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不動産担保融資とは

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不動産を自分や家族が所有している人は、その不動産を担保に融資を受けることができるとご存知でしょうか?

銀行や消費者金融では「不動産担保ローン」というパッケージ商品を販売しています。

不動産担保ローンはカードローンでお金を借りることができない人、多くのお金を借りたい人、多重債務に苦しんでいる人がおまとめを希望する場合などに活用できるローンです。

この記事では、不動産担保ローンのメリットとデメリット、概要などについて徹底解説を行っていきます。

執筆者の情報
名前:手塚 龍馬(36歳)
職歴:過去7年,地銀の貸付業務担当

不動産担保融資って何?

そもそも不動産担保融資とはどのようなローンなのでしょうか?

誰でも利用することができますが、自分や家族が不動産を所有していないと利用することができないローンになります。

不動産を担保にお金を借りる

不動産担保ローンは、不動産を担保に入れることを条件として融資を受けるローンです。

融資金額は不動産評価額の範囲内

もしもお金が返済できない場合には、担保に入れた不動産を売却して返済に充てるため、高額の不動産を持っている人ほど審査に有利になります。

また、売却価値以上のお金を貸してしまった場合には、ローン会社や銀行の損失が発生する可能性が高いことから、不動産担保ローンは担保評価額を超える融資は絶対に行いません。

2000万円の土地を担保にするなら、2000万円までしか融資をしません。

なお、不動産の価格は変動するものです。

このため、一般的に不動産の価格下落のリスクを考慮して、担保評価額の5割〜9割程度の融資となります。

資金使途は原則自由

不動産担保ローンは基本的に借りたお金を何に使用しても自由です。

銀行のフリーローンは申込時に申告した使い道にしか利用することができませんが、不動産担保ローンであれば、何に使用しても問題ありません。

銀行と消費者金融で取り扱い

不動産担保ローンは、多くの銀行や消費者金融で金利や融資限度額や返済期間があらかじめ決まったパッケージ商品として販売されています。

商品ラインナップにない銀行でも、評価額の高い価値のある不動産を担保として提供できる場合には、プロパーで融資に応じてくれる可能性がありますので、まずは相談して見ましょう。

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不動産担保融資のメリット

不動産担保融資はカードローンやフリーローンと比較して多くのメリットがあります。

価値の高い不動産を持っている人は、無担保のカードローンやフリーローンと併せて、不動産担保ローンの利用を検討してよいかもしれません。

収入が低くても高額借入の可能性

不動産担保ローンで融資額を決定する基準は、担保となる不動産の評価額です。

たとえ返済ができなくても、銀行や消費者金融は、担保となっている不動産を差し押さえれば良いだけですので、収入が低い人でも高額の不動産を担保に入れることさえできれば融資に応じてもらえる可能性があります。

複数の使い道に利用可能

先ほど述べたように、不動産担保ローンは使い道が自由です。

また、1つだけではなく、複数の使い道にも利用可能で、借りたお金を何に使ったのかを銀行が追うこともありません。

さらに、個人の使い道にも、商売の使い道である事業資金にも利用することが可能です。

信用状態が悪くても借入の可能性

不動産担保ローンの審査基準となるのは個人の信用ではなく、不動産の担保評価額です。

このため、過去に事故を起こして信用情報がブラックの人でも融資を受けることができる可能性がありますし、実際に大手の不動産担保融資を行う貸金業者のホームページには、ブラックの人への融資実績も表記されています。

なお、銀行の不動産担保融資では、信用情報がブラックの場合では借りることができないようです。

総量規制対象外

不動産担保融資は消費者金融でも取り扱いがありますが、消費者金融からであっても不動産担保融資であれば総量規制対象外となります。

消費者金融からの借入で総量規制の枠を使い切ってしまっている人でも、不動産を担保にすれば年収の3分の1を超える借入をすることが可能です。

おまとめにも利用可能

おまとめローンの審査は銀行では厳しいですし、消費者金融のおまとめローンは、法律によって消費者金融などの貸金業者からの借入しかまとめることができません。

実際のところ、これらの方法で全ての借入を1本にまとめるということは難しいのが現状です。

しかし、不動産担保ローンであれば、銀行からであれ、消費者金融からであれ、全ての借入をまとめることができます。

多くの金額を借りることができ、使い道に何も規制がない不動産担保融資はおまとめに最適です。

実際に、多くの人がおまとめのための最後の手段として不動産担保融資を利用しています。

金利がカードローンよりも低い

不動産担保融資の金利は10%前後というのが一般的です。

カードローンの最高金利は銀行で14%〜15%、消費者金融では18%ですので、金利的なメリットも不動産担保融資にはあります。

なお、会社によっては5%〜8%程度で融資をしているローンもありますので、金利の低い不動産担保融資を探して見ましょう。

銀行がプロパーで不動産担保融資に応じてくれた場合にはさらに金利が下がる可能性があります。

先順位があっても利用できる

消費者金融の不動産担保融資では、先に抵当権がついている物件でも担保として利用できることがあります。

例えば、評価額2000万円の土地に抵当権第1位で1000万円、第2位で700万円の先順位がある場合には、残りの300万円を担保に融資を受けることができる可能性があります。

なお、銀行の不動産担保融資は先順位がついている物件ではお金を借りることができないことが多いようです。

家族の不動産も利用可能

ほとんどの不動産担保融資で本人だけでなく3親等以内の親族が所有する不動産を担保にすることができます。

親の不動産を担保にしておまとめを行うという人も少なくありませんし、相続に必要なお金を親が生きている間に親の不動産を担保に融資を受けるという方法も可能です。

ただし、不動産の名義人は一般的に連帯保証人になる必要があります。

不動産担保融資の注意点

フリーローンやカードローンよりもメリットが多いと言える不動産担保融資ですが、注意点をよく理解して利用する必要があります。

不動産担保融資の注意点は以下の5点になります。

地方の不動産では利用ができない

なぜ不動産担保融資がカードローンやフリーローンよりも高額な融資に対応しているかといえば、不動産担保融資はいざという時担保に入れた物件を売却して返済にあてることができるためです。

このため、換金性がない不動産はほとんどの不動産担保融資で活用することはできません。

首都圏の不動産しか対応していない商品が多くなっています。

稀に、地方の不動産でも対応してくれる会社もあるため「地方で換金性の高い不動産を持っている」という人はまずは相談してみましょう。

手数料が高い

不動産担保融資は、担保に入れる不動産を実際に審査担当者が現地まで足を運び調査を行います。

このため、不動産担保調査手数料という費用が発生することが一般的です。

価格は一律になっており、10万円+消費税となっていることが多いです。

不動産担保融資は金利は低いですが、この費用が大きいため、少額の借り入れの場合には実質的な負担はカードローンやフリーローンよりも大きくなることがあるため注意が必要です。

登記費用が必要

不動産を担保に入れるということは、当該不動産に抵当権を設定するということです。

不動産に抵当権を設定する際には、借入額×0.4%の登録免許税という税金が発生します。

さらに司法書士への報酬が5万円〜10万円程度発生します。

この費用も自己負担になるため、前述した不動産担保調査手数料と合わせて借入時には20万円〜40万円程度の費用が発生すると考えておきましょう。

なお、これらの諸費用は融資金額から控除することができるため、必ずしも手元に用意しておく必要はありません。

不動産が取られてしまうリスク

不動産担保融資は返済が滞ったときには担保に入っている不動産の抵当権を行使されてしまうため、不動産の所有権を奪われてしまいます。

自分の不動産ならまだしも、親族の不動産を担保に入れた場合には、不動産の所有者に多大な迷惑をかけることになりますので、くれぐれも返済には注意した方がよいですし、「返さなくても土地が取られてしまうだけだから大丈夫」などという気軽な気持ちで利用することはやめましょう。

悪徳業者に注意

不動産担保融資は悪徳業者も多く取り扱っています。

悪徳業者の手口として、

①高額の不動産に対して少額高金利の融資を行う

②根抵当権の説明をせずに根抵当権の設定を行う

などがあります。

特に①のケースでは、現金での返済を最初からあてにせず、返済不能による不動産の取得を目的としています。

抵当権とは1つの融資に対して設定し、完済したら解除されることに対して、根抵当権は極度額を設定します。

つまり、お金を借りても借りなくても抵当権が設定されっぱなしになるのが根抵当権です。

この根抵当権が設定されている限りは他の会社から当該不動産を担保に融資を受けることはできませんし、売却もできません。

抵当権と根抵当権を説明せずに根抵当権を設定して、以後、自社だけに有利に融資取引を行おうとする業者も少なくありませんので注意してください。

不動産担保融資は信頼できる銀行か、銀行傘下の貸金業者が取り扱っているため、そちらを利用するようにした方がよいでしょう。

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まとめ

不動産担保融資のまとめです。

①不動産を担保に高額融資を受けられる可能性がある

②金利は低いが手数料などの諸費用が高い

③何にでも借りたお金を使用できる

④自分の不動産でなくても利用可能

⑤悪徳業者に注意

不動産担保ローンは担保に入れることができる不動産さえされば、カードローンやフリーローンよりも有利にお金を借りることができます。

ただし、返済ができない場合には、担保に入れた不動産の所有権を失ってしまいます。

不動産の所有者に大きな迷惑をかけることになるため、返済はくれぐれも怠らないようにしましょう。

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