家賃保証の仕組みを徹底解説

家賃保証とは

賃借人に何らかの事情があり、賃借人が家賃を滞納した場合に、賃借人に代わって保証会社が賃貸人に家賃の立替払いをします。

家賃保証会社を必須とする賃貸借契約も最近は増えてきていて、その場合は連帯保証人を不要とする契約や、保証会社と保証人両方を必須とする契約もあります。

家賃保証会社を利用するには、賃借人から家賃保証会社に保証料の支払いを行います。

保証料は賃料等の20%や50%、100%といったように各保証会社によってマージンはかわってきます。

通常の賃貸借契約を結ぶ際は、借りる予定の物件を管理している不動産管理会社によって保証会社が決められている場合が多いです。

賃貸人は費用負担がありません。

賃借人の入居に際して賃借人の支払い能力があるかどうかを家賃保証会社が審査するので、入居審査の手間を省略できると同時に信頼感を得ることができるといったメリットもあります。

このような家賃保証の仕組みが登場したのはなぜでしょうか？

連帯保証人から家賃保証にかわった時代背景

わたしが一人暮らしを始めた2000年頃は当たり前のように連帯保証人を求められていた記憶があります。家賃保証会社が必須ということはあまりありませんでした。

当時はまだ連帯保証人のなり手として団塊の世代の方々がサラリーマンであったこともあり連帯保証人としての資力も十分でした。

また、核家族化などの社会情勢の変化で、連帯保証人をお願いできる身内も少なくなってきていることもあるかもしれません。

借り手自信が高齢化という傾向もあります。

高齢者の一人暮らしの場合、ご家族もみな高齢者になっている場合が多く、連帯保証人をお願いすることは困難な状況といえます。

こういった時代背景から、連帯保証人よりも家賃保証会社が好まれるようになっていったのです。

連帯保証人と家賃保証では守備範囲が違う

家賃保証会社が保証するのはズバリ家賃です。一方連帯保証人が保証する債務は、借主にかかわるすべての債務なのです。

例えば、物を落として割れてしまった洗面台の修理費やタバコのヤニで張り替える必要が生じた原状回復費用等借主が負担すべき費用は当然に連帯保証人にも同様の責任範囲が及びます。

このように連帯保証人が負う債務の範囲は家賃以外にも広範囲になるのです。

不動産管理会社によっては、連帯保証人と家賃保証会社の両方を必要とする会社もあります。それはこういった守備範囲の違いからくるので必要としているのです。

家賃保証の利用方法

不動産オーナーが空いた物件を貸し出すときに、不動産仲介会社に依頼するケースがほとんどだと思います。

仲介会社にはすでに提携している家賃保証会社がある場合が多いのでそのまま依頼できると思います。

万が一提携している保証会社が無い場合でも、インターネットで検索をすると

単体で代理店を経営している会社もございますので、問い合わせてみることをお勧めいたします。

借主の場合、不動産屋さんで物件を決めるときに物件を管理している管理会社が提携している保証会社を利用するのが通常だと思います。

自分が利用したい保証会社ではなく、すでに利用できる会社が決まっている状態です。

気になるのは、保証会社には審査があるということです。

どんなに住みたいと思っていて見ていた不動産のチラシも保証会社からの審査が下りなければ住むことができなくなってしまいます。

審査基準は各社によって異なります。過去に家賃滞納がある場合や、年収が借りたい物件の家賃に相応していない等いろいろな角度から審査は行われます。

なぜ今家賃保証会社が注目されるのか

2020年4月から施行される民法改正に大きく影響を受けることになります。

民法改正の内容は保証契約書面に保証人の責任限度額である極限額を記載することの義務化です。

書面に記載が無い場合は、保証契約そのものが無効になってしまいます。

極度額を明記するということは、今までいくらにでもなりうる保証額に限度ができるので良い点でもありますが、限度額1,000万円のように現実的に数字を提示されると連帯保証人になることを躊躇してしまう人が当然にでてくることも十分考えられます。

もしわたしが1,000万円の限度額で連帯保証人を頼まれた場合、正直お断りすると思います。

こういった民法改正の影響で、連帯保証人をたてるよりも家賃保証会社を利用するという人は今後増えてくるのではないでしょうか。

今後ますます家賃保証会社は必要となる

先述したように、核家族化がすすむ現代の社会情勢、民法の改正による保証契約書面に保証人の責任限度額である極限額を記載することの義務化は潜在的な連帯保証人のなり手を減少させる要因になります。

貸主は当然にリスクヘッジを行いますので、貸主にとって無償でリスクヘッジを行うことができる家賃保証会社への必然性は今後ますます増えていくことになるのです。