キャッシング、カードローン、マイカーローンなどあらゆるローンを解説。日本最大級の借入れ情報サイト「借入のすべて」

抵当権とは不動産や証券を担保として確保する権利

 0.0  (0)
+ この記事を評価する
×
 0.0  (0)

この記事を評価する

決定

借入の際には銀行から担保を要求される場合があります。

バブル崩壊以前のように担保さえあればなんでも融資に応じるような時代ではなく、今の銀行はむやみやたらに担保を取るようなことはありません。

しかし、銀行からお金を借りて不動産を購入するような住宅ローンのような場合に当該不動産を担保として要求されることが一般的です。

銀行などに担保として不動産を提供することを「不動産に抵当権を設定する」などということがありますが、抵当権とはどのようなものなのでしょうか?

執筆者の情報
名前:手塚 龍馬(36歳)
職歴:過去7年,地銀の貸付業務担当
この記事はこんなひとにおすすめ

今回ご紹介するのは以下の人にとても参考になる記事です。
・抵当権について詳しく知りたい
・住宅ローンを組むときに抵当権と言われたがよく分からない
・抵当権付きのローンを組もうとしている

住宅ローンの「抵当権」とは

抵当権とは簡単に言うと住宅ローンなどでお金を借りたときに、不動産や証券等を担保として確保しておくための権利のことです。

抵当権とは、あくまでも貸したお金が返って来なかった際に担保となった資産を差し押さえるための権利のことを指し、住宅ローンの場合の所有権はあくまでも持ち主です。

そのため、抵当権が設定されていて住宅を担保に取られていても、その不動産に居住したり畑などに利用したりすることは可能です。

抵当権とは、1つの借入に対して設定される権利です。

銀行から3,000万円の住宅ローンを借りて、自宅と土地に抵当権が設定された場合には、その土地と建物には3,000万円の抵当権が設定されます。

当該借入の返済が滞った場合にはこの抵当権が行使され、自宅と土地が差し押さえられることになります。

このように、1つの借入に対して1つの担保が設定されることを抵当権と言います。

「抵当権」と「根抵当権」の違い

根抵当権とは、担保となる土地や建物に対して「極度額」を設定するための権利です。

抵当権が借入額を設定するものであるのに対して根抵当権は極度額を設定します。

極度額とは「いくらまで融資に応じる」という金額で、カードローンの限度額をイメージすれば分かりやすいのではないでしょうか?

個人が根抵当権を設定する場合に最も多いのが住宅ローンの新築です。

通常新築の住宅を購入する際には複数回に分けて融資を行うことが一般的です。

例)トータル3,000万円の融資を受ける場合
①土地購入時:700万円
②ハウスメーカーとの契約時:1,000万円
③棟上げ時:500万円
④完成時:800万円
①~③までは手形で融資を行い、④のタイミングで証書貸付にて合計3,000万円融資を行い、その際に①~③の手形は返済してしまいます。

関連記事をチェック!

銀行から借入:手形貸付、証書貸付、割引手形、当座貸越

執筆者の情報 名前:手塚 龍馬(36歳) 職歴:過去7年,地銀の貸付業務担当 銀行から借入を受ける!融資科目による違い 一口に「銀行からお金を借りる」と言っても融資の方...

抵当権であれば①~④のタイミングの都度、抵当権を設定しなければなりません。

しかし、①~④のタイミングでその都度抵当権を設定していたら、登記の費用がかさんでしまいますし、事務的な時間も無駄になります。

そのため、このような際には①のタイミングで極度額3,000万円の根抵当権を設定して、以後の②~④の融資の際にはわざわざ抵当権の設定を行わずに済むように出来ます。

同じように、担保を利用して銀行から繰り返し融資を受ける法人などでも抵当権ではなく根抵当権を設定する場合が多くあります。

「抵当権」と「質権」の違い

宅建などの資格試験では、担保物権として質権などと比べられることがあります。

抵当権は担保物権の中でも、担保に入れたものの所有権がお金を借りた人にあり、一方質権の場合には、担保に入れたものの所有権はお金を貸した人にあるのです。

例えば、マイカーローンを組むときに車を担保に入れる場合、このときの所有権はマイカーローンを組む人にあるので(なければ車に乗れないことになります)抵当権に分類されます。

逆に、質屋に時計を預けてお金を借りたときには、あなたの時計の所有権は質屋に移ります。このような質入れをするケースは、担保物件の中でも質権にあたります。

住宅ローンは原則、抵当権として住宅を担保物権にされます。

貸出方法の一つとして、質権設定をして住宅ローンを組むこともできますが、住宅を利用できなくなり、現実的な貸出方法ではないので利用されることはありません。

抵当権の手続き「抵当権設定登記」

法律的には抵当権を設定することは口約束でも行なえますが、問題が起こったときに法的根拠が薄くなってしまうため、登記を行って抵当権を設定することが一般的です。

抵当権を設定した不動産は、法務局に『抵当権設定登記』をします。

住宅ローンを組むときには、抵当権設定登記をどのように行われるのでしょうか。また、住宅ローン利用者が行う手続きはあるのでしょうか。

ここでは、抵当権設定登記について詳しく解説します。

抵当権設定登記とは

不動産を購入や相続、所有するときには、不動産の所有状況を証明する不動産登記をします。

抵当権設定登記もこの不動産登記の一部で、不動産が担保に入れられていることを証明しているのです。

通常、住宅ローン設定時に必要な抵当権設定登記は、銀行が紹介する司法書士や弁護士に委任することが一般的です。

申込者本人が行うこともできますが、書類の不備などで書類が受理されないなど、住宅ローン予定日までに抵当権の設定ができないリスクがあるので、銀行側は推奨してきません。

銀行によっては、抵当権の設定登記を申込者自身が行うことを認めておらず、登記を委任しなければローンの契約をしないこともあるため気を付けましょう。

抵当権設定登記の必要書類

抵当権設定登記には、いくつかの書類が必要となります。

  • 不動産権利証(登記識別情報[2005年以降の不動産の場合])
  • 印鑑証明書

印鑑証明書は、取得してから3か月以内の証明書が有効であるため、直近の証明書を準備しましょう。

司法書士や弁護士に委任をする場合には、委任状を記入すれば上記以外に申込者自身が準備する書類はありません。

上記の他にも、抵当権設定契約書や抵当権設定登記にかかる申請書など必要な書類がありますが、司法書士や銀行側が準備をするため、申込者自身が用意する必要はありません。

司法書士や弁護士への報酬

司法書士や弁護士に登記の依頼をするということは、相応の報酬を支払わなければなりません。司法書士への報酬は、登録免許税と書類の取得費用も含まれています。

抵当権設定に係る費用を表にまとめましたので、以下の表を参考にしてください。

経費項目金額目安
登録免許税債権金額の0.4%
司法書士報酬30,000円~80,000円
事前調査費用約1,000円(筆数により変動)
設定後書類取得費用約1,000~2,000円(筆数により変動)

例えば、2,000万円の住宅ローンを組むと仮定すると、合計の依頼料は以下の計算式になります。

(2000万×4÷1000)+2000+(30,000~80,000)=112,000~162,000円

抵当権設定後は返済を経て完済にいたりますが、完済時には抵当権を抹消する必要があります。

これから、抵当権抹消について学んでいきましょう。

抵当権の手続き「抵当権抹消登記」

抵当権の設定を行ったということは、住宅ローンの返済が終わるタイミングで抹消の登記もしなければなりません。

残念ながら抵当権の抹消は、住宅ローンの支払いが完了しても自動的には行われません。

また、銀行が代理で行うことではないため、基本的には自分で抹消登記を行うか、自分で司法書士に抹消登記を依頼しなければなりません。

抵当権の抹消を勧めるか勧めないかは銀行や担当者によって捉え方が違うため、完済と同時に抹消するものであると覚えてください。

近年では、他のサービス業と同様に銀行業務にもサービスの充実・他行との差別化を求める顧客が増加したことから、銀行側から抵当権の抹消を勧めるように変わりつつあります。

抵当権抹消登記を行わなければ、相続や売買などでデメリットが生じる可能性がありますので、住宅ローン完済前に詳しい知識をつけておきましょう。

ここでは、抵当権抹消とは何か、抹消登記の方法について紹介します。

抵当権抹消とは

抵当権抹消登記とは、住宅ローンを組むときに設定した抵当権の登記を抹消する登記となります。

抵当権の抹消を行わなくても、住宅ローンの完済が終わっていれば弁済を強いられることはありません。(根抵当権を除く)

不動産登記簿に抵当権の情報が残ったままだと、リバースモーゲージなど新たに不動産を抵当権に入れてローンを組むときに、金融機関から嫌がられる可能性があります。

しかし、申込審査時には不動産登記簿謄本にて確認しますので、残債があるかないかを聞き取りされ、もし抵当権が残っている場合には設定と同時に抹消を勧めてくれるでしょう。

また、抵当権抹消登記の書類は銀行が発行しますが、有効期限を過ぎてしまうと再発行に手数料を取られることもあるので、完済後早めの手続きをおすすめします。

抵当権抹消登記の方法

抵当権抹消登記は、銀行から受け取る書類と法務局から取得できる「抵当権を抹消する不動産の全部事項証明書」を準備して、法務局に提出することで完了します。

自分で抵当権の抹消を行う場合には、以下の書類が揃っていることを確認してください。

必要書類はこちら

  • 解除証書
  • 抵当権設定契約証書
  • 代表者事項証明書
  • 委任状

書類を確認したら、申込書を作成して認印と手数料分のお金を持って法務局の登記相談コーナーにて担当者の進めるとおりに手続きをしてください。

登記相談コーナーでは、登記資料に不備がないかを相談員が丁寧にチェックするため提出後の不備を減らすことができますし、不明な点は相談員から教えてもらえるため、質問を準備してから向かいましょう。

また、「申請書を作成する時間がない」「書類の作成ができるか不安」と言う方は、司法書士に依頼することをおすすめします。

設定登記と比較すると報酬の相場は低いため、大きく経済的な負担にはならないでしょう。

抵当権抹消に係る費用をまとめましたので、以下の表を参考にしてください。

経費項目金額目安
登録免許税筆(棟)数×1,000円
司法書士報酬5,000円~10,000円
事前調査費用約1,000円(筆数により変動)
抹消後書類取得費用約1,000~2,000円(筆数により変動)

ちなみに、住宅ローンの抹消(土地1筆・建物1棟)であれば20,000円程度で済みます。

抵当権の「順位」とは

抵当権の権利書には、「1番権利」などと順位が付けられています。

このような抵当権の順位にはどのような意味があるのか、詳しく確認していきましょう。

民法では債権者は平等

まず抵当権を含める民法の前提を紹介します。民法上では、債権者が複数いる場合には特例がない限り、債権者の権利は平等になります。

例えば、A君がB君から50万円、C君から100万円借りていたとします。しかし、A君はお金を全く返すことができなくなったので、A君の所持金15万円をB君とC君で分け合うことになりました。

このときに、B君とC君の分け前はどのようになるのでしょうか。一見すると、C君の方が多くお金を貸しているため、取り分も多くなるように思えます。

しかし、先ほどの債権者の権利は平等であるという原則が働くため、取り分もきっちり半分となり、B君7万5千円、C君7万5千円となります。

抵当権には順位が付く

抵当権は1つの不動産に複数つけることができます。

この場合民法上では、権利は平等とありますが、いつ設定しても平等であれば後から抵当権をつけた人が有利となってしまいます。

このような事態を防ぐために、抵当権には上から順位がつけることができます。

上から1番抵当、2番抵当、3番抵当…と言ったように順位づけなり、上の順位から優先して権利を行使が出来ます。

例えば資産価値3,000万円の土地に1番抵当2,000万円、2番抵当800万円、3番抵当500万円の設定があるとします。

この状態で借主が自己破産したり返済が滞るようなことで、この抵当権が行使された場合、担保となっている土地は差し押さえられ、競売にかけられます。

競売で土地が3,000万円で売れた場合には、1番抵当から優先順位がありますので、1番抵当の2,000万円、2番抵当の800万円の順に回収していくことになります。

担保物件売却額3,000万円-1番抵当2,000万円-2番抵当800万円=200万円となってしまいます。

このため、3番抵当の500万円は満額回収できず300万円は貸し倒れてしまうことになります。

このように抵当権は後順位になればなるほど担保としての価値は薄れてしまいます。

住宅ローンを2社以上から借入れるのは困難

1つの物件を購入するために住宅ローンを2社以上から借入を行うのは現実的に不可能です。

住宅ローンの条件として、抵当権の順位を一番にして抵当権をつけることが一般的となっています。

このため、2社目の抵当権は必ず2番目となってしまいます。

3,000万円の資産価値の土地建物に対してA社2,000万円、B社2,000万円で住宅ローンを組もうと思っても、後順位のB社の抵当権は1,000万円の担保割れとなってしまいます。

住宅ローンは基本的に担保価格までしか融資を行わない上に、抵当権第1位が条件ですので、2つとも条件を満たすことができないため、2社目の住宅ローンを、同一物件を担保にして借りることは不可能です。

関連記事をチェック!

失敗しない住宅ローン選び~金利タイプは固定と変動どっち?~

こんにちは。ファイナンシャルプランナーの飯村久美です。 住宅ローンを決める際、「変動金利」と「固定金利」、どちらを選ぶかを決断するのが一番むずかしいと思います。今回は、住宅ローンの「金利タイプの...

土地と建物を別々に抵当に入れることも困難

建物を建てるのであればそれを建築する土地もすべて担保として提供しなければなりません。

土地だけ他の抵当権が設定されてしまった場合には、土地が借主以外の第三者の手にわたってしまい、建物の担保としての価値が著しく低くなるためです。

したがって、土地と建物を別々に抵当権につけることはあまりなく、同一の担保として抵当権をつけることになります。

抵当権つきの不動産を相続した場合

不動産を親や親族から相続するときに抵当権がついているかどうかは非常に重要で、ローンの支払い状況などによっては、相続税の金額にも影響をあたえたり抵当権抹消登記が必要になります。

そこで、抵当権つきの不動産を相続したときの注意点について、詳しく確認していきましょう。

不動産を相続すると抵当権も付いてくる

遺産相続をするときには、親の遺産の中の資産も負債もどちらも相続することとなりますので、残念ながら資産だけを相続することはできません。

また、不動産の場合には、抵当権も資産と共についてきます。

したがって、遺産相続後に住宅ローンの支払いができない場合には、銀行などの抵当権の所有者から不動産を差押えられる危険性があります。

相続後に困ることが無いように、遺産相続前に不動産の抵当や担保関係をしっかりと調査し把握してから相続をしましょう。

抵当権を抹消には借金の完済と手続きが必要

抵当権つきの不動産を相続した後に、相続人が抵当権の抹消を行うことは可能ですが、抹消をするためには、抵当権所有者に対して住宅ローンなどの借金を全額完済しなければなりません。

また、抵当権の抹消を行うためには、先ほど紹介した抵当権抹消登記を相続人自身が行わなければなりません。

住宅ローンの抵当権設定手続きを行った本人ではないことや、書類の受取や名義の変更など専門的な知識が必要になることから、専門家である司法書士に依頼することになるでしょう。

抵当権と相続税の関係

抵当権と共に住宅ローンが残っている場合、相続税が減額になる場合があります。

相続税の計算は、相続する資産から負債を差し引いて算出されます。

そして、住宅ローンは負債として計算されるため、不動産の金額から差し引いて相続税の計算が行われます。

例えば、4000万円の不動産を相続したときに、抵当権と500万円の住宅ローンが残っていたとします。この場合、相続税の対象となる財産は、4000万円-500万円=3500万円となります。

法定相続人1人のときの相続税の基礎控除額(税金対象外の金額)は3600万円(基礎控除額3,000万円+600万円[法定相続人×600万円])なので、他に遺産がなければ相続税はなしとなります。

相続破棄という手段もある

「抵当権と共に高額の住宅ローンや借金を相続してしまい、とても不動産の売却金額だけでは返済ができない」、このような状況の場合、遺産を相続しない相続破棄という方法をとることもできます。

相続破棄をしてしまえば、親の借金であったとしても相続人に支払いの義務は一切ないので、親や親族が高額な借金がある場合には、思い切って相続破棄してしまうのもひとつの手です。

ただし、相続と同じように部分的な破棄をすることはできないので、不動産や預金などの資産も全て相続破棄することになります。

もし不動産を売却すれば借金を完済できそうな場合は、相続破棄しない方が良いでしょう。

抵当権付きの不動産を担保とした借入は可能?

住宅ローンの返済をしている間にも、何らかのローンを組む必要が出てくることも考えられます。

このときに、不動産を担保に入れることができれば、有利な条件でローンを組むことができます。

しかし、すでに他の債権者の抵当権がついている不動産を担保として借入を行うことは、不可能でしょうか?

担保余力との関連を踏まえて詳しく確認していきましょう。

担保に余力があれば可能

先ほどの例を再び用いて確認していきましょう。

資産価値3,000万円の土地と建物に3,000万円の抵当権がついている物件を担保にして借入を行うことは可能でしょうか?

住宅ローンを借りてすぐに当該物件を担保として借入を行うことは不可能です。

3,000万円の資産に対して3,000万円の借入が残っているためです。

しかし、10年間返済して借入額が2,000万円まで減少していた場合には、資産価値に減少がないと仮定すると資産価値3,000万円-借入残高2,000万円=担保余力1,000万円の枠が空いていることになるため、1,000万円の借入ができる可能性があります。

ただ、この物件には担保価値が認められるというだけで、この物件を担保として借入を必ず行うことができるというわけではありません。

むしろ、個人の借入の際に不動産を担保として借入を行うのは住宅ローンとリバースモーゲージくらいで、ほとんどの借入が不動産担保を取らないというのが現実です。

利用できない可能性が高いときはどんなとき?

先ほど述べたように、不動産の評価額が先順位の抵当権の借入残高を下回っている場合には担保価値が認められないため担保としては利用できません。

例えば、担保評価を行った際に2,000万円しか価値がないにも関わらず、3,000万円の抵当権がついていたような場合には、後順位の抵当権には1円も回収できる見込みがないことからこのような物件は担保として提供することは不可能です。

また、多くの住宅ローンやリバースモーゲージなどの条件である「抵当権1位」のローンは担保の余力がどれほどあろうと、先順位の抵当権がついている時点で申し込み条件を満たしていないことになるため、担保として利用することはできないですし借入を行うことも不可能です。

現実問題として、抵当権つきの不動産を担保にローンを組むことはかなり厳しいと考えておきましょう。

抵当権に関するQ&A

最後に抵当権に関する少し細かい内容を、Q&A形式でまとめてみました。状況が限定されているものも多いですが、気になる内容がないか是非確認してみてください。

Q.動産を抵当に銀行からお金を借りることはできる?

動産を抵当にして銀行からお金を借りるケースは、現実的にいくつかあります。

例えば、車を購入するときにマイカーローンを銀行で組む動産を抵当に入れてお金を借りていることになります。

また、工場を経営する企業の場合、工場内の設備や機械を抵当に入れて融資を受けることもあるでしょう。ただし、どちらも車や設備などの購入費用として、動産を抵当に入れることがほとんどです。

実務として抵当権を設定することはないので、あくまでも借主と貸主の共通意識として「動産を抵当に入れているという考え方」と認識しておくとよいでしょう。

例えば、学資ローンを借りるために車を担保に入れるなど、目的と対象物に関連性が無い借入れはどの銀行も行っていません。

Q.抵当権付きの賃貸物件を借りると、債権者に追い出される可能性がある?

賃貸物件のオーナーが借金を支払えずに、債権者に所有者が移るケースは実際に起こる事例です。

通常の場合には、マンションの経営者が変わるだけで居住者に影響しませんが、マンションやアパートの建て替えや取り壊しをするときには、追い出しを請求されることもあります。

追い出しの請求については、一部の例外を除き基本的には受け入れて出ていかなければなりませんが、即座に退去することは難しいため、マンションを借りている人も所有者が変更してから6か月間引越しの猶予があたえられます。

残念ながら、立ち退きの要求があった場合には、6か月以内に新居を見つけて引越しを行いましょう。

Q.抵当権を実行されるとどうなるの?

抵当権を実行された場合、不動産は競売にかけられることとなります。

抵当権者は裁判所に競売の申立てに行き、その後裁判所主導で競売が開始され、競売で売却された金額は、抵当権者に配当されます。

このときに、抵当権者が複数いる場合には、順位に応じて配当額が変動します。

住宅の所有権は競売で落札された瞬間に、落札者へと移行してしまいます。

もし落札以降に関わらず居住していると、不法占有となるため立退きをしなければなりません。

Q.債務を弁済できず抵当権を実行されても債務が残ることはある?

先ほども紹介したように、抵当権行使後は不動産が競売にかけられ落札金額が、配当として抵当権者へ分配されます。

しかし、落札金額が住宅ローンの残債よりも少なかった場合には、不足した金額はそのまま無担保の借金として残ってしまいます。

残債については借金の返済義務は残るため、抵当権者と交渉をして借金返済の段取りを決める必要があります。

状況によっては、自己破産や個人再生などの債務整理を行う必要もあるので、弁護士などの法律の専門家を交えて交渉することをおすすめします。

まとめ

担保はどんな借り入れの時にも必ず必要になるものではありませんが、住宅ローンでは要求される場合が多々あります。

返済が行えなければ担保は失うことになりますので、抵当権の順位と、自分の担保がいくらの価値があるのかによって借入できる金額は変わって来るということを理解しておきましょう。

関連記事をチェック!

土地、不動産を担保に借入するメリット・デメリット

銀行から借入を行う際に、銀行から担保を要求される場合があります。 そもそも担保とはどのようなもので、何のために担保を取るのでしょうか? また担保とはどのような資産が必要で、担保に差し入れる...

 0.0  (0)
+ この記事を評価する
×
 0.0  (0)

この記事を評価する

決定

コメントを投稿できます (感想,相談歓迎です!金貸しのプロ対応します)

    サブコンテンツ

    皆に選ばれているカードローン

    新生銀行カードローン レイク
    プロミス
    アコム

    特徴で選ぶカードローン

    関連する記事

    おすすめ記事

    1. 驚愕!在籍確認なしでアイフルから借り入れできたww電話を避ける流れ

      皆さんこんにちは、馬三郎です。 このページではアイフルを在籍確認なしで利用できるのかどうか、もしできるのであればその方法を説明します。 私は以前アイフルと契約しましたので、その時の体験をもとに、アイフルの在籍確認について・・・

    2. 短期間でお金を稼ぐ38の方法

      世の中には、お金を稼ぐためのさまざまな手段が存在します。 特に、スマートフォンが普及したことで多種多様な副業が誕生しました。 そこで、今回は短期間で稼ぐ方法を紹介していきます。 追記:後半に短期間で100万円作る方法・ア・・・

    3. カードローン審査に落ちた時に考えられる理由全て

      借り入れの申し込みを行ったら、審査を受けなければなりませんが、借り入れ審査には即審査落ちとなる条件があることを知っていますか? 即審査落ちとなる条件を知っていることで、無意味な申し込みを避けられます。 カードローンに何回・・・

    4. おすすめのカードローン会社一覧(全160社)

      全国150社以上のカードローン会社を最後に一覧にしてまとめました。 カードローン会社は消費者金融・銀行・信販会社の3種類 以下の3つの業者がカードローンを発行しており、これらをまとめてカードローン会社と呼びます。 消費者・・・

    5. 2社目,3社目からOK!他社借入ありでも借りれるカードローン

      借入件数と審査担当者の評価 借入件数 担当者の評価 1件 全く問題ない 2件 返済状況が良ければ問題ない 3件 要注意 4件 属性が良くない人は審査通過困難 5件以上 新規の借入はほぼ不可能 属性によって多少違いますが、・・・

    条件で探す
    閉じる

    カードローン検索

    最高借入限度額
    最短審査時間
    最短融資速度
    特徴で選ぶ
    ※複数選択可能
    金融機関で選ぶ
    ※複数選択可能
    職業で選ぶ
    利用可能なコンビニATM
    ※複数選択可能

    カードローン申込体験談