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マンションの管理費/修繕費が払えないで滞納するとどうなる?分割は可能?

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決定

賃貸マンションの場合は、管理費は家賃と一緒に請求されるため「管理費だけを滞納する」といった事態にはなりません。

しかしながら、分譲マンションの場合は管理費だけで支払うことになりますので、「管理費だけを滞納する」といった事態を招くことがあります。

分譲マンションの管理費を滞納するとどうなるのか解説してまいります。

管理費を滞納するとどうなる?

マンションを購入すると、そのマンションに居住するかどうかに関わらず「管理組合」の構成員にならなくてはいけません。

そして、管理組合(管理組合から一部の業務が管理会社に委託されることもある)に毎月管理費や修繕積立金を納めます。

ほとんどの場合、管理費や修繕積立金は組合員の口座から自動引き落としされるようになっていますが、口座に充分なお金を入れておかないと管理費を滞納することになってしまいますよね。

管理費を滞納すると管理組合からどのような対応を取られるのでしょうか。

第一段階:郵便受けにお知らせが入る

管理費の引き落としができないときの措置として、もっとも初期に実行ざれるのが「郵便受けにお知らせの紙が入る」ことです。

B5程度の普通の紙に、「○月○日に○月分の管理費・修繕積立金が引き落とせませんでした。次回の引き落としの際に合わせてご入金ください」などと記されていることが多いです。

ほとんどのマンションでは、1管理費や修繕積立金の未納が1ヶ月程度なら、取立てのために組合員の居住場所まで来ることはなく、お知らせの紙だけで対応を済ませます。

◆公益財団法人マンション管理センター公式サイト:「管理費等の滞納者への措置」

第二段階:電話や封書、訪問による催告

翌月も口座振替ができないと、次は管理組合から電話もしくは封書(普通郵便)による催告が実施されます。

管理会社の社員が滞納者の自宅まで催告に来ることもあります。

ただし、もし自宅まで管理会社の社員が来たとしても、現金でその場で滞納分を回収することはありません。

指定期日までに管理会社の口座に直接振り込むか、翌月の管理費引き落としの時期までに滞納分と当月分の支払い額を入金するか、どちらかの方法が指定されることが一般的です。

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第三段階:内容証明郵便による督促

管理組合から指定された期日までに滞納金を納めないと、次は「内容証明郵便」で督促状が送付されて来ます。

内容証明郵便による督促状が送付される段階に進むと、滞納者の口座から自動振り替えという選択肢はなくなり、管理会社の口座に期日までに直接振り込まなくてはならなくなります(振込手数料は滞納者負担)。

また、未納分を指定期日までに支払わないと法的措置に訴えることを警告する文章も記載されています。

尚、督促手続きは管理費滞納が起こってから6ヶ月以内に実施されますので、督促状も滞納してから6ヶ月以内に受け取ることになります。

第四段階:支払督促

振り込みの最終期限を超えたにも関わらず滞納金を納めていないと、次は、裁判所から「支払督促」が郵送されます。

この支払督促の封書の中には、「支払督促申立書」と「異議申立書」が入っています。

尚、支払督促申立書には、再度、指定期日までに取るべき措置(管理会社の口座に一括入金することや管理会社に電話すること等)が記されています。

滞納者が支払督促を受け取ったときは、次のいずれかの対応を取らなくてはなりません。

  • 支払督促申立書に記載されている措置(滞納金の一括入金等)を行う
  • 支払督促申立書に記載されていることに異議がある場合は、同封の異議申立書を使って2週間以内に裁判所に出向いて異議を申し立てる
  • 2週間以上無視をする

第五段階:裁判あるいは強制執行

異議を申し立てる場合は、裁判における通常訴訟へと発展します。

通常訴訟は弁護人を立てる必要が発生する等、訴えられる側だけでなく訴える側にも損害が発生してしまいますので、費用を最小限に抑えるために、滞納金の全額が60万円以下の場合は「少額訴訟」としてマンションがある地域の管轄の簡易裁判所で訴訟が行われることが一般的です。

少額訴訟とは、1回で審理を終了し、口頭弁論後すぐに判決が言い渡される訴訟です。

申立て料は訴額の1%と低く設定されていますので、60万円以下の金銭について争うときにしばしば利用されます。

2週間以上支払督促を無視すると強制執行

滞納金を支払うこともなく、異議を申し立てることもなく2週間放置すると、差し押さえ等の措置が強制執行されます。

差し押さえが強制執行されるときは、次の3つが対象となることが多いです。

  • 滞納者の給与
  • 滞納者の預貯金
  • 車などの動産
管理費を滞納しているマンションを競売にかける!

滞納者の給与や預貯金、動産のいずれもが滞納金以下の価値しかない場合、もしくはいずれも差し押さえることができない(給与を取得していない、預貯金・車がない等)場合は、管理費を滞納しているマンションを競売にかけて管理費を回収することになります。

ほとんどの分譲マンションはローンで購入するため、競売にかけたとしても管理組合の取り分はないことが多いのですが、区分所有法第59条競売により競売で当概物件を購入した買受人(特定承継人)から管理費を徴収することができますので、管理組合は滞納金を回収することが可能です。

尚、当概物件の特定承継人が、滞納者(物件の元所有者)に滞納金全額を請求することもあります。

◆国土交通省公式サイト:「滞納回収のための管理組合による措置に係るフローチャート」

競売の前に任意売却で支払う

管理費を滞納すると、最悪の場合は所有するマンションを競売にかけられてしまいます。

普通にマンションを売却するときよりも競売にかけられるときの売価相場は5~8割ほどになりますので、マンションを手放したとしてもローンの債務が残ることも少なくありません。

つまり、競売にかけられてしまうと、住む場所を失うだけでなく、借金が増えてしまう可能性もあるのです。

任意売却を選択するメリット

競売にかけられる前に任意売却を選択することで、次のようなメリットがあります。

管理費滞納などの事実を周囲に知られにくい

競売にかけられると競売情報が公開されますので、管理費滞納や借金による差し押さえ等の競売にかけられるだけの事情があったと周囲は推察します。

知人に知られる可能性も高いですので、このまま近隣で住み続けることが難しくなりますよね。

しかしながら、任意売却は個人の意志による売却ですので、金銭的な行き詰まりとは周囲からも見られない可能性があります。

負債を減らせる

任意売却物件は、競売よりは高額で売却できる可能性があります。

そのため、競売にかけられるよりも住宅ローンの残額を減らせるかもしれません。

引っ越し日をある程度指定できる

競売が決定すると、裁判所から引き渡し命令によって指定された日までにマンションを明け渡さなくてはなりません。

しかしながら任意売却を選択すると、管理組合と協議によって引っ越し日を決定することができますので、滞納者にとって都合が良い日を選べることもあります。

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通常の売却と任意売却の違い

ローンが残っている不動産は、通常は売却できません。

不動産にかかっている抵当権はローンを完済しないと外れない仕組みになっていますので、売却した資金でローンを完済するか、売却した資金に別の資金をプラスしてローンを完済しなくてはならないのです。

一方、任意売却は、ローンが残っていても不動産を売却できる方法です。

ローンの債権者の同意が必要ですが、競売を実施するとなると債権者も損をする可能性(ローンの残余金全額を回収できなくなるケースもある)がありますので、競売になる前に頼んでみる価値は充分にあると言えます。

任意売却を進める方法

管理費滞納により任意売却を選択する場合は、次のように進めていきます。

なるべく早く管理組合に相談する

管理費が支払えないと判断したら、なるべく競売開始の通知が届く前の段階で管理組合や管理会社に「任意売却をしたい」ということを申し入れます。

支払督促や競売などの手続きは、管理会社にとっても面倒で経費のかかることですので、できるだけ管理会社側の損害を少なくするためにも早めに申し入れましょう。

最悪の場合でも、裁判所から「期間入札通知」が届く前までなら任意売却に踏み切ることはできますが、手続きの進行具合によっては期間入札通知の前後ではすでに競売を取り消せない可能性もありますので、できる限り迅速に対応することをおすすめします。

債権者に申し入れる

住宅ローンを借りている債権者にも、任意売却をしたい旨を伝えます。

任意売却の代行業者もありますので、任意売却の手続きが難しい場合は依頼してみるのも良いでしょう。

販売活動の実施

実際に当概物件を売り出します。

尚、販売活動中に何回か、購入希望者がマンションの部屋の中を見学に来ることもあります。

売却終了・債権者の同意

当概物件の買い手が決まり、債権者の同意が得られると、任意売却は終了します。

滞納金の処理や売買決済を済ませてから、滞納者は引っ越しを実施します。

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管理費を滞納したときはどう対応する?

収入低下や突然の出費などのために管理費を滞納してしまうときは、どのように対応することができるのでしょうか。

とにかくすぐに管理組合に伝えよう

例え1ヶ月でも、管理費を滞納することは良いことではありません。

「今月はどうしても支払えない」と思ったら、トラブル回避のためにもすぐに管理組合もしくは管理会社に連絡をしてください。

そのとき、「翌月にまとめて支払う」「2ヶ月後にまとめて支払う」などと、期間を定めていつ支払うことができるのかを明確に伝えましょう。

多くの管理会社では1、2ヶ月ほどなら延滞料なしに待ってくれることもあります。

ぜひ真摯な態度で頼んでみて下さい。

管理費の入金をうっかり忘れていた場合は?

意図的に管理費を滞納したのではなく、振替口座に入金するのを忘れてしまった等、ついうっかりと滞納してしまった場合も、気づいたときにすぐに入居者側から連絡を入れるようにして下さい。

また、文書等で「管理費未納のお知らせ」を受け取ったときも、すぐに管理会社に電話をかけ、支払い方法について尋ねて下さい。

滞納した管理費を分割払いすることは可能?

管理費は毎月支払うものですので、原則的には滞納してしまった場合も分割ではなく一括で支払うこととなっています。

しかしながら2ヶ月分以上を滞納してしまい、高額になって一括で支払うことが難しい場合には、管理会社によっては分割払いの対応を取ってくれることもあります。

どうしても一括で支払えないときは、丁寧に事情を説明して頼んでみましょう。

裁判によっては弁護士費用がかかる!

滞納した管理費等が60万円以下の場合は「少額訴訟」となりますので、入居者も管理組合側も特に弁護人を立てる必要はありません。

しかしながら、滞納金が60万円を超える場合や入居者が異議を申し立てる場合は通常の訴訟となり、 裁判の費用だけでなく弁護士費用も発生することがあります。

弁護士費用は自己負担の場合がある

マンションの管理規約によっては、管理費等を滞納して裁判になる場合の弁護士費用は滞納している入居者が負担すると決まっていることがあります。

また、現在の規約にはそのような規定がない場合も、組合員の4分の3以上の同意を得られれば弁護士費用を滞納者に負担させることは可能ですので、管理組合側が裁判に向けて組合員の同意を得る等の対策を取っていることもあります。

滞納している人は、マンションの管理規約を再度よく読み、弁護士費用についての言及がないかどうか確認して下さい。

尚、規約にない場合は、通常は裁判の結果に関わらず、訴えた管理会社側が負担することが一般的です。

敗訴側が勝訴側の弁護士費用を負担するのは民法709条に規定されている「不法行為(相手の権利を侵害する行為)」をしたと認められる場合のみですので、マンションの管理費滞納は不法行為ではなく「規約違反」と判断されることが一般的なため、弁護士費用の請求事項にはならないことが多いのです。

◆電子政府の総合窓口イーガブ公式サイト:民法「第709条」

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管理滞納の消滅時効は5年?

管理費や修繕積立金なども、5年が経てば消滅時効が成立します。

しかし、時効は債権者(この場合は管理組合)が支払い要求を行う度にリセットされますので、管理組合や管理会社が催告書や督促状を送り続ける限り、時効が成立することはありません。

また、万が一、5年間に一度も管理会社が管理費等の請求を行わなかった場合でも、滞納者の支払い義務が自動的に消滅するのではなく、滞納者自身が時効完成を証明して管理会社側の承認を得ないと支払い義務は消滅しないのです。

6年経ってから管理費の一括支払いを請求された場合は、最初の1年間の支払いのみに時効が成立することになりますが、滞納者は「5年間、一度も請求されていないために時効が成立した」ということを証明し、なおかつ管理組合の承認を得なくてはなりませんので、実質的には時効成立はかなり難しいと言えるでしょう。

◆国民生活センター公式サイト:誌上法学講座「消滅時効」

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修繕費って何に使われるお金?

まずは修繕費がどのような用途で利用されるお金かということについて、簡単に説明を行っていきましょう。

大規模修繕の際の費用として

修繕費を支払う際には、「修繕積立金」という名目で支払うことになります。

この「積立金」という言い方からも、修繕費はマンションの居住者から支払われたらすぐに利用されるのではなく、しかるべき目的のために積み立てられていっているということが分かります。

そしてその目的とは、マンションで定期的に行われる「大規模修繕」の際の費用に充てるというものです。

大規模修繕は修繕箇所によって何年に一度程度行われるかが変わってきますが、たいていの場合12年に1度程度の周期で行われています。

規模の大きなマンションともなると、大規模修繕の度に数百万円・数千万円という費用がかかることになりますが、その際の費用は居住者が毎月支払っている修繕積立金から捻出されているんですね。

突発的に必要になる工事にも

大規模修繕は、マンションの経年劣化によって劣化してきた部分を修繕するために行う、いわば「マンションの定期メンテナンス」のようなものです。

しかし、マンションの劣化は経年劣化のみによるものだけではありません。

例えば大型台風や地震などの天災の影響でマンションの外壁が一部はげ落ちてしまった、電気系統の一部が故障してしまった場合などは、その都度工事が必要になりますよね。

こういった修繕工事は大規模修繕が定期メンテナンスであるのに対して、「緊急メンテナンス」であると言えるでしょう。

しかし、定期であれ緊急であれマンションのメンテナンスを行う以上、その費用は修繕積立金から捻出されることになります。

このように、修繕費はマンションのあらゆる修繕工事に関わる費用へと充てられているものであり、裏を返せば住民からの修繕費の支払いが滞ってしまえば、あらゆる修繕工事が行えなくなってしまうということでもあるのです。

修繕費の相場はだいたいどれくらい?

ではこの修繕積立金ですが、毎月だいたいどれくらいを支払うのが平均的なのでしょうか。

国土交通省が数年に一度調査・発表を行っているデータの中に修繕積立金に関するものがあるのですが、その最新の内容(H25年度版)を参考にすると、修繕積立金の平均的な金額は10,783円となっています。

しかもこの金額はH11年度では7,378円、H15年度では9,066円、H20年度では10,898円と年々上昇傾向にあります。

H20年度からH25年度の変化だけを見ると多少減少しているとは言え、今後も11,000円/月程度つまり年間で見れば13万円強の金額を修繕費として支払う必要があると言えるでしょう。

これは家計から見れば、かなり大きなインパクトを持っていることは間違いありません。

修繕費は変更になることも

また、マンションの修繕積立金はずっと同じというわけではありません。

新築マンションの場合は劣化もなく修繕しなければならない箇所がほぼありませんから、修繕積立金は比較的安価に抑えられています。

しかし、年数が経ってくると経年劣化が進行してくるため、修繕しなければならない箇所やその規模もどんどん大きくなってきます。

その結果、入居当時と比べると修繕積立金の金額がアップになってしまうということも、ざらにあります。

また、経年劣化ではなく想定していないような劣化がマンションに見つかる場合もあります。

そのような場合も結局は修繕で対応しなければならないため、修繕積立金の金額が上げられてしまう可能性があるでしょう。

修繕費を支払えない人は多い?

ではこの修繕費を支払えない人というのは、どれくらいの割合でいるのでしょうか。

こちらに関するデータも国土交通省が定期的に調査しているデータの中に含まれています。

その内容をもとにして説明すると、修繕積立金などの管理費を滞納している人がいるというマンションの割合は全体の37%にも及ぶそうです。

つまりマンションが3棟立っていたとすると、そのうちの1棟では修繕費等の滞納問題が発生しているという計算になりますね。

この37%という数字をどう見るかですが、「けっこう滞納って発生しているんだな」と思う人が多いのではないでしょうか。

しかし、調査をしている中で最も滞納割合が多かった時のデータでは、何と48.3%ものマンションで修繕費等の滞納が起きていたというから驚きです。

2棟に1棟の割合で滞納が発生していたこともあるという事実から、修繕費等の管理費はマンションに住んでいく上で必要不可欠ではあるものの、その支払いは住民にとってなかなか重い負担だということがお分かりいただけるのではないかと思います。

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修繕費を支払えないとどうなる?

では、修繕費を支払えないという事態に陥ってしまった場合、どのようなことが起こるかについて確認してみましょう。

管理人・管理会社から連絡が届く

「修繕費」という言い方をすると考えにくいかもしれませんが、修繕費はマンションの住民が毎月支払わなければならないものであり、借金を抱えている時に毎月返済しなければならないのと同じような感覚です。

つまり、「修繕費の滞納」=「カードローンでの毎月の返済を滞納」と考えると、その後どのような措置が取られていくか分かりやすくなるでしょう。

まずは、修繕費を支払われるべき管理人や管理会社から「修繕費支払われてないけど大丈夫ですか?いつ頃支払えそうですか?」という連絡が届きます。

管理会社が管理しているようなマンションの場合だと書面や電話で連絡が届きますし、管理人が常駐しているようなマンションでは管理人の人が直に家まで訪ねてくる可能性もあります。

返済計画書の提出が求められる

そういった連絡を受けた後も支払いを行わなければ、「返済計画書」と呼ばれるものを提出しなければならなくなります。

ただし、督促が届いてからすぐに返済計画書の提出を行わなければならないような状態になるわけではありません。

マンションの規模等にもよりますが、目安としては修繕費の未納が10万円程度になった時に返済計画書の提出が求められるぐらいでしょう。

修繕積立金の平均的な金額が11,000円弱程度であったということを考えると、10万円程度の未納ということは修繕費を半年前後支払っていないということになるので、返済計画書を求められても仕方がないと言えるかもしれません。

法的措置が取られる可能性も

返済計画書の提出も行わず、なおかつ管理会社等からの連絡にも応じなければ、借金の場合と同じように督促状が届くようになってしまいます。

その後の対応は管理会社や管理組合によって異なりますが、督促状が届いた後も一向に支払いもせず連絡もないという場合であれば、法的措置が取られる可能性も低くありません。

給与が差し押さえられたりマンションが競売にかけられたりと、未納分の修繕費を回収するための措置が取られます。

管理会社から連絡が来たり返済計画書の提出を求められたりしている段階では、先方と話し合って今までの未納分を分割で支払えないか、支払期日を延期してもらえないかといったことをお願いすることも、場合によっては可能です。

しかし、法的措置にまで踏み込まれてしまった段階で、差し押さえや競売を回避するには「今までの未納分を全額一括で支払う」しかなくなってしまいます。

修繕費が支払えなかったとしても、できるだけ早い段階で対処しておくことが重要ですよ。

支払えない場合はどうすればいい?

とは言え、いざ修繕費が支払えなくなってしまった場合にどうすればいいかということは、経験がなければ分かりませんよね(そんな経験も持ちたくないですが)。

そこで、修繕費を滞納してしまっている・滞納することになりそうだという時にできる対処方法をいくつかお伝えしておきましょう。

早い段階で管理会社等に相談

まずは先ほども少し触れたとおり、できるだけ早期に管理会社や管理組合に相談をするということです。

それで支払いを免除されるというわけではありませんが、事情を聞いてくれた上で支払い期日を延期してもらえたり、今までの未納分を分割で支払ってもOKにしてくれたりと、色々な便宜を図ってくれる可能性があります。

この際に重要なことは、支払う意思はしっかりあるということをきちんと伝えることです。

話し合いには応じるものの、のらりくらりと逃げ回っているような入居者に対しては管理会社・管理組合もあまりいい印象は持ちませんし、有利な条件を引き出すことも難しくなってしまいます。

クレジットカードで支払えないか相談

また、マンションの中には修繕積立金をクレジットカードで支払えるところもあります。

手間が煩雑であるということと従来は現金で支払ってきたという慣習を踏まえて、基本的には現金払いが求められていますが、入居者からの要望があればクレジットカード払いに切り替えてもらえる可能性もあります。

ただしこの場合も、クレジットカード払いに切り替えることによって支払いのメドが立つのかということをきちんと説明できる状態が望ましいと言えます。

支払える予定もないのにクレジットカード払いにしても、問題を先送りしているだけにすぎませんからね。

また、マンションによってはそもそもクレジットカード払いが認められていない可能性もあることは、念頭に置いておきましょう。

マンションの売却を検討

最終手段として考えなければならないのは、マンションを売却するということです。

今住んでいるマンションを売却するということは、新しい住居を探さなければいけないということですが、それにはもちろん時間も手間もお金もかかります。

そもそも現在のマンションの修繕積立金も支払えていないような状況で、そんな余裕があるかどうかは甚だ疑問ではありますが、それしか方法がないのであればそうするしかありません。

法的措置を取られてしまい既に競売の申し立てがされている場合は、居住者が自由に売却することができなくなってしまうので、マンションを売却する場合には早めに決断する必要がありますよ。

お金を借りて対処できることも

修繕費の滞納に関してはとりあえず支払いさえすれば問題は解決するため、一時的にお金を借りることによって対処できる可能性もあります。

では、修繕費が支払えない場合にはどのようなところからお金を借りることができるでしょうか。

親や知人から借りる

まずは、親や知人などの身近な人からお金を借りるという方法が考えられます。

住居に関する問題は生活していく上で非常に重要な問題ですから、親や知人も親身になって相談に乗ってくれるでしょう。

「とりあえず今月分だけ」とか「督促状が来てもまだ支払えないような状態であれば」とか、色々な条件が付けられる可能性はありますが、お金を借りられるようであれば素直に相手に感謝するようにしましょう。

その間も、自力で支払うための努力を怠ってはいけませんよ。

親からお金を借りる方法

カードローンを利用する

お金に関する問題だけに親や知人を巻き込みたくないという人であれば、消費者金融や銀行カードローンを利用してお金を借り入れるという方法を検討してみましょう。

即日での融資も可能なところが多いため、支払い期日までもう日がないという場合にも頼れる存在です。

また、滞納分をまとめて支払うために大きな金額を借り入れたとしても、その返済は毎月分割で行うことができるため、家計に与える負担も多少なりとも和らげることができるでしょう。

ただし、修繕費を支払うためにカードローンを利用するということは、お金を支払うべき相手がマンションの管理会社・管理組合から、金融機関に代わっただけに過ぎません。

生活スタイルを見直すなどして支払うお金を捻出できないようでは、いずれ近いうちに同じような問題に直面する可能性が高いということは覚えておきましょう。

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生活費をクレジットカードで支払う

知り合いにお金を借りるのも、金融機関からお金を借りるのもイヤだ!という場合は自分からお金を借りましょう。

何を言っているのか分からないかもしれませんが、これは要するに「日々の生活費をクレジットカードで支払うことによって、将来の自分から借金をする」ということです。

そうすることで毎日の生活費に充てていたお金が浮きますから、そのお金を修繕費の支払いに回すことが可能になるでしょう。

ただしクレジットカードを利用する方法である以上、この方法も問題を先送りにしているに過ぎません。

「とりあえず今月は絶対に修繕費を支払わなければならない!」というような場合には有効ですが、毎月毎月それでしのごうとするのは無茶です。

この方法でしのぎつつ、抜本的な対策を考える必要があるでしょう。

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