの、借主自身で交渉や訴訟に発展した際の手続きを行わずに済むでしょう。

交渉に応じない時は民事調停や少額訴訟も検討

「家主や管理会社が退去費用の交渉に一切応じない」といった場合、民事調停や少額訴訟を検討してください。