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無職でも担保があれば住宅ローンを借りられる?住宅ローンと担保の関係を徹底解説

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銀行窓口にいると、不動産登記簿謄本を持参して「この担保でいくら借りることができる?」と聞いてくる人がたまにいます。

例えば、無職の人が担保があるからと言って、住宅ローンを組むことができるのでしょうか?

結論的に言えば、いくら担保があっても無職の人は住宅ローンを組むことはできません。

銀行は、返済できなくなったら不動産を差し押さえればいいとは考えていないからです。

しかし、銀行がダメだからと言って、必ずしも無職の人が不動産を担保にお金を借りられないわけではありません。

今回は住宅ローンにおける担保の考え方、そして無職の人が住宅ローンを組っ無ための方法について説明していきたいと思います。

この記事はこんなひとにおすすめ

この記事は無職で住宅購入を希望している人におすすめです。

  • 無職でも担保があれば住宅ローンは組めるの?
  • 無職で住宅購入する方法は?
  • 不動産担保ローンで住宅欧入するのはお得?
  • 無職でお金を借りる方法は?

無職では住宅ローンを組めない

結論から言うと、無職で住宅ローンを組むことは不可能です。

住宅ローンを組むためには、完済できるだけの安定・継続した収入が必要になります。

これは住宅ローンの申し込み条件を見れば一目瞭然です。

住宅ローン以外のローン商品であれば、下記のような申込条件が付くことはまずありません。

  • 年収
  • 勤続年数

住宅ローンで年収や勤続年数の申込条件が課されているのも、契約者に高い収入条件を求めているからなのです。

「でも、不動産を担保にするんだから、銀行も他のローン商品よりも安心なんじゃないの?」と思われる人も少なくないでしょう。

しかし、担保としている住宅や土地を売却しても、必ずしも完済できるとは限りません。

しかも住宅ローンは担保があるから、安心して貸付しますというスタンスのローン商品ではないのです。

住宅ローンは現金での返済を前提としている

銀行は基本的にローン契約者から、現金で住宅ローンを完済してほしいと考えています。

「今無職なんですが、住宅ローンは借りられますか?」と質問しても、銀行側からは「融資できません」という以外の回答を聞くことはできないでしょう。

現金で返済することができる人しか、住宅ローンの審査には通過できないのです。

支払いできない人に、商品を売ってくれるお店なんてありませんよね。

それと同じです。

じゃあ担保がある人ならどうでしょう。

これも担保がない場合と同じです。

何故、無職の人が担保があっても住宅ローンを組めないのか、これは住宅ローンの審査基準を知れば、簡単に理解してもらえることでしょう。

住宅ローンの審査基準にはいくつもの項目がありますが、その中でも重要視されている項目の1つが年収です。

一般的に住宅ローンの借入限度額は、返済負担率を元に算出されます。

返済負担率とは年間返済額が年収の何割を占めるのかを数値化したもので、一般的には30%から35%とされており、これを超えるようだと返済不能に陥ることが多いと判断され、融資額が減額されたり、審査落ちとなってしまいます。

住宅ローンの融資額は、年収を元に算出されているというわけです。

その点から言えば無職の人は、現金収入がない人ですから、いくら担保があっても、住宅ローン審査の対象外となってしまいますよね。

これが無職の人が住宅ローンを組めない理由です。

ただし、無職でも所有している不動産や金融資産から、現金での返済ができると見込める人に関しては、融資を受けることができる場合もあります。

次の章からは無職でも融資を受けうることができる人の条件について、検証していくことにしましょう。

担保があれば住宅ローンを借りられるのか

今話した通り、いくら担保があっても無職で住宅ローンを組むことは不可能です。

住宅ローンを組みたいのであれば、現金で返済できるだけの収入が必要になります。

この点はよく理解してもらえたことでしょう。

ここでは何故、銀行は担保があっても、無職の人に住宅ローン融資をしないのか、その理由についてもう少し深堀して説明していくことにします。

無職ではあれば現金の返済が難しい

冒頭述べたように、差し押さえる担保があれば、銀行が融資に応じてくれる訳ではありません。

確かに担保があれば、担保を差し押さえて競売にかければ、融資額は回収できるかもしれません。

しかし、不動産を差し押さえにもそれなりの費用がかかりますし、競売の場合には実際の相場価格を大幅に割り込むのが一般的です。

競売での売却価格は相場の60%ほどが相場で、よくても70%が上限額と言われています。

よって、ローンの対象物件を担保にしているからと言っても、競売によって得られるお金でローン残債を相殺できるケースはほとんどありません。

残りは契約者に求めることになりますが、無職であれば返済することはできません。

そして、無職の人に融資する際に問題となってくるのが、貸し倒れ引当金です。

貸倒引当金とは貸し倒れリスクを回避するための積立金で、融資対象者の樫田入れリスクが高いほど、高額な貸倒引当金を準備しして費用計上しなければなりません。

つまり、その資金が必要になるのです。

無職となれば貸し倒れリスクは最高クラスとなるでしょうから、銀行が自分のところで生んだ利益から、その資金を捻出することになるので、無職でも申し込みOKとしてしまえば、貸倒引当金は大変な額になってしまいますよね。

普通に考えると、こんな危険で、収益性のないビジネスに、銀行が手を出すはずがありません。

銀行が現金返済ができる人を限定にして、住宅ローン融資を行うのは当たり前なことなのです。

担保があっても住宅ローンは借りられない

担保があるだけで、無職で現金収入がないという人は、住宅ローンを借りることはまず不可能だと考えましょう。

住宅ローンは、現金での返済を前提としており、収入がない人は返済をしていくことができないためです。

担保を差し押さえて融資金の回収を行っても、銀行の利益にはなりませんし、むしろ先ほど述べたように、相殺できる可能性は低い上、コストの方が大きくなります。

銀行は、融資金に利息をつけて返済を受けることによって、収益を生み出しているのです。

となれば無職の人に住宅ローン融資をしても、何のメリットもありませんよね。

担保があれば回収が可能なケースもあるかもしれませんが、それでは銀行の利益にはなりません。

現金での返済が見込めない無職の人は、いくら担保があっても融資を受けることはできないと覚えておきましょう。

担保があるなら不動産担保ローンへ

担保があって、収入がないという人は、不動産担保ローンを利用することで、住宅ローンの代用とすることが可能です。

不動産担保ローンは主にノンバンクでの取り扱いが多くなっていますが、一部の銀行でも取り扱いがあり、楽天銀行や東京スター銀行などの不動産担保ローンが有名ですね。

しかし、不動産を担保にすると言っても、不動産担保ローンが融資の1つであることに違いはありません。

よって、審査基準の厳しい銀行においては、返済原資となる年収のない無職の人の審査通過は有り得ないことです。

事実、不動産担保ローンを取り扱っている東京スター銀行では、「年収200万円以上」という申込条件が付けられています。

銀行の不動産担保ローンは無職で借りることは難しいのが実情というわけですね。

しかし、ノンバンクならば、多少の現金収入があれば借りることができる場合がありますし、少なくとも住宅ローンほど勤務条件は厳しくありません。

さらに無職でも借りることができる不動産担保ローンも存在するので、無職で大きな金額を借りたい人はこちらの方法を検討してみるのも1つの手でしょう。

使い道は自由、住宅ローンにも利用可能

不動産担保ローンの特徴の1つは、使い道が自由という点です。

借金のおまとめなどにも利用されることが多いローン商品ですが、使い道は自由ですので、もちろん住宅ローンにも利用可能です。

無職でも担保だけは持っているという人は、住宅ローンがわりに不動産担保ローンを活用してみるのも、有効な方法であると言えます。

しかし、不動産担保ローンは住宅ローンのように、住宅購入を目的に開発されたローン商品ではないため、住宅ローンで得られるメリットは全く期待できないのが実情です。

不動産担保ローンで借入し、住宅購入することは可能ですが、下記のようなデメリットが生じるため、思い通りの住宅購入とはならに可能性が高いことをよく理解しておく必要があるでしょう。

  • 金利が高い
  • 返済できないと担保を失う
  • 連帯保証人が必要なケースがある
  • 借入額が大幅に少額になる可能性がある

それではこれらデメリットについて、詳しく説明していきます。

金利が高い

不動産担保ローンは金利が高いというのがデメリットです。

ノンバンクの不動産担保ローン金利は年10%を超えることも珍しくありません。

銀行が取り扱うフラット35Sの住宅ローン金利ならば、固定金利で年1.0%を切っているのが一般的ですから、いかに高金利となるかは一目瞭然ですよね。

住宅購入という数千万円以上になる買い物で、ここまで金利差が生まれるとなると、利息負担が大きくなることは必至です。

試しに下記条件で物件購入した場合、どれくらいの金利差が生まれるのかをシミュレーションしてみましょう。

  • 購入物件価格:2,000万円
  • 返済期間:20年
  • 元利均等
  • 返済期間:20年

楽天銀行のフラット35Sで20年返済ならば、金利は年0.760です。(2019年4月現在)

この場合の総返済額と利息総額は下記のようになります。

  • 総返済額:21,564,677円
  • 利息総額:1,564,677円

これに対して年9.9%の固定金利でシミュレーションしてみると、下記のように驚くような結果となりました。

  • 総返済額:46,003,156円
  • 利息総額:26,003,156円

不動産担保ローンはあまりにも高額で、借入期間が長期化する際の利用はおすすめできないのは明白ですよね。

返済できないと担保を失う

当然と言えば、当然かもしれませんが、不動産担保ローンは返済ができない場合には担保を失うことになります。

この点は住宅ローンと同じです。

しかし、ノンバンクの不動産担保ローンは、自分の不動産だけでなく、親戚の不動産なども担保に入れることができるのが1つの特徴と言われています。

銀行の不動産担保ローンではありえないことですが、この柔軟な対応はさすがノンバンクといったところです。

これならば所有者の了解さえ取れれば、不動産を所有していない人でも、不動産担保ローンを利用できるというメリットが生まれますよね。

ですが、こういったケースで不動産担保ローンを利用する場合には、利用者には大きな責任がのしかかります。

返済ができない場合には自分だけではなく、不動産の所有者に対して、とてつもなく大きな迷惑がかかってしまうケースも出てくるでしょう。

ことによっては、それ以降、両者の関係性に大きな影響を与えることにもなりかねません。

担保とする不動産が自分以外のものである場合には、こういったリスクがあることをよく理解しておいて下さい。

連帯保証人が必要なケースがある

不動産担保ローンで金融機関が抱えるリスクは、不動産の担保価値が下落した場合です。

このケースでは不動産を売却しても、ローン残債を相殺できない可能性が高くなってしまいます。

年収がある人ならば、年収から返済を求めることもできますが、無職となればその当てもありません。

その際のリスク回避のため、無職の人が不動産担保ローンを利用する際には、連帯保証人が求められることが一般的です。

また連帯保証人は誰でもいいというわけではありません。

返済能力があることが求められ、申込者と同様に審査対象となります。

よって、連帯保証人を用意したが審査通過できなかったということもあるでしょうし、連帯保証人自体が見つからなかったということもあるでしょう。

無職の人が不動産担保ローンを利用する場合は、連帯保証人が必要になると考えておいてください。

借入額が大幅に少額になる可能性がある

またこれも担保価値が下落した際のリスクヘッジとして取られている対応ですが、無職の人が不動産担保ローンを利用する際には、担保評価額の掛け目がグンと抑えられるのが一般的です。

不動産担保ローンの一般的な掛け目の相場は、不動産評価額の70%ほどで、2,000万円の評価があれば、1,400万円の借入をすることができます。

しかし、利用者が無職の場合には、よくて50%、酷い場合には30%以下に抑えらえることも珍しくありません。

無職の人は担保価値が下落した際に、返済するための年収という返済原資を持っていないのですから、これは普通に考えれば当然の対応と言えるでしょう。

となれば購入する住宅価格や、担保とする不動産評価額にもよりますが、住宅購入に充てるだけの借入ができないケースが多くなってくる可能性は否めませんね。

なぜ不動産担保ローンは無職でも借りられるのか?

銀行では無職の人は不動産担保ローンを利用することはできません。

しかし、ノンバンクならば、銀行のように端からNOという対応でないところも少なくありません。

ではなぜ銀行が嫌がる融資相手をノンバンクは利用可能としているのでしょう。

ここではノンバンクで無職の人が不動産担保ローンを利用できる理由と、利用するための必要条件について説明していきます。

無職の人OKとしているノンバンクですが、申込者すべてが利用できるわけではありません。

利用するためには、それなりの条件が必要となるので、よく理解するようにしてくださいね。

借りる事ができるのは銀行系?ノンバンク系?

無職の人が不動産担保ローンを利用するには、ノンバンク系の金融機関に申し込みする必要があります。

再三になりますが、銀行へ申し込んでも時間の無駄です。

ではなぜ、ノンバンクは無職の人の申し込みをOKとしているのでしょうか?

理由は明白です。

基本的に融資を受ける場合、人は借入条件のいい銀行をまず選びます。

ノンバンクよりも銀行の方が金利メリットが高いことは周知の事実ですから、これは当たり前の話です。

つまり、ノンバンクは銀行融資を断られた人が、次に利用を考える金融機関というわけですね。

となれば銀行と同じ審査基準で対応していたのでは、ノンバンクを利用する人はいなくなるわけです。

その観点から、無職であったとしても、担保があるなら回収できるだろうという考えで、融資申込OKとしているというのが実情でしょう。

銀行融資に漏れた人が利用者となるわけですから、審査通過とするためには、銀行よりも審査難易度は低く設定する必要があるわけです。

不動産担保を売却前提とするから

ノンバンクの不動産担保ローンは、不動産担保を売却前提としたローン商品と言っても過言ではないでしょう。

しかし、先にも説明した通り、不動産担保は将来的な下落というリスクを伴います。

この融資を無職の人に実行するのですから、ノンバンクはかなり危険な融資実行をしていることになりますよね。

ですがその点はノンバンクも抜かりはありません。

リスクヘッジとして連帯保証人を求めたり、掛け目を低く設定することで融資金額を低額に抑え、貸し倒れとなった場合も全額回収できる対応を取っています。

しかも、無職の人の状況に応じた融資実行をしている点も見逃せません。

申込者の状況に応じて、審査通過率が大きく違ってくるのです。

次は同じ無職でも借りられる可能性が違ってくることを、具体的な例を挙げながら説明していきます。

同じ無職でも借りられる可能性が違う

無職の人でも抱える状況は、下記のように人それぞれです。

  • 全く就職する予定がなく、無収入
  • 今は無職だが、近々に就職予定がある
  • 無職だが副収入がある
  • 無職だが配偶者に収入がある
  • 無職だが年金収入がある

このように一口で無職と言っても、その人を取り巻く状況は大きく違っています。

そしてこの状況こそが、審査通過の合否に大きく影響してくるのです。

この中で最も審査通過が難しいのは、やはり「全く就職する予定がなく、無収入」でしょう。

全く可能性がないわけではありませんが、連帯保証人がおり、担保評価額が高いなどの条件がそろわなければ、審査通過は難しいでしょう。

これに対して審査通過の可能性が高いのが、無職だが収入を得ている状況の人です。

「無職だが副収入がある」、「無職だが年金収入がある」という人は返済原資となる収入があるので、かなり高い確率で審査通過が可能です。

収入内容によっては、銀行の住宅ローンを利用することもできるでしょう。

また「無職だが配偶者に収入がある」という人も可能性は高くなってきます。

いっそのこと配偶者を申込者として、銀行の住宅ローンに申し込むことをおすすめします。

そして「今は無職だが、近々に就職予定がある」の場合も審査通過の可能性はありますが、待てるのであれば就職してから申し込んだ方が確実です。

就職の内定が出ているというなら話は別ですが、就職するというだけでは真実味がありません。

話を聞いてくれるノンバンクも限られてくるでしょう。

以上のように無職の人でも申し込みを受け付けているノンバンクの不動産担保ローンですが、申込者の状況に応じて審査通過率は違ってくるので、申し込む際には注意するようにしてください。

不動産担保ローンを無職で借りるには

無職の人でも申し込みOKとしているノンバンクの不動産担保ローンでも、借り入れできる人は限られてきます。

不動産会社の中には「担保があるなら、融資は受けられますよ。」と簡単に言ってのけるところもあるようですが、実際のところはそんなに甘いものではありません。

この点は今説明した内容からご理解いただけたことでしょう。

そこで、ここでは無職の人が、不動産担保ローンを借りるための、注意点について説明していきます。

不動産担保ローンを取り扱っているノンバンクの業者を探す

まず一番重要になってくるのが、無職の人でも申し込みできるノンバンクの業者探しです。

全てのノンバンクが無職の人の申し込みに対応しているわけではないので、対応している業者に申し込むことが必須条件となってきます。

それでは無職の人OKとしているノンバンクの業者をいくつか紹介しておきましょう。

今回紹介するのは下記の3社です。

  • 日宝
  • 株式会社つばさコーポレーション
  • 株式会社エス・ジー・ファイナンス

それでは各社の商品スペックを見ていくことにしましょう。

日宝

日宝の商品スペックは下記の通りです。

借入上限額50万円~5億円
金利4.00%~9.9%
返済期間1ヵ月~30年
遅延損害金20.0%
返済方法元利均等返済、元金一括返済、元金自由返済
資金使途自由

今回紹介する中で一番低金利で、借入上限額が高額なのが、この日宝となります。

しかし、最大で5憶円の借入をして、その適用金利が4.0%というのは、やはり高金利と言われるノンバンクならではですね。

株式会社つばさコーポレーション

株式会社つばさコーポレーションの商品スペックは下記の通りです。

借入上限額要相談
金利5.70%~15.0%
返済期間最長30年(1回~360回)
遅延損害金20.0%
返済方法元利均等返済、元金一括返済、元金自由返済
資金使途自由

気になるのは上限金利の高さです。

借入金額にもよりますが、高金利であることに違いはないでしょう。

しかし、その分、審査難易度の甘さが期待できるので、無職の人にはおすすめのノンバンクと言えるかもしれません。

株式会社エス・ジー・ファイナンス

株式会社エス・ジー・ファイナンスの商品スペックは下記の通りです。

借入上限額1億円
金利6.80%~14.85%
返済期間最長120ヵ月
遅延損害金13.90%
返済方法元利均等返済、元金自由返済
資金使途自由

この株式会社エス・ジー・ファイナンスは最短即日融資が可能で、不動産の抵当が2番、3番抵当でもOKな上・、借地等も担保利用可能という自由度が魅力です。

これならば不動産担保ローンを利用できる層も広くなってくるでしょう。

収入がある場合には申込時にアピールする

自営業者とまではいかないまでも、無職でも何かしらで副収入を得ている人は少なくないでしょう。

先に説明したように、無職でも収入のあるなしは、審査に大きく影響を与えます。

定期収入を得ている場合には、必ずその旨を申告するようにしてください。

「会社を辞めて今は勤務先からの給与収入は入ってこなくなったが、今回、担保とするマンションの家賃収入が月に○○万円あるので、返済には困りません。」

といったように、具体的かつ明確に説明するようにしましょう。

信用度を高めるためにも、それを証明する収入証明書を用意して提出すれば、さらに効果は高くなります。

審査で一番重要になるのは、返済原資の有無ですから、返済原資として認めてもらえる収入があるならば、審査通過の可能性はグンと上がってきます。

収入の大きさと収入を得ている期間次第では、銀行の住宅ローン利用も可能となってくるでしょう。

就職する意図や予定ははっきりと伝える

今後も就職の予定はなく、収入の当てもない。

これではいくら審査が甘いノンバンクと言えども、審査通過は難しいでしょう。

しかし、今後就職する意向があるならば、それを担当者にアピールするようにしてください。

特に現在は一時的な無職となっていることをアピールしましょう。

交渉次第では融資実行となる決め手となる可能性は十分あります。

「急に勤務先が倒産となり、今は無職の状態ですが、すでに数社で面接を行っており、近々に入社先が決まる予定です。」

就職先が見つかりそうにもないといったネガティブなイメージを与えないように、ポジティブなイメージを与えることができる情報を伝えることを心がけてください。

無職から住宅ローン1年で組む方法

それでは、現在は無職、今後住宅ローンを組みたいという人は、どのような計画で住宅ローンを組んでいくべきでしょうか?

今は無職でも、近々に再就職して、安定・継続した収入が得られていると認められれば、今日から1年後に住宅ローンの審査に通過することは不可能ではありません。

無職から住宅ローンを組む方法について説明していきたいと思います。

返済負担率から必要な年収を逆算する

先にも少し説明しましたが、住宅ローン審査で非常に重要視されるのが、返済負担率という考え方です。

住宅ローンの年間返済額が、年収の何割に相当するのかを数値化したもので、30%〜35%が一般的な基準とされています。

ただし、現状、住宅ローン以外の返済があるのならば、それも年間返済額に含むことになるので注意してください。

今回は、勤続年数1年で住宅ローンを組むことが前提ですので、返済負担率は30%以内になることが条件です。

もしも、3,000万円の住宅ローンを金利1%で30年返済する場合には、毎月返済額は96,492円、年間返済額は1,157,904円になります。

ここで算出された年間返済額を返済負担率で割れば、返済負担率の基準を満たすために必要な年収を、逆算することができます。

この場合であれば、1,157,904円÷30%=3,859,680円

となり、約400万円の年収があれば、3,000万円の住宅ローンを金利1%、30年返済で、返済負担率30%以下の基準を満たすことが可能です。

このように、借入希望額と、返済期間から返済額を計算し、そこから、返済負担率を満たすための年収を逆算していけば、住宅ローンを組むためにいくらの年収が必要になるのかをシミュレーションすることができます。

必要な年収を得られる職業に就く

住宅ローン審査の基準を満たすための年収を計算できたら、後はその年収を稼ぐことができる仕事に就くだけです。

いきなり、日本人の平均年収を稼ぐことができる仕事はあるの?と思われるかもしれませんが、宅急便の仕事などは、体力的にキツイかもしれませんが、平均年収程度であれば頑張れば稼ぐことも可能です。

また、条件通りの就職先が見つからない場合には、希望している住宅の価格を落とすであるとか、年収が上がるまで待つといった方法おあります。

自分に合っており、必要な年収を稼ぐことができる仕事を探しましょう。

勤続1年以上になるように働く

ほぼ全ての住宅ローンで、勤続年数は1年以上は申込時の必須条件になります。

そのため、仕事に就いたらキツくても1年は仕事を続けましょう。

勤続年数1年を越えれば住宅ローンに申し込むことができます。

なお、この間に、クレジットカードを毎月いくらでもよいので利用し、期日通りに返済するということを継続していきましょう。

クレジットカードの返済期日を守っているという情報を、信用情報に蓄積することで、審査ではかなり有利になります。

ただし返済等に問題があれば、逆に審査落ちの原因となるので、そうならにようにくれぐれも注意してくださいね。

無職でも融資を受けたい場合には

無職といっても起業を目指して退職したという人もいるでしょう。

事実、そういった人は多く見られ、その大半の人が創業資金としての融資を画策しています。

しかし、無職の人に融資をしてくれる銀行は皆無なのが実情で、特に創業のための事業性資金の貸付は行っていません。

銀行側としては無職である上、何の実績もない会社へ融資したくないというのが正直なところで、申し込み者がいくら優れた事業計画書を作ろうと、銀行から融資を受けることはできないでしょう。

ここでは無職だけど融資を受けたいという人に向けて、無職でも資金調達できる方法について説明していきます。

マイホームがあるならリバースモーゲージ

マイホームをお持ちの人に、おすすめしたいのがリバースモーゲージです。

リバースモーゲージはマイホームを担保に融資を受ける、不動産担保ローンの一種ですが、年金生活者に向けて消費開発された経緯もあり、無職でも申込可能としている銀行も少なくありません。

リバースモーゲージとは「逆不動産担保ローン」という意味で、担保となるマイホーム名義はそのまま、そして契約者の死亡時にマイホームを売却して、借入の返済に充てるというローン商品です。

代表的なものとしては、下記銀行の商品がそれに当たります。

  • 三井住友銀行:リバースモーゲージローン
  • 常陽銀行:リバースモーゲージローン「住活スタイル」
  • 東京スター銀行:リバースモーゲージ「充実人生」

返済方法や申込条件に他所の違いはありますが、借入方法や返済方法に大きな差はありません。

また下記の通り、利用者の60%を年金受給者が占めてはいますが、資金使途の40%が新築マンション、31%が新築住宅の購入に充てられていることから、無職の人でも住宅購入が可能となる資金調達手段と言えるでしょう。

  1. 年金受給者:60%
  2. 会社員:19%
  3. 個人経営者、会社役員:6%
  4. その他:9%

*独立行政法人住宅金融支援機構のリバースモーゲージ型住宅ローンの公開実績より参照

しかし、担保となる不動産価値の見極めが重要になることから審査期間が長く、担保価値の50%から60%しか借りられないというデメリットがあります。

また、担保とする不動産評価額にもよりますが、住宅購入を目的とした場合、一般的には購入額の約半分しか借りられないため、100%の融資が受けられる住宅ローンより使い勝手が悪いという点も抑えておきましょう。

生活福祉資金貸付制度

無職であるがゆえに、収入がなく生活に支障をきたしている場合には、国の生活福祉資金貸付制度を利用するのもおすすめです。

事前審査が必要にはなりますが、生活再建のために必要な資金を、下記の制度によって借入することができます。

  • 生活支援費:2人世帯20万円以内/月、1人世帯15万円以内/月
  • 一時生活再建費:60万円以内
  • 福祉費:580万円以内(資金使途に応じて上限額を決定)

金利も保証人がいれば無利子、いなくても年1.5%と低金利なので、生活資金を必要としているならば、この制度の利用をおすすめします。

また担保とできる不動産をお持ちであれば、不動産担保型生活資金を利用すると手もおすすめでしょう。

融資額は土地評価額の70%を上限とし、借入人の死亡、または借入限度額に達するまで利用することができ、金利も下記のいずれか低い方となっているので、ノンバンクの不動産担保ローンを利用するよりも断然お得です。

  • 年3.0%
  • 長期プライムレート

年金担保融資

年金担保融資は公的年金(国民年金や厚生年金)wp担保として融資を受ける方法で、下記目的において借入を申し込むことができます。

  • 保険、医療費
  • 介護、福祉費
  • 冠婚葬祭費
  • 生活必需用品購入費

担保とする年金によって、下記のように申込先が違ってきますが、国から支給される年金が担保という性質から、貸し倒れの心配がなく、低金利貸付を可能としています。

  • 福祉医療機構(WAN):年金担保融資 年1.9%、労災年金担保融資 年1.2%
  • 日本政策金融公庫(JFC):恩給、災害補償年金担保融資年0.45%、共済年金、厚生年金担保融資年1.90%

しかし、年金から返済額が天引きされるため、生活を圧迫しかねないというデメリットがあるので、定年退職者の場合には、生活にしようがないか返済プランをよく検討する必要があります。

またこの年金担保貸付事業は以前から廃止となる噂が絶えませんでしたが、平成22年12月の閣議決定で平成34年3月末に新規貸付を終了予定とすることが決まりました。

利用希望をするならば、早めの申し込みを心がけてください。

【結論】住宅ローンに担保は関係ない

ここまで説明したように、住宅ローンの審査において、担保になる不動産を持っているかどうかはほとんど関係ありません。

担保というのは、万が一の場合に回収に充てることができると同時に、住宅ローンを借りて購入した不動産を担保に、他からお金を借りてしまうことを阻止することを目的としています。

そのため、担保があるなしで住宅ローンの審査結果が、左右されることはないと言っても過言ではないでしょう。

担保は購入後の物件で十分

住宅ローンを組んで購入または建築した物件は、銀行が抵当権を付けて担保とします。

そのため、あらかじめ担保を用意していなくても、購入した物件が担保になるので、住宅ローン申込時に、担保を持っているかどうかは全く関係ありません。

また、先ほど述べたように、銀行は不動産担保から回収したいと考えているわけではなく、むしろ購入した物件を担保に他からお金を借りられてしまったら住宅ローンの返済が危うくなるため、あらかじめツバを付けているというような意味合いで、住宅ローンで購入した不動産を担保に取っているだけです。

銀行にとっては、担保は購入した不動産だけで十分で、他の不動産を持っていても、購入物件の評価額が、希望借入額以上の場合には、「他の不動産も担保に入れろ」とは言わないのです。

担保割れの物件を買う場合には担保が生きてくる

しかし、担保に全く意味がないというわけではありません。

住宅ローンというのは、原則的に担保評価額の100%以内までしか融資を行いません。

つまり、評価額3,000万円の物件であれば、3,000万円の住宅ローンしか買うことができないのです。

このような物件でも、販売価格が3,200万円など、担保評価額以上の金額になることがあります。

特に中古物件では、建物の評価額がどうしても低くなるので、担保割れが起こりがちです。

このような場合には、担保評価額がからはみ出た部分に関して、他の担保を用意すれば、販売価格の住宅ローンの融資を受けることができる場合があります。

たとえば、評価額3,000万円の物件が3,200万円で販売されていた場合に、評価額からはみ出た200万円以上の担保を他の不動産で提供することができれば、3,200万円の融資を受けることができるのです。

担保があるからと言って、融資を受けることができるわけではありませんが、担保割れの物件を買う時などの補完的な役割として、担保は活用することができる場合があります。

まとめ

担保があるからと言って、住宅ローンを組むことができるわけではありません。

住宅ローンはあくまでも、現金で返済していくべきもので、現金収入がない無職の人が住宅ローンを組むことは実質的には不可能です。

このような人がどうしても、住宅購入資金を借りたい場合には、不動産担保ローンを利用しましょう。

しかし、筆者は不動産担保ローンを利用して、住宅購入することはおすすめしません。

金利差が大きいため、発生する利息が半端なものではないからです。

不動産担保ローンであっても、住宅ローン同様に借りたお金を返済していくこおtになるので、「偏差合い可能な額なのか」をよく検討し、返済計画を立てた上で利用しないと、せっかく購入した不動産も、担保に入れた土地も全て失ってしまうことになります。

今は無職でも、計画的に仕事に就けば、1年程度で住宅ローンを組むことも不可能ではありません。

担保があるからと言って無職の状態でお金を無理に借りるよりも、審査に通る自分作りをしてから住宅ローンの申し込みをすることをおすすめします。

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