住宅ローンとリフォームローンを併用!借入で費用を用意

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執筆者の情報
名前:馬沢結愛(30歳)
職歴:平成18年4月より信用金庫勤務

リフォームローンってなに?どんなローンを選べるの?

リフォームローンといっても色々なケースがあり、住宅の一部をリフォームする場合と住宅全体の大規模なリフォームの場合では費用も全く違ったものになります。

リフォームローンを組む場合に利用できるローンはなにか見ていきましょう。

リフォームでローンを組む場合に使えるのは?

高額なリフォーム費用を借りたいと思った場合、ローンとして利用できるのは「リフォームローン」と「住宅ローン」です。

リフォームローンには色々な種類があり、公的融資か民間融資を選択することができます。

さらに、民間融資の中でも、無担保型と有担保型から選択をします。

住宅ローンをリフォームの借入に利用することも可能ですが、リフォームだけに利用することができない住宅ローンもあるため、よく調べてから利用する必要があります。

リフォームの規模や内容によってローンを選択しよう

住宅ローンや民間融資の有担保型を選択する場合、抵当権(土地や建物を担保に入れること)の設定時に費用が20万円程度かかってしまいます。

しかし、低金利で高額の融資を受けることも可能であるため、リフォームの費用がかなりの高額になる場合には安心できるでしょう。

しかし、100万円前後の小規模なリフォームの場合には、抵当権の設定費用のために損をしてしまう可能性も高くなります。

そこで、それぞれのリフォーム事情に合わせて、ローンの種類を選択することをおすすめします。

金利は住宅ローンよりも高い

リフォームローンと住宅ローンとでは無担保と有担保による違いがありますが、担保があるのとないのとでは適用される金利が違います。

これは返済できなくなったときに銀行が回収しやすくなるかどうかという違いでもありますので、回収がしやすいものほど金利は低くなります。

リフォームローンと住宅ローンに適用される金利をネット銀行で人気のイオン銀行で比較してみましょう。

イオン銀行のリフォームローンで適用されている金利は2.50%であるのに対し、住宅ローンに適用されている金利は0.45%となっておりますので金利差は2.05%にもなります。

これはリフォームローンが固定金利であるのに対して住宅ローンは変動金利ということも関係していますが、多くの銀行で2%程度差があるのは普通のことです。

金利差2%の毎月返済額と総返済額の違い

一般的なリフォームローンと住宅ローンの金利が2%であることについて、これだけの違いで同じ金額を借りた場合にどれだけ毎月の返済額と総返済額に違いがあるのかというのをシュミレーションしました。

シュミレーションに使用する借入金額は500万円とし、返済期間は10年、適用される金利は先ほどのイオン銀行で適用される金利で計算します。

ただし、住宅ローンの金利については変動金利でありますが、借入期間中は金利が変動しなかったと仮定して計算していきます。

ローンの種類適用金利毎月返済額総返済額
リフォームローン2.50%47,134円5,656,080円
住宅ローン0.45%42,619円5,114,280円
差 額4,515円541,800円

シュミレーションの結果はこのようになり、総額で支払う金額が50万円以上も違いました。

リフォームローンは確かに手間や時間をかけずに借りることができますが、金利負担をできるだけ少なくしたいという人にとってはリフォームローンでは納得のいくものにはならない可能性があります。

リフォームローンの担保型・無担保型の違いはなに?

リフォームローンは民間金融機関で借りる場合、担保型と無担保型を選ぶことができます。

それぞれの特徴などを見ていきましょう。

担保型は低金利で大きな金額を借りやすい!

リフォームローンの担保型とは、その名の通り自宅を担保に入れる代わりに、低金利で大きな金額を借りることができるローンです。

担保型のメリット、デメリットを見ていきましょう。

担保型のメリット担保型のデメリット
無担保型よりも低金利で借りられる担保が必要である
担保を必要としているので、大きな金額を借りられる担保の評価額が低いと借りられるお金が少なくなってしまう
返済期間を長く取ることができる審査が長くかかってしまう
金利以外に登記費用がかかる

リフォームローンの担保型は、自宅を担保に入れることで、無担保型よりも低い金利でお金を借りることができます。

また、無担保型よりも大きな金額を、返済期間も長めに借りることができます。

借りる金額が多ければ多いほど金利も低くなっていくため、自宅全体の大規模なリフォームを考えている場合にはかなりお得に借りることも可能なローンとなっています。

ただし、デメリットもあります。

しかし自宅を担保にして、お金を借りるということはリスクが伴います。

また、担保の評価額が高ければいいですが、思ったよりも低くなってしまった場合は希望している金額を借りることができない可能性もあります。

また、審査についても担保の審査が入るため、融資までの時間が無担保ローンよりも長くかかってしまいます。

ある程度時間がかかるということを見越して、計画を立てることが必要です。

さらに、有担保は無担保型との違いは、抵当権の設定のために登記費用がかかるということです。

抵当権設定登記費用は20万円程度かかるため、小規模リフォームを考えている場合におすすめできません。

無担保型は金利以外に余計な費用がかからない!

無担保型は、担保の必要がないため、審査が早く、気軽に申し込みをすることができます。

なお、無担保型のメリット・デメリットは以下の通りです。

無担保型のメリット無担保型のデメリット
審査が早いため融資が早く受けられる担保がないため金利が高めになってしまう
金利以外に費用がかからない大きな金額を借りにくい
担保型よりも気軽に借りることができる返済期間が短い

無担保型は面倒な手続きが少なく、審査も早いため、とにかく早くリフォーム費用を借りたいという場合にはおすすめのローンです。

また、金利以外に登記費用などの余計な出費がないというメリットもあります。

しかし、担保がないということで、金利の設定が高くなってしまうことや、大きな金額を借りにくいというデメリットがあります。

さらに、比較的返済期間が短く設定されているため、借りる金額によっては毎月の支払いが高くなってしまう可能性がありますので気をつけてください。

そのため、事前にシミュレーションをして、返済計画を十分に立てることが必要です。

リフォームローンの審査は厳しいの?

リフォームローンを借りたいと思った場合、必ず審査に通過しなければなりません。

担保型と無担保型の審査の違いや、どの項目に重点が置かれているのかを解説していきます。

担保型の審査は厳しい?!

リフォームローンを担保型で借りる場合は、比較的に借入金額が大きくなることが多いようです。

そのため、住宅ローンほど厳しくはなくても、住宅ローンに近い厳しい審査であることが予想されます。

国土交通省の住宅局が調査した「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」(2016年度)によると、金融機関による住宅ローンの審査において、審査で必ずチェックする項目が発表されています。

その資料を見ると、「完済時年齢」(98.8%)、「健康状態」(97.6%)、「借入時年齢」(97.6%)、「担保評価」(97.2%)、「継続年数」(97.2%)、「年収」(94.4%)などがあります。

主に契約者の本人属性情報が重点的に見られていることが分かります。

このほかにも、返済負担率(88.0%)、雇用形態(78.2%)、カードローンなどの債務状況や返済履歴(64.8%)なども高い数字となっています。

特に雇用形態についてチェックしているという、金融機関が増加傾向にあるといいます。

金融機関は何よりも収入に安定性を求めるため、年収が高くても自営業であったり、アルバイトであったり、派遣社員である場合は信用度が下がってしまいます。

ほかにも審査に影響するのは、カードローンなどで多額借入がある場合です。

他社借り入れが多すぎる場合や、他社借り入れで延滞をしている場合などは、それだけで審査に落ちてしまう可能性もある重要な項目です。

特にローンの延滞は絶対にしないように気をつけましょう。

無担保型は審査が早い!

リフォームローンの無担保型は担保型に比べると、担保評価をする必要がないため、審査が早いということがいえます。

特に急ぎが借りたいという場合には無担保型がおすすめです。

しかし、審査が早いからといって、審査が甘いというわけではありません。

無担保型では、主に本人属性について審査されます。

担保型と同じように、年収や勤続年数などが審査に影響をしますが、特に審査に大きく影響するのは個人信用情報です。

個人信用情報は信用情報機関にて記録されていますが、個人信用情報を見ればクレジットカードやカードローン、自動車ローンなどを契約した情報や、返済をきちんとしているか、延滞をしていないかなどの記録もすべて分かってしまいます。

特に延滞は信用度が大きく下がりますので、カードローンだけでなく、クレジットカードやスマホ代金の分割払の延滞など、あらゆるローンで延滞をしないように気をつけましょう。

また、過去に長期の延滞(61日以上)、債務整理、代位弁済、自己破産などの記録が残っている場合は、審査に通らない可能性が高くなります。

これらの記録が消えるまで(5年~10年)ローンなどの申し込みをするのはやめておくことをおすすめします。

住宅ローンとリフォームローンの違い

住宅ローンとリフォームローンは、どちらも住宅に係わる資金を借入する時に利用するローンです。

しかし、これらのローンを併用して借りることができるのかということを考えている人は意外と多くいます。

この記事では、住宅ローンとリフォームローンは併用して借りることができるのか、またはどちらかを借りているともう一方は借りることができないのかということを解説していきます。

併用できるのかを解説する前に、まずは住宅ローンとリフォームローンの違いについてお話ししていきたいと思います。

まず、住宅ローンは土地の購入、住宅の新築やマンションの購入などの際に利用するローンであり、リフォームローンは増改築や修繕などの際に利用するローンです。

それぞれの特徴は以下のようになっております。

住宅ローンリフォームローン
  • 高額な融資が可能
  • 30年返済など、長期の返済が可能
  • 基本的に担保が必要となる
  • 借入までの期間が長い
  • 借入額は限定されている
  • 住宅ローンより金利は高め
  • 有担保と無担保を選択できる
  • 借入までの期間が短い

無担保で借りられる住宅ローンもある

住宅ローンといえば借入の対象となる土地や建物を担保にすることが基本です。

しかし、銀行によっては土地や建物を担保にすることなく借入することができる住宅ローンを提供しているところもあります。

無担保で借りられる住宅ローンは一般的に借入額1,000万円以内が条件となり、借主の信用を重視して融資を行います。

無担保住宅ローンは専用の商品で提供しており、住宅ローンとしては少額なもの、できるだけ担保を入れたくないという人にはおすすめです。

しかし、無担保住宅ローンは有担保住宅ローンと比べて金利は高く設定されていますので、低金利を求める人にとっては向いていません。

無担保住宅ローンはリフォーム資金にも対応していることが多いですので、このローンをリフォームローンとして利用することも可能となっています。

併用してローンは組める

ここから本題である住宅ローンとリフォームローンは併用して借りることができるのか、ということについて解説していきます。

まず、住宅ローンとリフォームローンの併用が必要となるケースとしては、

  • 外壁や屋根などのメンテナンス
  • バリアフリー工事
  • 子供部屋の増築

などが挙げられます。

住宅の外壁や屋根はおよそ10年毎にメンテナンスが必要となり、面積や材料にもよりますが30万円~100万円が一般的にかかります。

また、高齢化した親のためにバリアフリーにすることや、子供が増えたために子供部屋が必要になるなど、長期の返済をしている間にはさまざまなことが起こります。

こういった場合に自己資金ですべてを対応することができれば問題はないのですが、返済額が多い住宅ローンを借りている状態ではなかなかそうもいきません。

銀行でもこのようなことは想定していますので、住宅ローンとリフォームローンを併用して借りることは可能です。

住宅ローンの借入状況が審査に影響する

上記で挙げたケースは、住宅ローンを借りている途中にリフォームが必要となった場合を挙げています。

この場合、リフォームローンの審査においては住宅ローンの借入状況が影響することになります。

ローンの審査では、年収に対して借入総額や年間返済額(返済負担率)は妥当なのか、ということを判断することになります。

すでに住宅ローンを借りている場合には、年間の返済額が多くなっていますので、そこにプラスしてリフォームローンの返済もできる人であると見られなければなりません。

また、住宅ローンの返済に延滞があるようであればリフォームローンの審査に悪影響を与えることになります。

住宅ローンとリフォームローンは併用することができますが、きちんと返済していくことができるのかということがポイントとなりますので、審査に通らないことも多くあります。

事前に保証会社の了承が必要なことも

すでに住宅ローンを借りていて、これからリフォームをする場合には、事前に保証会社の了承が必要となることがあります。

事前に保証会社の了承が必要となるリフォームとは、

  • 増改築
  • 離れを建てる
  • 基礎工事が伴う物置の設置

などであり、主に担保となる土地や建物に登記上の変更が必要となるリフォームです。

というのも、担保にしている土地や建物は、抵当権者に無断で勝手に変更することができない契約となっています。

ですので、登記上の変更が必要となるリフォームを行う場合には必ず借りている銀行へ相談し、保証会社の了承を得てから行わなくてはなりません。

万が一了承を得ずにリフォームした場合には、契約違反として住宅ローンの一括返済を求められることがありますので注意しなければなりません。

中古購入とリフォームが同時の場合

最近では中古物件を購入し、自分好みにリフォームをするリノベーションが人気となっています。

購入する物件にもよりますが、大掛かりなリフォームをしたとしても新しく家を建てるよりも安く、まるで新築のような家に住むことができます。

このように、中古の物件を購入し、同時にリフォームをする場合にも住宅ローンとリフォームローンを併用することができます。

しかし、このような場合には担保の問題が出てきます。

銀行が土地や建物を担保とする場合、抵当権の順位は第1順が原則です。

住宅ローンと有担保のリフォームローンを併用しようとしても、どちらかしか第1順位として設定することができません。

住宅ローンとリフォームローンを別々の銀行で借りる場合には、担保の関係で併用することができないこともありますので注意が必要です。

中古物件の購入とリフォームを同時に行う場合には、住宅ローン1本または無担保のリフォームローンを借りるようにしましょう。

また、できることならどちらかの分を自己資金で賄うようにすることが望ましいです。

工事代金の支払いが複数になることも

リノベーションのように大がかりなリフォームとなる場合、工事代金の支払いは「着工」「中間」「完成」のタイミングで支払うことになります。

しかし、住宅ローンやリフォームローンは融資が実行されると、融資金の全額が口座へ入金されることになります。

この場合、銀行ではリフォーム代金の支払いにきちんと使用されるために、口座を管理します。

管理は融資金専用の普通預金口座を作ることや、融資金が入金されている口座から簡単にお金を引き出すことができないようにすることで管理をします。

また、住宅ローンで購入分とリフォーム分を借りた場合も同じであり、それぞれの支払が終わるまでは口座を管理されることになります。

リフォームと合わせて借り換えできる

住宅ローンはリフォーム資金だけではなく、他の銀行から借りている住宅ローンを借り換えすることもできます。

ですので、借り換えとリフォームの資金を合わせて1本の住宅ローンで借りることができます。

住宅ローンの借り換えとリフォームローンの併用はどうしても毎月の返済額が多くなってしまいますので、2つの資金を1本の住宅ローンで借りる方が返済の負担は減ります。

また、借り換えはどうしても担保としての評価額が少なくなりますが、リフォームによって担保価値が高くなります(リフォーム内容にもよりますが)ので、審査においても有利になります。

リフォームローンはどうしても金利が高くなってしまいますので、低金利な住宅ローンで借りる方がお得に返済していくことができます。

中古住宅購入と同時にリフォームができる一体型ローンとは?

中古住宅を購入した場合、購入と同時にリフォームをすれば、リフォーム代金も住宅ローンで借入することが可能な住宅ローンもあります。

各金融機関では、リフォーム資金も含めて一本の住宅ローンで借入可能な「中古住宅・リフォーム一体型」を提供しているところが増えました。

中古住宅を購入する時に同時にリフォーム代金も借入できると、審査は当然1度で済みますし、面倒な抵当権の設定も1度で済みます。

もし中古住宅を購入してから数年後にリフォームをする場合は、既に住宅ローンの返済がすすんでいるという状態のため、リフォーム代を借りることが厳しい状態となります。

その場合は、リフォームローンを借りるという方法が選べますが、住宅ローンよりも高い金利のものを大きな金額を借りるとなると、最初に住宅ローンと同時に借りていた場合に比べると金利面でも相当な損をしてしまうでしょう。

下記に中古住宅+リフォーム一体型のローンを利用できる金融機関を紹介していますので中古住宅の購入を検討している人は参考にしてください。

フラット35

リフォーム一体型
  • 中古住宅を購入してリフォームする場合に対象となるローン
  • フラット35sを利用することで一定期間金利が引きさげられる
みずほ銀行 住宅ローン

「中古・リフォーム一体型」
  • 中古住宅の築年数にかかわらず最長35年申し込み可能
  • リフォーム分も住宅ローンと同じ金利を適用

リフォームでも減税を受けられる?

所得税のリフォーム減税には「投資型減税」「ローン型減税」「住宅ローン減税」の3種類が存在し、この中のひとつだけを利用できます。

所得税額控除を受けるためには、確定申告で要件を満たしている工事を実施したということを申告する必要があります。

3つの減税について詳しく見ていきましょう。

投資型減税とは?

投資型減税とは、現金購入の場合にのみ適用されるもので、耐久性、省エネルギー性に優れた住宅の場合は、ローンを組まずに自己資金のみでも所得税が控除されるという制度です。

所管行政庁の認定を受けた長期優良住宅や、低炭素住宅が対象となります。

ローン型減税とは?

自分で所有していて住んでいる住宅の省エネ改修工事を実施した場合に利用できる制度です。

決められた要件を満たしている省エネ改修工事を実施した場合、年末ローン残高を上限に工事費用の2%または1%が5年間所得税が控除されます。

住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税)とは?

住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税)は、住宅ローンを借りる場合に、住宅ローンを借りた人の金利負担を軽くするための制度です。

この住宅ローン減税は、実はリフォームにも適用されます。

中古住宅や自宅の大規模なリフォームをする場合に、一定条件を満たす増改築に対してローンの年末残高1%を上限として、所得税から還付を受けられます。

対象となるのは、増築や一定規模以上修繕・模様替え、省エネ・バリアフリーへのリフォームなども100万円以上の工事費に限り住宅ローン減税の対象となります。

しかし、バリアフリーや省エネのリフォームの場合は、特定増改築等住宅借入金等特別控除の方が有利な場合もありますので、確認をしてから利用することをおすすめします。

リフォームの規模によって使い分ける

リフォームローンは借りるまでにかかる時間や手間をかけずに借りられる一方で住宅ローンよりも高い金利が適用されてしまいます。

しかし、低い金利が適用される住宅ローンでも銀行に支払う事務手数料や司法書士に支払う抵当権の設定費用はかかります。

金利ばかりを気にし過ぎてその他にかかる費用分を計算できなければ実質的に損をしてしまう可能性があるということであり、場合によってはリフォームローンで借りた方がお得に借りられることもあります。

リフォームローンと住宅ローンのどちらを選ぶと良いのかという目安は一般的に工事代金が100万円以内の小規模なリフォームであればリフォームローンの方がお得になるといわれています。

この目安を参考に、リフォーム資金を借りる場合にはリフォームローンと住宅ローンのどちらを選んだ方が得であるのかということをきちんと計算したうえで選ぶ方が良いいです。

自分では計算することができないという場合には銀行に行って融資担当者に詳しく聞くということも方法ですのでまずは銀行に相談すると良いでしょう。

住宅ローンの事務手数料と登記費用は20万円が目安

住宅ローンを借りる際にかかる銀行の事務手数料と抵当権登記の費用の目安は一般的に20万円といわれています。

しかし、銀行に支払う事務手数料は銀行によって異なり、銀行によっては数万円かかるところもあれば無料のところもあります。

また、登記費用も依頼する司法書士によっても異なりますし、登記は1筆ごとに設定しますので筆数が多くなるほど費用は多くなります。

費用の目安は20万円となりますが、あくまでも平均的な金額ですのでこれ以上かかることもあるということに注意が必要です。

まとめ

住宅ローンとリフォームローンは併用して借りることができますが、返済能力や担保の関係で借りることができないこともあります。

基本的にローンは1本で借りる方が毎月の負担は少なくなりますので、できるだけ住宅ローンでリフォーム分も借りることをおすすめします。

また、住宅の維持にはどうしてもお金がかかりますので、リフォーム代金はできるだけ自己資金で行うようにすることが望ましいです。

そのためにも、住宅ローンを返済しながら貯蓄していくことが必要であり、これらも含めて住宅ローンの返済計画を立てていくことが望ましいです。

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