住宅ローンの借入可能額をチェック!ポイントは年収の何倍?

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※他の借入金とは、フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン(クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い・リボ払いによる購入)などの借り入れをいいます。

マイホームを建てるときに、ほとんどの人が住宅ローンのお世話になると思います。マイホームを建てる理由は人それぞれあるでしょうが、住宅ローンを借りるときの共通する悩みが幾らまで借りられるかという問題でしょう。

そこで、住宅ローンを借りるときにどのようにして、借入金額を決めるのかポイントを整理しました。

住宅ローンはどこから借りられる?

住宅ローンを借りることを考えると、真っ先に思い浮かぶのが銀行に相談をするということではないでしょうか。

しかし、銀行から借りるといっても、「銀行」「信用金庫」「信用組合」「労働金庫」「JAバンク」など様々な選択肢があります。

また、住宅ローンそのものを考えたときに、銀行から直接借りる方法と、「フラット35」を利用する方法があります。

そこで、まずは住宅ローンを借りる場所と、「銀行の住宅ローン」「フラット35」の違いについて的を絞り説明をしていきます。

フラット35って何?

元々は住宅金融公庫であった独立行政法人住宅支援機構が、民間金融機関と提携して販売している長期固定金利の住宅ローンがフラット35です。銀行の資金調達方法は主に短期で行うため、長期間の固定金利で融資をすることが難しいとされています。

長期間決まったコストでお金を調達することができれば、資金調達に掛かったコストを織り込んで住宅ローンなどの35年融資の利率に反映できます。

しかし、銀行の資金調達は1年、5年(定期預金などの期間)などが多く、この期間を超えて貸出しを行うと、リスクが生じてきます。そのため銀行は長期にわたっての支払いコストが予測できないため、一般的には変動金利の住宅ローンが主体です。

そこで、住宅支援機構では、民間の銀行が販売したフラット35を買い取って、それを担保とする債権を市場に供給することで投資家から資金を集めて、長期資金の調達を行っています。

ちょっと難しい話になりましたが、簡単に話をすると、銀行がお金を貸すものの、銀行はすぐに返済を受ける権利を住宅支援機構に売っているのです。

そして、住宅支援機構では、買い取った返済を受ける権利を担保にして、35年などの債権を投資家に市場を通じて販売をしていることになります。

このようにして、資金を集めているため、長期にわたって低金利でお金を借りることができる仕組みができています。

銀行に申し込む

フラット35は銀行などを通じて借りることができます。なお、銀行から住宅ローンを借りる場合には、フラット35以外にも商品があります。

それは、銀行の指定した保証会社保証の保証が付いたものと、保証会社保証が付いていないプロパーの住宅ローンがあります。保証会社保証の場合は、「団信」(団体信用生命)に加入することが前提となるところが多いようです。

したがって、健康に不安のある人は申込ができない可能性があります。また、銀行が独自の審査に基づい自分のお客様に対して、優良顧客に貸付をすることが多いのがプロパーになります。

保証会社保証でないため、保証料も払う必要がなく、場合によっては「団信」に加入しなくても住宅ローンを貸してくれることがあります。しかし、このような特別な条件となると、銀行とよほどの付き合いをしていないとなかなか難しいです。

なお、銀行とここで話をしていますが、「信用金庫」「信用組合」「労働金庫」「JAバンク」なども同じような取扱いになります。

そして、銀行から住宅ローンを借りるときには、変動金利が基本となります。その上で、「1」「3」「5」「10」年など様々な期間を指定して固定金利とする住宅ローンが主流となっています。

自分で選択した、固定金利期間が満了すると、新たに期間を選択して固定金利にするか、変動金利にするか改めて指定をすることになります。手続きを怠ると、自動的に変動金利になってしまいますので気を付けるようにしましょう。また、はじめは変動金利にしておくということもできますので、金利形態は契約時に自由に選択できるようになっています。

銀行に住宅ローンの申込みをすると、フラット35以外にも商品があります。したがって、自分自身がどのような返済計画でいるのかしっかりと考えて上で、どの商品にするといいのか検討するといいでしょう。

ハウスメーカーで申し込む

住宅ローンと聞くと銀行で申し込みをしなければいけないように思う人がほとんどでしょうが、実は大手ハウスメーカー4社(積水ハウス、セキスイハイム、大和ハウス工業、住友林業)でもフラット35を申し込みできます。

日本住宅ローン株式会社(MCJ)が取扱いをしているフラット35の場合は、ハウスメーカーを通じてお金を借りることになります。

それは、積水ハウス、セキスイハイム、大和ハウス工業、住友林業、日立キャピタルの共同出資により創設された住宅ローン専門の金融機関であるためです。

金利も銀行のフラット35に比べると低い設定になっていることがありますので、4大ハウスメーカーでマイホーム建築を考えている人は、担当者に相談をして意味といいでしょう。

なお、このフラット35は4大ハウスメーカーで新築をした場合の特権ともいえますが、地元の工務店などでマイホームを考えている人は工務店に住宅ローンを申し込みできないのでしょうか。

この場合は、残念ながら銀行に相談をするしかなさそうですが、工務店経由で銀行に相談をすることもできますし、地元の工務店や建築資材を使うことにより、公共機関から公的援助を受けられる可能性もあります。

ハウスメーカー、工務店に住宅ローンの相談をしてもお得な情報を得られることあります。したがって、万が一自分がひいきにしている銀行がなければ、ハウスメーカーや工務店に相談をしてみることもいいのかもしれません。

住宅ローン借入可能額の目安は?

住宅ローンの基本的な知識をまとめてきましたが、では実際にマイホームを建てるときに、幾らまでお金が借りられるのかが一番興味あるところです。頭金を「0」にして、全て住宅ローンで資金調達をする人もいます。

しかし、そのようなことができるのも、銀行が全ての資金を貸してくれるからこそできるのです。そこで、実際に自分自身がいったい幾らまで、お金を借りることができるのか、注意点を含めてみていきましょう。

基本は年収の5倍程度

インターネット(Web)検索をすると、住宅ローンで借りることができる借入額は、年収の5倍や、8倍といわれています。

そこで、具体的に分かりやすくするために、年収の5倍で借りることができる金額を計算してみます。

例えば、年収が500万円(税込み)である場合は、2,500万円までお金を借りることができます。これを、35年返済にするとどうなるのか計算をしてみます。

年間返済額:2,500万円÷35年≒71万円
月々返済額:71万円÷12≒6万円

1か月の返済額は元金だけで6万円になります。ボーナス返済にすると、もう少し返済額を調整できますが、いずれにせよ年間71万円ずつ返済をしなければ借金がなくなりません。そして、これに利息を考えると月々の支払いは8万円前後になるでしょう。

この8万円を意味するのがどういうことなのか話をします。年収500万円の場合、税金や科保険料の支払いなどを考えて、手取りの年収にすると350万円前後でしょう。月々の収入が29万円程度になります。(ボーナスを0と考えて)

この29万円から、8万円を差し引くと21万円になりますが、その金額で生活をすることが可能であるのかどうかということが問題になります。銀行にこの例のとおりの条件で住宅ローンを申し込みすると、何もなければ恐らく審査に通過する可能性は強いです。

しかし、この数字以上になるとちょっと厳しくなるでしょう。したがって、8倍という数字は現実的ではないかもしれませんね。また、ここで計算をした利息は金利を1.0%で計算しました。

変動金利で金利が上がっていけば、月々の返済額が大きくなっていきます。そうすると、金利が上がったときに、生活が一杯いっぱいにならないかを考えなければいけません。金利のリスクや長期間の借金ということで、極力リスクを避けた借入をしなければいけません。

年収による倍数で考えると、3倍以下の住宅ローンが好ましいといえるでしょう。

返済負担率は25%以下

返済負担率という言葉があります。住宅ローンでお金を借りる限度額は、年収の何倍ととらえるよりも、この返済負担率が○○%以内と考えていた方が良いでしょう。

では、この返済負担率というものが、何なのかをまずは説明をします。返済負担率は、借金の総返済額が年収の何パーセントになっているかというものです。

先ほどの例でいうと、月々8万円で年間96万円の返済になります。収入が税込みで500万円になっていますので、「(96万円÷500万円)×100≒19%」です。

しかし、この返済負担率は住宅ローンだけしか借りていない場合の計算になります。車を持っている人は、マイカーローンを借りる可能性があります。また、子供がいる人は教育ローンを借りる可能性があります。

返済負担率というものは、これらの借金の返済も含めて、計算をすることになりますので注意をしましょう。そこで、Web検索をすると、返済負担率は25%が適当という記事をよく見ます。

そして、実際には年収によって25%以上のお金を借りることができます。ただし、先ほど示したように月々の収入から見て、借金の返済をしても無理のない生活ができるかどうかが重要です。

お金を借りることができても、返済ができなければせっかくのマイホームを手放さなければいけない羽目にもなりかねません。

私も住宅ローンの審査に携わった経験がありますが、実際に生活にゆとりを持ってお金を借りるにはできれば、返済負担率は15%を切った方が望ましと感じました。

15%で借りることができる上限としては、年収500万円を例にすると月々の支払いが、利息を含めて6万円程度の返済にする必要があります。

すると、2,000~2,100万円が上限の金額となるでしょう。ただし、この数字は住宅ローン以外の借金をしないことが前提条件となります。そのため、1,500~1,800万円程度が住宅ローンとして借りられることができる現実的な数字といえます。

なお、返済負担率についてですが私の経験から話をすると、15%以下が望ましいと考えています。住宅ローンの審査をしていたときの感覚的な話になりますが、15%未満で住宅ローンを借りた人は生活が苦しくなっていないように感じます。

年収別借入可能額を計算してみよう

住宅ローンの審査に通過し、借りた後に無理なく返済できるための考えられる借入限度額についての話をしました。

そこで、年収別にどの程度の借り入れができるのか、計算をしてみます。私が住宅ローンの審査をしているときに、苦労をした感覚がある400万円未満の収入から、比較的審査に余裕を持って望めた500万円、600万円について細かく話をしていきます。

年収400万円

年収400万円の場合は、月収にすると33万円程度になります。ボーナス受給があるとすると、給与は税込みで27万円程度になるでしょう。

この金額はひょっとすると、手取り給与は20万円ないかもしれません。そこで、1,800万円の建売住宅を購入しようとしたときに、頭金なしで購入できるのかどうか見ていきましょう。

1,800万円を35年ローンにすると、年間返済額が52万円程度になるでしょう。1か月あたりにすると、4.3万円の元金を返済しなければいけません。仮に1.0%の金利の場合だと、元利(元金・利息)ともで約6万円の返済になります。

これを、税込み月収20万円で支払いをするとなると、子育て世代にはかなり苦しい生活が強いられることが予想できます。この例は返済負担率が18%ですので20%以下になります。

年収の4.5倍で返済負担率が18%ですので、世間的に問題ないといわれているものよりもいい基準になっています。

また、400万円に満たない年収380万円の人などが住宅ローンに申し込みをしても、1,800万円という数字は手が届きそうな数字なのですが、現実的にはかなり厳しい生活が待っていると考えられます。

安易にアパートで暮らしているのであればお金を借りて、マイホームに移り住もうと考えると大変な目に遭ってしまいますので、ハウスメーカーなどのセールス文句である「家賃と変わりのない返済」という言葉につられることのないようにしてください。

家賃は生活が苦しければ、安いところに引っ越しをすれば生活ができますが、住宅ローンは安くしたくてもできません。

長い間支払いを続けなければいけない、借金になりますのでじっくりと検討をして、頭金だけでも貯蓄をしてからマイホームの検討をするようにしてください。

年収500万円

年収500万円の人は先ほど例を出して、話をしましたが400万円とどのように違うのか見ていきましょう。そこで、違いが分かりやすいように、1,800万円の建売住宅を購入することにして計算をしてみます。

年収が税込み500万円の場合は、月収にすると42万円程度になります。ボーナス受給があるとすると、給与は税込みで33万円程度になるでしょう。

年収400万円と比べると、平均月収で9万円も差があります。年収100万円の違いは大きな差となり、借入金額の上限にも影響をしてきます。9万円の差は住宅ローンの返済をしても、まだおつりが来るものになっています。

このように考えると、500万円の年収で、1,800万円の建売住宅に移り住んでも無理のない生活を送れる可能性が強いでしょう。

しかし、もう少し頑張ると、注文住宅で建てることもできませんので、やはり頭金をしっかりと貯めてからマイホームを計画した方が良さそうです。

せっかく高額な支払いをして建てる家ですので、できる限り満足のいく設備にして移り住んだ方が満足できるのではないでしょうか。

年収600万円

年収が更に100万円増えて、600万円の場合ではどうでしょうか。年収が600万円まで来ると、土地を親などから譲り受けたような人であれば、注文住宅も視野に入れられるようになります。実際にどの程度の住宅ローンを組んでも、問題ないのか計算をしてみましょう。

年収600万円の場合は、平均月収が50万円になります。ボーナス受給者でも、給与が40万円程度になるでしょう。

ローンを組まなければ、それなりの生活ができそうな収入です。手取りで見ると、30万円前後の収入になりますので、多少なりともゆとりのある生活ができると思います。そこで、月々10万円の返済をすると仮定すると、元金返済が年間80万円まで可能となるでしょう。

そして、無理なく返済をするのであれば、3,000万円以内の住宅ローンにしておくことをおすすめします。なお、説明をするまでもないことですが、借りるお金は少なければ少ないほどいいです。

そして、家族構成、年齢によっても借りることができる限度額が異なってきます。銀行が貸してくれるお金が限度額と考えず、いったい自分の手元に幾ら残れば生活を、無理なくできるのかがとても重要になります。

マイホームは建てておしまいではありません。維持費や修繕費も掛かりますので、計画的な貯蓄が必要になってきます。したがって、返済に追われて生活がやっとという状態では、住宅ローンを借りる時期としては早いと考えた方が良いでしょういいでしょう。

気を付けたい借入可能額と借りてもいい金額

前述で記載をしましたが、銀行で貸してくれる金額と、実際に借りてもいい金額というものが違うことはしっかりと頭に入れておきましょう。

そこで、実際にどのようなことなのか、具体的な話をしていきますので、無理なく返済ができる考え方を覚えてください。

借入可能額上限まで借りても大丈夫?

銀行で貸してくれる住宅ローンの借入可能限度額は、フラット35を例に取ると年収400万円未満で返済負担率が「30%以下」、年収400万円以上で返済負担率が「35%以下」となっています。

この返済負担率は銀行によって基準が異なってきますので、様々な銀行の基準を見比べてみましょう。さてここから本題にうつります。この返済負担率で実際の借入可能上限額を計算して、実際に返済が可能なのか見ていきましょう。

年収400万の人の返済負担率は「35%以下」となっています。これを計算すると、「400万円×35%=140万円」です。利息込みの総返済額が140万円までであれば、住宅ローンの申込みが可能となります。

これは月々11.5万円程度の返済になります。そこで、年率1.2%で借りる計算をすると、2,700万円までは借入が可能となります。

しかし、先ほど話をしたように、年収が400万円は月収にすると33万円程度、ボーナス受給がある場合は給与が税込みで27万円程度になるでしょう。

手取り給与は20万円ないかもしれません。このことを考えると、月々11.5万円の返済hが現実的に無理だと想像ができますね。したがって、銀行で上限を示している借入上限は当てにならないことをしっかりと覚えておきましょう。

実際の借入額は「返済できるか」で決まる

前述で計算をしたとおり、幾らまで借りられるかという問題では、住宅ローンを借りた後に大変になるでしょう。そこで、実際に住宅ローンを借りるときには、幾らまで貸してくれるかということではなく、幾らまでであれば「返済できるか」ということになります。

いわゆる懐の計算をしないといけません。この幾らまでであれば「返済できるか」というものは、同じ収入でも家庭によって異なってきますし、居住する地域によっても異なるでしょう。

したがって、ここで幾らの収入であれば、幾らまで借りても大丈夫ということはいえません。家族の人数によっても異なりますし、子供の人数によっても異なります。

したがって、月々の生活費が幾らであれば足りるのかは、マイホームを建てる人が自ら計算をしなければいけません。

そして、ここで重要になるのが住宅ローンを、借り始めたときのことだけを考えないことです。マイホームを建てた後には、普通に生活をしなければいけません。生活費はアパートで住んでいたときと、光熱費が変わってきます。

また、住宅の素材によって、火災保険や減税の期間が異なってきます。様々な要因を考えて、家を建てることと、家を建てた後にどのぐらいのコストが掛かるのかしっかりと考えて、その上で「返済できる」金額を計算しなければいけません。

家は住み続ければもちろん痛んできます。6年後には屋根の塗り替えなどが発生してきます。10年後には外壁の塗装など、メンテナンスを考えなければいけません。10年後にはマイホームのメンテナンスに、200万円程度の貯蓄も必要になります。

これらのこともしっかりと考えて、更に金利が上がったときのことも考慮しながら「返済できる」金額を計算しなければいけません。車の買換え、子供の成長など色々と考えなければいけないことが山ほどあります。

それらを洗い出して、しっかりと月々に返済可能な金額を把握しましょう。そして、「返済できる」金額から、いったい幾らまでであれば、お金を借りることができるのかシミュレーションするといいでしょう。

借り入れた金額が影響するもの

住宅ローンを借りるには、綿密な計算と計画が必要になります。まずは、今現状どのような生活をしているのか、しっかりと把握をして見直しをする必要があるでしょう。

そして、計画通りにマイホームを無事建てたのであれば、後は住宅ローンを遅れなく返済していくだけになります。さて、ここで住宅ローンを借り入れた金額は、マイホームを建てた後にどのように影響がするのか押さえておきましょう。

住宅ローンは個人で借金をするもののなかで、もっとも大きな金額といって過言ではありません。そんな大きな金額の借金は、月々の生活を少なからず圧迫をします。

そして、住宅ローンを借りたときには想像もしなかったことが、返済期間中に起きる可能性があるということです。住宅ローンの返済のため、仕事を無理しなければいけなく、無理をした結果うつ病になるという人もいます。

また、車の購入や子供の進学などのときにも、資金調達をどのようにするといいのか考えなければいけなくなります。住宅ローンは借金額が大きいため、様々な場面で重くのしかかってくることがあるでしょう。

また、住宅ローンは1日でも返済が遅れると、借り換えをすることができなくなります。1日の延滞をした場合は、借り換えをしたくても、最低1年間は延滞をせずに待たなければいけなくなります。住宅ローンは様々な局面において、生活に影響を与えますので、無理のない返済計画を立てなければいけないのです。

住宅ローンの申し込み方法

住宅ローンを申し込みするには、様々な書類や手続きが必要になります。普通の個人ローンと異なり、面倒な手続きだと思う人がいるかもしれません。そこで、簡単に住宅ローンの申込方法について整理をしましたので押さえておきましょう。

なお、必要書類は様々ありますが、必ず実印が必要になります。したがって、マイホームを購入すると決めたのなら、実印を持っていない人は、まずは実印の準備からするといいでしょう。

実印の登録は、役所で行うことができます。登録する印鑑は何でも大丈夫ですが、重要な書類のときにしか利用しない印鑑ですので、「100円均一」などで購入できる印鑑ではなく、姓名が彫ってある印鑑をハンコ屋さんから購入することをおすすめします。

必要書類を準備しよう

住宅ローンの申込みでは様々な書類が必要になります。まずは、収入を証明する源泉徴収票と、住宅の見積り、納税証明書、運転免許証、健康保険証が必要になります。

この書類があれば、まずは仮審査をしてもらえますので、お金を借りることが可能かを審査してもらいましょう。仮審査に通過したら、本審査になりますが、このときに契約書や土地の登記証明事項、字限図などが必要になります。

このときから、法務局にいく機会が増えてくるでしょう。さらに、建築が進んでいくと、建築確認済証、検査済証などの写しなどを銀行から求められますが、ハウスメーカーなどは最終資金の振込がない限り、建築確認済証など銀行に必要な書類を引き渡してくれません。

書類のやり取りで、慌てないように、銀行とハウスメーカーに必要書類をいつ提出して、いつもらえるのか事前に確認をしておくことをおすすめします。

融資を受ける条件

住宅ローンを申し込みするには、まずは返済負担率をクリアしていることが絶対条件になります。そして、勤務先に3年以上勤めていることや、完済時の年齢が80歳までなどの条件がありますので事前に確認をしてください。

また、住宅ローンを借りる人の名義で、住宅を購入しなければいけないなどの条件もありますので、土地や家の名義をどのようにするのか注意をしてください。夫婦名義で不動産を購入する場合は、住宅ローンも連名で申込みをする必要がでてきます。

また、カードローンなどを借りている場合は、住宅ローンに申込みをする前には極力完済をしておくことをおすすめします。延滞などがある場合は、審査が厳しくなりますので、携帯電話などの料金も引き落としは日ごろから気を付けておくと良いでしょう。

審査はどこを見る?

実際に銀行では住宅ローンの審査でどのようなポイントを見ているのか、簡単に説明をします。「返済能力」「健康」「将来性」「不動産の価値」を一つひとつ確認していきます。

「返済能力」は借入する人の収入と、家族全体の収入、現在の出費状況を確認して、住宅ローンを返済していけるかどうかをチェックします。このときに、既に借金がある場合は、その返済状況も加味して審査を行います。

そして、「健康」も大事な要素で、団信に加入できない場合は住宅ローンが否決となる銀行もありますので注意が必要です。既往症などがあると生命保険に加入することができませんので、万が一借主の命に問題が発生したときに、返済がストップしてしまう危険性があります。

そのために、銀行では団信を義務づけているところがありますので、申込のときに確認をしておきましょう。なお、フラット35は団信が任意加入ですので、健康に不安がある人はフラット35に申込みをするといいでしょう。

そして、「将来性」についてですが、これは勤務先がどこかによって、ランク付けされます。将来的に退職金が多く望めるのか、これから給料が大きく上がっていく見込みがあるのかなどが考慮されます。

さらに、「不動産の価値」を銀行で確認をします。新築の場合は、適正な価格になっているかなどのチェックがされるのです。

住宅ローンの審査は、返済をしていけるかどうか、万が一の場合に銀行でしっかりと保全ができているかに主眼が置かれて、確認がされますので覚えておくと良いでしょう。

まとめ

住宅ローンについての話をここまでしてきましたが、まだまだ本来であれば知っておかなければいけない知識というものがあります。

しかし、住宅ローンを考える上でもっとも重要なことは、年収に対してどの程度の借金を背負っても大丈夫かどうかというものが重要になります。

Web上では年収の5倍などともいわれていますが、ここで紹介をしたとおり○倍ということにとらわれずに、自分の生活で「幾らなら返済できるのか」をしっかりと考えることが重要になります。

そのためにも、事前に返済額から考えて、幾らまで借りることが可能かを逆算しておくと良いでしょう。