ＪＡに住宅ローン契約までのつなぎ融資は無いがメリットの多い類似商品がある
注文住宅を建てる際、住宅が完成するまでの支払いに、つなぎ融資を利用する場合があります。
タイトルの通り、ＪＡでは、つなぎ融資を取り扱っていません。
しかし、つなぎ融資と類似する商品があります。
どのような魅力があるのでしょうか？
ＪＡは、つなぎ融資を取り扱ってない
ＪＡでは、つなぎ融資を取り扱っていませんが、そもそも、つなぎ融資とは、どのような商品なのでしょうか？
つなぎ融資という商品を理解した上で、ＪＡの類似する商品の知識を深めましょう。
つなぎ融資は注文住宅で利用できる
注文住宅を建てる場合、住宅が完成するまでに様々な費用の支払いが発生します。
土地から購入するのであれば、「土地購入資金」、住宅の工事においては、「着手金」・「中間金」・「引渡金」などがあります。
これらは、住宅を作る工務店やハウスメーカーに支払います。
費用は、数十万円から数百万円・数千万円の単位で支払うことになります。
住宅が完成するまでに、その様な支払いが何度もあると、とても自己資金では支払いきれません。
そこで、これらの支払いに対応している融資商品が、つなぎ融資です。
支払いの回数に応じて融資を受けることができます（金融機関により、利用回数の上限がある場合もあります）。
例えば、土地購入資金に1,000万円、着手金に300万円、中間金に1,000万円、引渡金に700万円で合計3,000万円の支払いが必要とします（本件は自己資金は無しで全額融資にて対応する場合とします）。
この場合、引渡金までにある4回の支払いを、つなぎ融資で借り、住宅が完成したら3,000万円の住宅ローンを実行し、つなぎ融資を全額決済するという手順になります。
各支払いの時に融資を受け、住宅完成時に住宅ローンで全額決済するというシンプルな商品と言えます。
つなぎ融資は他行でも利用できる
つなぎ融資は、最終的に住宅ローンで全額決済すると記載しましたが、つなぎ融資と住宅ローンは同じ金融機関で利用しなければいけないのでしょうか？
いえ、そんなことは、ありません。
同じ金融機関であれば手続きはスムーズですが、必ず同じ金融機関でなくてはいけないということは、ありません。
ＪＡの様に、つなぎ融資を取り扱っていないのであれば、他行でつなぎ融資を受け、住宅完成時にＪＡの住宅ローンを利用することも可能です。
金融機関を探すという手間はありますが、利用する金融機関に指定は無い為、ご自身で、つなぎ融資の金利を選ぶことができるとも言えます。
ＪＡは、つなぎ融資の類似商品がある
ＪＡでは、つなぎ融資を取り扱っていないので、つなぎ融資は他行で借りなければいけないのかというと、そうではありません。
つなぎ融資という名前ではありませんが、ＪＡには「留保金制度」という制度があります。
利用方法は、つなぎ融資と殆ど同じですが、ＪＡの留保金制度には様々なメリットがあります。
つなぎ融資に類似する留保金制度
ＪＡには、つなぎ融資はありませんが、留保金制度という制度があります。
商品内容は、つなぎ融資と類似しており住宅完成時までの負担も抑えることができます。
どのような魅力があるのでしょうか？
家賃とローンの二重払いが不要
留保金制度は、住宅が完成するまでの費用（土地購入資金や着手金等の合計）の抵当権を土地に設定することで、その金額の中から融資を受けることができる制度です。
上記と同様に、土地購入資金に1,000万円、着手金に300万円、中間金に1,000万円、引渡金に700万円、合計3,000万円という例を挙げます。
住宅が完成するまでの費用合計は3,000万円である為、土地に3,000万円の抵当権を設定することになります。
3,000万円の範囲で、支払いが発生した時に融資を受けることができます。
融資利用中の返済は利息のみとなる為、返済負担は小さいです。
返済負担が小さければ、住宅が完成するまで賃貸で生活する場合、家賃以外の負担を抑えることができるというメリットがあります。
元金据置制度で返済負担を軽減
上記で記載した通り、留保金制度の返済は利息のみです。
そのことを可能にできる制度が「元金据置制度」です。
名前の通り、元金の返済を据え置くことができます。
元金と利息の返済（元利金等返済・元金均等返済）であれば、通常の住宅ローンの返済と同じ額になる為、毎月の返済負担は大きくなってしまいます。
この制度のお陰で住宅が完成するまでは返済負担は抑えられることになります。
据置期間は最長6ヶ月間
元金据置制度の期間は最長で6ヶ月間です。
この6ヶ月とは、留保金制度の利用期間でもあります。
住宅が完成するまでには一般的に3～6ヶ月の期間がかかります。
この期間に対応できるような商品となっています。
住宅ローンの期間に気をつけよ
留保金制度を利用する前に、住宅ローンを組んだ場合に毎月の返済額がいくらになるのか確認しておきましょう。
ＪＡの住宅ローンは最長35年で組むことができます。
しかし、ここで注意点があります。
この35年には留保金制度の期間も含まれます。
つまり、留保金制度を6ヶ月利用した場合、住宅ローンを組める期間は最長で34年6ヶ月となります。
計算を間違えると、6回分の返済においてズレが生じてしまいます。
6ヶ月分と言えど、毎月の返済額は正確に出したいものです。
返済期間を注意し、ＪＡの職員と一緒に返済期間を相談しましょう。
登記費用が発生する
留保金制度を利用する場合、土地に抵当権を設定すると記載しましたが、抵当権の設定には登記費用が発生してしまいます。
抵当権の設定はご自身でも行うことは可能ですが、一般的には司法書士に依頼します。
なぜなら、書類が複雑で、個人でやった場合は書類の不備が発生しやすく、スムーズに手続きを終えれないからです。
これらの書類は、法務局へ提出しますが、もし書類に不備があれば訂正して改めて持っていかなければいけません。
時間的にもロスが発生してしまいます。
費用がかかっても司法書士に依頼した方が賢明です。
費用は、抵当権設定費用に加えて司法書士報酬の合計となります。
抵当権設定費用は設定する金額によって変わります。
司法書士の報酬は、各司法書士によりばらつきはありますが、ある程度は統一されています。
まとめ
ＪＡには、つなぎ融資はありませんが保留金制度という類似商品があります。
住宅が完成するまでの支払いは他行のつなぎ融資を利用することもできますが、ＪＡで住宅ローンを組むのであれば、保留金制度を利用し一から十までＪＡで手続きをした方がスムーズです。
保留金制度を利用する際、登記費用が発生してしまいますが、返済は利息のみであり利用機関も最長6ヶ月と、余裕を持てる商品となっています。
身近にある地域の金融機関であるＪＡの商品を最大限活かしましょう。
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