貯金ゼロでマイホーム購入はアリなのか?

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マイホームは一生で最も高い買い物と言われ、購入時には慎重になる必要があります。

銀行からお金を借り入れるときに頭金なしで購入できるプランもあります。

果たして、頭金や貯金なしで住宅購入はできるのでしょうか?

貯金ゼロでマイホーム購入はできるのか、詳しく解説します。

この記事はこんな人におすすめ

この記事は、次のような人におすすめの内容です。

  • 貯金がないけど、マイホームが欲しい人
  • 頭金なしでマイホームを購入したい人
  • 頭金なしで家を買うリスクを知りたい人

家を買うときに頭金や貯金は必要?

長年デフレが続いている日本は超低金利時代となっており、その結果、自己資金がゼロでもマイホームの購入ができると言う広告や、頭金なしでマイホームが買えると言う宣伝を目にする機会が増えています。

貯金がなくても夢のマイホームをすぐにでも購入できるとなると、それらの広告宣伝がとても魅力的なものに映りますよね?

まずは、家を買うときに頭金や貯金は必要なのかについて解説します。

頭金がなくても家が買える時代

頭金とは、住宅ローンを組むときに最初に支払う費用を指します。

頭金が多いほど金融機関からの借り入れが少なくて済みますので、金利に対する利息総額を抑えられます。

つまり、住宅ローンの返済総額が少なくなると言うことです。

マイホームの頭金は購入金額の2割から3割程度が目安と言われていましたが、最近は頭金がなくても住宅ローンを組める時代となっています。

住宅ローンの借入期間は長期であり基本的な利息方式は固定金利であるため、頭金なしで借り入れられると言うことは、とても良い条件であるとも言えます。

したがって、頭金なしで住宅ローンを契約することも、ひとつの選択肢として検討しても良いでしょう。

頭金の平均値を確認!

頭金なしで住宅購入ができるとは言え、実際はそれなりに頭金を入れているケースが多いようです。

住宅ローンの頭金をどれくらい入れているか、物件に対する割合に対する頭金の平均値を紹介します。

住宅の種類頭金の平均金額(万円)物件価格に対する割合
注文住宅682.320.6%
土地付き注文住宅461.511.7%
新築建売住宅313.19.4%
新築マンション739.817.3%
中古戸建212.79.2%
中古マンション319.511.4%

※住宅支援機構フラット35(2016年)利用者調査を参考に当サイトスタッフが作成

貯金ゼロでマイホーム購入はNG?

頭金がなくてもマイホームが購入できると言うと、多くの人が勘違いすることがあります。

それは、貯金がゼロでもマイホームが購入できると言う勘違いです。

残念ながら、貯金がゼロの場合にマイホームを購入することは難しいでしょう。

マイホーム購入時には、購入金額の10%程度の諸費用が必要ですし、もしも諸費用を住宅ローンに含められた場合でも、引っ越し代や家財道具の費用などたくさんのお金が必要です。

そのため、住宅ローンの頭金以外にも一定の貯金は必要となります。

手付金などの費用が必要な場合もある

利用する不動産業者によっては、手付金が払う必要があることもあります。 家を買う契約の証拠金として支払う手付金ですが、住宅の販売価格の5%~10%が相場になっています。 また、住宅を登記するときに司法書士に依頼するのが一般的で、登記費用と20万円からまんえ40万円ほど支払う必要があるのです。 さらに、住宅にもしものことが起きたときの補償として火災保険に加入するとプラスアルファでお金がかかります。 ここまでの説明では貯金ゼロでマイホームを購入すると、かなり金銭的なリスクがあることが分かります。 それでも貯金がない状態で、住宅ローンの頭金を入れずに住宅を購入する人がいますが、どのような考えを持っているのでしょうか。 続いては、頭金なしで住宅を購入する人の考えを紹介していきます。

頭金なしで住宅を購入する人の考え

頭金なしでマイホームを購入する人は、どのような考えを持って購入を検討しているのでしょうか?

そこには、様々な要因があるようです。

ここでは、頭金なしで家を購入する人の考え方として次の3つを紹介します。

  • 頭金を貯めるのに時間がかかる
  • 団体信用生命保険の安心感
  • 賃貸と同じくらいの月払い

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

頭金を貯めるのに時間がかかる

新築建売住宅を購入するために頭金を貯めるとします。

先ほど紹介したデータによると、新築建売住宅の頭金の平均は313万円です。

毎月3万円ずつ頭金を貯えたとしても、頭金が貯まるまで8年以上かかる計算となります。

もし、注文住宅の頭金の平均額である682万円で計算すると、必要な資金が準備できるまでに19年近くかかってしまいます。

理想の住宅に住むまでに時間を費やすと快適に住む時間が短くなるため、頭金を貯めるよりも住宅を手に入れることを優先する人がいるのです。

団体信用生命保険の安心感

団体信用生命保険の安心感もひとつの要因です。

たとえば賃貸の場合に、一家の大黒柱である主人が亡くなると、妻に負担がのしかかることになります。

しかし、住宅ローンを組むときには団体信用生命保険に加入しますので、一家の大黒柱に万が一のことがあったとしても、家族には住宅が残ります。

死亡保障だけでなく高度障害もフォローされていますし、契約によっては三大疾病に対応しているものもありますので、安心して住宅を購入できるのです。

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が返済期間中に死亡したり、高度障害になったりした場合に残債を補てんする生命保険です。

団信と略して呼ばれることもある団体信用生命保険ですが、保険内容によってはがんや脳卒中、心筋梗塞の三大疾病に対応したものも多いです。 住宅ローンを契約するとほとんどの場合で団信を契約することになりますが、住宅を購入すれば契約者にもしものことが起きた場合でもしっかり対応できるというわけです。

賃貸と同じくらいの月払い

住宅ローンの月々の支払額が、現在住んでいる賃貸住宅の家賃と同じ程度の場合も、頭金なしで住宅購入を後押しする要因です。

賃貸の場合には支払った家賃は資産として残りませんが、住宅ローンとして支払った額は、資産に充てていることになります。

そのため、「どうせ賃貸の家賃と同じくらいの金額であれば、住宅購入をした方が得」と考える人がいます。

ただ、賃貸を借り続けるのではなく住宅購入をすべきかどうかの議論は永遠のテーマですので、考えが正しいかは人それぞれになります。

ローコスト住宅にメリットを感じた

最近では、物件価格が抑えられたローコスト住宅も増えてきています。 家を建てるために必要な材料費や人件費、広告宣伝費などの経費をできるだけ抑えることで、低価格で住宅を購入できるのです。 ハウスメーカーがローコスト住宅を建てることが多く、一般的な住宅の坪単価と比較すると30万円~50万円ほどの差があると言われています。 ただし一方で、ローコスト住宅は一般的な住宅よりも機能性が劣っていると言う指摘もあります。 価格に対する設備に納得した上で、メリットを感じた人が貯金ゼロでローコスト住宅の購入に踏み切っていることが多いです。

金利が安いと思った

住宅ローンは自動車ローンや教育ローンなどと比較すると金利が低く設定されているので、安く感じた人が貯金ゼロと言うリスクがあるにもかかわらず家を購入しているケースがあります。 しかし、住宅ローンは他のローン商品よりも借入期間が長くなるため、金利が低めに設定されているのです。 金利の数字だけでなく、自分の収入に対する総借入金額を表す返済負担率に重点をおいて住宅ローンの借り入れを考えるべきです。 住宅ローンだけでなく、家を建てるためには様々な手数料を支払う必要があるのでやはり安易に不動産を購入するのはおすすめできません。

貯金なしで住宅を購入するリスク

先に説明した通り、貯金なしで家を購入することは原則できませんが、住宅を購入した後の諸費用や家財道具代を支払うと、貯金がゼロになると言うケースは考えられます。

住宅購入後に貯金がゼロになるような買い方をしても問題ないのでしょうか?

ここでは、貯金なしで住宅を購入する場合のリスクについて紹介します。

何かあったときに対処できない

もしも住宅購入後に貯金がゼロになるような買い方をすると、何かお金が必要な事態になったときに対処できないと言うリスクが付きまといます。

例えば、冠婚葬祭が続いたり、急病やケガで働けなくなったり、会社の倒産やリストラなどの状況時に成す術がない状態となるでしょう。

急にお金の入り用が発生した場合に何もできない状態に陥らないために、家を購入した後でも一定の貯蓄は残しておくべきでしょう。

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新築は直ぐに資産価値が下がる

新築住宅を購入した場合、その住宅の購入価格がそのまま資産となると考える人が多いようですが、残念ながら資産価値はそれほど単純なものではありません。

新築住宅は購入してからすぐに資産価値が下がってしまうため、もしも住宅を売る必要が出たときに、購入したときの価格よりも随分安く売らなければならないリスクが出てくるのです。

また、長期視点で考えると、少子化の日本では不動産が余ってくるため、将来住宅を購入する人が少なくなるリスクが高いと言えるでしょう。

さらには、住宅の購入価格よりも融資額が大きくなるオーバーローンとなるケースもあるため、貯金なしで住宅ローンを組んで家を購入すると借金を返済するだけの生活となる可能性があります。

中古住宅購入は消耗品購入

中古住宅購入は、資産ではなく消耗品の購入だと言う認識を持つ必要があります。

中古住宅を購入した場合は、保守メンテ費用がかかってきますので、思わぬ出費がかかる可能性があります。

貯金なしの状態だと、中古住宅を維持するために必要な費用を賄えませんので、とてもリスキーだと言えます。

仕事を辞められなくなる

住宅購入後に貯金がないと、安定収入に切れ目を持たせられなくなります。

なぜなら、仕事を辞めて収入が得られない状態になると、住宅ローンの返済ができなくなるからです。

たとえば、何らかの事情で職場を転職したい場合には、退職してから転職活動をすることが困難となるでしょう。

貯金ゼロで住宅ローンを組むと、結果的に人生における機会損失となる可能性も考えられますので、ゆとりのないライフプランを迫られることにもなり得ます。

引っ越しできなくなる

貯金の有無に限ったことではありませんが、住宅を購入すると簡単に引っ越しができなくなるリスクもあります。

住宅購入をした後に、会社から転勤を言い渡されたとしても、簡単に不動産を売るのは難しいので、対応に困る可能性が出て来るでしょう。

不動産は他の資産と比較すると流動性が低いため、異動が多い職場に勤めている場合には持ち家ではなく賃貸住宅に住んでいた方が低リスクの場合もあるのです。

金利がかかる

住宅ローンを組むと言うことは、借入期間中に借入金額に対して金利がかかるため、利息を払い続けなければならないと言うことです。

住宅ローンの返済をたとえるなら、銀行マンに給料を支払いながら生活をすることに他なりません。

自分に貯金がないにもかかわらず、他の人へ利息を支払い続けると言うのも何となく変な話ではないでしょうか?

そういう意味では、金利もひとつのリスクであると言えるでしょう。

オーバーローンの可能性がある

先ほど少しだけ触れましたが、オーバーローンのリスクは真剣に検証しなければなりません。

住宅ローンを組んでマイホームを購入して何らかの事情で住宅を売った場合、資産価値が下がった分だけオーバーローンとなる可能性があります。

転勤や転職、離婚や介護など、ライフプランには予期せぬ出来事があるため、オーバーローンの可能性は想定が必要です。

頭金を支払う場合との比較

住宅ローンを組んでマイホームを購入する場合に頭金を支払った方が得なのか否かチェックしておきましょう。 今回は借入期間30年で、3,500万円のローンを2.18%の金利で契約した場合の比較を紹介します。 なお、返済方法はいずれも元利均等方式とします。

頭金の金額500万円100万円0円(頭金なし)
月々の返済額11万3,605円12万8,753円13万2,539円
総返済額
(借入金額+利息)
4,089万7,836円4,635万819円4,771万4,219円
総費用
(総返済額+諸費用)
4,175万836円4,733万219円4,871万5,219円

以上の比較から、頭金を100万円だけでも入れておけば毎月の返済額や総返済額、総費用すべてにおいてお得であることが分かります。 余裕資金の状況にもよりますが、総合的に見てお得に住宅ローンを組みたい人は頭金を入れてローン契約することをおすすめします。

住宅購入後は貯金が必要

住宅を購入した後も貯金をする必要性があります。 と言うのも、毎月ローンを返済しなければいけませんし、固定資産に対して発生する税金を納める必要もあります。 さらに、家を建ててから10年~15年すれば、リフォームをして家の状態を維持するお金もいるのです。 住宅購入後に貯金できない状態が想像できるのであれば、無理をしてマイホームの購入するのではなく、まずは貯金してから家の購入を検討しましょう。 生活を豊かにするために買った家のローン返済で苦しむようであれば、元も子もありません。

住宅以外の資金が必要なこともある

先に解説した通り、住宅を購入した後も人生は続くのでライフイベントの備えるためにある程度の貯金が必要です。 子どもの有無や収入状況などにもよりますが、少なくとも100万円~300万円は手元に残しておくことをおすすめします。 基本的な生活費はもちろん、教育ローンの返済や自動車の購入、老後資金などを考えると早いうちから計画的に貯金しなくてはいけないことに気付けます。 大きな資金が必要になる主な費用の目安金額は次の通りです。

  • 固定資産税:10万円~
  • 将来の家の修繕費:約550万円
  • 子どもの養育費:約1,600万円

住宅ローンを組める人と組めない人の違い

住宅ローンを申し込む人の中には、ローンを組める人もいれば組めない人もいます。

両者にはどのような違いがあるのか、いくつかの項目から判断していきましょう。

返済比率

住宅ローンを始めローンを組むときには、借り入れ希望額を決める必要がありますが、希望するのは自由でも実際に借りられる金額は「返済負担率」をもとに決められます。

返済負担率とは、年収における年間ローン支払総額の割合で、金融機関ごとに決められています。

とは言え、どのくらいの割合になるのかは公にされていません。

しかし、おおよそ30%~35%ほどであることが多いです。

住宅ローンが組める人は、借り入れ希望額が返済負担率の範囲内に収まっている人で、それ以上になってしまうと組めなくなる可能性が高くなります。

勤務先と勤続年数

勤務先や勤続年数も、住宅ローンの審査では重要視されます。

勤務先は誰もが知っている大企業に勤めている方が審査では有利です。

また、公務員>会社員>アルバイト・パート・派遣といったような順に審査が有利になります。

年収に関してはもちろん高額な方が有利ですが、それよりも安定して継続した収入があることが求められるので、勤続年数に重きを置いた審査がされます。

勤続年数が長いほど今後も継続して勤務することが見込まれるため、審査上有利になります。

一方で、就職したてや転職したての人は、今後の見通しが不安定なので審査で不利になります。

個人信用情報照会の結果

住宅ローンの審査でも、個人信用情報機関に申込者の個人信用情報の照会を行います。

過去にクレジットカードの支払いやカードローンなどの返済で延滞などがあった場合や、債務整理などを行ったことがある場合、それらの情報はすべて記録されていますので、照会されると明るみに出てしまいます。

住宅ローンは高額なローンですし、何十年にも渡って返済していくものなので、返済能力があると認めてもらうことが何よりも重要です。

金融事故などで信用情報にキズがある人は審査では不利になるでしょう。

査定額

住宅ローンを組むと、購入(建築)予定の不動産が担保として登録されます。

住宅ローンの返済が滞ったとき、その担保がいくらで売れるのかといった査定額が審査ではポイントになりますので、担保価値のある不動産であるほど住宅ローンの審査に通りやすくなります。

反対に、担保価値が低いと判断された不動産の場合は、審査に通らないこともあります。

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住宅ローンの審査に通るには、「安定して継続した収入」があることが必須となります。

そのため、派遣社員や契約社員、パートアルバイトなど雇用形態が不安定な人は審査に不利になると思われがちですが、実際のところはどうなのでしょうか、それぞれ確認していきましょう。

派遣社員

派遣社員は人によっては正社員よりも高収入を得ている人もいますが、やはり住宅ローンの審査では正社員よりも不利になります。

また、正社員以外の人が申し込める住宅ローンも、まだまだ数少ないのが現状です。

とは言え、住宅ローンの審査基準は銀行によって異なりますので、希望に合った金融機関を見つけるために複数の金融機関に相談に行くなどの努力は必要です。

契約社員

契約社員も派遣社員同様、住宅ローンの審査では正社員よりも不利になり、申し込める住宅ローンも多くありません。

しかし、返済比率をなるべく低く抑えたり、頭金を十分に貯めておいたりするなどして、審査に有利になるよう取り組んでおくと審査に通過しやすくなるでしょう。

また、配偶者とペアローンを組んだり、親子リレー返済を選んだりするのもひとつの方法です。

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パートアルバイト

パートやアルバイトは派遣社員や契約社員よりも、さらに審査通過のハードルが高くなります。

派遣社員や契約社員では申し込み可能な銀行でも、パートやアルバイトは不可としているところがあります。

では利用できるところはないのかと不安になりますが、パートやアルバイトの人でも利用しやすいとされているものに「フラット35」があります。

それでも審査はありますので、頭金をできるだけ用意しておいたり、他の借り入れを完済したりしておくことが大事です。

信用情報に異動情報があると審査落ち?

住宅ローンの審査では個人信用情報機関に信用情報を照会しますが、そのときに異動情報があると審査落ちしてしまうか心配になります。

異動情報とは、クレジットカードの支払いやカードローンなどの返済を延滞したなどで信用情報にキズがつき、個人信用情報機関にその情報が登録されることを言います。

任意整理

任意整理を行うと、その情報は5年間個人信用情報機関に、事故情報として登録されてしまいます。

その間は住宅ローンの審査には通ることはありませんので、5年経過後に申し込みましょう。

支払いの延滞

クレジットカードの支払いや、カードローンの返済を延滞した記録も、5年間は事故情報として記録されます。

この間に個人信用情報を照会されると、延滞の事実が明るみに出てしまいますので「この人は返済を延滞する人だ」と判断され、審査に通るのは非常に難しくなります。

カードローン契約者は審査に通らない?

住宅ローンを組む前にカードローンを利用していると、「住宅ローンの審査に通らないのでは?」と心配な人もいるでしょう。

住宅ローンの審査は厳しいため、他債務についてもしっかり審査され、カードローンを利用中である場合は審査にマイナスの影響を与えてしまう可能性があります。

それでも返済比率が基準の範囲内であれば審査に通ることも考えられますが、できれば住宅ローン申し込み前にカードローンや、クレジットカードのキャッシング枠などの他債務は完済しておくことが望ましいです。

返済シミュレーションを使って試算してみよう

住宅を購入すると、賃貸にはなかった固定資産税が発生します。

そのため現在支払っている家賃と同等、もしくはそれ以下の金額設定でないと支払いが厳しくなってきます。

実際にどのくらいまで月々ローンの支払いに充てられるかを知るために活用したいのが、インターネット上にある無料住宅ローンのシミュレーションです。

チェックするときは「いくら借りられる」ではなく、「毎月〇万円返済なら総額いくらの借り入れになるのか」と言う点を確認しておきましょう。

月々の返済金額に合わせた総借入額で、業者さんと値段交渉をしていくといいでしょう。

また、よく「無理のない返済金額は年収の〇倍」と言う文言を目にしますが、これはあくまでも目安です。

必ずしも全員に当てはまる数値ではないので、惑わされないようにしましょう。

分かりやすいのは現在の家賃との比較です。

家賃以上になるのであれば、生活が少し厳しいと考えておいた方がいいでしょう。

住宅ローン返済シミュレーション

ではここで、住宅ローンの返済シミュレーションを見てみましょう。

返済シミュレーションは次の条件で行い、それぞれ頭金を100万円、500万円、1,000万円入れた場合の返済額を比較します。

住宅建築(購入)費用3000万円
借入期間30年
金利固定10年(0.75%)
ボーナス月通常返済額の2倍
頭金の額毎月の返済額総返済額
100万円77,115円32,388,240円
500万円66,478円27,920,820円
1,000万円53,183円22,336,800円

【参考「みずほ銀行:住宅ローン返済額シミュレーション」】

この結果から分かるように、頭金が多い方が月々の返済負担が軽くなり、総返済額も少なくなります。

頭金を1,000万円貯めるのは難しいかも知れませんが、500万円貯められれば賃貸の家賃よりも安くなる可能性があります。

まとめ

マイホームは頭金なしでも購入できますが、貯金ゼロの場合には、諸費用や諸経費、外構費を払えなくなるため、現実的に考えるとマイホーム購入は難しいでしょう。

また、マイホーム購入後に貯金がゼロになる場合も、様々なリスクに対処できませんので、ライフプランと資金計画を総合的に判断する必要があります。

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