財形住宅融資を受けられる?審査基準を分かりやすく解説

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給与から天引きされて貯蓄できるのが財形貯蓄ですが、この貯蓄をしていると住宅購入時の融資として利用することも可能です。

しかし財形住宅融資とは何なのか、基本的な情報が分からないという人が多いようです。

財形住宅融資とはどのような制度なのか、メリットやデメリットについて解説していきます。

この記事はこんなひとにおすすめ

今回の記事は以下の人におすすめの内容です。

  • 財形住宅融資を利用して住宅購入を検討している人
  • 財形住宅融資の特徴や内容を詳しく知りたい人
  • 住宅購入に向けて財形貯蓄を行うか考えている人

そもそも財形住宅融資とは

財形住宅融資とは、財形貯蓄を1年以上行った人の中で、財形貯蓄残高が50万円以上であるなど一定の条件を満たしている人が利用できる融資制度です。

財形貯蓄を行っている人が対象となる融資ですが、そもそも財形貯蓄は企業を通じて給料の一部を貯金に回せる制度で、財形貯蓄の制度を導入している企業であれば勤労者が利用するか選択できます。

財形貯蓄には目的ごとに3つの種類に分類されており、どのような目的にも利用できる「一般財形貯蓄」、住宅の購入やリフォーム費用のための貯金を行う「財形住宅貯蓄」、老後資金のために貯金を行う「財形年金貯蓄」です。

上記の財形貯蓄を行っていれば、財形住宅融資を利用できますが、財形住宅融資には、聞きなれない用語や内容が多くあるため、ここでは財形住宅融資の基礎知識を見て行きましょう。

借入可能額はいくらまで?

財形住宅融資の借入可能額の条件は3種類あり、以下の条件の一番金額が低いものが借入可能額となります。

  1. 現在の財形貯蓄の10倍の金額
  2. 住宅取得金額の90%の金額
  3. 4,000万円

上記の通り、一般的な銀行ローンのように、住宅取得金額全額を住宅ローンで借入ができないため、足りない金額は頭金を用意するか、民間金融機関から追加で借入を行うか選択しなければなりません。

また、最高でも4,000万円しか借入ができないため、高額な不動産の購入には向いていない点にも気を付けましょう。

融資手数料はかかるの?

財形住宅融資は融資に関する手数料が一切不要です。

また、一般的な金融機関で融資手数料や事務手数料とともに負担が必要となる保証料も必要ないため、金利面以外にもかなりお得に利用ができます。

金融機関にもよりますが、融資手数料など金利以外に必要となる費用は、10万円以上必要なケースが多く、金融機関や利用金額によっては50万円前後必要なことも珍しくありません。

住宅ローン利用者の中には金利面だけ注意をして、手数料に関心を向けずに高額な手数料を取られて驚く人もいるため、手数料無料は非常にありがたいと言えます。

金利は固定金利制?

金利は5年ごとに見直しの固定金利制となっています。

返済期間が5年以内であれば、金利の変動はありませんが、5年以上の契約期間の場合には返済途中に金利の見直しが入ります。

例えば、15年返済の財形住宅融資を利用する場合には、5年目と10年目に金利の変動が発生します。

民間ローンのように、金利変動幅の上限や下限は設けられていない点には注意が必要です。

また、財形住宅融資の金利制度は5年ごとの固定金利以外ないため、フラット35のような長期固定金利や民間金融機関のような変動金利制度はない点も知っておきましょう。

返済期間と返済方法は?

財形住宅融資の返済期間は、新築住宅であれば原則として最長35年間です。

ただし、年齢が55歳を超える場合には、80歳から申込時の年齢を引いた年数が最長借入期間となります。(親子リレー返済の場合を除く)

また、返済方法は元金均等返済方式と元利均等返済方式のどちらかが選択でき、融資金額が130万円を超える場合にはボーナス併用返済も選択可能です。

財形住宅融資を受けるメリットとは

先ほども紹介しましたが、勤務先で財形貯蓄制度を利用している人が、住宅に関する融資を受けられる公的なシステムを財形住宅融資と言います。

財形貯蓄制度は厚生労働省が行っている制度ですが、財形を利用している人がマイホームを取得したい場合には、国と事業者が協力して支援を行っているのが財形住宅融資です。

もちろん審査もあり、申込みに当たっては条件も発生しますが、もし審査にとおれば金利優遇などのメリットを受けることが可能です。

そこで、財形住宅融資を利用すると、どのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

財形住宅融資の申込先

財形住宅融資はいろいろな方法で申し込みができます。

どの金融機関に申し込むかによって、申込み条件や金利が変わってきます。

財形住宅融資の代表的な申込先は、財形住宅金融株式会社や住宅金融支援機構です。

そのほかにも、勤務先に申し込む場合や公務員の場合は共済組合に申し込む場合などがあります。

民間金融機関である銀行に申込みしないため、平日の日中の時間以外にも申し込みができる点は非常に嬉しいポイントです。

財形住宅金融株式会社(以下、財住金)の場合は、申込み条件に「勤務先や所属している中小企業団体が財住金に出資、もしくは加入していること」というものがあるため、この条件に該当しない場合は住宅金融支援機構を利用する必要があります。

ただし、財形住宅融資は1年以上の財形貯蓄をしていることが条件のため、財形貯蓄制度を利用していない中小企業に勤めている人は利用が難しいでしょう。

財形融資住宅は得しかない?

住宅ローンを活用する場合、多くは銀行の住宅ローンを利用します。

住宅ローンの金利は大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2種類に分けられますが、それぞれメリットデメリットが存在するので大きく悩んでしまうポイントでしょう。

固定金利であれば、金利が変動しても返済金額が変動しないという安定感はあるものの、変動金利よりは設定金利が高めであるというデメリットが存在します。

一方変動金利の場合、設定されている金利は固定金利より低いものの、いつ情勢が変わるのか分からないという不安定さも持ち合わせています。

それらと財形住宅融資を比較した場合、まず金利面は財住金を利用した場合は0.67%(H30年7月現在)の5年固定です。

5年経過したあとはその時点での金利が適用されて、返済額が再び計算されその後5年固定されます。

さらに5年後に金利が再計算されるという繰り返しとなります。

金利はネット銀行の変動金利並みであって5年間は固定されるという、固定金利と変動金利の良いところを併せ持った金利設定となっているのが最大の特徴です。

子育て世代は金利優遇

財政住宅融資は通常金利も0.67%(財住金の場合)と大変低い数字ですが、子育て世代では0.2%の金利優遇を受けられます。

金利優遇を使った場合の金利は0.47%と0.5%を切っています。

期間は初回借入からの5年間のみですが、ちょうど引っ越しや新居の購入物などでお金が必要な時期ですから少しでも金利が低くなるのは見逃せないメリットです。

適用金利は申込み月

通常、住宅ローンの適用金利は契約月に該当する金利が適用されます。

住宅ローン審査は長くて1か月ほど時間を必要とするため、月をまたいだ契約月には金利が上昇しているということも珍しくはありません。

しかし財形住宅融資の場合は、申込み月の金利が設定されますので、幾ら契約月で金利が上がろうと負担金利はそのままです。

フラット35との併用も可能

財形住宅融資の貸付上限金額は4,000万円または物件価格の9割以下と決められています。

このため財形住宅融資でフルローンを組むことはできませんが、不足分をフラット35で充足することは可能です。

もちろん物件価格の1割、手出しで出せるという人であれば、わざわざ借入を増やす必要はありませんが、金額面で不安がある人にとってはありがたいサービスなのではないでしょうか。

財形融資で住宅ローンを借り換えしたい場合

現在すでに銀行住宅ローンを組んでいるが、金利などの条件が良い財形住宅融資に借り換えをするということも可能です。

借り換えには財住金フラット35を利用する必要があります。

しかし単に「金利が今よりも低いから」という理由だけでは、かえって損をする可能性も考えられます。

住宅ローンの借り換えを考える場合は、「住宅ローンの残りの期間が10年以上ある」、「住宅ローンの残りの金額が1,000万円以上ある」、「現在の住宅ローンの金利差が1%以上ある」の、3点がすべて合致するならば検討の余地は出てきます。

借り換えができる財住金フラット35について見ていきましょう。

財形住宅融資の金利は申込み種類によって異なる

先に話したように財形住宅融資の金利は通常0.67%、子育て世帯は5年間のみ0.47%と固定されています。

しかしこの金利は財形住宅融資、すべての商品に該当するものではありません。

申込み種類が異なれば金利も異なってきます。

一覧表で見てみましょう。

財住金の財形住宅融資
(リフォーム資金同時申込みを含む)
年0.67%子育て世代 年0.47%
住宅金融支援機構の財形住宅融資年0.79%子育て世帯 年0.59%
フラット35エース年0.97%
財住金フラット35S
(Aプラン)
団信加入 年1.04%団信不加入 年0.84%
財住金フラット35借り換え年1.29%
(返済年数20年以下)

注目すべきが「財住金フラット35S(Aプラン)」の団体信用生命保険(以下団信)への加入、不加入の箇所です。

通常住宅ローンでも財形住宅融資でも団信は無料附帯ですが、財住金フラット35S(Aプラン)に関しては、加入するかどうかを選べます。

申込者に万が一のことがあった場合に、残りの住宅ローンが免除になる保険ですが、申込者が「必要なし」と感じるのであれば、外してその分金利負担を押さえられます。

金利が高いようにも見えるフラット35の魅力とは

金利面だけで見ると、財形住宅融資を選択すると金利が低い分、お得に感じるのでしょう。

しかし先に話したように、この金利が適用されるのは5年です。

対して財住金フラット35であれば金利適用年数は10年に延びます。(借り換え以外)

そのため申込者の家族構成や年齢で考えたうえで、目先の金利ではなく長い目で考えた場合フラット35の方がお得になる場合もあるのです。

一番金利が高い財住金フラット35S(Aプラン)の団信加入でも1.04%ですので、店舗型の銀行で住宅ローンを組むよりも、金利を抑えられる可能性も出てきます。

財形融資の金利と一般的な住宅ローンを組んだ場合の金利比較

昨今は、住宅ローンの申込先も従来の店舗型銀行とネット銀行という選択肢が増えたため、どこの金融機関も金利を下げたり、サービスの質を上げたりなど、企業努力をして新規顧客獲得を狙っています。

その中であえて財形住宅融資を選択する場合、魅力は金利の低さだけになってしまうのではないか、多少金利が高くてもそれに見合うサービスを行っている銀行があるのではないかと揺れてしまうこともあるでしょう。

財形住宅融資と店舗型銀行、ネット銀行で金利やサービス面を比較してみましょう。

金利・サービス比較

財形住宅融資では、フラット35のサービスではなく新規で財形住宅融資を申込みした場合、また財形住宅金融株式会社(以下、財住金)の財形住宅融資を利用した場合と仮定しています。

 財形住宅融資
(財住金)
店舗型銀行平均ネット銀行平均
金利0.67%
(5年固定)
0、645~1.650%
(固定金利)
0.620%~1.802%
(固定金利)
事務手数料0円3~5万円融資金額の0.5%~2%
(銀行によって大きく異なる)
保証料0円融資金額の1%~2%なしの銀行が多数

※平成30年7月現在

金利などの数字ではやはり財形住宅融資が一歩前に出ている印象を与えます。

そのほかのサービス内容の多くも、手数料や保証料が不要である財形住宅融資が有利にあるように見えます。

しかし、手数料以外のサービス面、繰り上げ返済の可否や団信の保証内容によって異なってくるのではないでしょうか。

財形住宅融資での団信は基本的に加入がすすめられていますが、加入は任意となるため費用の見積もりは事前に行っておきましょう。

また一般的な団体信用生命保険の内容は、申込者が死亡したり高度障害状態になったりしたときに残りの住宅ローン支払いが免除されるという基本的な内容になります。

一方、銀行住宅ローンの団信の場合、がん特約や七大疾病などに対応している団信も付いていて、保険料が金利内に含まれていることもあるため、現在加入している生命保険の内容と重複する箇所はないのか、また、生命保険で補えるほどの内容なのかを吟味する必要が出てくるでしょう。

財形住宅融資で借り換えをする場合の条件とは

財形住宅融資で借り換えをするには、財住金フラット35を利用する必要があります。

しかし借り換えはすべての人が対象ではなく、一定の条件を満たすことが必要になってきます。

財住金フラット35の申込み可能条件は以下のとおりです。

  • 申込みの年齢が満70歳未満
  • 勤務先や所属している中小企業団体が財住金に出資、若しくは加入していること
  • 日本国籍若しくは永住権を所有していること
  • 現在利用している住宅ローンの契約日から借り換え融資の申込日までの期間が1年以上であり、また借り換え申込日の前日までの1年間、正常に返済していること
  • 現在利用している住宅ローンの期間が20年以上経過していないこと
  • すべての借入返済年間額が、前年度収入に対し基準を満たしていること
    (年収400万円未満30%以下、年収400万円以上35%以下)

年齢や国籍は問題なくクリアしていたとしても、今までの返済状況や借入返済年間額が条件に合わない人が多くなっていますので、申込み前に「条件に当てはまっているのか」を確認しておくようにしましょう。

借り換えの対象となる物件も要確認

借り換えをするには、申込者に対する条件があるのと同様に、借り換えを希望する物件にも条件がありますので注意しておきましょう。

借り換えの対象となる物件は以下のとおりです。

  • 住宅金融支援機構が定めた条件を満たすこと
  • 住宅の床面積が基準内であること(戸建てなど70平米以上、マンション30平米以上)
  • 当初借入金額が8,000万円以下であること

この基準を満たす物件に対し、申込みを認められています。

こちらも同様に事前確認をしておくといいでしょう。

財形融資での審査内容とは

通常の住宅ローン審査同様に、財形住宅融資での審査内容は公表されていません。

しかし財形住宅融資だから特別に審査が甘いというわけでもありません。

一般の住宅ローンと同じように審査は行わるため、財形貯蓄をしているから審査に有利だということもありません。

審査では年収や勤続年数、雇用形態などを確認されますが、特に収入に対して他社借入額が多すぎる人、借金を延滞している人は審査落ちの原因となるため注意が必要です。

また、他社借入がない人でも、カードローンやクレジットカードのキャッシング枠を設定している人は、一度解約した方が審査にはとおりやすいです。

財形住宅融資に申込みができる条件とは

財形住宅融資を利用する場合、先に話した借り換え時の条件よりもさらに厳しくなるのが、新規で借りる場合の申込み条件です。

幾ら自宅を担保にするとはいえ、数千万円単位の買い物をするため高額融資であることには変わりありません。

借り換えであれば今までの返済履歴などで判断できますが、新規の場合、住宅ローン返済に関するデータがないので、どうしても慎重になってしまうのです。

それでは申し込みできる条件とはどのようなものなのかを見ていきましょう。

申込者の条件(財住金の場合)

まずは申し込みできる「人」の条件から見ていきましょう。

  • 申込時の年齢が満20歳以上66歳未満
  • 財形住宅金融株式会社に出資している勤務先で、勤続年数が1年以上
  • 財形貯蓄(一般・住宅・年金)を1年以上続けていて、残高の合計が50万円以上ある
  • 税込み年収に占めるすべての借入(財形住宅融資を含む)の年間返済額の割合(返済負担率)が、以下の基準を満たしている人(収入合算制度もあり)
    税込み年収150万円未満25%以下
    税込み年収150万円以上30%以下
    税込み年収250万円以上35%以下
    税込み年収400万円以上40%以下
  • 申込日前2年以内に財形貯蓄の預け入れを行っている

最初に確認する事項は、勤務先が財形貯蓄制度を利用していても、財形住宅金融株式会社に出資しているかどうかを確認してなければならないという点です。

これは総務課などで確認すればすぐに判明します。

間違いなく出資していることが分かれば、あとは勤続年数、そして財蓄期間が何年になるのか、財蓄額の残高合計は50万円以上あるのか、2年以内に財形での預け入れを行っていたのかという点を確認しましょう。

以上の条件に問題なければ、最後に前年度の年収に対し、年間返済額の割合が基準を満たしているのかチェックしてください。

申込物件の条件

申込者が条件を満たせば、あとは物件が条件に沿っているのかを確認すれば終了です。

新築であればさほど気にするもありませんが、問題は中古物件を購入する場合です。

財形住宅融資が利用できる物件については、様々な規定が存在しますので、確認してみましょう。

申込み「物件」に対する条件は以下のとおりです。

新築住宅の場合

新築住宅を購入する場合の物件に対する条件は下記のとおりです。

  • 建築基準法などの関係法令に適用している建物であること
  • 住宅の床面積が以下のようなものであること
     新築中古リフォーム
    一戸建て住宅
    連続建て住宅
    重ね建て住宅
    70平米以上280平米以下40平米以上280平米以下リフォーム後40平米以上
    共同建て住宅
    (マンション)
    40平米以上280平米以下
  • 敷地面積の要件はなし
  • 原則として2以上の居室や台所、またトイレや浴室がある住宅(ワンルームや1Kのマンションの場合、床面積が40平米以上で家具などを用いて居住としての機能が分離されている場合は対象となる)
  • 借入申込受理日前に人が住んだことがない住宅

上記以外にも条件がありますので、詳細は財住金のホームページか厚生労働省のホームページで確認することをおすすめします。

中古住宅の場合

中古住宅を購入する場合の物件に対する条件は下記のとおりです。

  • 「適合証明書」によって財形住宅のリ・ユース住宅タイプとして適合すると証明される、居住のための建物
  • フラット35サイト「中古マンションらくらくフラット35」に掲載されている、「適合証明書が省略できる中古マンション」であることが、「適合証明省略に関する申出書」により確認された住宅
  • 「リ・ユースマンション適合確認書」により要件に適合すると確認された住宅
    ※昭和58年4月1日以降に新築された住宅(または建築確認日が昭和56年6月1日以降の住宅)で、タイプがリ・ユースマンションの場合のみ該当します
  • 居住室(食事室を含みます)並びに台所、トイレ及び浴室がある住宅で、店舗などとの併用でないもの
  • 建築後2年を超えた住宅
    (建築後2年以内の場合は、過去に人が住んだことがある住宅)
  • 申込日前に売主から申込者本人に所有権の登記がされていない住宅で、申込後に、申込者本人の所有となるもの(土地を含む)
  • 敷地の権利が所有権または借地権(地上権で登記されているものまたは賃借権)である住宅
    ※定期借地権付住宅に対する融資も行っています
  • 一戸当たりの床面積(専有面積)が40平米以上280平米以下の住宅

※「住宅金融支援機構 財形住宅融資」より引用

大前提として店舗ではなく、飽くまで居住用であることが挙げられます。

中古の場合、外観だけで決定するのではなく問題なく今後生活できるのか、ということを調べる「適合証明書」を提出しなくてはなりません。

これは現在の建築法の基準に沿っているかを確認する証明書ですので、仲介する不動産業者が売主に依頼して発行したり、不動産業者が独自で発行したりします。

中には「費用が発生するから」と拒否をする売主もいますので、その場合には買主が費用を負担し、調査を行うケースもあります。

詳しくは仲介する不動産業者に確認してみると良いでしょう。

結局は財形住宅融資利用するべき?

財形住宅融資について、特徴やメリットなど様々な条件を見てきましたが、結局のところ民間の住宅ローンではなく財形住宅融資を選ぶ方が良いのでしょうか。

結論としましては、利用できる人やメリットを受けられる人は利用した方が良いと言えます。
財形住宅融資が利用でき、なおかつ借入希望額が借入限度額以内であれば、民間ローンよりもメリットが大きいため利用をおすすめします。

しかし、財形貯蓄を現在行っていない人や、借り入れ希望額が4000万円を超えそうな人は、財形住宅融資のメリットを受けにくいため、民間の住宅ローンの方が良いかも知れません。

特に銀行金利が低金利の状態が続くのであれば、財形貯蓄を行ったとしても利息はほぼ付かないため、新規で財形貯蓄を行うよりも他の資産運用の方がおすすめです。

自分の現在の状況と照らし合わせながら、財形住宅融資を受けるか検討してください。

財形住宅融資の2つの申込方法

財形住宅融資の申し込みを行う方法は、大きく分けて2種類の方法のどちらかを選択します。ここでは、直接融資と天体融資の違いについて詳しく解説します。

直接融資

財形住宅融資を受けるときに、直接住宅金融支援機構に申し込みをする場合の申込方法を直接融資と言います。
この場合には、財形住宅融資を希望する人は住宅金融支援機構に申込書類などを提出することになります。

転貸融資

自分が勤務している会社に、財形住宅融資の制度が整っている場合には、会社を通じて財形住宅融資を受けられます。
会社は勤労者から財形住宅融資の希望が合った場合、勤労者退職金共済機構と呼ばれる団体に、融資の申請を行います。

その後、財形住宅融資の審査に通過すれば、勤労者退職金共済機構から会社に融資金が振り込まれ、勤労者に手渡されるのです。

このように住宅金融支援機構に直接申請せずに行われる財形住宅融資を転貸融資と呼ばれ、会社に制度が整っている場合には転貸融資が利用されます。

財形住宅融資申し込みに必要なもの

財形住宅融資の申し込みに必要な書類は、住宅ローン申込時に必要な書類と似たようなものが必要となるため、かなりの書類を準備しなければなりません。

具体的に必要となる書類は以下の通りです。

  • 運転免許証等の本人確認書類
  • 申込者本人の収入証明書(2年分)
  • 申込者の納税証明書(2年分)

また、住宅金融支援機構に申し込みの相談をして、発行後に返送が必要となる書類として以下のものが必要です。

  • 財形住宅資金借入申込書
  • 財形貯蓄残高計算依頼書
  • 融資金利に関する確認書
  • 申込内容確認書
  • 個人情報に関する同意書

提出する書類は合計して10点近くなりますが、どれも記入内容のミスやコピーのぶれがあると、再提出となるため提出前に内容を確認しておきましょう。

財形住宅融資を利用するときの注意点

財形住宅融資のメリットや特徴を紹介してきましたが、利用前にしっかりと確認しておかなければならない注意点もあります。

ここでは、財形住宅融資の注意点について確認しておきましょう。

金利は5年ごとに変更する可能性がある

財形住宅融資の金利制度は、5年ごとに見直しの固定金利のみとなっています。

このため、5年後には金利の見直しが行われ、景気の変動によっては借入金利が高くなる危険性を秘めているのです。

財形住宅融資自体が、低金利で利用できる住宅融資であるため、多少金利が高くなったとしても民間の住宅ローン金利を下回る可能性もありますが、金利の変動は予測ができないため、10年、20年先はもしかすると住宅ローン金利が高騰している可能性もあります。

このようなリスクを負いたくない人は、フラット35など完全固定金利の住宅融資制度と比較しながら検討しましょう。

金利引下げ特例借置は最初の5年だけ

財形住宅融資には負担軽減措置として、契約者に子供がいる場合など金利引下げの特例措置を行ってもらえるケースがあります。

しかし、この優遇制度は財形住宅融資の返済期間中ずっと適用されるわけではなく、融資開始から最初の5年間だけの適用となります。

5年経過後は、金利の見直しとともに通常の金利へと引き上げられるため、金利負担が増える点には注意しておきましょう。

団体信用生命保険料の支払いが必要

民間の住宅ローンと違い、財形住宅融資は団体信用生命保険の料金が金利の中に含まれていません。

したがって、団体信用生命保険に加入したい場合には、自分で契約を行い、別途保険料を毎年支払う必要があります。

ただし、財形住宅融資はその分事務手数料や保証料の支払いが必要ないため、民間の住宅ローンよりも初期費用として必要な金額は少額です。

金利や手数料を併せてどちらの融資の方がお得に利用できるか、シミュレーションをしながら利用を検討してください。

まとめ

財形貯蓄制度を利用している企業や団体に勤務されている人であれば、財形住宅融資の利用を検討する価値があるのではないでしょうか。

しかし金利面が低い分契約内容はとてもシンプルなものです。

各家庭でどこまで保障を付けるのかなどは異なってきますので、すべてを考慮したうえで検討してみましょう。

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