日本政策金融公庫で借りられる不動産投資資金【アパート経営は?】

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近年では個人で不動産投資を検討する人が増えていますが、借入先をどうするか悩みますよね。

日本政策金融公庫は個人事業主にも積極的に融資を行っており、低金利で資金調達することができるのでオススメです。

記事後半では、銀行など民間の金融機関から融資を受けるケースについても解説します。

執筆者の情報
名前:馬沢結愛(30歳)
職歴:平成18年4月より信用金庫勤務
この記事はこんな人におすすめ
    • これから不動産投資を始める人
    • 日本政策金融公庫の審査の注意点を知りたい人

不動産投資資金を借りることはできるの?

銀行の審査に通過できず資金調達が難しい中小企業や個人事業主でも、日本政策金融公庫の国民生活事業ならば、有利な条件で借られる可能性があります。

なお、日本政策金融公庫は政府の金融機関ですから、安心して利用できますね。

この日本政策金融公庫では、マンションやアパートを賃貸経営することを目的として借入をする、不動産投資のための資金も借りることができます。

なお、融資を受けるためにクリアしなければならない条件には、特に難しい条件はありません。

日本政策金融公庫の融資は面談があるなど、多少独特な部分がありますが、金利が低いなど、非常に有利な条件で資金調達することが可能です。

不動産賃貸事業であることが前提

最近では老後に備えて、個人も積極的に資産運用をするようになってきました。 サラリーマンでも不動産投資に乗り出す時代なのです。

しかし、日本政策金融公庫で借りることができるのは、不動産の賃貸経営を目的としている資金だけであり、売却によってその利益を得る不動産投資のための資金には利用できないので注意してください。

使っていない土地活用のために賃貸経営をしようと考えている場合や、相続税対策としてアパート経営を始める場合は、日本政策金融公庫が心強い味方になってくれるでしょう。

なお借入れできるのは、中心市街地の活性化に関する法律第15条第1項各号に定めるまちづくり会社等や、同法42条第4項に定める、民間中心市街地商業活性化事業計画の認定を受けた人が利用できる資金です。

担保物件があること

担保が無くても借りられる融資制度がある日本政策金融公庫ですが、融資対象が不動産賃貸業である場合には担保が必要なります。

なお、住宅ローンの抵当になっている場合は、不動産を担保として利用可能です。 担保についての相談も受け付けているので、気軽に窓口などで質問してみましょう。

税金・公共料金に未納がないこと

日本政策金融公庫は国が100%出資している機関です。 つまり、国民から集めている税金で融資などの運営をしているため、税金滞納者に融資することはありません。

また、税金や公共料金を滞納しているということは、普段からお金にルーズであることが伺えます。

未納は本来は優先的に支払うべきである税金などを払っていないわけですから、融資したお金が返ってこないという可能性が高いと判断されます。

日本政策金融公庫からの融資を検討している場合には、しっかりと期日を守って税金を納めるようにしてください。

不動産投資資金借入の内容

実際に日本政策金融公庫で借りることができる、企業活力強化資金の国民生活事業を紹介していきます。

融資対象者商業振興関連 (不動産賃貸業を営む方を含む) 下請中小企業振興法関連 空家等対策関連 支払い条件改善関連 地域再生法関連
融資限度額7,200万円 (うち運転資金4,800万円)
貸付利率1.26%~2.45%
返済期間最長20年
担保・保証人要相談
団体信用生命保険任意加入

また、日本政策金融公庫の貸付利率は、すべてが固定金利となります。 融資期間中はずっと同じ金利となりますので、金利変動のリスクを受けることなく返済できます。

貸付利率は担保の評価額の割合によって異なる

では日本政策金融公庫の企業活力強化資金は、借入額と担保とする不動産の評価割合によって貸付利率が異なるのでしょうか?

担保物件評価割合は、割合が高くなるほど日本政策金融公庫では保全を図ることができますので、貸付利率は低くなります。

担保物件評価割合は5段階に分けられて、それに応じた金利が適用されます。

また、特定の条件を満たす場合には、適用される貸付利率が優遇され、さらに低金利で借りることができます。

ひとつ例をあげると、金利優遇には女性、若者/シニア起業化支援資金があります。

女性、若者/シニア起業化支援資金で金利が優遇される条件は「契約者が起業開始からおおむね7年以内の女性」または「契約者が35歳未満または55歳以上の方」の場合です。

申し込みに必要な書類

企業活力強化資金を借りる場合には、申込者本人の確認書類や購入する物件に関する書類など、多くの書類が必要となります。

申し込みに必要な書類は以下のようなものとなります。

  • 賃貸借契約書
  • 住宅地図
  • 登記簿謄本
  • 物件概要書
  • 建物図面
  • 確定申告書(3期分) または決算書
  • 他の借入がある場合、その返済予定表
  • 印鑑証明書
  • 本人確認書類
  • 課税証明書
  • 納税証明書
  • 住民票

それぞれの書類について簡単に説明をしていきましょう。

「賃貸借契約書」

すでに事業を行っている場合にが必要です。 現状で入居者を確保できているかを裏付けるための書類です。

「住宅地図」「登記簿謄本」「物件概要書」「建物図面」

購入予定の物件に関する書類です。

これらの書類は、事業計画の妥当性を証明する上で必要になるでしょう。物件の所在地や大きさなど、物件の魅力が事業の成功の明暗を分けることになります。

登記簿謄本は法務局で、その他の書類は不動産会社から取得できます。

「確定申告書」や「決算書」

経営状態を把握するために使われます。現状で赤字の場合には審査に通過することは難しくなるでしょう。

「返済予定表」

他社からの借入状況を把握するために使用され、どれだけ収入があっても、返済額が大き過ぎることはマイナスです。

必要以上の借入があると判断された場合は審査に通過しにくくなるでしょう。

「納税証明書」

日本政策金融公庫は、税金の滞納者に融資を行わないため、提出を求めています。

残りの書類は、馴染みのあるものが多いのではないでしょうか。

なお、この他にも書類の提出を求められる可能性もありますので、申し込みをする場合には日本政策金融公庫に確認するようにしましょう。

申し込みの流れ

日本政策金融公庫に不動産投資資金を申し込む場合の流れを簡単に紹介します。

  1. 日本政策金融公庫に相談
  2. 申し込み
  3. 審査
  4. 契約
  5. 融資実行

簡単な流れはこのようになっており、次にそれぞれの詳細を解説していきます。

必要な書類が準備できたら申し込みとなり、借入申込書と共に必要書類を提出して申し込みを行います。

申し込みを受けた日本政策金融公庫では審査を行い、融資が可能と判断した場合には融資が決定されたことを申込者に通知されます。

融資が決定した後は契約手続きへと進み、契約書類を記入して融資実行が行われます。

①日本政策金融公庫に相談

まず最初の相談では、電話で借入の希望を伝え、必要な書類を確認します。

なお、電話は事業資金相談ダイヤル0120ー154ー505(平日9:00~17:00)を利用してください。

日本政策金融公庫では電話だけでなく窓口での相談も受け付けています。

これから事業を始める人にとっては、はじめてのことばかりで不安ですよね。

気軽に相談に出掛けてみてはいかがでしょうか。

②申し込み

借入申込書に必要事項を記入したら、相談時に提出を求められた書類を添付して提出してください。

直接、日本政策金融公庫の窓口まで持参しても構いませんし、郵送による提出も可能です。

なお、公式サイトからも申し込むことができるので、自分に合った方法で申し込むとよいでしょう。

③審査

日本政策金融公庫では、担当者との面談のあとに審査が行われます。

事前に提出した書類をもとに、資金の使い道や、扱っている商品などについて質問されるので、どのような質問にも丁寧に答えられるようにしておきましょう。

その後、無事に審査通過となれば、融資限度額内の範囲で融資を受けることができます。

④契約

審査通過後は、事業所もしくは自宅に契約に必要な書類が郵送されてきます。

また、印紙や印鑑証明など用意しなければならないものを一覧にしたリストなども同封されているので、不備のないように準備した上で提出してください。

⑤融資実行

契約書類などに問題がなければ、こちらが希望した口座へ振り込まれます。

融資後は、返済期日に注意しながら計画的に返済してください。

融資実行までは時間がかかる

もともと日本政策金融公庫での借入は、およそ1ヶ月はかかりますが、必要書類の準備や担保の評価のことも考えると、場合によっては2ヶ月かかってしまうこともあるでしょう。

したがって、不動産投資資金を申し込む場合には、融資が実行されるまでにかなり余裕を持って申し込みを行うことが必要となります。

リフォーム資金も借りることができる

中古物件を購入する場合にはリフォームをしてから賃貸することもありますし、建築から年月が経てば修繕もしなければなりません。

これらの場合のリフォーム資金も企業活力強化資金で借りることができ、中古物件の購入と併せてリフォームする場合には、リフォーム費用も含めた金額を借りることができます。

また、リフォームの内容にもよりますが、物件の評価額は高くなりますので、適用される貸付利率にも影響が出る可能性もあります。

ただし、融資された後にリフォームしたものに関しては、リフォームしたことで貸付利率が変わることはありません。

再融資にも積極的

まだ返済している途中でも、日本政策金融公庫からの融資で購入した物件にリフォームが必要となった場合、借入から一定の期間が経過して借入残高が少なくなっていれば、当初の借入額を上限に再融資してくれます。

日本政策金融公庫では再融資も積極的に行っており、これまでと同じ融資条件でリフォーム資金を借りることができるのです。

しかし、誰でも再融資を利用できるというわけではなく、遅れずに返済をきちんとしている優良な顧客でなければ再融資をしてもらうことはできません。

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融資を受けるための注意点

ここからは審査に通過するために重要なポイントについて見ていきましょう。

事業計画書は自分で作る

日本政策金融公庫から融資を受けるためには、担当者との面談を行う必要があります。

面談では事業計画書に書かれている内容を元に質問されますが、自分で書いていない場合には的確な回答ができない可能性が高くなります。

事業計画書の作成のためのアドバイスを受けることは問題ありませんが、できるだけ自分の言葉で説明できるようにしておきましょう。

返済計画をきちんと立てる

家賃収入をどれくらい見込むことができて、融資額から逆算してローン返済額がどれくらいになるのかまでしっかりと考えましょう。

現実的な返済計画を立てた上で、担当者に納得してもらうことが審査通過の重要なポイントとなります。

融資に関する書類はできるだけ多く準備しまとめる

担当者が融資可能と判断しやすいように、申し込みの時はできるだけ多くの書類を準備するようにしましょう。

無関係な書類を準備することは逆効果になってしまいますので、自分の事業が上手くいくという証拠をできるだけ提示しましょう。

融資担当者のアドバイスを受け止めて反映する

これから事業を始める人にとっては、数多くの事業例を見てきた担当者のアドバイスは参考になることの方が多いでしょう。

担当者との面接は、自分の会社の至らない部分については素直に認め、向上心を持っていることをアピールできるチャンスとも言えます。

不動産業者の代理受領は不可

日本政策金融公庫からの融資を不動産の購入代金に使うのであれば、借り入れたお金を一度自分の口座に支ってもらうのではなく、直接、不動産の販売会社に支払った方が手間がかかりません。

このことを代理受領と言いますが、日本政策金融公庫では申し込み人以外への貸付は認められていません。

時間や手間はかかりますが、融資金を自分名義の口座に振り込んでもらってから、不動産会社への支払いを行ってください。

不動産投資の融資の状況【2019年最新情報】

不動産投資融資は、現在どのような状況なのでしょうか?

融資の受けやすさやローンの利率などについて、現状を把握しておきましょう。

融資の受けやすさ

2018年から銀行の不動産投資融資に対するスタンスは非常に厳しくなっています。

2018年のスルガ銀行の不動産投資融資に関する不正融資の問題から、金融庁の不動産投資融資に対する監督が厳しくなったこと、また、銀行が改めて不動産投資融資に対してリスクを認識したためです。

さらに、東京オリンピック以降は、不動産市場がどのように推移するのか不透明ですので、2017年までと比較して、不動産投資融資は非常に厳しくなっており、後述する審査の基準をしっかりと満たすことができている人でないと借入は難しいでしょう。

ローンの利率

金利自体は、2019年になってもこれまでとほとんど変わらない状況が継続していく見通しです。

後述しますが、金利が低い銀行で借りることができれば2%台で借りることができますし、うまく銀行のプロパー融資で借りることができれば1%台での借入も可能です。

不動産投資融資の金利は基本的には、銀行の住宅ローンの基準金利をベースに決められていることが多いため、住宅ローン金利が上がらない限りは、不動産投資融資の金利も上がりはしないでしょう。

アパート経営のリスクと問題点

ここからは民間の金融機関から借りることを前提として、解説をしていきます。

銀行融資を利用してアパート経営をすることには、その投資行為そのものにリスクがあります。

投資を判断する際には、メーカーなどの言うことを丸呑みにするのではなく、リスクを認識した上で投資を行っていくことが非常に重要になります。

①都内でも30%以上が空き家

2017年では、都内でも賃貸住宅の空き家率は30%を超えていると言われています。

「アパート経営をすれば、家賃収入が見込める」と安易に考えがちですが、実際にはそれほど甘くはありません。

収益性の高い賃貸物件でなければ、借金を返していくだけで精一杯の家賃収入しか望むことができないのが現実なのです。

もちろん、うまく投資して、数年間で数億円という大きなお金を作ってしまう人も存在します。

リターンも大きさに比例して、リスクがあることを忘れないようにしましょう。

②家賃保証には注意

大手のハウスメーカーには「家賃保証」というものがあります。

家賃保証とは、仮に空室があっても所定の期間はメーカーが大家に家賃を保証しますというものです。

これを聞いて、アパート経営に乗り出す人も非常に多く存在します。

しかし、家賃保証には十分な注意が必要です。

家賃保証には、家賃の見直しや解約といった条件がついているのです。

2017年年末にガイアの夜明けで特集されたのが、家賃保証契約の半ば強制的な解除です。

家賃保証がなくなってしまえば、大家は居住している人の家賃しか入ってきません。

空室が目立てば目立つほど収入が少なくなってしまいます。

また、家賃には見直しがあります。

「周りの家賃相場に合わせて」「建物が古くなってきたから」などの理由で保証された家賃は少しずつ少なくなってしまうのです。

「30年一括借上」などといってもアパート経営を始めた当初から30年後まで同じ家賃収入が継続するわけではないということに十分に注意しましょう。

③借金は家賃がなくても続く

仮に、家賃収入がなくなってしまっても、大家は銀行と借入契約をしているため、銀行には借りたお金を返済して行かなければなりません。

返済できない場合には、最悪のケースでは資産の差し押さえや、それでも返済できなければ自己破産となってしまう可能性があります。

アパートローンは時には1億円以上の借入を行うものです。

1億円以上の借金をして購入する資産である不動産は、家賃が入ってきて初めて資産になりますが、家賃が入らなければただ借金を返済していかなければなりません。

しかも、毎月返済だけでなく固定資産税も発生します。

アパートローンを組んだことによって人生を左右してしまうことにもなりかねませんので、十分に考慮を重ねた上で借入をするようにしましょう。

④計画が悪くても審査に通ってしまう

アパート経営に失敗して、借金が返済できなくなり、自己破産するような事例は今に始まったことではありません。

それでもアパートローンは、審査に通過する可能性が非常に高いローンと言うことができます。

アパートローン審査の基準は、担保価格と、収支計画です。

担保価格に関してはよほど中古の物件でもない限りは、まず担保価格が融資額を割り込む担保割れという状況になることはありません。

また、家賃保証がついているような場合には、融資実行当初は十分な家賃収入が望めるため、銀行からすれば「担保もあり、家賃から返済できる」と言うロジックが成り立ってしまい、合理的な融資になるのです。

つまり、アパートローンはかなりの確率で、誰でも審査に通過しやすいローンと言えるのです。

あまりにも簡単に借りることができるからこそ、熟慮した上でお金を借りることが重要になるのです。

⑤サブリース契約は不動産会社と地銀がグルなことも

サブリース契約を行う場合について金融庁が注意喚起を促しています。

あってはならないことですが、不動産と金融機関が不正行為を行っているという事実が確認されているため、サブリース契約には十分に注意してください。

具体的な不正行為として、預金通帳の残高を改ざんしたり、カードローンなどの金融商品を抱き合わせで契約させたりなどがあげられます。

なお、賃貸住宅に関するトラブルの相談窓口として、「全国賃貸住宅経営者協会連合会」「日本賃貸住宅管理協会」「消費者ホットライン」「法テラス」などがあります。

トラブルに発展しないように契約時に十分に検討する必要がありますが、万が一にもトラブルが起こってしまった場合には早めに相談してください。

借入して不動産投資をするメリット

不動産投資用の資金を借りてまで、不動産投資を行うことは、リスクが大きく、メリットがないと考える人も多いのではないでしょうか?

しかし、借入によって投資をすることには以下の3つのメリットがあります。

少ない金額で高額の投資ができる

借入をすることによって、手元にお金がなくても、高額の不動産投資をすることができます。

中古物件購入の場合には、投資は早いもの勝ちで、利回りのよい物件ほどすぐに売れてしまうので、お金がある人が先に購入してしまいます。

借入をして投資をすることによって、お金がなくても投資のチャンスを逃がすことがないのです。

自己資金が少なくても投資を始められる

借入によって投資をすれば自己資金がなくても投資を始めることができます。

通常、投資とは、余剰資金を運用して資産を形成し、その資産から収益を得ることです。

銀行は、株式購入などの資金は融資してくれませんが、担保を取ることができる不動産投資資金の融資には応じてくれます。

つまり、自己資金がない人でも、お金も持ちと同じように投資を行うことができるのです。

家賃収入でローン返済できる

不動産投資には家賃収入が入るので、自分の給料からではなく、家賃収入からローンを返済することができるというのも、借入によって不動産投資をするメリットです。

もちろん、家賃が予定通りに入って来なかった場合のリスクはあるものの、うまくいけば、購入した不動産から返済でき、余剰金は副収入になり、自分は資産を形成することができる可能性があります。

借入して不動産投資をするデメリット

不動産投資をすることは、メリットだけではありません。

借金をして投資という不確定な行為をするわけですので、当然ながらリスクがあります。

主なデメリットは以下の通りです。

空室のリスク

不動産投資はアパート収入を目的とするものですので、家賃収入が入らずローンが払えないリスクがあります。

実際に家賃保証があると信じて契約しても、契約後数年で家賃保証が見直されたり解除されたりして、借金の返済ができずに困ってしまう大家さんは少なくありません。

返済できないと、担保に入っている投資用不動産は差し押さえられてしまいます。

また、差し押さえた不動産を競売に回しても返済ができない場合には返済義務が残り、最終的には自己破産までに至ってしまう可能性があります。

差し押さえられたり自己破産になってしまった場合には信用情報がブラックになってしまい、以後5年〜10年はお金を借りることができなくなってしまいます。

売却時のリスク

投資用不動産は売却時にも注意が必要です。

投資をやめて借金を返済したいという場合に不動産を売却しても借金が返済できなかったり、そもそも売却ができない可能性があります。

不動産価格は変動がありますので、借金の残高よりも売却価格の方が安くなってしまえば、不動産を売っても借金を完済することはできません。

そもそも、物件を売却してもローンが残ってしまう場合には抵当権を外すことができないので、売却することができません。

つまり、一度不動産担保で融資を受けてしまうと、融資残高を売却価格を上回ってる場合か、売却価格が融資残高に満たない場合に自己資金から完済できない場合には物件を手放すことすらできないのです。

銀行融資の前に注意すべきこと

アパート経営を銀行融資を受けて始める前には、銀行に提出する書類やメーカーとの交渉や金利や借入額などに十分に注意を払う必要があります。

「家賃保証があるから大丈夫」などと簡単に考えていると、後から本当に大変なことになりますし、それが原因で自己破産をしてしまう人も実際に存在します。

アパート経営の前に注意すべきことをしっかりと事前に理解しておきましょう。

①資金計画は緻密に

資金契約が緻密であればあるほど審査には通過しやすくなります。

具体的には現在の家賃収入だけでなく、以下のような情報も考慮してて長期間の収支計画を立てるようにしましょう。

  1. 固定資産税
  2. 築年数が長くなってきた場合の家賃の下落分
  3. 火災保険
  4. 修繕費

これらの情報まで加味して、10年後、20年後にはどのような収支になっているかということを考慮した資金計画を立てるようにしましょう。

銀行借入のためだけではなく、家賃保証がなくなった場合などの最悪の場合を考慮することは投資判断のために非常に重要です。

②メーカーに保証内容をしっかり確認

家賃保証や一括借上のついたハウスメーカーと契約をする場合には、メーカー側に保証内容をしっかりと確認しましょう。

「どのようなタイミングで家賃を見直すのか」「解除の条件はあるのか」などと言うことです。

このような具体的な質問をすると、メーカーの担当者は「普通は見直しなどはしないので大丈夫です」などと曖昧なことを言いますが、ここは曖昧にせず、しっかりと分かるまで確認し、できれば念書を書いてもらうようにしましょう。

③金利も馬鹿にはならない

アパートローンは金利も馬鹿にはなりません。

アパートローンは借入額が高額になるためです。

1億円を金利1%で30年間借りた場合の利息負担は約1,580万円ですが、金利が0.8%になれば約1,250万円とたったの0.2%の違いで300万円以上の違いがあります。

ハウスメーカーが紹介してくれる銀行だけでなく、自分の足でも少しでも金利が低い銀行を探してみることも重要です。

なお、金利が変動することによって、毎月の返済額が変わる可能性も考慮する必要があります。

たとえ固定金利だったとしても、固定金利期間を過ぎるとその時の情勢によって金利が変わる可能性があるのです。

金利が低くなる分には問題はありませんが、金利が高くなったことが原因で返済計画が狂ってしまうことのないように十分注意する必要があるでしょう。

④フルローンはおすすめしない

もしも返済が不可能になった場合には、担保となっているアパートが差し押さえられることがあります。

この際に担保価格が借入残高に満たないと、資産を差し押さえるだけでは足りなくなってしまいます。

最悪の事態を想定して、土地と建物を全てローンで購入するフルローンは避けたほうが良いでしょう。

⑤耐用年数以上のローンはNG

返済期間を長くすることで、毎月の返済金額を少なくできるというメリットがありますが、耐用年数以上の期間を設定することは避けるべきです。

なぜなら耐用年数を越えたしまった物件は買い手がつきにくく、手放したいときに簡単に手放すことが出来ません。

もし耐用年数を越えていても空室が少なければ問題はありませんが、計画を誤ったことで空室だらけになってもローンを払い続けることになりかねません。

耐用年数を越えた期間のローンを組むことはリスクが高いため銀行でも勧めませんが、適正な期間内で完済できる計画を立てるようにしましょう。

アパート融資の審査通過のポイント

ここまで、アパートローンについての概要を押さえてきました。

ここからは、アパートローンを組むための審査ポイントを解説しますので見ていきましょう。

事業計画書が大事

アパートローンの審査では、購入する物件の評価額も重要ですが、特に大事なのは事業計画書が大事です。

アパートにおける計画とは、「どのくらいの家賃とするのか」、「入居率はどのくらいになるのか」、「それに伴って月でどのくらい収入を得ることができるのか」ということを予想することです。

融資を受けるために立てる計画書は、根拠のある資料などから、より正確で達成可能な数値によって作成します。

アパートローンの返済財源となるのは賃貸収入であり、給与を返済に充てるわけではありませので、計画書を重視して審査をします。

ですので、計画書の出来次第で融資を受けられるかが決まるといっても過言ではありません。

返済期間は10年以内が望ましい

アパートローンは、最長で30年という長期の返済が可能なローンです。

しかし、長期で返済していくと、その分だけ利息負担が多くなります。

また、アパートの修繕にお金が必要となりますので、10年で完済することが望ましく、それに合わせた計画書の作成が必要となります。

例えば、入居率100%で月に100万円の賃貸収入が得られるとします。

計画書を作成するうえでは入居率を8割程度としますので、月の収入は80万円となり、そこから固定資産税などの費用を差し引くと、返済に充てられるのはさらに8割の64万円となります。

月64万円返済できると、年間では768万円となり、10年では7,680万円となりますので、金利が10年固定金利の3%である場合には、6,500万円まで借りることができます。

こうした計算はアパートローンで借りられる金額の目安にもなりますので、計画を立てる際の参考にしてください。

アパート融資には頭金が必要

昔はアパートローンを頭金なしで「フルローン」をすることもできました。

ですが、少し前から頭金がなくてはアパートローンを借りることができなくなっており、およそ5%~10%の自己資金が必要となります。

例えば、5,000万円の物件を購入するために融資を受けるためには、250万円~500万円の頭金が必要になります。

しかし、今は過剰融資問題などにより貸し倒れを防ぐためにも、これまで5%~10%であった頭金が、10%~20%必要になっています。

つまり、5,000万円の物件に対し、500万円~1,000万円の頭金がなければ融資を受けることが難しくなっています。

個人の属性や信用情報も重要

審査通過のためには、ローン契約者の情報も重要になります。

他社ローンの支払を頻繁に滞納しているなど、お金にルーズな側面があると審査に通過することは困難です。

ローンの審査では、信用情報機関に登録されている信用情報を参照するため、普段から利用しているローンなどの返済期日をしっかりと守ることが重要になります。

また、信用情報だけでなく、家族構成や家賃の支払があるかどうか、職業や勤続年数なども審査の対象です。

属性をすぐに変えることは困難ですが、転職した直後などは審査に不利になる可能性があることは覚えておきましょう。

物件の利回りが高いほど通過しやすい

購入する不動産の利回りが高ければ高いほど、多くの家賃収入が入って来ることから、返済ができる可能性も高くなります。

また、利回りが高ければ、家賃収入が下がった時でも、返済金だけはカバーすることができる可能性が高くなります。

このように、申込時の利回りが高い物件の方が、審査では「収益性が高い」と判断されて、審査には通過しやすくなります。

昨今の不動産投資ブームで、サラリーマンでも不動産投資を借入によって行っている人も少なくありません。

通常、年収数百万円のサラリーマンが数千万円の融資を受けることは不可能です。

しかし、不動産投資用の借入は給与所得に対して融資を行うのではなく、投資する不動産から上がる家賃収入に対して融資を行っています。

このため、年収が低いサラリーマンの人でも、家賃収入が返済金以上に見込める物件への投資資金であれば不動産投資の借入を受けることができる可能性があります。

このように、不動産投資の借入は、ほとんどの物件が購入時は期待できる家賃収入は返済金を上回るようになっていますし、販売価格も大抵は銀行の不動産評価額程度になっています。

つまり、理論上は誰でも融資を受けることができるのが不動産投資借入です。

しかし、家賃収入は現状のまま未来永劫続くわけではありませんので、くれぐれもリスクは認識して借入を行いましょう。

借入比率が低いほど通過しやすい

不動産投資の適正な借入比率はありません。

自分がレバレッジをどのくらい利かせたいかということが適正な不動産投資の借入比率です。

しかし、審査的にいうのであれば、自己資金が多く、借入比率が低い借入の方が審査には通過しやすくなります。

借入比率が低ければ低いほど、毎月の返済額は少なくなります。

もしくは借入期間が短くなります。

こうなると、家賃収入に対する返済金の割合が少なくなるというメリットあります。

さらに、借入比率が下がって、借入期間が短くなれば将来的に家賃収入が下がっても、その時には融資残高も少なくなっているため、最悪の場合、不動産を売却して借入金の返済に当てることもできます。

銀行は投資効率ではなく、借入金が返済できない場合のリスクを審査で重視するため、レバレッジが高い投資案件よりも、低いレバレッジで借入比率が低い融資案件の方が審査に通過しやすいというメリットがあります。

一般的には購入金額の1割以上の自己資金があった方がよいと言われています。

できる限り自己資金が多く、借入比率が低い方が、銀行のリスクは少なくなるので審査には通過しやすくなります。

不動産投資の借入可能額

不動産投資はどの程度まで借りることができるのでしょう?

基本的には、以下の2つの基準を満たすことができる金額までは借りることができます。

  • 担保評価額の範囲内
  • 返済金額が家賃収入の範囲内

銀行によって融資限度額は異なりますが、基本的には上記の範囲内までしか融資を受けることはできません。

しかし、これはあくまでも基本です。

先ほどから述べているように、スルガ銀行の事例などから、融資を受けることができる条件は非常に厳しくなっています。

サラリーマンの借入可能額

年収数百万円程度のサラリーマンに、いくら担保評価額の範囲内であっても、家賃収入で返済可能だとしても、給料からは返済することができないほどの高額融資をすることは危険です。

銀行によって不動産投資に対するスタンスは大きく異なるので、一概には言えませんが、基本的には不動産投資ローンの年間返済額が年収の2分の1程度には収まっていないと、融資を受けることは難しいでしょう。

仮に年収600万円の人であれば、年間300万円の返済額程度に収まるようにローンを組まないと、それ以上の金額を借りることは難しくなります。

不動産投資ローンのシミュレーション

不動産投資ローンを組む前には、しっかりとシミュレーションを行なっておきましょう。

シミュレーションを行う手順は以下のようになります。

  • 購入する物件の家賃収入を計算し、そこから諸費用を控除する
  • 購入物件総額から頭金を控除し、借入金額を計算
  • 借入金額・返済期間・金利から毎月返済額を計算

これで、収入の方が返済額よりも多くなれば、その投資は収支が取れるということです。

なお、家賃は築10年で11%、築20年で17%ダウンすると言われていますので、できればシミュレーションの際には、将来的な家賃の目減りを考慮して、計算した方がよいでしょう。

簡単なシミュレーションであれば以下のサイトで計算することができますので、気になる方は試してみてはいかがでしょう?

◆東急リバブル公式サイト:「収益シミュレーション」

銀行アパート融資の金利比較【2019】

ノンバンクの金利相場は、3%~10%程度となっています。

では、多くの人が借りている銀行の金利相場はどれくらいなのでしょうか。

銀行のアパートローンでは、変動金利や固定金利特約型などがあり、任意で金利タイプを選ぶことができます。

金利の相場としては、

  • 変動金利・・・1%~2%
  • 固定金利特約型(10年固定)・・・3%程度

となっております。

ノンバンクでも3%程度で借りられますが、これは変動金利であり、金利が見直しされると変動します。

10年の固定金利で3%程度であれば、その間は金利の変動がありませんので、安心して返済していくことができます。

銀行アパート融資の金利相場を知るためにも、実際のローン金利を一覧にして紹介しますので、是非参考にしてください。

銀行名固定金利変動金利
みずほ銀行窓口に問い合わせ窓口に問い合わせ
三井住友銀行窓口に問い合わせ窓口に問い合わせ
横浜銀行窓口に問い合わせ窓口に問い合わせ
きらぼし銀行2.600%~3.150%2.475%
北洋銀行2.675%0.7%~1.05%
住信SBIネット銀行2.95%~8.9%
東京スター銀行1.15%~8.75%0.85%~8.35%
オリックス銀行窓口に問い合わせ窓口に問い合わせ
SMBC信託銀行1.73%~2.75%
楽天銀行2.85%~9.45%

変動金利と固定金利の違い

不動産投資ローンは、金利タイプを変動金利と固定金利から選択することができる商品があります。

変動金利は、金利情勢に合わせて金利が変動します。

今は歴史的な低金利水準ですので、変動金利の不動産投資ローンは金利が非常に低くなっていますが、今後金利情勢が上昇していけば不動産投資ローンの金利が上がり、利息負担が多くなってしまう可能性があります。

不動産投資ローンは借入金額が1億円以上になることもある、超高額の借り入れです。

仮に1%金利が上昇した場合には、借入額1億円で利息が100万円も変わってしまうことがあるので、変動金利を選択した場合には金利上昇リスクに注意したいところです。

固定金利は、金利がずっと固定されるので、金利が上昇してしまうリスクはありません。

しかし、金利が下落した場合には、市場金利と比較して高い金利を払う必要があります。

変動金利の方が、金利が上昇した場合のリスクを借主が背負っていくことになりますので、固定金利よりも金利が低く設定され、金利が上昇した場合のリスクを金融機関が背負う固定金利の方が変動金利よりも金利が高くなります。

今は、歴史的な低金利水準ですので金利が低い変動金利が人気ですが、不動産投資ローンはこの先長い年月をかけて返済していくローンです。

数十年先の金利情勢など誰にもわかりませんので、ご自身で金利情勢をよく考えた上で固定金利と変動金利を選択するようにしてください。

銀行によって姿勢は全く違う

アパート経営は融資先の減少によって融資量が伸び悩む銀行にとっては格好の融資先であることは間違いありません。

しかし、アパートローンには家賃が保証されるわけではないというリスクがつきまとうため、リスクも多くあります。

このことから、アパートローンに積極的な銀行と消極的な銀行に銀行の方針は二極化しています。

積極的な銀行も多数存在

今は地方銀行中心として、銀行は融資先の減少に非常に苦しんでいます。

そこで、銀行が目をつけたのが、アパート経営者や不動産投資のためのアパートローンです。

地方銀行の一部ではアパートローンへの融資を急拡大させていることから、2017年にはアパートローンの融資残高がバブル期超えいうことが話題になりました。

あまりの過熱ぶりに金融庁も警鐘を鳴らしていますが、アパートローンの融資は非常に拡大しており、アパート経営も銀行融資の拡大とともに急拡大している市場になっており、それに伴い、都心を中心として不動産価格も上昇の一途をたどっています。

リスクが高いと消極的な銀行も

短期的に見ればアパート経営のための銀行融資は、銀行にとっては融資量が伸びずにカードローン融資にも規制がかかる中で魅力的なローンです。

しかし、後述しますがアパートローンは銀行にとっても貸し倒れの可能性が非常に高いリスクの高い融資です。

先日もスルガ銀行が積極的にシェアアウスへの投資のための資金を積極的に融資を行い、業者は倒産し、借主には借金だけ残ってしまったということが随分大きなニュースになりました。

このように、アパートローンは銀行にとってはハイリスクなのです。

筆者が勤務していた銀行では、アパートローンはリスクが高いとし、基本的には新規の取り扱いは行っていませんでした。

ほとんどはメーカーが紹介してくれる

このようにアパートローンに対する姿勢は銀行によって180度異なります。

そのため、「どこの銀行に申し込めばいいのか分からない」という人も多いのではないでしょうか?

このようなことは心配する必要はありません。

ほとんどのケースでアパートローンを取り扱う銀行はハウスメーカーが紹介してくれます。

アパートローンを積極推進する銀行には、アパートローンのノルマがあるため、銀行員が頻繁に営業のために顔を出しているため、アパートローンを扱う銀行はハイスメーカーが詳しく紹介をしてくれます。

ただし、借入額が高額になるアパートローンは、金利によって利息負担が大きく異なるため、自分でもできる限り金利の低いアパートローンを探してみるということも重要になります。

ノンバンクもアパート融資している

ノンバンクでもアパートローンを取り扱っています。

ノンバンクとは、融資のみを取り扱う貸金業者のことであり、金融機関よりも柔軟な審査が特徴です。

しかし、金利は金融機関よりも高く、場合によっては10%程度が適用されてしまうこともあります。

数千万円かかるアパートの購入に、10%もの金利が適用されてしまうと、金利負担だけで多くの負担が生じてしまいます。

ノンバンクからアパートローンを借りる場合は、しっかりと借入条件を確認し、きちんと収益を出せるのかをシミュレーションするようにしましょう。

アパートローンを取り扱っているノンバンク一覧

アパートローンを取り扱っているノンバンクを紹介していきます。

業者名融資額融資期間金利
三井住友トラストローン&ファイナンス3億円以内最長35年2.9%~4.8%
セゾンファンデックス100万円~1億円未満最長30年3.65%
新生インベストメント&ファイナンス300万円~10億円最長35年2.8%~4.1%

次に、資金使途が自由な不動産担保ローンを取り扱っているノンバンクを紹介していきます。

業者名融資額融資期間金利
総合マネージメントサービス30万円~5億円最長35年3.4%~9.8%
ライフエステート100万円~5億円最長30年3.8%~15.0%
日宝50万円~5億円最長30年4.0%~9.9%
ABCサニー200万円~3億円最長30年4.1%~7.5%

このように、専用のアパートローンの場合は金利が比較的低いのですが、不動産担保ローンでは非常に高い金利となります。

アパート融資に関するQ&A

それでは最後にアパート融資に関する質問に回答していきます。

よくある質問に対して、簡潔にまとめますので、参考にしてください。

サラリーマンでもアパート融資は受けられる?
アパートローンを借りるために、頭金を10%~20%も準備しなければなりませんので、サラリーマンではなかなか融資を受けることができません。また、銀行によっては、サラリーマンには融資をしないとしているところもありますし、現在も個人で不動産賃貸をしている人に対しても、昔ほど簡単には貸してくれません。実際に、私が勤務している時に、アパートローンの申し込みを受けました。この時の申込者は、サラリーマンとして仕事をしながら既にアパートを1棟所有しており、これからもう1棟経営したいという人であり、計画書も無理なく10年で完済するよう作成されていました。頭金も準備されていましたが、私が勤務していたところではアパートローンに積極的ではないことも影響し、本部で否決とされて融資することができませんでした。アパートローンに対する考え方は金融機関によって変わりますが、借りにくくなっているのは間違いありません。
繰上返済や借り換えした場合違約金はかかる?
金融機関によって違約金がかかるかどうかに違いがあります。違約金という表現ではなく、繰上返済手数料という名称で請求される場合もありますので、契約する前にしっかりと確認を行いましょう。
アパート融資の審査が緩いのはどこ?
審査の厳しさを判断する基準として、金利の高さが参考になります。一般的に金利が高いほど審査に通過しやすいと言えるでしょう。したがって、金利から判断すると、銀行よりもノンバンクの方が審査は緩いと考えられます。
アパートローンに連帯保証人は必要?
ほとんどの場合で連帯保証人が必要になりますが、団体信用生命保険を利用することで連帯保証人なしでも融資が受けられる場合もあります。しかし、金利が高くなるというデメリットもあるので、支払総額が増加することに注意してください。
アパート融資のオーバーローンはバレる?
バレる確率などはわかりませんが、金融機関側が調査に乗り出せばバレてしまうでしょう。オーバーローンを認めている金融機関からの融資であれば問題ありませんが、契約違反がバレてしまうと強制解約や一括返済も考えられます。いずれにしてもリスクが大きいため、オーバーローンは避けるべきでしょう。
投資用マンションを住宅ローンで購入できる?

できません。住宅ローンはあくまでも居住用の物件を購入するためのローンで、借入後は住民票の移転まで確認されます。

住宅という生活に欠かすことができないものを購入するローンだからこそ、住宅ローンは金利が低くなっているのです。

投資用不動産は返済ができなくなった場合には、返済を放置して逃げてしまうこともあるので、居住することが前提になっている住宅ローンを利用して、投資用不動産を購入することは不可能です。

不動産投資ローンと住宅ローンは同時に組める?

組めます。住宅ローンは居住用の個人ローン、不動産投資ローンは、不動産経営のための事業資金です、

このため、住宅ローンを不動産投資ローンを同時に組むことは理論的には可能です。

しかし、最近は、不動産投資ローンの審査にも個人の所得などがかなり加味されるようになったので、住宅ローンを組んでもよほど収入的に余裕のある人でないと、住宅ローン、不動産投資ローンを同時に組むということはできないでしょう。

収入が高ければ借入も可能です。

不動産投資は借入なし、借入あり、どちらがおすすめ?

投資スタンスによって異なります。高いROIを目指す人は、借入を多くしてできる限り自己資金を少なくした方が、投資による回収率は高くなるので、借入ありの方がおすすめです。

また、少ない自己資金で、どんどん投資を広げることができるので、規模拡大を目指す場合にも借入ありがおすすめです。

しかし、家賃は、未来永劫、現在の水準で継続することはないので、家賃収入が下がった後も返済が継続していくというリスクも考えなければなりません。

できる限りリスクを少なく投資をしたいのであれば、借入なしによって不動産投資を行うのがよいでしょう。

このように、借入なしと借入ありどちらがおすすめといことは一概には言えずに、どのような投資スタイルを目指しているのかということによって、借入のありかなしは、判断した方がよいでしょう。

不動産会社が紹介するローンは信用できる?

自分で調べる必要があります。不動産会社が紹介するローンが銀行のローンであれば基本的に信用してよいでしょう。

しかし、聞いたことがないような貸金業者の場合には、金利や諸費用などをしっかりと調べた上で申込をする必要があります。

貸金業者の不動産投資ローンは金利が銀行と比較してべらぼうに高く、諸費用も高額で、繰上げ返済時の違約金までついているローンもあります。

銀行の不動産投資ローンは金利はそれほど高くありませんので、紹介されたローンと比較して、イールドギャップなどを計算してみる必要があります。

不動産屋さんは、買い手にお金を借ることができなければ商売になりませんので、審査通過可能性の高い、貸金業者の不動産投資ローンを紹介してくる可能性があります。

このような場合には、自分で銀行ローンを調べ「先に銀行に申込をします」と不動産屋さんに伝えることが大切です。

まとめ

日本政策金融公庫で借りることができる不動産投資資金は企業活力資金と言います。 企業活力資金は、銀行などの民間金融機関よりも非常に有利な条件で借りることができます。

また、最近の民間金融機関は、不動産投資資金への融資はリスクが高すぎるためになかなか融資をしてくれません。

このような状況下でも、日本政策金融公庫では積極的に融資をして事業を支援してくれますので、不動産投資においても日本政策金融公庫はなくてはならない存在であるといえます。

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