住宅ローンで4,000~5,000万円借入するにはいくらの年収が必要?

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人生で最も高価な買い物と言われる住宅ですが、ほとんどの人が銀行で住宅ローンを組んで借りています。

日本人が平均的に住宅ローンでいくら借りているかと言えば、2200万円程度と言われています。

しかし、2200万円では、東京都心でマンションを購入することは不可能です。

東京都心にマンションを買うため「5000万円くらいは借りたい」と考える人も少なくありません。

しかし、住宅ローンは誰でも希望額通りの金額を借りられるわけではなく、借入額は審査によって決定します。

住宅ローンで5000万円を借りるためにはどのような条件を満たす必要があるのでしょうか?

この記事では、住宅ローンの借入額が決まるプロセスや、住宅ローンで5000万円を借りるために必要な基準、記事の後半で4000万円を借りるために必要な基準について徹底解説を行っていきます。

この記事はこんな人におすすめ

今回紹介するのは、以下の方へとても参考になる記事です。

  • 5000万円の住宅ローンを組むには年収がどのくらい必要か知りたい人
  • 住宅ローンの審査に通過するためのポイントが気になる人
  • 5000万円の住宅ローンの返済額は幾らになるか知りたい人

5000万円の家をローンで買うのは無謀?

5000万円もの高額を住宅ローンで借入することは、金額的に無謀ではないかと考える人が多いですが、住宅ローンの要項を確認してもらえば分かるとおり、5000万円以上の1億円近い金額でも審査に通れば借入可能です。

したがって、5000万円の家をローンで買うことは現実的に無理な話ではありませんが、審査があるため誰でも借入できるわけではありません。

しっかりとした年収があり、審査に通る状況にあれば住宅ローンで高額借入れも夢ではありません。

借りれるかより返せるかが重要

住宅ローンで5000万円の高額借入れをすることは、審査に通れば可能です。

しかし、5000万円もの高額な借入をしてしまうと返済が大変なので、自己破産をしないように返済ができるかどうか、確認をすることが重要です。

5000万円を35年ローンで組むとしても、元本の返済だけで150万円近い金額になります。

この金額に利息も上乗せされるため、年収が少ない人では借入ができたとしても、借金の返済が滞ってしまい購入した住宅を手放す可能性もあります。

5000万円もの高額な住宅ローンの借入れをする前には、審査に通ることももちろんですが、返済がきちんと行えるかをシミュレーションして確認することも大事です。

フルローンで5000万借入した場合の返済額

先ほども紹介したとおり、5000万円を借入れするときにはまず返済ができるかの確認が重要です。

具体的に5000万円の住宅ローンを借りた場合には、毎月の返済額がどの程度になるのでしょうか?

毎月の返済額は返済期間を短くすれば多くなりますし、返済期間を長くすれば少なくなります。

返済比率の基準に合うかどうかを考えるためには、5000万円借りた場合の返済金額がどの程度になるかを知っておく必要があります。

以下に、金利1%で5000万円の住宅ローンを組んだ場合の借入期間25年、30年、35年の返済金額がそれぞれいくらになるのか計算しました。

25年返済の場合

25年返済の場合の毎月返済額は188,436円となります。

毎月18万円以上の返済ですので、普通の給与所得者には返済が難しいと言える金額でしょう。

30年返済の場合

借入期間を少し伸ばして30年とした場合の毎月返済額は160,820円です。

25年返済よりもやや少なくなったもののやはり簡単に毎月捻出できる金額とは言えないでしょう。

35年返済の場合

一般的な住宅ローンの最長返済期間である35年とした場合の毎月返済額は141,143円となります。

このくらいであれば、高所得者や夫婦共働きであれば捻出できない金額ではないかも知れません。

いずれにしても、5,000万円もの高額借入になると、毎月の返済額もそれなりの高額になってしまうのです。

世帯年収別:5000万円の家を買える人とは

先ほどは、返済期間別の毎月の返済金額を算出しましたが、次は世帯年収ごとに5000万円の住宅ローンを購入できるかを見ていきましょう。

なお、後ほど紹介しますが住宅ローンの審査時には、手取りではなく税金徴収前の額面額が見られるため、今回は額面年収の年収で見比べています。

①年収500万円

年収500万円の人の場合、35年ローンで5000万円のローンを組むことは不可能ではありませんが、返済まで考えるとかなり厳しいと言えるでしょう。

5000万円のローンを35年で組む場合、年間の返済額は約170万円程度で審査にはギリギリ通る基準です。

しかし、年収500万円の人の手取りの金額を考えると、収入の半分近い金額が住宅ローンに消えることとなるため、貯金もできず返済が滞る可能性も非常に高いです。

現実的に考えると、頭金を1000~1500万円ほど用意してローンの借入金を減らす方が良いでしょう。

頭金が1000万円以上用意できれば毎月の返済額も10万円前後となり、生活レベルを大きく落とさずに済みます。

年収500万円で5000万円の住宅ローンを組む場合には、頭金分の貯金を用意するか、家族などから資金援助を受けて借入額を減らしましょう。

②年収600万円

年収600万円であれば、少しだけ5000万円の住宅ローンをフルローンで組む可能性が見えてきます。

しかし、35年よりも少ない年数での契約は難しいですし、頭金なしではある程度生活レベルを落とさなければなりません。

また、年収600万円をフルローンで組む場合には貯金をする余裕はほぼありませんが、仕事や生活に問題が起こったときのための貯金は、並行して行うことをおすすめします。

貯金や生活レベルのことを考えると、年収600万円でも頭金を500万円~1000万円程度用意しておく方が良いでしょう。

③年収700万円

年収700万円と高収入であれば、5000万円を35年のフルローンで借りても審査に通る可能性がかなり高くなります。

また、年収に対する毎年の返済額の割合もかなり少なくなるため、生活レベルを落とさずに貯金をすることも可能でしょう。

年収が700万円を超えたあたりから、住宅ローンの借入年数を短くしても、返済に困らなくなってきますが、年収700万円であれば返済中のトラブルを考えて、返済期間を短くせず繰上返済を行うことをおすすめします。

繰上返済であれば、余裕ができたときにいつでも返済ができ、完済までの年数を短縮できるため、将来的なトラブルを考慮しながら行えます。

金融機関によって、繰上返済の手数料が無料から5000円以上までと幅が広いため、注意して選ぶようにしましょう。

頭金については、返済中のトラブルを考えて500万円程度用意できれば理想ですが、貯蓄や返済方法と相談しながら決めてください。

④年収800万円

年収800万円からは、返済期間を35年よりも短くすることをおすすめします。

住宅ローンの返済期間を5年短くするだけで、最終的には150万円程度利息を減らせるのでかなりの節約ができます。

長期ローンにしておくことで、他のマイカーローンや学資ローンなどを組みやすくするのも良いですが、返済年数を長くし過ぎると損をするケースもあるため、他のローンと折り合いをつけながら検討しましょう。

また、年収800万円を超えてからは、5000万円の住宅ローンのために生活レベルを現在から落とす心配はほぼありません。

返済期間を20年など余程短期間に設定しなければ、問題なく生活や貯金ができるので安心してください。

⑤年収900万円

年収900万円の人も年収800万円の人と同じように、返済をする上で特に問題となる部分はないでしょう。

このレベルまで年収があると、いかに利息を減らすかの方法を検討することをおすすめします。

頭金を高額用意して短期返済を狙えるようにしたり、ボーナス併用の支払をして無理なく短期返済をしたり、様々な対策を考えてみましょう。

また、早期に住宅ローンを完済できれば、マイホームの資産価値が落ちていないケースが多いため、その他の資産運用にも活用できます。

⑥年収1000万円

年収1000万円の人は、5000万円以上の高額な住宅ローンを組むとしても返済が可能です。

35年の住宅ローンであれば7500万円程度でも、フルローンで契約して生活に影響を与えません。

不動産購入の幅が非常に広がるため、7000万円以上の物件も視野に入れて不動産を探してみてはいかがでしょうか。

返済期間別:5000万円の借入に必要な年収とは

これまで、年収と年間の住宅ローンの返済額に対する比率を意識して紹介してきましたが、この返済比率は審査に通過する上で重要な指標となります。

したがって、上記で求めた返済額と自分の年収から返済比率を求める必要があるのです。

返済比率が30%ないし35%以内であれば、その年収以上であれば5,000万円の住宅ローンを組めると言うことです。

なお、一般的に基準ぎりぎりの返済比率の場合では生活は苦しくなると言われていますので、できれば返済比率は25%以下に収まる方が無理のない返済を行えるでしょう。

ここでは、返済期間ごとに返済比率が25~35%がどの程度の年収になるか見て行きましょう。

25年返済の場合

25年返済の場合には、毎月返済額が188,436円ですので、年間返済額は188,436円×12か月=2,261,232円となります。

  • 返済比率30%の場合:2,261,232円÷0.3=7,537,440円
  • 返済比率35%の場合:2,261,232円÷0.35=6,460,662円
  • 返済比率25%の場合:2,261,232円÷0.25=9,044,928円

返済期間を25年と短く設定する場合には、やはり年収が800~900万円程度でないと、生活に影響を与えてしまうと言えます。

30年返済の場合

30年返済の場合には、毎月返済額が160,820円ですので、年間返済額は160,820円×12か月=1,929,840円となります。

  • 返済比率30%の場合:1,929,840円÷0.3=6,432,800円
  • 返済比率35%の場合:1,929,840円÷0.35=5,513,820円
  • 返済比率25%の場合:1,929,840円÷25%=7,719,360

返済期間が30年間であれば、年収が600万円程度でも審査に通る可能性はありますが、生活や貯金のことを考えると余りおすすめとは言えません。

35年返済の場合

35年返済の場合には毎月返済額が141,143円ですので、年間返済額は141,143円×12か月=1,693,716円となります。

  • 返済比率30%の場合:1,693,716円÷0.3=5,645,720円
  • 返済比率35%の場合:1,693,716円÷0.35=4,839,180円
  • 返済比率25%の場合:1,693,716円÷0.25=6,774,864円

このように、返済比率35%まで許容しているフラット35のような住宅ローンを選択し、最長期間である35年でローンを組めば所得が500万円以下でも5,000万円の住宅ローンを組むことは可能です。

しかし、年収500万円に対して170万円近くを住宅ローンの返済に持っていかれてしまったら普通の家庭では生活は成り立ちません。

また、完済時年齢が定年退職後となることが多い、35年ローンというのも筆者はおすすめできません。

無理なく返済できる返済比率25%程度で、30年返済の場合には800万円近い年収が必要になります。

言い換えれば800万円近くの年収がなければ5,000万円もの住宅ローンを、余裕を持って借りることは不可能と言うことでしょう。

住宅ローン審査のポイント

住宅ローンの審査時には、先ほど紹介した年収と住宅ローンの返済比率が非常に重要となりますが、他にも審査のポイントとなる項目が幾つかあります。

しかし、金融機関は住宅ローンの審査基準を公開していないため、一般の人がどのような審査ポイントがあるか知ることは難しいです。

そこで、一般的な住宅ローンで審査のポイントとされる項目をまとめたので、住宅ローン申込前に是非確認してください。

頭金の有無

住宅ローンでは頭金を幾ら用意できるかが、審査のカギになると言っても過言ではありません。

頭金を用意するということは、その金額分だけ借入金額を減らすと言うことにつながります。

例えば、5000万円の住宅ローンを借りるときに、頭金を500万円用意できれば金融機関は実質4500万円の住宅ローンとして審査を行うことになります。

頭金の金額が大きければ大きいほど、借入金額が減り審査で有利となります。

また、頭金を用意できるということは、経済的に余裕があったり、貯金をしっかりと行えるほどの家計管理ができていたりすると判断されるため、審査担当者からの評価も高いです。

頭金ありとなしでは、審査担当者からの評価が大きく違うため、少額でも頭金の用意をおすすめします。

他社借り入れの有無

住宅ローンの審査時には、他の金融機関からのローンや借入も確認され、金額が大きかったり、借入先が多かったりすると審査ではマイナスとなります。

特にカードローンやクレジットカードのキャッシング利用がある場合には、評価が一気に下がる可能性が高いです。

現在は利用していなくてもカードローンやクレジットカードがある場合には、一度住宅ローンの審査前に解約しておくと良いでしょう。

また、ローン商品の解約時には「解約証明書」がもらえるため、書類提出のときに併せて提示しておくと安心です。

また、マイカーローンや学資ローンを契約している場合、毎年の返済額が返済比率や返済負担率に追加されるため、審査でマイナスポイントとされる可能性があります。

同時期に他のローンを申し込みする場合には、先に住宅ローンの申し込みをするなどの調整をしましょう。

事故情報の有無

他社からの借り入れ状況を確認するときに、申込者の金融事故情報についても併せて確認されます。

他社金融機関で長期滞納を行っていたり、返済が滞ってしまい債務整理を行っていたりすると、金融事故として扱われるため住宅ローンを組めなくなります。

幸いなことに金融事故の情報は5~10年経過することで、保管している個人信用情報機関から消えるため、しばらく間を空けてから申し込みしましょう。

仕事の安定性

住宅ローン審査では年収の金額が注目されやすいですが、安定した仕事や職業であるかも審査では重要です。

例えば、自営業や小規模法人の経営者など、安定していないと判断される職業の場合、収入の条件を満たしていても審査に落ちることがあります。

また、会社員であったとしても、中小企業であれば大企業の会社員よりも評価が下がる可能性があります。

借入額はどうやって決まる?

住宅ローンの借入額はカードローンのように、年収の3分の1などの考え方では決まりません。

法律上で借入金額の上限が設定されているわけではないため、銀行の審査基準に大きく依存しています。

以前は、借入額は年収の5倍以内が目安などと言われていましたが、最近ではそのようなアバウトな考えで借入可能額が決まるわけではありません。

住宅ローンは不動産を担保にとるローンで、借入額が長期化し、返済期間も長くなるローンですので、年間返済額が年収の何%なのかということと、担保評価額が借入額以上かという考えで決まります。

この借入額を決定する「返済比率」と「担保評価額」を、少し詳しく確認して行きましょう。

返済比率

返済比率とは、住宅ローンと他債務の年間返済額が年収の何%以内になるようにしなければならないという決まりです。

住宅ローンの返済比率は銀行や商品によって異なり、概ね30%〜35%以下というのが基準です。

例えば年収500万円の人が返済比率30%以下と決まっている住宅ローンを借りる場合には、500万円×30%=150万円となります。

この人は年間返済額が150万円以下となるように住宅ローンを組まなければなりません。

返済比率に関しては基準を公表している金融機関も多いため、申込前に資料を確認しておきましょう。

担保評価額

住宅ローンは購入または建築する物件を担保にしますが、借入限度額は担保評価額の範囲内としなければなりません。

5,000万円の住宅ローンを組む場合には、担保評価額5,000万円以上の価値が必要になります。

一般的には中古物件の一戸建てを購入するとき以外は担保評価額が借入限度額の範囲内に収まるため、新築やマンション建築・購入の時には担保評価額に関してはそれほど気にする必要はないでしょう。

このように、住宅ローンの借入限度額は返済比率と担保評価額で決定します。

5,000万円の担保価値があるか

借入額を決定するもうひとつの重要な基準が先ほど紹介した担保評価です。

担保評価額が5,000万円以上あれば5000万円の住宅ローンを組めますが、5,000万円未満であった場合には、当該担保評価額の範囲内までしか借入れはできません。

新築の場合は問題なし

新築の建物の担保評価は工事請負価格がそのまま担保評価額となることが一般的です。

よほどハウスメーカーがぼったくりでなければ工事請負価格つまり建物の工事に必要な価格が担保評価額となるため新築物件の場合には担保割れはありません。

5,000万円の新築を購入するのであれば、建売住宅でも注文住宅でもほとんどの場合で担保評価額は5,000万円以上となります。

マンションの場合は問題なし

マンション購入予定の場合も担保割れということはほとんどありません。

マンションの場合には、近隣の同規模の物件の販売価格がそのまま担保評価額となります。

このため、5,000万円で販売されているマンションであれば、近隣の同規模の物件も5,000万円以上であれば担保評価額は5,000万円以上になります。

不動産会社が近隣価格よりも高い値段で当該マンションを販売しているか、前のオーナーの希望する価格が近隣の不動産相場に見合わないような価格でない限りはマンションの場合には、新築マンションも中古マンションも担保割ということはありません。

中古物件では難しい

新築やマンション購入で担保評価額は問題ありませんでしたが、問題なのは中古の一戸建ての物件です。

一戸建ての場合には土地と建物を担保に入れますが、建物の担保評価額は築年数に比例して減価させていきます。

ほとんどの建物は築後30年から35年経過すると、評価額はほぼ0円の評価になります。

では、築30年以上経過した建物が土地の値段だけで販売されているかと言えばそのようなことは全くありません。

通常は銀行の担保評価額よりも中古物件の販売価格の方が高い値段で売られています。

例えば、土地と建物合わせて5,000万円で販売されている築30年程度の物件を購入しようとした場合、銀行はこの物件に対して土地の評価しか出せません。

担保評価の結果、担保評価額が3,000万円だった場合には、この人はいくら返済比率が基準を満たしていたとしても3,000万円までしか借入れできません。

一般的に中古の一戸建ての物件は自己資金がないとフルローンで住宅を購入することは難しくなります。

住宅ローン以外の支出もしっかり計算!

住宅ローンの金額を中心にこれまで紹介してきましたが、5000万円もの高額なローンを組むときには、様々な諸経費が必要となります。

また、住宅ローンの長期返済を行う途中で様々な支出もあるため、これらも考慮してから住宅ローンの契約をしなければなりません。

そこで、住宅ローン以外にも必要となる代表的な支出をまとめましたので、確認して行きましょう。

5000万円の住宅ローンの諸経費

住宅ローンを借入するときには、ローンの借入金以外にも支払いが必要な諸経費があります。

住宅ローン契約時に同時に支払いが必要な主な諸経費は以下の通りです。

  • 保証会社手数料
  • 事務手数料
  • 印紙代
  • 登記費用
  • 団体信用生命保険料

この中で特に大きな比重を占める経費が保証会社手数料と事務手数料です。

金融機関によって金額が大きく違いますが、5000万円クラスの住宅ローンであれば、ふたつの手数料で100万円前後必要なケースもあります。

ふたつの手数料を少額で抑えたいときのポイントは、手数料の料金設定が定額である住宅ローンを見つけることです。

住宅ローンによっては、「ローンの金額に対して何%」と手数料を設定している場合もありますが、5000万円もの高額な借入の場合には手数料が高額になる危険性が高いです。

手数料が定額の会社を見つけられれば、手数料を20万円程度に抑えることも可能なため良く比較してみましょう。

固定資産税やマンション管理費など

住宅ローン契約後にも住宅の管理を行う上で、様々な支出が必要となります。

具体的な費用としては、固定資産税などの税金やマンション管理費などの共益費が必要です。

マンション管理費などは毎月の支払いになるため、忘れずに計画が立てやすいですが、固定資産税は年に一度の支払となるため、しっかりと積立をしておかなければなりません。

ただし、住宅ローンを契約した人は、所得税の住宅ローン控除が受けられるため、税金が減額され固定資産税の支払に回せます。

住宅関連の税金についてはルールが細かいため、住宅ローン契約時に専門家に話を聞いておきましょう。

子供に関するお金

住宅以外に大きな支出となるのが子供に関するお金です。

特に住宅ローンの返済を行う35年間の間で、ほとんどの子供は大学進学まで成長する可能性が高いでしょう。

大学まで行かせるのであれば、教育費だけで1000万円近い費用が必要ですし、生活費も大きく増えます。

また、共働きの世帯であれば育休や産休で収入が減る可能性もあるため、復帰予定までの資金を準備しておかなければなりません。

家族が増えることは非常に素敵なことですが、子供が育つ過程を幸せに過ごすためにも住宅ローン契約前に、家族で将来の費用を蓄えておきましょう。

5000万の住宅ローンに関するQ&A

5000万円もの高額な金額であっても、住宅ローンの契約をすることは不可能でないと分かってもらえたところで、最後に高額な住宅ローンを契約する上で気になる情報をまとめてみました。

知らない情報や知りたかった情報がないか、是非確認してみてください。

①変動金利と固定金利のどちらを選ぶべき?

変動金利と固定金利どちらにもメリット、デメリットがあるため、どちらが良いとは一概に判断はできません。

一般的には固定金利の方がリスクは低いが金利が高く、変動金利はリスクが高いが金利は低いです。

金融機関によっては、変動金利と固定金利を併用できる制度もあるため、良く確認して選択してください。

②退職金を当てにして住宅ローンを組んでも大丈夫?

退職金をあてにして住宅ローンを契約することは、不確定性があるのでできれば避けた方が良いでしょう。

退職金の金額は会社の業績などで変動する可能性があるため、思っていた金額をもらえない可能性もあります。

退職金やボーナスなど、金額が確定ではない収入をあてにすることは、リスクが高いためできる限り避けてください。

③妻も働いているならペアローンを選択すべき?

ペアローンのメリットは、主人の年収だけでは借入できない金額を借りられる点にあります。

しかし、ペアローンになると本来であれば返済の義務がない妻も、連帯して住宅ローンの弁済義務が発生する可能性があるため、夫婦で良く話し合ってから契約を行いましょう。

④貯金ゼロでも5000万円のローンは組める?

貯金ゼロでも5000万円のローンを組むことは可能です。

しかし、頭金が用意できないこと、貯金がないという状態であることは審査で大きく不利となるため、年収が高額でなければ審査通過が難しいです。

また、貯金なしで住宅ローンを組むことは非常に危険なため、ある程度の貯金額を蓄えてから申し込みしましょう。

年収500万円で4,000万円のローンが無理なわけ  

年収500万円あっても4,000万円の住宅ローン返済は実際には不可能と言えます。

銀行は住宅ローン審査で「融資をしても大丈夫な金額か」ということを判断しますが、この際に年収500万円の人が4,000万円もの住宅ローンを組むことは「リスクが高い」と判断されてしまうことが多いのです。

銀行は適正借入額を気にしない

住宅ローン審査における重要な基準の1つが返済負担率です。

返済負担率とは、住宅ローンの年間返済額が年収の何%なのかという指標になり、例えばフラット35であれば35%以内とされています。

年収500万円の人であれば500万円×35%=175万円までの年間返済額まで許容されます。

毎月約14万5千円程度の返済額まで許容されるということですので、金利や返済期間にもよりますが、毎月14万5千円もの返済まで認められるのであれば十分に4,000万円くらいの住宅ローンであれば組むことができる計算になります。

しかし、実際に年収の35%もの金額が住宅ローン返済に回ってしまったら生活は困難になってしまいますので、返済負担比率限度まで住宅ローン融資を行うようなことはほとんどないのです。  

銀行は住宅金融支援機構に債権を売却する  

フラット35の場合には、銀行が一度融資をしたものを住宅金融支援機構へ売却するという流れになります。

この際、A銀行が売却した債権ばかりが不良債権化してしまった場合には住宅金融支援機構から注意などが行われる可能性もあります。

このため、返済負担率や担保だけでなく、総合的な判断から「安全」と考えられる程度しか融資を受けることはできないのです。

年収500万円の人が4,000万円もの融資を受けることは、一般的に「安全」とは判断されません。

実際の適切ローンは年収の5倍程度

実際に銀行から借りることができる融資金額は「年収の5倍程度」が限度と言われています。

年収500万円の人であれば2,500万円くらいが安心して融資をすることができる金額です。

年収500万円の人が4,000万円もの住宅ローンを組んでしまったら、年収の8倍にもなってしまうので、融資しても安全と判断できる金額ではありません。

住宅ローンを組む場合には「年収の5倍」という金額を覚えておき、購入したい物件に足りない場合には貯金をして自己資金を貯めるようにしましょう。

年収500万円で4,000万円借りた場合の金利と月々の返済例

それでは年収500万円の人が、実際に4,000万円の住宅ローンを組んだ場合の月々の返済額はどの程度になるのでしょうか?

金利  

4,000万円のお金を1.0%で35年間をかけて返済すると、月々の返済額は113,000円程度になります。

2019年8月の住宅ローン金利は、1.0%を切っている金融機関も多いので、113,000円をひとつの基準に返済額を考えるといいでしょう。

金利は経済情勢によって変わってきますので、金利が上昇するともちろん返済額が大きくなっていきますので気を付けてください。

ボーナス併用返済にすると、月々の返済額は少なくなりますが、ボーナスはできる限り貯蓄に回すことをおすすめします。

ボーナスは保証された収入ではないため、頼った返済計画にすると万が一のときに住宅ローンの返済が厳しくなりますので気を付けましょう。

ただし1%を切っているものの多くが変動金利です。

金利が上昇した場合には返済額も大きくなってしまいます。

35年先の金利について確定的なことは何も分かりませんので金利上昇のリスクもしっかりと考えた上で変動金利は選択した方がよいでしょう。

返済例

毎月113,000円の返済は年間で135万6千円になります。

年収500万円の場合には、年収の27%にものぼってしまいます。

一般的に収入の中の適正な家賃の割合は20%程度と言われているので、35年ローンを組んでも生活は決して楽ではありません。

また、35年ローンを組む場合には25歳以下で住宅ローンを組まないと、60歳で定年退職をした後にも住宅ローンが残ってしまうことにもなってしまいます。

毎月の返済という観点で見ても完済時年齢という観点で見ても、やはり年収500万円の人が4,000万円の住宅ローンを組むことは現実的とは言えません。

年収800万円以下でも希望の住宅を購入できるとっておきの裏技  

4,000万円の住宅ローンを問題なく組むことができる人は4,000万円の5分の1である800万円以上の年収がある人ということになります。

しかし、日本人の平均年収が400万円ちょっとですので、その場の800万円もの年収を誰もが稼ぐことができるわけではありません。

では、希望する住宅の購入は諦めなければならないのでしょうか?

そのようなことはありません。

年収800万円以下でも希望する住宅を購入できるローンを組むことは可能です。

裏技的な方法がいくつかありますのでご紹介していきたいと思います。

夫婦の共同購入で物件を購入する  

夫婦共働きの場合には、夫婦の共同購入で住宅ローンを組んでしまいましょう。

これを連帯債務と言います。

夫と妻が購入した物件を共有で所有することで住宅ローンの名義も共有になるので、審査の際に使用される年収は夫婦で合算することができます。

夫単独では借入希望額の5分の1以下の年収しかなくても夫婦合わせての年収が借入希望額の5分の1超となることで希望する金額の住宅ローンを組むことができる可能性があるのです。

連帯保証人を立てる

有力な連帯保証人を立てることで、年収の5倍以上の金額を借りることができる可能性もあります。

また、妻や同居の親などの収入のある同一生計者を連帯保証人として立てることで、その連帯保証人の収入も合算して審査をしてくれる銀行もあります。

こうすれば、夫の年収だけでは希望額を借りることができない人でも希望額通りの金額を借りることができる場合もあります。

秘密の裏技を使うときの注意点  

上記でご紹介した裏技を使う時にはいくつか注意点があります。

5年以内に離婚する世帯は全体の3割程度

夫婦共有で住宅を購入する時には離婚のリスクに十分注意してください。

今は結婚から3年以内に約3割の夫婦が離婚しています。

離婚しても借りたお金は返済しなければなりませんし、離婚後も住宅を共有名義にしておくことはできません。

このため、住宅ローンを慰謝料と養育費がわりに夫が背負い、奥さんと子供はその住宅に居住することになるなどのケースが少なくありません。

こうなってしまうと、夫はその後住宅ローンを組むことが著しく不利になってしまいます。

離婚後、住宅の所有をどうするかは夫婦によって異なりますが、何れにせよ、住宅の名義も住宅ローンの名義も夫婦共有になっていると離婚する際には銀行とのやりとりが面倒になります。

将来のことは分りませんが、夫婦共有で住宅ローンを組む場合には「離婚しない」という決意のもとでローンを組んだ方がよいでしょう。 

将来的に年収が下がることもあり得る  

夫婦共働きで住宅ローンを組んだとしても、その収入が今後も継続するとは限りません。

特に奥さんが出産などで仕事を退職した場合には、夫のだけの収入の中から高額な住宅ローンを返済していかなければなりません。

ライフプランの中で、収入が下がって時のことも想定した上で住宅ローンを組むようにしましょう。

物件の売却は共同購入者の同意がなければ不可  

万が一将来的に離婚したとして、住宅を売却して住宅ローンの返済に充てようと考えた時でも、住宅の名義人全員の同意がなければ物件を売却することはできません。

やはり、将来的に離婚した時のリスクについては、住宅ローンを返済し続ける場合も、住宅を売却する場合も想定しておいた方がよいでしょう。

連帯保証には債務の返済義務がある

有力な連帯保証人を立てることで希望額通りに住宅ローンを組めたとしても、連帯保証人には精神的な負担はもちろん、経済的な負担がかかってしまうリスクも理解しておく必要があります。

連帯保証人は債務者と同じ義務を負ってしまいます。

このため、もしも返済が滞った場合には、連帯保証人に住宅ローンの請求が行き、連帯保証人が現金で返済できない場合には連帯保証人の財産が差し押さえられてしまう可能性もあるのです。

安易に「保証人を立てれば借りられる」と考えるだけでなく、連帯保証人には大きな返済への責任が生じてしまうことも十分に理解して上で保証人を立てるようにしてください。

年収500万円だと借りられる?

フラット35を例に挙げて計算をすると、先の条件は年収が500万円だと借りられることになります。

住宅ローンの申込み条件に、返済負担率というものがあります。

この返済負担率とは、借り入れしている年間総返済額が年収の何割になっているのかを示すものです。

年収500万円の場合は35%の返済負担利率であれば、フラット35の申し込みができることになっていいます。

月々の返済額が113,000円であれば、「113,000×12=1,356,000円」が年間返済額となり、「1,356,000÷5,000,000×100=27%」の返済負担率となります。

したがって、4,000万円の住宅ローンは年収500万円であれば借りることが可能になります。

ただし、この計算は住宅ローン以外に借金をしていないことを前提にして計算をしていますので、カードローンやマイカーローンを使っているのであれば、借り入れできるギリギリの年収といえるでしょう。

また、前述したように、返済負担率ギリギリの金額の住宅ローンが審査に通過できるかどうかは非常に不透明です。

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ライフイベントを考えてローンを組む

住宅ローンを借りたときには子供がいない、子供が小さい、車を買い換えたばかりなど出費が小さいことが考えられます。

しかし、家族構成や生活の変化で、住宅ローンを借りたときよりも、だんだんと出費が増えていくことが一般的です。

そのため、住宅ローンを返済していく途中で、生活が苦しくなっていく人が世の中には多くいます。

住宅ローンを借りるときには、現状で返済ができるかどうかを判断するのではなく、いつ頃にどの程度の出費が増えるのか、しっかりと先を見通した上でマイホームの計画を立てましょう。

住宅ローンは20年以上の長期返済で組むのが一般的ですが、長い間に社会情勢も変わってくることも珍しくはありません。

生活の変化や社会の変化にしっかりと対応できる、無理のない返済額にしておくことがおすすめです。

返済負担率は20%未満に抑える

500万円の収入の人が住宅ローンに申し込みできる返済負担率の上限は35%ですが、実際にこの上限でお金を借りると生活が苦しくなります。

年収が500万円といっても、手取りの収入にすると350万円程度です。

人によっては350万円以上の手取りとなることもありますが、月の収入にすると30万円前後です。

ボーナス収入を混ぜて年収500万円の人は、月々の収入はもっと少ないことになります。

そこから住宅ローンの返済である113,000円を引くと、19万円程度で生活しなければいけません。

食費や水道光熱費、交際費、養育費を、この19万円でやりくりするとなると、年収500万円といっても、それほど裕福な生活ができないことが分かります。

裕福な生活をおくるどころか、貯蓄をできる余裕がない世帯も出てくる可能性があります。

したがって、お金を借りられるとしても返済負担率ギリギリの上限で利用することは非常に危険です。

そこで、マイホームの金額を考え直して半分の2,000万円にすると、月々の返済額を6万円以下に抑えることができます。

月々の返済が6万円になると、返済負担率は14%になり生活も安定させることが可能となります。

返済負担率を20%と考えると月々の返済は8万円程度になりますので、長い期間にわたって返済を続けると考えると、返済負担率を20%未満にすることがとても大事になります。

できれば15%以下に抑えるようにして、マイホームの計画を立てることをおすすめします。

年収700万円であれば4,000万は無理がない

家族構成にもよりますが、年収が700万円あれば住宅ローンを4,000万円にしても無理がない返済ができる可能性が高くなります。

現実的に700万円の収入となると、高所得者の部類になるでしょう。

マイホームはお金を幾らでもかけることができますが、建売住宅などを購入するとコストを抑えることも可能です。

コストを抑えるといっても、それなりの金額が必要ですので、しっかりと返済計画を立てた上で準備をしましょう。

また、十分な頭金を用意して、少しでも自分好みの住宅にするなど、日ごろからの節約による準備期間も大事になります。

自分が計画しているマイホームにするにはどの程度の費用が必要で、頭金を幾ら準備するといいのかしっかりと考えてから行動をしても遅くはありません。

数年計画でマイホームの準備を行うことをおすすめします。

マイホームは購入してからもお金がかかる

マイホームは購入をして終わりとはなりません。

貸家であれば、大家さんが修繕などをしてくれますが、いざ自分で家を購入して、そこに住むとなるとメンテナンスが必要になります。

住宅のメンテナンスには、数十万~数百万円かかることもありますので、住宅ローンの返済で生活が大変になってしまっては、マイホームのメンテナンスもできなくなってしまいます。

住宅を購入したら、メンテナンスにかかる費用も発生することを覚えておき、日ごろからの貯蓄をしなければいけません。

そのため、返済計画を立てるのではなく、しっかりとマイホームにかかる維持費も考えて生活設計を立てることが重要です。

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4000万円の住宅ローン借入に関するみんなの質問

年収700万で住宅ローン4000万は無謀でしょうか。

無謀ではないと考えられます。

前述したように、無理のない住宅ローン返済額は年収の20%程度ですので、年収700万円あれば年間140万円くらいの住宅ローン返済であれば無理なく返済することができることになります。

年間140万円の返済金であれば、金利1%で34年ローンを組めば、約4,010万円を借りることができます。

ボーナス時などに繰り上げ返済を行えば、完済までの期間を縮めることができるので、年収700万円あれば返済負担率20%という無理のない返済額で4,000万円の住宅ローンを組むことが可能と考えられます。

ただし、他社借入がある人はこの限りではありません。

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