不動産投資の資金をローンで借入する方法【銀行融資以外も】

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2017年、不動産投資向けの融資残高がバブル期を超えたというニュースが話題になりました。

不動産投資は今加熱しています。

不動産投資の資金は、投資家全員が自己資金で賄っているわけではなく、多くの人が借入を利用しています。

不動産投資の借入審査はそれほど厳しいわけではありません。

基準を抑えれば、誰でも審査に通過することができます。

しかし、誰でも借りることができるからこそ、注意が必要で、自己破産のリスクやその実例も数多くあります。

この記事では、不動産投資資金の借入審査の基準や注意点や商品概要などについて徹底解説を行って行きます。

執筆者の情報
名前:手塚 龍馬(36歳)
職歴:過去7年,地銀の貸付業務担当

不動産投資の融資の状況【2019年最新情報】

不動産投資融資は、現在どのような状況なのでしょうか?

融資の受けやすさやローンの利率などについて、現状を把握しておきましょう。

融資の受けやすさ

2018年から銀行の不動産投資融資に対するスタンスは非常に厳しくなっています。

2018年のスルガ銀行の不動産投資融資に関する不正融資の問題から、金融庁の不動産投資融資に対する監督が厳しくなったこと、また、銀行が改めて不動産投資融資に対してリスクを認識したためです。

さらに、東京オリンピック以降は、不動産市場がどのように推移するのか不透明ですので、2017年までと比較して、不動産投資融資は非常に厳しくなっており、後述する審査の基準をしっかりと満たすことができている人でないと借入は難しいでしょう。

ローンの利率

金利自体は、2019年になってもこれまでとほとんど変わらない状況が継続していく見通しです。

後述しますが、金利が低い銀行で借りることができれば2%台で借りることができますし、うまく銀行のプロパー融資で借りることができれば1%台での借入も可能です。

不動産投資融資の金利は基本的には、銀行の住宅ローンの基準金利をベースに決められていることが多いため、住宅ローン金利が上がらない限りは、不動産投資融資の金利も上がりはしないでしょう。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとはどのような融資なのでしょうか?

住宅ローンと同じように、マンションなどの不動産を購入するためのローンですが、その目的が全く異なるので、不動産投資ローンは事業資金、住宅ローンは個人ローンという扱いになります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

最初に結論からお伝えしてしまいますが、投資用マンションを購入するために住宅ローンを利用することはできません。

各金融機関で取り扱われている住宅ローンの資金使途を確認していただければお分かりになると思いますが、住宅ローンで購入することができるのはあくまでも「ローン利用者本人が居住する住宅」のみです。

そのため、自分自身が住むわけではない投資用マンションを購入するの資金として、住宅ローンを利用することはできないのです。

不動産投資融資は、不動産経営という事業を営むためのローンですので事業資金となり、「返済できるかどうか」という審査に加え、「事業=不動産投資がうまくいくかどうか」という事業内容も審査されるので、住宅ローンの審査よりも厳しい審査が行われます。

借入して不動産投資をするメリット

不動産投資用の資金を借りてまで、不動産投資を行うことは、リスクが大きく、メリットがないと考える人も多いのではないでしょうか?

しかし、借入によって投資をすることには以下の3つのメリットがあります。

少ない金額で高額の投資ができる

借入をすることによって、手元にお金がなくても、高額の不動産投資をすることができます。

中古物件購入の場合には、投資は早いもの勝ちで、利回りのよい物件ほどすぐに売れてしまうので、お金がある人が先に購入してしまいます。

借入をして投資をすることによって、お金がなくても投資のチャンスを逃がすことがないのです。

自己資金が少なくても投資を始められる

借入によって投資をすれば自己資金がなくても投資を始めることができます。

通常、投資とは、余剰資金を運用して資産を形成し、その資産から収益を得ることです。

銀行は、株式購入などの資金は融資してくれませんが、担保を取ることができる不動産投資資金の融資には応じてくれます。

つまり、自己資金がない人でも、お金も持ちと同じように投資を行うことができるのです。

家賃収入でローン返済できる

不動産投資には家賃収入が入るので、自分の給料からではなく、家賃収入からローンを返済することができるというのも、借入によって不動産投資をするメリットです。

もちろん、家賃が予定通りに入って来なかった場合のリスクはあるものの、うまくいけば、購入した不動産から返済でき、余剰金は副収入になり、自分は資産を形成することができる可能性があります。

借入して不動産投資をするデメリット

不動産投資をすることは、メリットだけではありません。

借金をして投資という不確定な行為をするわけですので、当然ながらリスクがあります。

主なデメリットは以下の通りです。

空室のリスク

不動産投資はアパート収入を目的とするものですので、家賃収入が入らずローンが払えない
リスクがあります。

実際に家賃保証があると信じて契約しても、契約後数年で家賃保証が見直されたり解除されたりして、借金の返済ができずに困ってしまう大家さんは少なくありません。

返済できないと、担保に入っている投資用不動産は差し押さえられてしまいます。

また、差し押さえた不動産を競売に回しても返済ができない場合には返済義務が残り、最終的には自己破産までに至ってしまう可能性があります。

差し押さえられたり自己破産になってしまつた場合には信用情報がブラックになってしまい、以後5年〜10年はお金を借りることができなくなってしまいます。

売却時のリスク

投資用不動産は売却時にも注意が必要です。

投資をやめて借金を返済したいという場合に不動産を売却しても借金が返済できなかったり、そもそも売却ができない可能性があります。

不動産価格は変動がありますので、借金の残高よりも売却価格の方が安くなってしまえば、不動産を売っても借金を完済することはできません。

そもそも、物件を売却してもローンが残ってしまう場合には抵当権を外すことができないので、売却することができません。

つまり、一度不動産担保で融資を受けてしまうと、融資残高を売却価格を上回ってる場合か、売却価格が融資残高に満たない場合に自己資金から完済できない場合には物件を手放すことすらできないのです。

主要不動産投資ローンの特徴や評判

それでは、主な銀行の不動産投資ローンの特徴やポイントについて解説していきたいと思います。

①オリックス銀行

銀行の中には、実は不動産投資を専門としたローンはそれほど多くはありません。

その中で、オリックス銀行は、不動産投資を専門としたローンを扱っており、金利も、上限で3.675%と比較的低くなっています。

ただし、前年度年収500万円以上、勤続年数3年以上というそれなりに厳しい条件がついており、「審査に通過することができなかった」という口コミも多くなっています。

不動産投資を専門に行なっている人は、このようなパッケージ商品ではなく、銀行のプロパー資金で融資を受けていることも多いので、不動産投資初心者向けのローンということができるかもしれません。

申込条件
  • 満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満
  • 同一勤務先に3年以上勤務
    (自営業の場合は営業開始後3年以上経過)
  • 前年度の税込み年収(自営業の方は所得)が500万円以上で、返済期間中、安定した収入が見込める人
    団体信用生命保険に加入できる人
金利
  • 変動:2.675% ~ 3.675%
  • 固定3年:2.300% ~ 3.300%
  • 固定5年:2.500% ~ 3.500%
融資限度額1,000万円以上、2億円以内
(10万円単位)
返済期間 1年以上35年以内

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②住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行は「不動産担保ローン」という形で不動産投資用の資金を用意しています。

使い道は、不動産投資に使わなくても問題ありませんので、上限金利は8.9%とそれなりに高くなっています。

「融資がおりた!」などの口コミをありますが、金利が高いということはイールドギャップがマイナスになる可能性もあります。

申込をして、どのような金利が提示されるのかによって、借入と不動産購入を検討した方がよいかもしれません。

申込条件
  • 申込時年齢が満20歳以上で、完済時満75歳以下であること
  • 原則として安定継続した収入のあること
  • 保証会社の保証を受けられること
金利2.95%~8.9%
(変動金利)
融資限度額300万円以上~1億円以下
(10万円単位)
返済期間1年以上~25年以内

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③日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、地主さんがアパートを建築する際などに多く利用されるローンです。

金利は非常に低くなっており、住宅ローンとそれほど変わらない金利で融資を受けることができます。

さらに、借入額よりも担保評価額の方が大きければ、金利がさらに優遇されることがあり、多くの不動産を持っている人ほど、より良い条件で借りることができます。

年金受給者でも借りることができるなど、所得の低い人でも借りることができたという口コミが少なくありません。

申込条件
  • 申込時年齢が満20歳以上で、完済時満79歳以下であること
  • 原則として安定継続した収入のあること
金利固定5年~15年:1.25%~1.85%
限度額4,800万円
返済期間完済時年齢まで

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④東京スター銀行

東京スター銀行も「不動産担保ローン」という形の融資ですので、必ずしも不動産投資に限らずに、不動産を担保として自由な使い道で融資を受けることができるローンです。

そのため、上限金利は8%以上と高くなっており、「借りることができた」という口コミがありますが、本当に投資不動産購入のためにこの8%以上ものローンを借りてしまうと、イールドギャップがマイナスになることもあり、投資としてはあまりおすすめできないローンと言えるかもしれません。

申込条件
  • 申込時年齢が満20歳以上69歳以下で、完済時の年齢が84歳以下
  • 前年度年収200万円以上の人
金利
  • 変動:0.90%~8.40%
  • 固定:1.25%~8.85%
限度額1,000万円以上1億円以内
返済期間1年以上20年以内

⑤SMBC信託銀行プレスティア

SMBC信託銀行は、ハイクラス向けのローンです。

金利は1.73%~2.75%と他のローンと比較して低金利になっていますが、前年度年収700万円以上と、会社員の方にはそれなりに高いハードルが設けられています。

ある程度収入に余裕があり、その余裕資金で投資をしたいという人向けのローンですので、誰もが借入対象となるローンではありません。

申込条件
  • 20歳以上、完済時の年齢が満80歳の誕生日までの人
  • 団体信用生命保険にご加入できる人
  • 前年度年収(自営業の人は申告所得)が700万円以上で、安定した収入がある人
金利固定1年〜10年:1.73%~2.75%
限度額500万円以上1億円以下
返済期間1年以上30年以下

⑥みずほ銀行

みずほ銀行のアパートローンの特徴は金利は審査によって決定するという点で、収益性が高い物件で、所得から返済可能と判断された場合には1%を切るような金利が提示されることもあります。

「審査に通過できるかどうか心配だったけど、1%以下の金利が提示された」というような口コミもあります。

審査は厳しいようですが、返済可能と判断されて、担保評価額も高い物件であればかなりの低金利で借りることができる可能性があります。

不動産投資上級者向けの銀行ということができますが、自信のある方はぜひ挑戦してみてください。

申込条件
  • 満20歳以上の人
  • 安定した収入があり前年度税込年収200万円以上の人
金利審査によって決定
限度額50万円以上5億円以内
返済期間1年以上35年以内
(全期間固定金利方式は11年以上20年以内)

不動産投資の借入金利

不動産投資ローンの金利はどのように決まるのでしょう?

また、他のローンと比較して金利はどの程度異なるのでしょうか?

また、不動産投資ローンには変動金利と固定金利があるので2つの金利タイプの違いについても理解を深めておきましょう。

金融会社による金利の相場

不動産投資の資金は、購入する不動産を担保に入れることになります。

基本的に、銀行も消費者金融も担保評価額を超える金額の融資を行うことはしないため、銀行や消費者金融からすると、カードローンやフリーローンと比較してリスクの低い商品ということができます。

金利は、銀行と消費者金融などによって異なます。

消費者金融の不動産投資融資の借入金利は7%〜10%程度です。

カードローンよりはかなり金利が低いですが、高額借入になる不動産投資用の借入金をこれだけの高金利で借りることはかなり返済が大変になると言えるでしょう。

銀行の不動産投資向けの借入金利は、パッケージ商品で3%〜4%程度となっていることが一般的ですが、実際のところ、高額の借入である不動産投資の借入金利が3%でも金利は高いと筆者は思います。

銀行の中には不動産投資用の借入資金をプロパー融資で応じてくれることも少なくありませんが、その場合には金利は2%前後で融資を受けることができるケースもあります。

金額が数千万円になる高額な融資ですので、とにかく金利は0.1%でも低いローンを選択するようにしてください。

そのため、消費者金融よりも銀行を利用した方がよいでしょう。

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変動金利と固定金利の違い

不動産投資ローンは、金利タイプを変動金利と固定金利から選択することができる商品があります。

変動金利は、金利情勢に合わせて金利が変動します。

今は歴史的な低金利水準ですので、変動金利の不動産投資ローンは金利が非常に低くなっていますが、今後金利情勢が上昇していけば不動産投資ローンの金利が上がり、利息負担が多くなってしまう可能性があります。

不動産投資ローンは借入金額が1億円以上になることもある、超高額の借り入れです。

仮に1%金利が上昇した場合には、借入額1億円で利息が100万円も変わってしまうことがあるので、変動金利を選択した場合には金利上昇リスクに注意したいところです。

固定金利は、金利がずっと固定されるので、金利が上昇してしまうリスクはありません。

しかし、金利が下落した場合には、市場金利と比較して高い金利を払う必要があります。

変動金利の方が、金利が上昇した場合のリスクを借主が背負っていくことになりますので、固定金利よりも金利が低く設定され、金利が上昇した場合のリスクを金融機関が背負う固定金利の方が変動金利よりも金利が高くなります。

今は、歴史的な低金利水準ですので金利が低い変動金利が人気ですが、不動産投資ローンはこの先長い年月をかけて返済していくローンです。

数十年先の金利情勢など誰にもわかりませんので、ご自身で金利情勢をよく考えた上で固定金利と変動金利を選択するようにしてください。

不動産投資ローン審査のポイント

不動産担保ローンは、住宅ローンなどと審査の基準が異なります。

本人の返済能力だけでなく、投資する不動産の収益性や担保価値などもしっかりと審査されます。

不動産担保ローンに申込をする前に、不動産担保ローンの審査基準をしっかりと理解しておくようにしましょう。

物件の利回りが高い

購入する不動産の利回りが高ければ高いほど、多くの家賃収入が入って来ることから、返済ができる可能性も高くなります。

また、利回りが高ければ、家賃収入が下がった時でも、返済金だけはカバーすることができる可能性が高くなります。

このように、申込時の利回りが高い物件の方が、審査では「収益性が高い」と判断されて、審査には通過しやすくなります。

昨今の不動産投資ブームで、サラリーマンでも不動産投資を借入によって行っている人も少なくありません。

通常、年収数百万円のサラリーマンが数千万円の融資を受けることは不可能です。

しかし、不動産投資用の借入は給与所得に対して融資を行うのではなく、投資する不動産から上がる家賃収入に対して融資を行っています。

このため、年収が低いサラリーマンの人でも、家賃収入が返済金以上に見込める物件への投資資金であれば不動産投資の借入を受けることができる可能性があります。

このように、不動産投資の借入は、ほとんどの物件が購入時は期待できる家賃収入は返済金を上回るようになっていますし、販売価格も大抵は銀行の不動産評価額程度になっています。

つまり、理論上は誰でも融資を受けることができるのが不動産投資借入です。

しかし、家賃収入は現状のまま未来永劫続くわけではありませんので、くれぐれもリスクは認識して借入を行いましょう。

投資でお金を増やす現実的な方法と、そのリスクとは?

借入比率が低い

不動産投資の適正な借入比率はありません。

自分がレバレッジをどのくらい利かせたいかということが適正な不動産投資の借入比率です。

しかし、審査的にいうのであれば、自己資金が多く、借入比率が低い借入の方が審査には通過しやすくなります。

借入比率が低ければ低いほど、毎月の返済額は少なくなります。

もしくは借入期間が短くなります。

こうなると、家賃収入に対する返済金の割合が少なくなるというメリットあります。

さらに、借入比率が下がって、借入期間が短くなれば将来的に家賃収入が下がっても、その時には融資残高も少なくなっているため、最悪の場合、不動産を売却して借入金の返済に当てることもできます。

銀行は投資効率ではなく、借入金が返済できない場合のリスクを審査で重視するため、レバレッジが高い投資案件よりも、低いレバレッジで借入比率が低い融資案件の方が審査に通過しやすいというメリットがあります。

一般的には購入金額の1割以上の自己資金があった方がよいと言われています。

できる限り自己資金が多く、借入比率が低い方が、銀行のリスクは少なくなるので審査には通過しやすくなります。

物件の担保価値が高い

さらに、担保価値が借入額よりも高ければ高いほど、審査には有利になります。

競売物件などのお買い得な物件を購入する場合や、自分が所有する不動産にアパートを新築するような場合には、一般的に担保評価額の方が借入額よりも大きくなるため審査には有利になります。

また、自己資金を用意した上で借入をすれば、借入額に対して購入する物件の価値の方が高くなりますので、銀行からすれば担保価値が高いということになります。

借入比率という面で見ても、担保価値という面で見ても、自己資金がある人の方が、不動産投資ローンの審査では有利になります。

本人の属性や年収

以前は、本人の年収から考えて返済不可能と思われるような不動産投資資金もローンによって借りることはそれほど難しくありませんでした。

しかし、2018年のスルガ銀行の不正融資以降、投資物件から上がる家賃収入だけを目当てに融資をすることはリスクが高いと考えられるようになったので、最近は、不動産投資とは関係のない本人の収入状況なども審査では重視されます。

基本的には、不動産から家賃収入がなくても、返済していくことができると判断される人の方が審査で有利になり、本人に収入がない場合には、銀行がよほど不動産投資ローンに積極的か、購入する物件がよほど利回りがよいかでないと融資を受けることは難しいでしょう。

さらに、高収入の給与所得者の方が審査では確実に有利になります。

不動産投資ローン成功のコツ①3つの利回りを計算

どの物件を購入するか、という判断で最も基本になる指標が「利回り」です。

利回りとは、購入した物件から何%の収益が年間で上がるのかということを示すものですが、一口に利回りと言っても、不動産投資の際に計算される利回りには3つの利回りがあります。

「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」というものです。

それでは、それぞれについて詳しく解説していきます。

表面利回り

表面利回りとは、単純に不動産から発生する年間の家賃収入を不動産の購入価格で除したものになります。

表面利回り = 月間家賃収入 × 12ヵ月 ÷ 不動産購入価格

1億円のマンションが、月額家賃8万円で10戸の場合を考えてみましょう。

年間家賃収入 = 8万円 × 10戸 × 12ヵ月 = 960万円

表面利回り = 960万円 ÷ 1億円 × 100 = 9.6%

となります。

最もシンプルに不動産投資の利回りを計算する方法と言えますが、表面利回りだけで投資の判断を行うことは危険だと言えます。

実質利回り

実質利回りは家賃収入から固定資産税、火災保険料、管理費、管理費、修繕積立金、購入時に不動産会社に支払う手数料などの維持管理費用や諸費用を控除して計算した利回りになります。

実質利回り=(月間家賃収入 × 12ヵ月 − 諸費用)÷ 不動産購入価格

1億円の建物であれば、固定資産税は1.4%ですので、140万円年間に発生します。

また、購入時には不動産会社に3%+6万円の仲介手数料を払う必要があり、1億円の建物であれば306万円+消費税が必要になります。

修繕積立金と火災保険料や管理費に年間100万円必要になると想定した場合、先ほどの例で言えば、実質利回りは以下のようになります。

実質利回り=(年間家賃収入960万円 − 固定資産税140万円 − 仲介手数料306万円 − 維持管理費100万円)÷1億円 × 100 = 4.14%

また、2年目以降は購入時に不動産会社に支払った手数料が発生しないため、以下のようになります。

2年目以降の実質利回り=(年間家賃収入960万円 − 固定資産税140万円 − 維持管理費100万円)÷  1億円 × 100 = 7.2%

不動産の購入には、建物の額面金額だけでなく、様々な費用が発生します。

上記のほかにも登録免許税や不動産取得税なども発生しますので、初年度の実質利回りはさらに下がることになります。

不動産会社は表面利回りを強調する傾向にありますが、しっかりと実質利回りで収支がどの程度のなるのかということを判断するようにしましょう。

想定利回り

想定利回りとは、満室を予想した年間の家賃収入を物件購入費用で除して計算した利回りです。

想定利回り = 満室時の年間家賃収入 ÷ 不動産購入価格

満室が想定されているため、想定利回りは非常に高くなる傾向にあります。

また、実質利回りのように建物の購入や維持にかかる費用が全く考慮されていません。

不動産会社の広告などは想定利回りで表示されていることが多いですが、想定利回りで投資の判断を行うことは非常に危険で、想定利回りは非現実的な利回りと考えた方がよいでしょう。

利回りの計算は入居率考慮の実質で

不動産投資を判断する際の利回りの計算は実質利回りで行うようにしましょう。

想定利回りはあくまでも満室時の数字ですので絵に描いた餅以外の何者でもありません。

また、入居率を考慮することも非常に重要です。

例えば、「バスとトイレが別になっている物件は入居率が高い」などのデータを元に、入居率も考慮した実質利回りを計算するようにしましょう。

今では東京でも3割が空き家となっているため、入居率はかなりシビアに見積もっておいた方がよいでしょう。

不動産投資ローン成功のコツ②資金繰り表

不動産投資のローンを借りるに当たって、重要なのが資金繰り表になります。

資金繰り表とは、毎月の家賃収入から、アパート経営にかかる経費やローンの支払いを控除して、毎月どの程度の現金の動きがあるのかということを計算するものです。

ここで、現金がマイナスであれば当然審査には通過できませんし、想定の利回りで将来的にリスクが高いと判断された場合にも融資を受けることは難しくなるでしょう。

実質利回りで作成

できる限りシビアな入居率で見積もった資金繰り表を借入から完済までに至るまでの予測の資金繰り表を作成しましょう。

シビアな入居率でも資金繰りがプラスになるのであれば、銀行融資を受けることができる可能性は高くなりますし、想定利回りで作成したような資金繰り表であれば絵に描いた餅の資金繰り表以外の何者でもないため、融資を受けることは難しくなります。

家賃の下落率も考慮

家賃の下落率は一般的に1年で1%と言われています。

しかし、これは都心の一部の話です。

東京の家賃は最近は上昇していますし、地方はその反対です。

このため、不動産が所在する都市に見合った下落率で計算することをおすすめします。

地域に不動産会社に聞けば教えてくれることもありますし、1年2%程度の下落率で見積もっておけば、それなりにシビアな下落率で作成された資金繰り表ということになるため、銀行も納得する銀行融資を受けやすい資金繰り表であると言えるでしょう。

いずれにせよ、資金繰り表はプラスであればあるほど融資を受けやすくなることは間違いありませんが、できる限りシビアに作っておかないと、後から「家賃も下がり」「入居も少ない」状態になり、返済に困るのは自分になります。

融資を受けやすいかどうかだけでなく、自分のリスクを軽減する意味でもシビアな資金繰り表を作成するようにした方がよいでしょう。

不動産投資ローン成功のコツ③借入期間

不動産投資とは、アパートを建築したり、マンションやビルを購入したりするための資金を借りるためのローンです。

そのため、必要な資金は数千万円から数億円になることも珍しくありません。

借入金額が高額ですので、長い場合には50年程度のローンを組むことがあります。

あらゆるローンの中でも最も長い期間を設定することができるローンの1つが不動産投資向けの借入の特徴です。

なお、あまりにも長い期間を設定してしまうことにはリスクが伴うことも認識しておきましょう。

不動産投資の借入金は、家賃収入からの返済を見込んでいます。

しかし、家賃はアパートやマンションの築年数が長ければ長いほど下落していきます。

普通に考えて、築50年のアパートと新築アパートの家賃が同じであるはずがありません。

また、家賃保証と謳っているアパートでも数年後には家賃の見直しが行われることが一般的です。

要するに、今の家賃が不動産投資借入を受けたときから完済時まで継続することはほとんどありえません。

金額が高額になるため、借入期間を長く設定することも可能なのですが、だからこそ借入期間が長期化して家賃収入が大きく下落するというリスクも考慮に入れておいた方がよいでしょう。

不動産投資ローン成功のコツ④メーカー

新築でアパートを建築する場合や、投資用の不動産を購入する場合には、どのような会社から不動産を購入(建築)するのかということも非常に重要になります。

スルガ銀行のシェアハウスの事件であるように、購入直後に不動産会社が倒産してしまったら、何も保証は得られませんし、裁判をしたとしてもお金がない所からは取り戻すことができないためです。

契約内容に注意

新築でアパートを建築する際には、レオパレスで有名になった「家賃保証」です。

「30年一括借上だから入居者がいなくても安心。大家はアパートを建築するだけで安定した家賃収入が入ってくる」というものです。

しかし、実際に家賃の単価は築年数の経過とともに引き下げられますし、借上の契約も中途で強制的に解約されるなど、全国で訴訟が相次いています。

「家賃の見直し期間はどのくらいか」「契約の解除はあるのか」などと言う契約内容をしっかりと確認しておかないと、今レオパレスでアパートを建築して苦しんでいる多くのオーナーと同じ轍を踏んでしまうことになってしまいます。

メーカーの業況に注意

メーカーの業況が悪いと、建物を建築した直後または建築中に倒産してしまうということもあります。

実際に筆者の知り合いでも1,600万円を銀行から借入、不動産に投資した直後に不動産会社が倒産し、不動産の名義も自分のものにならなかったという人がいました。

メーカーの中には最初から倒産する予定で資金を集めるために、不動産投資を募っているようなケースもあります。

このようなことがあっても、お金がないところからお金を取り戻すことは不可能です。

取引をしても安心な業者かどうかを業況から確認するとともに、ネットでも口コミなどをチェックしておきましょう。

銀行と組んでも安心ではない

スルガ銀行のシェアハウスの事件のように、不動産会社の中には銀行とタッグを組んで不動産を販売する業者も存在します。

金利が優遇されている場合などが多く、「銀行と組んでいるから安心」と考えてしまいがちになります。

しかし、銀行と組んでいるからと言って安心ということは全くありません。

自分の目でしっかりと取引を行っても大丈夫な業者かどうかを確認することを徹底しましょう。

投資用マンション購入は専用のローンで

では、投資用マンションを購入するためにはローンは利用できないのかと言われると決してそのようなわけではなく、住宅ローンこそ利用できないものの投資用物件を購入するための専用のローンがあるので、そういったローンを利用すればOKです。

自分が居住する用の物件と投資用物件、同じ物件を購入するのでもその物件の使用用途次第で異なったローンを利用しなければならないことには、注意しておきたいですね。

不動産投資の借入限度額

不動産投資の借入限度額はどのくらいなのでしょうか?

銀行や消費者金融では金利や借入限度額があらかじめ決まったパッケージ商品としての不動産投資借入の取り扱いがありますが、このような融資は5億円〜30億円程度が借入限度額です。

しかし、一般的に普通の人が10億円を超えるような借入を行うことはそれほどありません。

基本的に不動産投資借入の限度額は、購入対象の不動産の担保評価額の範囲内というように解釈しておきましょう。

評価額1億円の物件であれば1億円までの融資が限度でしょう。

なお、不動産投資融資には、当該物件に債権者が抵当権を設定します。

この費用に借入額×0.4%の登録免許税と司法書士の手数料が10万円前後必要になります。

この費用も借入額に含めることが可能です。

不動産投資の借入可能額

不動産投資はどの程度まで借りることができるのでしょう?

基本的には、以下の2つの基準を満たすことができる金額までは借りることができます。

  • 担保評価額の範囲内
  • 返済金額が家賃収入の範囲内

銀行によって融資限度額は異なりますが、基本的には上記の範囲内までしか融資を受けることはできません。

しかし、これはあくまでも基本です。

先ほどから述べているように、スルガ銀行の事例などから、融資を受けることができる条件は非常に厳しくなっています。

サラリーマンの借入可能額

年収数百万円程度のサラリーマンに、いくら担保評価額の範囲内であっても、家賃収入で返済可能だとしても、給料からは返済することができないほどの高額融資をすることは危険です。

銀行によって不動産投資に対するスタンスは大きく異なるので、一概には言えませんが、基本的には不動産投資ローンの年間返済額が年収の2分の1程度には収まっていないと、融資を受けることは難しいでしょう。

仮に年収600万円の人であれば、年間300万円の返済額程度に収まるようにローンを組まないと、それ以上の金額を借りることは難しくなります。

不動産投資ローンのシミュレーション

不動産投資ローンを組む前には、しっかりとシミュレーションを行なっておきましょう。

シミュレーションを行う手順は以下のようになります。

  • 購入する物件の家賃収入を計算し、そこから諸費用を控除する
  • 購入物件総額から頭金を控除し、借入金額を計算
  • 借入金額・返済期間・金利から毎月返済額を計算

これで、収入の方が返済額よりも多くなれば、その投資は収支が取れるということです。

なお、家賃は築10年で11%、築20年で17%ダウンすると言われていますので、できればシミュレーションの際には、将来的な家賃の目減りを考慮して、計算した方がよいでしょう。

簡単なシミュレーションであれば以下のサイトで計算することができますので、気になる方は試してみてはいかがでしょう?

◆東急リバブル公式サイト:「収益シミュレーション」

不動産投資の借入方法

それでは、不動産投資資金の借入方法について解説していきます。

「どこの金融機関に申込をすればよいの?」と悩んでいる人がいるかもしれませんが、不動産屋さんに相談すれば、知り合いの銀行を紹介してくれることが一般的です。

そのような不動産屋さん紹介の銀行の方が、話が早く、少なくとも「不動産投資融資の積極的」ということですので、審査にも通過しやすくなります。

特に金融機関のこだわりがないのであれば不動産屋さんに金融機関選びは任せてしまった方が簡単です。

では、申込から審査の流れを確認しておきましょう。

STEP1:借り入れの申し込み

銀行が決まると、申込になります。

申込時には少なくとも、購入する不動産の情報が分かる書類(パンフレットやチラシなど)と自分の収入証明書だけは持参するようにしてください。

そのほかにも、入居状況や家賃の支払い状況などをチェックするための様々な書類の提出が要求され、要求する書類は金融機関によっても異なります。

非常に多くの書類を用意して提出する必要がありますが、必要書類は一覧表にしてくれますので、一覧表にしたがって必要書類を用意するようにしてください。

なお、不動産屋さん経由で銀行に申込をすると、これらの書類は不動産屋さんが用意して銀行に提出してくれることが一般的です。

手続きが非常に簡単ですので、やはり不動産屋さんに紹介してもらうと、かなり手間を省くことができます。

STEP2:審査

審査でみられることは主に以下3つです。

  • 本人の返済能力
  • 物件の収益性
  • 担保評価

先ほどの述べているように、本人の返済能力がなければいくら利回りの高い物件でも融資を受けることは難しくなります。

また、物件に収益性がないと、返済が難しくなるので、家賃はいくらか入居率はどの程度か、借入金の返済は家賃収入から可能かなどということを詳細にチェックしていきます。

購入する不動産は担保にするので、その担保評価を行います。

銀行は、現場まで行き担保評価をすることが一般的ですので、この審査だけで2週間程度の時間がかかってしまうこともあります。

本人に返済能力があり、投資物件の収益性が高く、担保評価額が借入額以上となっている場合には、審査通過の可能性が高くなります。

早くて2週間、時間がかかる場合には1ヶ月以上の時間がかかってしまうことも覚悟してください。

STEP3:契約手続き

審査に通過すると契約手続きを行います。

審査の際に多くの書類の提出が非常になる不動産投資ローンですが、契約時には実印と印鑑証明とその他銀行が提出を求める書類が必要になりますが、契約時に必要な書類はそれほど多くはありません。

STEP4:融資

一般的に契約日が融資日になります。

融資金は不動産投資以外には使用することができないので、売買契約と同時に融資を実行し、融資金を買い手に支払い、支払いと同時に、同席する司法書士が所有権移転の手続きのための権利書などを預かり、さらに同時に銀行の抵当権設定のための書類も預かります。

このように、融資金が確実に不動産購入に使われるように、また、購入して不動産について、お金だけ支払って権利が移転をしないということがないように、融資と同時に売買契約と登記の手続きを行うことが一般的です。

STEP5:物件の購入

物件の購入は融資と同時に売買契約を行えば、そこで終了するのが一般的です。

しかし、稀に、融資金を自分で不動産業者で振込、所有権移転後の不動産に銀行が抵当権を設定するという場合があります。

なお、抵当権設定には、借入金額×0.4%の登録免許税と、司法書士への報酬が10万円前後発生します。

【用語解説】3つの不動産投資用語

不動産投資を始める前に、不動産投資を行うに当たって欠かすことのできない3つの不動産投資用語についてしっかりと理解をしておくようにしましょう。

レバレッジとは

不動産投資のサイトなどで「レバレッジを利かす」というような言葉を耳にしたことが多いのではないでしょうか?

レバレッジとは、テコの原理というような意味です。

つまり、小さな力で大きなモノを動かすことで、投資の世界で言えば、小さな資金で大きな投資を行うということです。

具体的にレバレッジについて考えてみましょう。

1000万円の自己資金で1000万円の物件を購入し、年間の家賃収入が60万円の場合にはこの投資の利回りは60万円÷1000万円×100=6%です。

では、この1000万円を頭金にして9000万円の借入を行い、1億円の物件を購入し、年間家賃600万円の場合にはどうなるでしょうか?

物件そのものの利回りは同じく6%です。

しかし、この人は1000万円しか自己資金を用意していないため、1000万円の投資に対して600万円の家賃収入がありますので、利回りは60%にもなります。

リバレッジを利かすと、少ない金額で高額の投資ができるため、利回りが非常に大きくなります。

これを「レバレッジ効果」と言います。

しかし、レバレッジを利かせるということは借金が多くなるということです。

もしも期待した通りの家賃収入が入らない場合には、借金の負担が重くのしかかるため、レバレッジ効果はハイリスクハイリターンな投資なのです。

リスクが高い投資ですので、基本的に銀行の融資ではレバレッジが高い案件よりも、自己資金が多くレバレッジが低い案件の融資の方が審査に通過しやすい傾向にあります。

しかし、今は、地方銀行中心として融資量確保のためにアパートローンや不動産投資ローンを強力に推進する傾向にあるため、自己資金が全くないフルローンであっても融資に応じてもらえる可能性があります。

レバレッジが高い借入はリスクも高いですので、リスクを十分に認識したうえで借入を行いましょう。

ハウスメーカーの言いなりというような融資は受けるべきではありません。

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イールドギャップとは

イールドギャップとは、不動産投資ローンの金利と、投資用不動産の利回りの差です。

仮に、5000万円の不動産の年間家賃収入が300万の場合、この投資不動産の利回りは300万円÷5,000万円×100=6%です。

この不動産を購入するためのローンの金利が3%だった場合、イールドギャップは利回り6%−借入金利3%=3%となります。

借入によって不動産投資をする場合には、金利の低いローンを選択することはもちろんですが、イールドギャップが高い投資を行うことが重要になるのです。

仮に、利回り10%の不動産が売りに出たとして、その時には金利5%のローンしか借りることができなかったとしても、イールドギャップは5%になるので、上記事例で金利3%のローンを借りて6%の利回りの物件を購入するよりもメリットがあるという考え方をイールドギャップを使用することによってですのです。

ROIとは

「ROI」とは「Rtuen On Investment」の略称で、日本語にするならば投資回収率ということです。

自己資金から何%のキャッシュを生み出したのかという考え方です。

例えば、100%自己資金で、年間家賃収入300万円、販売価格3,000万円のマンションを購入した場合にはROIは以下のようになります。

収入300万円÷3,000万円=10%

これは利回りと同じですね。

では、このマンションを自己資金1,000万円、借入金2,000万円(年間返済額150万円)で購入した場合のROIはどのようになるのでしょうか?

(家賃収入300万円−年間返済額150万円)÷自己資本1,000万円=15%

となります。

つまり、借入によって、少ない自己資金で不動産を購入した方がレバレッジ効果によって、投資の回収率が高くなるのです。

ROIを利用することによって、借入をして不動産投資をすることによって、どの程度の投資効率が得られるのかということを知ることができるので、自己資金をできる限り少なくして投資を行いたい人には、ROIは欠かすことのできない指標です。

【Q&A】不動産投資に関する4つの質問

不動産投資に関するよくある質問をまとめてみました。

投資用マンションを住宅ローンで購入できる?

できません。住宅ローンはあくまでも居住用の物件を購入するためのローンで、借入後は住民票の移転まで確認されます。

住宅という生活に欠かすことができないものを購入するローンだからこそ、住宅ローンは金利が低くなっているのです。

投資用不動産は返済ができなくなった場合には、返済を放置して逃げてしまうこともあるので、居住することが前提になっている住宅ローンを利用して、投資用不動産を購入することは不可能です。

不動産投資ローンと住宅ローンは同時に組める?

組めます。住宅ローンは居住用の個人ローン、不動産投資ローンは、不動産経営のための事業資金です、

このため、住宅ローンを不動産投資ローンを同時に組むことは理論的には可能です。

しかし、最近は、不動産投資ローンの審査にも個人の所得などがかなり加味されるようになったので、住宅ローンを組んでもよほど収入的に余裕のある人でないと、住宅ローン、不動産投資ローンを同時に組むということはできないでしょう。

収入が高ければ借入も可能です。

不動産投資は借入なし、借入あり、どちらがおすすめ?

投資スタンスによって異なります。高いROIを目指す人は、借入を多くしてできる限り自己資金を少なくした方が、投資による回収率は高くなるので、借入ありの方がおすすめです。

また、少ない自己資金で、どんどん投資を広げることができるので、規模拡大を目指す場合にも借入ありがおすすめです。

しかし、家賃は、未来永劫、現在の水準で継続することはないので、家賃収入が下がった後も返済が継続していくというリスクも考えなければなりません。

できる限りリスクを少なく投資をしたいのであれば、借入なしによって不動産投資を行うのがよいでしょう。

このように、借入なしと借入ありどちらがおすすめといことは一概には言えずに、どのような投資スタイルを目指しているのかということによって、借入のありかなしは、判断した方がよいでしょう。

不動産会社が紹介するローンは信用できる?

自分で調べる必要があります。不動産会社が紹介するローンが銀行のローンであれば基本的に信用してよいでしょう。

しかし、聞いたことがないような貸金業者の場合には、金利や諸費用などをしっかりと調べた上で申込をする必要があります。

貸金業者の不動産投資ローンは金利が銀行と比較してべらぼうに高く、諸費用も高額で、繰上げ返済時の違約金までついているローンもあります。

銀行の不動産投資ローンは金利はそれほど高くありませんので、紹介されたローンと比較して、イールドギャップなどを計算してみる必要があります。

不動産屋さんは、買い手にお金を借ることができなければ商売になりませんので、審査通過可能性の高い、貸金業者の不動産投資ローンを紹介してくる可能性があります。

このような場合には、自分で銀行ローンを調べ「先に銀行に申込をします」と不動産屋さんに伝えることが大切です。

【比較】不動産投資vs他の投資

不動産投資はたくさんある投資方法の中の選択肢の1つですが、不動産投資と他の投資方法を比較した際には、どのような違いがあるのでしょうか。

不動産投資VS株式投資

不動産投資と並んでメジャーな投資としては株式投資が挙げられますが、株式投資は不動産投資よりも少ない元手で始めることができて、不動産投資よりも自由度が高いのが特徴です。

投資用物件を購入しようと思うと1,000万円単位のお金が必要になりますが、株式投資であれば数十万円~数百万円程度のお金で投資をスタートさせることができます。

また、自分が購入している株式の値が上がればすぐに売却して利益を確定できるというのも、不動産投資にはない特徴ですね。

主にキャピタルゲイン(投資対象物の売買によって得られる利益)によって利益を確保していこうと思っているのであれば、株式投資のほうが適していると言えるでしょう。

不動産投資VS FX

同じ「投資」というジャンルに属していながら、ある意味では不動産投資の対極にいるとでも言えるのが、FXです。

株式投資は、長期保有を前提としないのであれば主にキャピタルゲインによって利益を得ていくスタイルが主流ですが、これに対して不動産投資はインカムゲイン(投資対象物を保有し続けることによって得られる利益)によって利益を得ていく投資手法となっています。

そしてFXはと言うと、株式投資よりもさらにキャピタルゲインに寄った投資方法となっており、判断タイミングのわずかな差が莫大な利益(or損失)につながることも多々あります。

どっしり腰を落ち着けて投資を行いたいのであれば不動産投資、状況を適宜判断して自分のポジションをその都度変更していくような投資を行いたいのであればFXを選ぶといいでしょう。

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不動産投資VS REIT

不動産が絡む投資方法としては、不動産投資のほかにREITというものがあります。

REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字であり、直訳すると「不動産投資信託」となります。

つまりREITでは、不動産を証券化したものに対して投資を行うのであり、不動産そのものを購入する不動産投資とは根本的な部分で異なっています。

どちらも不動産を投資対象としてはいるものの、実際に不動産を購入するかどうか、お金の運用を行うのは誰かなどといった点で両者は大きく異なるので、両者のメリット・デメリットをしっかり把握したうえでどちらの投資方法を選ぶかを決めるといいでしょう。

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まとめ

不動産投資の借入は、その名の通り、投資用の不動産を購入したり、建築するための資金です。

審査基準は、①融資金額が担保評価額以内か②家賃収入は返済金額以上かの2点だけです。

不動産投資用の融資は、理論上は誰でも借りることができるため、融資先に困窮している地方銀行はじめとして、現在爆発的に不動産投資用の借入は拡大しています。

結果として、現在アパートは飽和状態にあり、首都圏でもアパートの空室率は30%を超えていると言われています。

不動産投資の借入を利用すると、少ない資金で多くのレバレッジ効果を得ることができますが、家賃収入が見込み通り継続しない場合のリスクもしっかりと認識したうえで利用を検討することをくれぐれもおすすめします。

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