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URの家賃滞納で強制退去をまぬがれる限度と対策

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礼金も仲介手数料、香辛料、保証人もすべてなしで入居できる独立行政法人都市再生機構が運営するURの家賃。

デザイナーズマンションや高層マンションなどの魅力的な物件も増え、注目が高まっています。

家賃も一般的な賃貸物件と比べると低く設定されていますが、どうしても生活に困ったときなどは、滞納してしまうかもしれません。

URの家賃を滞納するとどうなるのか、また、家賃滞納を予防する対策についてまとめました。

「どうしてもお金が足りず、家賃が出せない」という場合は、消費者金融カードローンがおすすめです。

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URの家賃滞納は2ヶ月までが限度

民間の賃貸住宅は家賃を滞納しても大家さんによって対応が異なりますが、URは全国どこでも同じ対応が実施されます。

URが家賃の遅れの相談に乗ってくれるのは「滞納が3ヶ月未満」のときだけですので、2ヶ月分以上の家賃を滞納することがないようにしましょう。

3ヶ月滞納してしまったら一刻も早く1ヶ月分払う

UR賃貸を契約したときに渡される「住まいのしおり」には、家賃を3ヶ月以上滞納すると賃貸契約を解除し、住居の明け渡しを要求すると記載されています。

滞納が3ヶ月目に入ると、すぐにURの担当者が変わって強制退去に向けての手続きが始まりますので、まずは一刻も早く1ヶ月分の家賃を払って「2ヶ月滞納」の状態に戻すことが重要です。

実際にはどのタイミングで強制退去に向けての手続きが始まるのかについてURの担当者に電話で確認したところ、「ケースバイケースで、これまでの滞納の仕方や入居者の督促に対する対応による」ということでした。

日頃から一切連絡せずに滞納しているような場合は、法的手続きに入るのも早くなると考えるべきでしょうし、今まで一度も滞納せずに家賃を支払ってきたときは、少し対応も変わってくると考えられます。

いずれにしても、3度目の滞納が確定したら、とにかく早く担当者に連絡することが大切です。

家賃の催促をしないことと処分が甘いということは別問題

URの家賃の催促は消費者金融などからの借金の催促と違い、ひんぱんに電話がかかってきたり自宅まで催促に来たりすることはありません。

そのため、つい借金の返済を先にして、UR賃貸の家賃を後回しにしてしまうケースも多いようです。

しかし、借金の支払いが遅れても住むところがなくなることは滅多にありませんが、URの家賃を延滞するとすぐに家の明け渡しを要求されます

居住場所を失わないためにも、URの家賃はかならず支払うようにしましょう。

敷金は契約中に家賃にあてることはできない

UR賃貸に入居する時は、礼金や仲介手数料は必要ありませんが、敷金は家賃の2ヶ月分支払わなくてはいけません。

しかし、この敷金は退去時の修繕費等に充当されるお金ですので、契約中の住宅の未納分の家賃に充てることはできません。

2ヵ月までの滞納なら分割も可能

家賃を1ヶ月滞納すると、URから督促の郵便物が届きます。

しかし、その後は滞納せずに毎月家賃が引き落とされているならば、UR賃貸住宅にそのまま住み続けることは可能です。

スキップした1ヶ月分の家賃については、URの担当者と相談して、分割で支払うこともできます。

家賃滞納が2ヶ月分となると、URの担当者は契約解除や強制退去の可能性をちらつかせて催促するようになりますが、具体的な手続きにはまだ入らず、滞納分の家賃の分割払いの相談にも応じてくれます。

UR家賃は3ヶ月滞納で裁判沙汰に

先程も紹介しましたように、UR賃貸では家賃を3ヶ月以上滞納すると契約が強制的に解除されてしまいます。

しかし、ただ単にUR側が入居者との契約を解除するだけでは、URは入居者を強制的に退出させることはできません。

URが入居者の契約を強制解除して家から退去させるためには、法的な手続き、つまり、裁判が必要になるのです。

一旦、URが法的手続きを開始すると、入居者は裁判に出廷して和解の手続きをしない限りは、分割払いの相談にも応じてもらえません。

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部屋の明け渡しと支払請求の訴えを起こされる

トータルで3ヶ月分の家賃を滞納し、しかもUR担当者と連絡もせずに放置すると、URは契約を解除し部屋の明け渡しを要求し、応じないと裁判所に明け渡しと滞納家賃の支払請求を起こします。

訴えを受けた裁判所は入居者にURの訴状を送ってきて、それに対する答弁書を出すように求めます。

滞納している入居者は、答弁書を提出することなく放置して、そのまま敗訴になるケースがほとんどです。

和解すると強制退去を免れることができる

仮に弁護士の助けを借りて答弁書を提出し、裁判にも出廷した場合は、裁判所は和解を勧告し、返済計画を立てて和解するという流れになります。

つまり、正式に和解が成立するのなら、3ヶ月程度の家賃滞納で入居者が敗訴する(=強制退去させられる)ということはありません。

しかし、弁護士の費用を考えると、和解することにメリットは少なく、和解手続きの間も家賃は毎月発生するため、家賃を支払いながら滞納分の家賃を支払うのは負担が大きすぎるという問題を抱えてしまいます。

結局は、支払い困難→家賃滞納→再裁判という流れにはまってしまう可能性が高いと見ることができるのです。

裁判所から強制執行の通達が来る

入居者が裁判所に答弁書を送らずに放置すると、URが勝訴し裁判所から部屋の明け渡しを命じる通達が届きます。

通達を無視してそのまま住みつづけると、退去の強制執行という流れになります。

強制執行を予告する書類を壁に貼る

強制執行は2段階で実施されます。

第一段階では、強制執行を取り仕切るスタッフが部屋に立ち入り、強制執行するための準備をします。

「○月○日に強制執行します」という書類を部屋の壁に貼り、強制執行日まで書類をはがさないようにと入居者に指示します。

通達から2ヶ月後には強制執行

予告された執行日に、裁判所とURの担当者が来て立ち退きの執行が行われます。

立ち退き執行日に入居者の荷物が残っている場合は、搬出業者が運び出して一時保管することになります。

できるだけスムーズに退去するためにも、強制執行が決まったら家財道具全体を運び出しておきましょう。

なお、通達が来てから強制執行までには、およそ2ヶ月かかります。

※民間の賃貸住宅に居住している場合は、強制退去処分になると搬出作業費や家財一時保管費を請求されることが多いですが、UR賃貸住宅ではほとんどのケースにおいて搬出作業費等は請求されません。

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強制退去後にも借金は残る

住居を退去したとしても、滞納した家賃は帳消しになるのではありません。

借金として残りますので、強制執行前後にURの担当者と借金返済について相談することになります。

3回目の滞納から強制執行通達までに約3ヶ月経っているため、その間、一度も家賃を支払っていないとするならば、借金は家賃6ヶ月分くらいになっているでしょう。

そのうちの2ヶ月分は入居時に支払った敷金が充てられますが、4ヶ月分の家賃については実費が請求されます

一度強制退去になると再入居は難しい?

URに入居するときの契約書に、家賃の滞納などの入居者責任の強制退去の場合は再入居はできませんと記載されています。

しかし、URの担当者に電話で確認したところ、「退去後に残った家賃の負債を完済した場合は、再入居は不可能ではありません」という回答をいただきました。

家賃や立地を考えて、「やっぱりURの賃貸住宅に住みたい!」と思う方は、URに対する負債を解消してから、URにもう一度申し込んでみてはいかがでしょうか。

再度申し込むときも、最初に申し込んだときと同じく、収入や貯蓄額などのUR所定の基準で審査が行われます。

UR賃貸の強制退去を避ける対策

家賃を滞納して強制退去になることは、絶対に避けたいですよね。

裁判になるのも困りますし、家賃以外に搬出作業費や家財保管費を請求されるのも困ります。

もちろん、住宅を追い出されて、行く当てがなくなるのも困ります。

家賃を滞納しないようにする

家賃を滞納することがなければ、滞納分の家賃の支払いを請求されることもありませんので、支払いが厳しくなることもありません。

URの家賃は口座振替で支払いますから、かならず引き落とし日の前日までに口座に家賃以上の残高があるか確認しておきましょう。

また、万が一、口座振替日までに入金できなかったときでも、URでは再振替を2回実施しますので、かならず再振替日までには家賃を入金しましょう。

再振替日までにも入金できないときは、後日、URから送付される「家賃等請求書」に記載されている金額を、期日までに振り込みます。

※通常は、振替日の約15日後と1ヶ月後の2回、再振替が実施されます。物件によって、若干異なることもあります。

滞納になることが分かった段階で相談

家賃滞納を回避するための現実的な対策としては、たとえ他の借金があったとしても、家賃の支払いを借金返済の後回しにしないことを挙げられます。

単に借金を後回しにするだけでは、ローン業者の催促がうるさくなりますし、利息も膨らんできますよね。

家賃も支払えないほど借金の返済に苦しんでいるときは、弁護士または司法書士に相談して債務整理をするのがいちばん賢明な対策となるでしょう。

債務整理には次の3種類があります。

債務整理の種類内 容
任意整理金利を払う必要がなくなり、元金だけを5年くらいの分割で返済する
個人再生金利を払う必要がなくなり、元金も1/5程度に大幅にカットされる
自己破産元金・金利がどちらもゼロになる

債務整理をしても現在住んでいる賃貸住宅の退去を求められることはないので、借金の返済のために家賃の支払いが滞って強制退去になるよりはずっとましです。

自己破産をすると持ち家は失うことになりますが、賃貸住宅の退去を求められることはなく家財道具まで失うわけではありません(車は中古の軽自動車くらいしか所有できませんが)。

もちろん、勤めている会社を辞める必要はなく、会社に知られる可能性も高くはありません。

生活保護の申請もあり?

債務整理をして借金返済を楽にしてもらったとしても、返済や生活の元となる「収入」が少なすぎるならば、借金生活から抜け出すことはできません。

収入が少なく、生活維持すら覚束ない場合は、生活保護を申請することも検討してみましょう。

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家賃滞納から強制退去までの流れ

万が一、家賃を滞納したとしても、裁判が始まる前までなら強制退去を回避することができます

家賃滞納から強制退去までの流れをまとめましたので、ご自身が現在どの局面にいるのか、常に正確に把握しておきましょう。

①URからの督促がある

本来の振替日だけでなく再振替日にも家賃が引き落とせないときは、URから郵便で「家賃等請求書」が送付されます。

記載されている期日までにかならず入金するようにしましょう。

②裁判所から訴状が届く

URからの督促を無視すると、裁判所から訴状が届きます。

滞納している家賃を清算してUR側と和解したいときは、かならず、裁判所から送付された書類に記載されている日時までに、和解申請を実施してください。

③強制退去の予告がある

和解申請をせず、なおかつ滞納分の家賃を支払わない場合は、強制退去が予告されることになります。

ただし、強制退去が予告されても、強制退去執行までには2ヶ月程度の時間があります。

スムーズに退去するためにも、家財の運び出しを進めていきましょう。

④強制退去の実行

強制退去が実行されると、引っ越しの準備をしていなかった場合は住む場所を失います。

住む場所を確保するためにも、かならず強制退去前に、滞納分の家賃を支払うか、未納分の分割払いについて協議するか、家財を運び出しておくかしておきましょう。

滞納した家賃の支払いはどうなる?

強制退去処分が実行されても、家賃の支払い義務は残ります。

家賃の滞納は5年で消滅時効が成立し、支払いの義務はなくなりますが、5年間の間に貸主(この場合はUR)が裁判所に訴える等のアクションを起こしているときは、消滅時効は成立しません。

「払わないで済む方法はないのかな?」と考えるのではなく、「早く払ってすっきりとしよう!」と前向きに考えるようにしてください。

消滅時効成立の条件については、次の記事で詳しく解説しています。

遅延損害金も請求される

滞納したときに支払うのは、通常の家賃だけではありません。

支払期日を過ぎた日から年14.56%の割合で「遅延損害金」が発生しますので、家賃以上の金額を納めなくてはいけないのです。

例えば1ヶ月分の家賃が95,000円で30日間滞納したときの遅延損害金は、次の通りです。

・95,000円×14.56%×30÷365₌1,137円

1ヶ月程度なら遅延損害金はそこまで大きくはなりませんが、何ヶ月も滞納すると、滞納日数が増えるだけでなく滞納金額も増えますので、遅延損害金も大きく膨れ上がってしまいます。

分割が認められる

先程も述べましたが、UR賃貸住宅の家賃を滞納したときは、分割払いが認められます。

もちろん、分割払い中も遅延損害金が発生してしまいますので、あまりにも長期間に分割するのは賢明とは言えませんが、数ヶ月程度に分割して支払うなら、毎月の負担が大きくなりすぎず、しかも、遅延損害金も増えすぎないようにセーブできるでしょう。

請求は数ヶ月以上後で

今月の未納分が今月中に請求されるわけではありません。

未納分の家賃は、数ヶ月以上後で請求されますので、UR側から知らされた請求額より実際に支払う金額の方が大きくなってしまうことがあります。

滞納金が多額になりすぎないように、何ヶ月分の家賃を滞納しているのか、かならず把握しておきましょう。

URで家賃滞納した人の体験談

相場よりも安く設定されていることが多いURの賃貸住宅。

しかし、家賃を払わずに滞納している人は後を絶ちません。

実際にURで家賃滞納した人の体験談から、どのような請求が行われるのか事前に知っておきましょう。

滞納分の請求が遅い!

インターネットで「UR滞納」と検索すると、驚くほど多くの体験談が表示されます。

それらの体験談に共通して見られる意見の1つが、「滞納分の請求が遅い」ということです。

口座を確認しなかったために2ヶ月間もの家賃滞納をしていたことに気づかず、慌てて入居者自身がURの担当者に「わたし、滞納していますよね?」と逆質問した例など、枚挙にいとまがありません。

強制執行の予告はあっさりしている

滞納したことですら、あまりしつこくは請求しないURですから、強制執行の予告も非常にあっさりとしているようです。

3ヶ月分の家賃を滞納すると、速やかに強制執行されますので、「再三の督促の後に強制執行の予告がある」と思い込んでいる人なら、あまりにもあっさりと強制執行の予告がなされることに驚きを感じるのではないでしょうか。

まとめ

URの家賃を3ヶ月滞納すると強制退去させられ、住む家がなくなります。

引っ越しして新たな家に住むためには、今の家に住み続ける以上の労力と費用がかかりますから、他の借金を債務整理してでも、UR賃貸住宅の家賃の支払いを率先して支払いましょう。

また、URは家賃を滞納したとしても、頻繁に督促状が送付されるということはありませんが、強制退去が決定すると、非常に速やかに裁判と退去手続きが進んでいきます

あっという間に住む家を失うことにもなりかねませんので、普段から口座残高に気を配り、毎月きちんと家賃の引き落としができているのかチェックするようにしてください。

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