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病気等の理由で住宅ローンを払えなくなったら売るしかない?

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決定

住宅ローンは、最長で35年も返済をしなくてはなりません。

その間は病気ひとつせずに無事、完済できれば問題ないです。

しかし、いつ誰が病気になるかと言うのは、事前に察知できません。

万が一、病気で住宅ローンの支払いができなくなってしまったら、どうしたらいいのか、その対処法について確認してください。

執筆者の情報
名前:馬野 伸斗(仮名)
年齢:50歳
性別:男性
職歴:信用組合に20年以上勤務
この記事はこんな人におすすめ

今回の記事は以下の人におすすめの内容です。

  • 住宅ローンが払えないで困っている
  • 病気で住宅ローン分の給料が入ってこない
  • 住宅ローンを滞納した後の銀行の対応が知りたい

病気やケガで住宅ローンの支払いができなくなった場合の対処法

思わぬ病気やケガなどで休職を余儀なくされた場合、収入面が変わってきますので生活状況も一変します。

また、収入が変わると毎月の返済に必要なお金も無くなってしまうため、返済を滞納してしまわないか不安材料になってくるでしょう。

特に返済負担が大きい住宅ローンの返済ができない場合には、滞納が続いてしまうと最後には競売になってしまい、居住先を失うことにもなりかねません。

そのためまず「支払えない」と自分自身で認識した場合に、どのような対処法をとることが良いか確認をしていきましょう。

まずは団体信用生命保険の疾病保証を確認

住宅ローンを組むときに、必ず加入しなくてはいけない団体信用生命保険の内容を確認してみましょう。

「団体信用生命保険を利用するのは契約者が死亡したときのみ」と思っている人が多いのですが、契約内容によっては特定の病気になった場合にも、住宅ローンの残高がゼロになることもあります。

確認する項目は「疾病(しっぺい)保証」です。

3大疾病保証付き、7大疾病保証付きなどの保証を付けていて、なおかつその保証内容に該当するような病気であれば今後住宅ローンの返済はなくなります。

疾病保証付きの団体信用生命保険であれば、死亡しなくてもガンや急性心筋梗塞などの病気を発症した場合など、一定の要件を満たすことで住宅ローン分の保険金がおります。

しかし気を付けるべきことは、あくまで適用されるのは「契約者が疾病保証に該当する」と言う点です。

仮に契約者が妻で、病気になったのが夫だった場合は保証の対象外となってしまうので注意が必要になります。

まずは、契約者がどのような保証内容で契約していたかを確認してみてください。

また、手厚い内容の団信保険の場合は、保険料が割高となっています。

これから住宅を購入する場合には、団信保険だけではなく、民間の保険会社なども検討をすることをおすすめします。

銀行に相談

団体信用生命保険でもカバーできないような内容であれば、次に行うべき行動は住宅ローンを借りている銀行への相談です。

事情を相談すると、担当者が状況を判断した上で「ではしばらく利息のみの支払いで」や、「契約期間を延長して毎月の返済額を減らしていきましょう」などの提案があります。

提案内容で問題なければ、再度銀行で契約内容の見直しをすると言う旨の書類にサインすると変更が認められます。

しかし「いくらであっても返済できない」「提示された金額でも支払いが厳しい」と言う場合には、銀行から担保にしている不動産の任意売却をすすめられる可能性が出てきます。

銀行も契約者の気持ちや状況を十分に理解しているのですが、「返済ができない」「リ・スケジュール(返済方法の変更)を組んでも対応できない」となれば、今後返済していくことが困難だと認識せざるを得なくなります。

返済できないとは、つまり銀行から見ると貸したお金が返ってこないと言う状況ですので、少しでも返済できるように任意売却の案を出す訳です。

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病気やケガで働けない分の収入面を確保する

病気になってしまうと今までと同じペースで働けなくなりますので、必然的に収入面が心配になってきます。

いくら家計に余裕がある状況だと言っても、就業不能状態になってしまい、長期療養が必要になると、今後の生活をどのようにすればよいか不安になります。

せめて収入がある程度確保できれば、完治するまで心の余裕も生まれてきます。

そこで、給与とは別に何かしらの収入を得ていくことが必要になってきます。

病気やケガをしてしまったときに、どのような保険や労災が利用できるのか解説します。

労災認定してもらえるかの確認

仕事中でのケガや勤務上で起こり得た病気だった場合には、労災認定される可能性があります。

勤務先の総務課もしくは労働組合があればそちらに相談することをおすすめします。

労災認定がされた場合には、仕事を行えない間の給料の保証だけではなく、通院の保証など様々な給付金が支給されます。

また労災と認められたら通院費も発生しませんし、療養開始後1年6か月経過し完治に至らなく傷病等級に該当するのであれば、傷病年金も受給されます。

休業補償給付

労災が認められた場合には、失業して働けない間の給料を保証してもらえる休業補償給付が受けられます。

労災が認められた場合には、休業4日目以降からの支給となり、最長18か月にわたって直近過去3か月分の平均給与の8割は収入源として確保できます。

仮に月の給与が平均20万円だった場合ですと16万円と言う計算になります。

その補てん額であれば配偶者が少し多めに勤務をしたり、支出を節約したりなどすればカバーできる金額ですので、可能な限り労災認定を受けられるような話に交渉していくことが重要です。

傷病補償年金

病気やケガの療養期間が1年6か月以上の長期に亘る場合には、疾病補償年金の受給対象になる可能性があります。

傷病補償年金を受給するためには、長期間けがや病気の治療を行うだけではなく、怪我の程度が傷病等級の1~3級に該当しなければなりません。

したがって、長期間病気のために働くことが難しい人が利用する労災と言えます。

障害補償給付

労災事故が原因で後遺障害が起こってしまった人は、休業補償給付とは別に後遺障害給付も受給できます。

こちらも傷病補償年金と同じように障害の等級に応じて、受けられる給付金の金額が異なり、障害の等級が1~7級の場合には年金タイプ、8~14級の場合には一時金タイプの給付となります。

介護保障給付

労災事故が理由で介護が必要になった人は、介護保障給付で介護費用分を月額で一定金額給付してもらえます。

在宅で家族や友人、知人に介護を行ってもらう場合にも、介護保障給付を支給してもらえる可能性があるため、忘れずに他の労災保険と併せて申請をしてください。

業務中・通勤中以外のけがや病気には傷病手当金

会社の業務中、もしくは通勤途中の事故などが原因でなければ、残念ながら労災認定を受けられないため、先ほど紹介した給付金や年金は受け取れません。

しかし、業務外の事故や病気であっても会社の健康保険に加入していれば、傷病手当金と呼ばれる手当を受けられます。

この傷病手当金とは、協会けんぽや健康保険組合に加入している会社員が受けられる公的支援で、以下の条件を満たしていれば一定額が支給されます。

  • 業務外のことで病気やケガになり、休業せざるを得ない状況になった場合
  • 病気やケガが原因で仕事に就けない
  • 休職中に給料の支払いがない

また、労災の休業補償給付と同じで、連続する3日間の欠勤がなければ給付対象とならないため、無理して出勤を行わない方が傷病手当金の受け取りは行いやすいです。

生命保険で積み立てを行っていないかを確認

生命保険に加入し、なおかつ積み立て型を契約しているのであれば、生命保険会社から積立金を一部借り入れできます。

あくまで短期間の収入減である場合には有効だと言えるでしょう。

銀行で住宅ローンの支払い相談をしたあとに、借り入れが可能であれば行うと当面の生活費は確保できます。

また、生命保険の特約で疾病特約を付けている場合には、病気の種類によっては入院費用や通院費用を負担してもらえる可能性があるため、療養費に充てられる可能性があります。

鬱病を発症している場合には障害年金も視野に

近年増えてきているのが鬱による休職です。

自分自身の力のみでどうにかできるようなものでもありませんし、「自分が休職したら家族に迷惑がかかる」と余計に自分自身を追い詰めてしまいます。

目に見える病気ではありませんので、なかなか困難な道にはなりますが、障害年金が支給される可能性はゼロではありません。

等級は1級から3級まであり症状が重いと支給される年金額は高くなります。

医師から診断書をもらい、居住する地域の役所へ提出します。

診断書のほかに「年金手帳」「通帳」「印鑑」「病歴・就労状況等の申立書」が必要になります。

診断書以外は全て自分で準備する必要がありますし、申立書にも記載しなくてはいけませんので事前に準備しておくといいでしょう。

申請しても確実に年金がもらえる訳ではありませんが、アクションを自ら起こさないと自動的にお金をもらえませんので、家族と相談しながらすすめていきましょう。

住宅ローンが払えないとどうなる?

「住宅ローンを払えないとどうなるか」を正確に理解している人は少なく、誤解されていることが多いようです。

例えば、住宅ローンを払えないと、せっかく購入したマンションや家から追い出され、売るしかないと考えている人もいます。

マンションや家を売ることがあるのは、全く間違っていると言うことではありませんが、少し意味は違います。

住宅ローンを払えないときでも、家を売却されてしまうまでには時間があります。

マイホーム購入をする前に正しい滞納リスクを知っておくことで、住宅ローンを支払えないときの状況が把握できるため確認してください。

滞納開始から売却までに時間がある

住宅ローンを払えなくなって滞納を開始しても、すぐにマンションや家から追い出され、売却されてしまうことはありません。

たとえ、住宅ローンを支払い滞納しても、家やマンションの所有者が銀行に代わるわけではありません。

銀行は住宅ローンを払えなくなっても、支払いが正常化するほうが望ましいので、すぐに家を売却することはなく、一定期間は様子を見ます。

そのため、住宅ローンを払えていない期間が3か月以内であれば、マイホームが売却されることも基本的にありません。

しかし、滞納期間が3か月を超えると、返済見通しが立たないと判断されてしまい、強制的に売却する手続き(競売)の準備が始まり、滞納開始から6か月前後で、実際に強制的な売却の手続きが始まります。

住宅ローンの競売後は?

住宅ローンを払えないでいると前述の通り、滞納後6か月ほどで、競売申立をされます。

しかし、競売を申し立てされてから、実際に競売の手続きでマンションや家が売却されてしまうまでには、さらに6~9か月程の時間がかかります。

これは、競売で家やマンションを売却するにあたっては、銀行から競売申立が行われて競売の開始決定が出た後に、裁判所が対象となる家やマンションの調査をしたり、競売での最低売却価格を決定したりするなどの手続きを行ったうえで、入札が行われるためです。

そのため、住宅ローンの滞納を始めてから、実際に家やマンションが売却されるまでには、少なくとも1年~1年3か月程度の時間がかかります。

自宅が競売で売却されるまでの期間は所有者は変わりませんので、そのまま自宅に住み続けても問題ありません。

その間、銀行との相談を含めて、住宅ローンの借入人が自宅を売却される以外にできることは残っています。

もし、自宅を売却したとして、売却代金から住宅ローンを支払っても住宅ローンが残っていると、そちらも支払う必要があります。

その残った債務を支払えないなら、自己破産をするなど、債務整理をする必要があります。

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銀行の督促・回収方法の具体例

前述の通り、住宅ローンの滞納期間に応じて、銀行が行う督促、回収方法の概要を記載しましたが、以下でさらに詳細に説明します。

最初は電話で連絡

住宅ローンの滞納後、最初の1~2か月は銀行の担当者や、コールセンターなどから電話で連絡がきます。

最初の滞納の場合、入金忘れやミスによる滞納も多く、掛かってくる電話でも、「入金を忘れていませんか」と言うトーンで連絡が行われます。

そのためこの時点では、「いつまでに支払います」と約束をすると電話は終了します。

そして、その約束の期日で支払われていないと、再度、督促の電話が行われます。

こういった電話のやりとりが1~2か月目の間は継続されます。

この時点で返済を行えば、個人信用情報に滞納の情報は残ってしまいますが、金融機関から信用力に影響を与えてしまう可能性は低いです。

保証会社が代位弁済を行う

銀行の住宅ローンの場合、3か月の滞納期間を目安としていることが多く、3か月を超えると、債権は銀行から保証会社に移ります。

大抵の住宅ローンでは、借入人(債務者)が返済できない場合、銀行に対して保証会社が代わりに(代位)弁済して、住宅ローン債権は保証会社に移行します。

これを代位弁済と呼び、代位弁済後は法的手続きを含めて住宅ローンの回収が加速していくことになります。

裁判所から呼び出しもある

住宅ローンの滞納を継続していると、裁判所から呼び出しを受けることがあります。

それは、「一括請求通知」と言う訴状が裁判所から届くような場合です。

一括請求通知とは、銀行や保証会社(債権者)が債務者へ裁判所を通じて請求を行います。

訴状には、「答弁書」、「口頭弁論期日への呼び出し状」が添付されており、一括請求通知の内容に異議があれば、答弁書を提出する必要があります。

債権者側が勝訴すると、「差し押さえ」による回収を行うことも可能となり、競売を行うための準備が整うこととなるため、マイホームを手放す結果につながるのです。

自宅が差し押さえされる

前述の裁判後、住宅ローンの滞納が続いていると、強制執行が行われ自宅が差し押さえられます。

差し押さえとは、裁判所を介して債務者の資産から強制的に回収する行為です。

住宅ローンでは、まず担保である自宅に差し押さえが行われ、その後競売にかけられますので、競売が始まる準備段階にあると言えます。

差し押さえが行われる期間は、滞納6か月頃が多いでしょう。

競売で住宅ローンの残高全額を支払えなかった場合、自宅以外の資産に対しても差し押さえが行われる可能性がありますので、最悪の場合には自分の財産全てがなくなるかも知れない点には注意が必要です。

例えば、債務者が受け取る給料や、保有している銀行預金も差し押さえの対象となります。

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競売にかけられるってどういうこと?

自宅に対する差し押さえの後、競売の開始決定が出ることになります。

競売とは、強制的に住宅ローンの担保である自宅を売却してしまうことです。

強制ですので、所有者から拒否できませんし、許可も必要ありません。

滞納開始から、6か月程度で競売申し立てされ、問題無ければ、間を置かずに開始決定が出ます。

競売の開始が決定されるとマイホームが売却物件として扱われるため、競売手続きから入札期間に移ることとなります。

競売が開始されると、裁判所による自宅の調査や、最低売却価格の決定、売却物件の入札が行われることとなり、早ければ、競売開始決定後、6か月~9か月程度で売却が完了する可能性が高いです。

自宅が売却されると、その時点で自宅から強制的に立ち退きを求められることになります。

取り立ての内容

住宅ローンの滞納が始まったときに債務者として心配なのは、どういった取り立てが行われるかではないでしょうか。

借金の取り立てと言うと、怖いイメージを持っている人もいます。

住宅ローンの取り立ては、滞納開始後、最初の1~3か月までは銀行が行い、3か月を超えて代位弁済が行われると、それ以降は保証会社が取り立てを行うことになります。

銀行が行う取り立ての方法は、最初は電話連絡がほとんどで、「返済を行うように」催促し続けるものです。

2か月目からは、手紙(督促状)などでも取り立てが行われます。

代位弁済後の保証会社の取り立ては、電話連絡も行われますが、基本的に自宅の競売を主とします。

保証会社が代位弁済を行った後は、一括請求通知や、自宅の競売が、淡々と進んで行くことになります。

交渉による任意弁済を促すと言うよりは、法律や、抵当権に基づいて、粛々と取り立てが行われていくことになります。

自宅の競売後に、残債が出る場合には、残額の一括返済を求められることになりますし、そこからさらに差し押さえが行われることもあります。

住宅ローンの保証会社は、大抵の場合、銀行の子会社や関連会社であることが多く、取り立てであっても法律を無視した強引な回収は行われません。

自宅の競売や、資産・給料への差し押さえなど、裁判所を介した取り立てや、電話や手紙で請求されることが多くなります。

法律に則った取り立てが、「淡々と」行われていくことになります。

生活保護費で住宅ローンを払える?

病気や、リストラなどで収入が途絶えてしまって、住宅ローンを払えなくなることがあります。

そういったときに、収入が途絶えてしまったことで、生活保護費を受けたいと考えるともあります。

では、生活保護費を受けて、家賃の代わりに住宅ローンを払うことはできるのでしょうか。

答えは、認められません。

住宅ローンの返済を、生活保護費から行うことはできません。

理由は色々考えられますが、住宅ローンは費用になる部分だけでなく、資産の分割払いを行うものであり、結果的に、生活保護費で住居を購入することになります。

そのうえ、購入した住宅次第では、最低限度の生活の保護にあたらず、一般的な人と比べて贅沢な家にあたると見なされることもあります。

そのため、生活保護費から住宅ローンを支払うことは認められません。

生活保護費を受けるためには、家、マンションなどの住居を売却する必要があります。

そもそも、生活保護を受給するためには仕事に就いていないなど、収入がほとんどない人でなければならず、受給できる金額も住宅ローンと生活費を同時にまかなえるほど高額ではありません。

また仮に、その結果住居の売却代金で住宅ローンが完済できなければ、自己破産などの債務整理を行う必要があります。

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ローンが払えなかった人の例

住宅ローンを払えなかった人がどうなってしまうのか、具体的な事例で説明しましょう。

住宅ローンを滞納して、その後、全く払えないままで放置した場合を例として説明します。

住宅ローンを払えないままにしておくと、最初は、銀行からの催促期間となり、住宅ローンの滞納開始後、すぐに銀行から連絡が来ます。

最初は「入金漏れ」の可能性もあるため、「一応の連絡」と言う程度で連絡が来ますが、滞納開始後、1か月経過頃から、徐々に連絡も厳しくなり、2か月目に入ると手紙での催促が行われたりします。

滞納が3か月を超えると、契約違反を理由として、滞納している3か月分の支払いだけでなく、住宅ローンの残高全額を一括で支払えと言う手紙が来ます。

これを「期限の利益の喪失通知」と言います。

それに加え、住宅ローンの返済を保証協会が代わりに行うことで、銀行から保証協会に債権が移りますが、これを代位弁済と言います。

そのため、代位弁済を機に、住宅ローンの催促などの連絡は銀行ではなく、保証会社から行われるようになります。

滞納開始後、6か月程度で競売申立が行われ、前述の通りそこから6~9か月程度で、自宅が売却される可能性があります。

自宅の売却が決まると、その時点で自宅から退去しなければいけません。

自宅の売却代金で、住宅ローンの残債と滞納利息、競売の費用を支払って、残りがあれば債務者に戻ってきますが、逆に不足があると、自宅売却後も残債を支払う必要があります。

保証会社から残債に対する請求が行われますので、支払うか、自己破産などの債務整理を行うことになります。

金融公庫フラット35の滞納で競売に?

これまでは民間銀行の住宅ローンが払えない場合を説明してきました。

しかし、公的な機関である住宅金融支援機構(旧金融公庫)が行っている住宅ローンにフラット35があります。

フラット35は、借り入れ全期間を固定金利で借り入れできるため、将来の金利上昇を懸念する人に人気があります。

民間銀行ではなく、公的な機関である金融公庫の住宅ローンを払えない場合でも、民間銀行と同様に競売されてしまうことがあるのでしょうか。

答えは、金融公庫でも競売が行われることがあります。

民間銀行と同様に、住宅ローンの滞納が始まってから、そのまま払えないでいると、6か月程度で、競売が申し立てられ、自宅に対して差し押さえが行われます。

そして、そこから6~9か月程度で、自宅が売却されてしまう可能性があります。

金融公庫の住宅ローンも、民間銀行を払えない場合と同様のスケジュールで進んでいきますが、金融公庫の場合は、滞納開始時に返済方法の相談を積極的に行ったり、競売ではなく、所有者が自主的に売却する任意売却をすすめたりします。

金融公庫は、民間銀行に比べ、強制的な回収を行うだけでなく、債務者との相談に積極的です。

競売にかけられた場合のデメリット

全国の競売情報を確認してみると、数千件の不動産情報が出回っていることから、全国各地で競売にかけられている人が多くいることが分かります。

しかし、マイホームを競売にかけられると最終的に強制退去をしなければならないなど、複数のデメリットが発生してしまうので、できる限り避けたいところです。

住宅ローンが払えないで、自宅が競売にかけられた場合のデメリットを説明します。

自営業の人のデメリット

自営業の人が住宅ローンを払えなくなり、競売にかけられた場合のデメリットから説明します。

もし、自宅を使って商売をしていれば、自宅を競売で売却されてしまうことで、商売の場所を失ってしまうことがあります。

つまり、自宅がなくなり、別の住居を探さなければいけないうえに、収入源となる自営業を続けられずに、収入が減少してしまう可能性があります。

さらに、個人で商売をされている自営業の人には、住宅ローンを滞納することで、追加で問題が起こる可能性があります。

それは、滞納が続いてしまい自宅の競売やその後の自己破産などが必要となると、個人信用情報に事故歴(滞納、債務整理など)が掲載されると言うことです。

そうなると、自営業のための借り入れも行いにくくなると言う悪影響があります。

自営業や個人事業主の場合には、事業用の借り入れであったとしても、個人の信用情報の確認が行われる可能性が高いです。

このような場合には、追加での事業資金調達が困難になり、最悪の場合には経営ができなくなる危険性まであります。

保証人が支払わないといけない?

住宅ローンが払えないで競売にかけられた場合のデメリットとして、保証人に関するものがあります。

通常、住宅ローンを借り入れする場合に保証人は不要ですが、自身の収入だけで必要金額の借り入れができなかった場合には、配偶者や同居の親族で収入がある人を保証人にして、借り入れすることがあります。

こういったとき、銀行は保証人と言っても正式には「連帯保証人」を求めます。

連帯保証人の責任は重く、簡単に言えば、「債務者と同様の責任を負う」保証人になります。

自宅が売却された代金で住宅ローンが完済されなかった場合、残債を返済しなくてはいけませんが、そのとき住宅ローンの債務者に返済能力がないと判断されれば、連帯保証人に対して金融機関は残債の請求をすることになります。

連帯保証人は返済を拒否できませんので、代わりに返済するか、自己破産など債務整理を行う必要があります。

子供への影響もあります

親が住宅ローンを払えない場合、子供への影響もあります。

子供は連帯保証人になっていなければ、契約上も法律上も住宅ローンを支払う義務はありません。

しかし、親の自宅が競売にかけられるかも知れないとなると、無視できず支払いを援助せざるを得ないかも知れません。

また、競売にかけられてしまった場合には、子供が自宅を購入して、親の自宅を守りたいと考えることもあります。

しかし、残念ながら親の自宅を子供が購入する場合には、子供の住宅ローンを申し込みする銀行や、親の住宅ローンの銀行で許可がおりない可能性が高くなります。

それは、親子間の売買だと価格の妥当性が確認できず、また、高過ぎるもしくは安過ぎる売買の可能性があるため、親子間売買では住宅ローンが借り入れできないことが多いのです。

したがって、親の持ち家が競売にかけられる前に、住宅ローンの問題を解決してしまった方が持ち家を手放さずに済む可能性が高いです。

払えないなら売るしかない?

住宅ローンを払えない場合、銀行から強制的に家を売られてしまう(競売)までには一年程度の時間があることを前述しました。

それまでの期間に、住宅ローンを払えない原因が取り除かれて、正常に払える状態に戻れば、売却せずに済むこともあります。

しかし、原因が解消せず、また、解消する見込みがないままで住宅ローンが払えない状態が続けば、「自宅を売るしかない」可能性は高くなります。

もし解消する見込みがあれば、銀行に相談することで一定期間の猶予を認められる可能性があります(詳細は後述します)。

しかし、その見込みがなければ猶予を求めることも難しいですし、なにより、「無理な住宅ローンに固執する」ことで、債務者の生活が苦しくなってしまう心配もあります。

そのため、支払える目途が立っていないなら、自宅の売却を前提にして検討するのが良いと言えます。

住宅ローンが残っている自宅の売却方法は、
下記記事を参考にしてください。

不動産売却の教科書:プロが教える!住宅ローンが残っている不動産を売却する3つの方法

また、この記事内でも自宅の売却について詳しく記載していくので、併せて確認してください。

任意売却はメリットが多い

前述の通り、住宅ローンを払えないままでいると、銀行が競売を申し立てして強制的に自宅を売却されてしまいます。

競売物件はわけアリの不動産として取り扱われるケースが多いため、通常の売却価格よりも低額で取り引きされるケースもあり、決しておすすめできる売却方法ではありません。

しかし、そうならないうちに、自宅の所有者が自分自身で自宅を売却する方法があります。

これを任意売却と言います。

自宅の所有権は住宅ローンの債務者にありますが、基本的には不動産自体を担保(抵当権)にかけられているため、金融機関の許可なく売却できません。

したがって、任意売却とは金融機関に不動産売却の許可をもらい、不動産業者や知人に売却を行うことを指します。

任意売却のメリット

自宅を売却せずに、「守りたい」と言う想いが強いと、なかなか任意売却に踏み切れないのですが、銀行から競売を申し立てされるよりも任意売却を行った方がメリットが多くなります。

任意売却するメリットには以下の点があります。

  1. 売却価格は競売より任売の方が高い
  2. 売却期間が短く、遅延損害金や滞納税が少なくて済む
  3. 遅延損害金を免除してもらえることもある

自宅を売却せざるを得ないことは変わらなくても、その後の住宅ローンの残債は少ない方が良いですし、もし、自宅の売却後に売却代金から受け取れる部分があれば、その方が良いですよね。

そのためには、自宅を少しでも高く売ることが大切であり、住宅ローンの残債も少なくしておくことが大切です。

自宅の売却に踏み切れずに住宅ローンの滞納を続けて競売になると、売却金額が少なくなってしまい住宅ローンの残債が高額になるため、思い切って任意売却を行ってメリットを受けた方が良いケースもあります。

任意売却の方が高く売れる

競売で自宅を売却する場合、裁判所が自宅の調査を行いますが、購入希望者は対象となる自宅の内覧ができず、そのうえ、裁判所の調査以外の資料がほとんどない状態で購入しなければいけません。

これは不動産を購入する人にとってはリスクが高くなるため、高い価格で購入することは難しくなります。

そのため、競売で自宅を売却する場合、通常の売却(任意売却)に比べて、売却価格が1~2割程度安くなってしまうことが多いのです。

売却するなら早い方が良い

競売で売却する場合、住宅ローンの滞納開始から一年程度時間がかかります。

その間、自宅に住み続けられるメリットがある反面、デメリットもあります。

それは、売却までに時間がかかること自体です。

競売の場合、銀行は期限の利益喪失から、競売による自宅の売却日までの遅延損害金を全額請求します。

遅延損害金とは滞納利息のことで、通常14%程度で設定している銀行が多いでしょう。

この滞納利息は、住宅ローンの残債務全額に対して請求されます。

そのため、住宅ローンの残高が2,000万円ある場合を仮定すると、一年間(競売終了までの目安)で、280万円以上必要になります。

一般的な住宅ローン金利は1~3%程度であるため、5倍以上の金利を余計に支払う必要があるのです。

それに加えて、資産にかかる税金(固定資産税や、住民税)を滞納していればそちらも払わなくてはいけません。

一方で、任意売却の場合、売却までにかかる時間が、2~3か月程度で済むこともあり、そのうえ、銀行と相談しながら任意売却を進めていれば、期限の利益喪失を猶予してもらえることもあり、滞納利息が少なくて済みます。

売却期間を短縮することで、税金の発生も少額に抑えられることもあります。

銀行に相談するならリスケ

住宅ローンが払えないとき、払えないままに放置するのではなく、銀行にしっかりと相談した方がメリットは大きくなります。

銀行の窓口に相談をしても返済金額を減額してくれるわけではありませんが、返済の意思を見せることで銀行からの印象は格段に良くなり、返済に関して融通を利かせてもらえる可能性があります。

また、住宅ローンの支払期間を変更してもらえる「リスケジュール」も、窓口で相談した方が行える確率が高いです。

ここでは、リスケジュールを中心に窓口への相談の重要性を解説します。

返済方法を変更してもらえる

住宅ローンを滞納する前に、銀行に相談することは大切です。

さらに、銀行から督促の連絡があったときに、誠実に対応することも大切で、怠っていると、銀行は粛々と住宅ローンの競売申し立てを進めていき、遅延損害金を全額請求します。

一方で、払えないことが判明した時点で、早めに銀行に相談することで、銀行から協力してもらえることがあります。

例えば、住宅ローンの支払いを助けてもらえる制度として代表的なものに、「リスケ」と呼ばれるものがあります。

リスケとは、先ほど軽く紹介したリスケジュールの略称で、住宅ローンの返済方法を見直すことです。

リスケジュールを行うことで、離職や病気が原因で返済能力が落ちている間、一時的に返済額を減額してもらえます。

場合によっては、毎月の金利のみ支払えば、元金の支払いを待ってもらえることもあります。

滞納ではありませんので、当然滞納利息も不要ですし、リスケの間、代位弁済や期限の利益が喪失されることもありません。

また、住宅ローンを滞納してしまう原因のひとつにボーナス払いがあります。

勤務先の業績悪化からボーナスが減額されたため、住宅ローンのボーナス払いに予定していた金額が払えなくなると言うことがあります。

ボーナス払いに見込んでいた部分の返済方法を、リスケのときに変更して、月額の支払いに加えてもらうことも考えられます。

リスケするためのポイント

もし、一時的に賞与が減少した、まったは病気や怪我で一時的に休職していることが原因で、解消される見込みがあるなら、銀行に相談してリスケしてもらうのも有効です。

しかし、リスケしてもらうために気を付けておくべきこともあります。

それは、現在進行形で住宅ローンの滞納をしている場合、住宅ローンの滞納が解消できないとリスケに応じてもらうことが難しいと言うことです。

このため、「住宅ローンの返済が難しい」と解った時点ですぐに銀行に相談する必要があり、間違ってもリスケの許可をもらう前に、住宅ローンの返済を滞納することはしてはいけません。

また、リスケ中も毎月の支払利息部分は払うことが必要です。

元金だけでなく利息部分までリスケして、支払いを遅らせることはできません。

住宅ローンが払えない理由って?

住宅ローンを払えなくなるなんてこと、自分には関係ないと思っている人もいます。

もしかするとあなたも住宅ローンを借りるうえで、資金計画もしっかりと立てており、無理な借り入れはしていないので、関係無いと思っていませんか。

しかし、住宅ローンを払えなくなる危険性はだれにでもあります。

実際に、住宅ローンを払えなくなる代表的な理由は以下の通りです。

  1. 収入が減少する場合
  2. 病気が原因で就業できない場合
  3. 定年退職で払えなくなる場合
  4. 親が住宅ローンを払えなくなる場合

それぞれの理由についてどのようなケースがあり得るか紹介します。

予定外に就業できないケース

自分で働く意欲があって健康でも、離職を余儀なくされることがあります。

例えば、会社の業績が悪化したことで、やむをえず従業員がリストラされる場合があります。

最近では、東芝やJALなど、日本の代表的な大手企業であっても、業績が悪化して退職者を募ったり、会社から退職者を指定したりすることもあります。

こういったケースは、住宅ローンを借り入れするときに予測しておくことは難しいです。

リストラ以外の理由として、健康上の問題から休職、離職することもあります。

急な病気や、仕事を頑張り過ぎたために「うつ病」になって働けなくなる人もたくさんいます。

これらの事態は住宅ローンの借入時に予想できないことが多く、「自分は大丈夫」と思ってしまいがちな理由です。

定年退職後の住宅ローン返済

住宅ローンを借り入れする年齢によっては、返済期間が定年退職後にかかることがあります。

仮に、借入時の年齢が35歳で、住宅ローンの借入期間が35年間、定年退職が60歳であれば、定年退職後に10年間の返済が残ります。

65歳まで働いたとしても、5年間の返済が残ります。

住宅ローンの借入時には、「前倒し」で返済するつもりでいても、うまく返済が進まず、定年退職を迎えてから返済が難しくなってしまうこともあります。

高齢者になってから住宅ローンが払えなくなってしまうと、年金以外の収入が無いという人は多く、老後に借金を正常に支払うことが難しくなってしまいます。

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離婚後の住宅ローンはどうなる?

離婚を原因として住宅ローンが払えなくなることもあります。

離婚後に住宅ローンが支払えなくなるケースにどのようなものがあるかも、具体的に解説します。

離婚後に払えなくなるケース

離婚すると住宅ローンが払えなくなるケースには、例えば、住宅ローンを借り入れしたのが元主人で、離婚後その自宅に元奥さんが住むと言うケースがあります。

離婚原因が元主人にある場合や、離婚後の財産分与で自宅を元奥さん名義にする場合などです。

それでも、自宅の住宅ローン支払いが残っていれば、借り入れをしている元主人が支払いを継続しなければいけませんし、離婚時にもそういった約束をしています。

しかし、一旦離婚が終了すると、元主人としても自分が住むことのない家の住宅ローンを払い続けることが嫌になったり、新たに家庭を持つとそちらの生活費で住宅ローンが払えなくなったりすると言う場合があります。

こういったケースでは、自宅に住んでいるのが元奥さんで、住宅ローンを払えなくなったのは元主人でも、滞納を続けると自宅は競売にかけられ売却されてしまいます。

そうなると、元奥さんも自宅から退去せざるを得なくなります。

養育費で払えなくなることも

逆に、住宅ローンの対象となる自宅に元主人が住み続ける場合でも、住宅ローンが払えなくなることがあります。

例えば、離婚後、元主人から子供の引き取った元奥さん側に、養育費を払い続ける場合があります。

住宅ローンを借り入れしたときの資金計画に比べて、離婚後、養育費を払うことで収支計画が変わってしまうことがあります。

子供の年齢が幼いと養育費を支払う期間も長くなるため、短期間で収支が改善するのも難しくなります。

そのため、住宅ローンを払えない期間が長期化してしまうことがあるのです。

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住宅ローン払えない体験談ブログ

最近はインターネット上で、住宅ローンを払えなくなった人や、辛い思いをしている人の体験ブログも公開されています。

こういったブログを参考にすると、住宅ローンを払えないことの苦労が分かり、さらに、これから住宅ローンの借り入れを考えている人には、失敗しないための「転ばぬ先の杖」になってくれます。

明暗を分ける資金計画

住宅ローンの体験ブログを参考にすると、払えない原因となる理由の多くは、資金計画の甘さにあることが解ります。

例えば、今、13万円/月の家賃に住んでいるから、少し頑張って15万円/月の住宅ローンを借り入れしたと言うケースなどです。

住宅を購入する場合、単純に家賃と住宅ローンの支払いを比べることはできません。

なぜなら、住宅を購入すると、固定資産税の支払いや、火災保険料の増加、マンションであれば管理費や修繕積立金の支払いなど、住宅ローン以外の支払いも発生するからです。

賃貸から持ち家に引っ越す場合には、税金や保険料などを資金計画に織り込んでいないことも多いため、実際に家計にかかる負担に驚く人もいます。

また、配偶者と共働きを前提に住宅ローンを組むことも要注意です。

住宅ローンは借り入れすることが目的ではなく、その後に返済を続けることが重要です。

現在は共働きでも、子供を作るのか、もしくは子供ができたときにどうするかを考えておく必要があります。

子供が生まれて配偶者が働けない期間に滞納すると言うケースは非常に多いようです。

将来のライフプランを考えて、必要になる支出のシミュレーションを行わなければ、住宅ローンの返済に支障がでる可能性があります。

滞納期間の苦しい経験

住宅ローンを払えない体験ブログから、やはり滞納期間中の苦労を知っておくことをおすすめします。

住宅ローンを払えない期間の実際の生活は、思っている以上に辛いものです。

切り詰めた生活であったり、銀行からの督促や支払い催促の手紙が自宅に届いたりすることは精神的に大きな負担となります。

また、自宅が競売で売却され自宅から退去することを求められるときの内容も体験ブログでは記載されています。

こういった苦労はできることならしたくないものです。

弁護士に相談

住宅ローンが払えない場合、銀行に相談することの大切さは前述しました。

しかし、リスケだけで問題が解消されない場合には、弁護士に相談することも必要です。

実際に弁護士に相談するケースとしては、以下のようなものがあります。

  1. 住宅ローン以外の借り入れが増加
  2. 自宅の売却を決意したが住宅ローンの完済が難しい
  3. 自宅の競売を止めたい

これらの事態に発展した場合には、銀行に相談するだけではなく専門家である弁護士にも相談を行ってください。

債務整理には弁護士が必要

住宅ローンを払えない場合には、債務整理という選択肢もあります。

債務整理には大きく、ふたつの選択肢があります。

  1. 個人再生
  2. 自己破産

個人再生と言うのは、住宅ローン以外の借り入れ(カードローンなど)も膨らんでしまったときに、住宅ローン以外の借り入れは大幅に免除してもらい、住宅ローンだけ支払いを継続して自宅を守る方法です。

住宅ローンの返済が厳しくなったときに、一時的にカードローンなどで借り入れして返済を行う人がいます。

こういったカードローンを免除してもらい、住宅ローンは全額払おうとするのが個人再生です。

一方、自己破産と言うのは、カードローンも住宅ローンも借入人の資産の範囲内で払えるだけ払って、残った債務は免除してもらう債務整理です。

個人再生は、住宅ローンの弁済を継続する必要があるのに対し、自己破産は現在の資産の範囲内で払えるだけ払えば良く、自己破産終了後は税金を除いて負債は無くなります。

ただし、個人再生は自宅を所持し続けられますが、自己破産では自宅は売却されてしまいます。

また、どちらの債務整理を行うとしても高度な法律の知識が必要となるため、弁護士に依頼をしなければ成功する可能性は低いです。

弁護士に依頼する場合には、着手金や成功報酬など高額な弁護士費用が必要となるため気を付けてください。

競売に至らないために

住宅ローンが払えないときに、銀行とリスケの相談をすることも可能です。

しかし、返済方法や正常化の見込みによっては、銀行から許可がもらえないこともあります。

こういったときには、自宅を守りたいと思っていても何もできないまま、競売にかけられるのを待つことになりかねません。

しかし、弁護士を通じて銀行との交渉を行うことで、リスケ交渉がまとまることもあります。

また、自宅の売却を決意し任意売却を行う場合でも、弁護士を通じて交渉することで、滞納利息の支払いを免除してもらうなど銀行との交渉がスムーズに進むこともあります。

住宅ローンが払えないときには、費用が必要ですが弁護士に相談する方法もあることを覚えておきましょう。

住宅ローン滞納は信用情報に傷がつく

住宅ローンを滞納していると、個人信用情報に、納の履歴が記載されてしまうことになります。

通常の場合、数日程度の滞納であれば信用の悪化によるものでなく、「うっかりと入金を忘れていた」と言う風に金融機関も捉えてくれます。

このため、数日であれば個人信用情報に掲載されないことが多く、2~3か月程度の滞納に至ってから個人信用情報に掲載されることが多いようです。

ただし、金融機関の中には基準が厳しく数日程度の滞納であっても滞納歴ありとして掲載するところもあります。

個人信用情報で「滞納履歴あり」として掲載されてしまうと、その後にカードローンやクレジットカードなどを申し込みしても審査に通過することが難しくなり、実質、新規借り入れができなくなります。

また、一度個人信用情報に滞納履歴が掲載されると、その後滞納を解消して借り入れが正常化しても、すぐに個人信用情報から滞納履歴は消えません。

個人信用情報機関では、個人信用情報に滞納履歴が5年残ると言われていますので、以降、5年間の新規借り入れが厳しくなってしまいます。

自己破産と言う選択肢もあります

住宅ローンを滞納するに至った場合、考えるべき方法に自己破産があります。

先ほどの債務整理の項目でも軽く紹介しましたが、具体的に自己破産がどのような法的手段であるのか解説します。

自己破産ってなに?

自己破産とは、法的な債務整理のひとつで、完全に借金の返済が不可能となった人がとる手段です。

自己破産手続きを行うときには、その時点で保有している資産を現金化して、住宅ローンを含む全ての債権者に返済することになります。

もしも、現在の保有資産で返済しきれなかった借入金がある場合には、最終的に免除してもらえます。

自己破産は裁判所を介して行う法的手続きであり、実際に資産を売却して現金化する手続きや各債権者への支払いは、裁判所が選任した弁護士(破産管財人と言います)が、一定の法律上のルールに基づいて公正・公平に行うことになります。

そのため、債権者にとっても納得感のある手続きが行われることになります。

債務者としては、債権者への返済に充当せずに不当に「資産を隠しておく」といったことはできません。

仮に、資産を不当に隠すような行為をした場合、破産免責として認められずに、借り入れがなくならないと言うこともあります。

住宅ローンの対象となっている自宅の売却前であれば、自宅も売却されます。

自己破産は、債務者にとっても債権者にとっても公平な手続きと言えます。

自己破産なら負債が無くなります

債務者は、法律が許す範囲内にて、生活に必要な最低限度の資産(99万円以下の現預金など)を残して、大部分の資産を失う代わりに資産から返済しきれなかった残債務を免除してもらえます。

自己破産にもとづいて借り入れを免除してもらうことを、「破産免責」と呼びます。

自己破産では、裁判所が破産の開始決定をすると、各債権者は強制的に自己破産の手続きに参加しなくてはいけなくなるため、個別に債務者に対して請求、催促することはできなくなります。

債務者は、自己破産を希望する場合、個人で破産申し立てをすることは困難ですので、弁護士などの代理人に対して手続きを依頼する必要があります。

自己破産を申し立て、免責された場合、税金を除く全ての借り入れがなくなる一方で、個人信用情報に事故歴が掲載されることになるため、それ以降の銀行や消費者金融、信販会社などからの借り入れは困難になります。

クレジットカードを新たにつくることも難しくなります。

まとめ

病気などで住宅ローンの支払いが厳しくなった場合にはまず銀行に相談です。

しかし短期的な提案しかでてきませんから、休職が長引くようであれば任意売却を選択肢のひとつとして考えていくことをおすすめします。

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