借入可能額とは住宅ローンで借りることができる金額

執筆者の情報
名前:馬沢結愛
年齢:30歳
性別:女性
職歴:平成18年4月より信用金庫勤務

借入可能額とは

借入可能額とは、今現在において住宅ローンをどれだけ借りることができるのかという金額のことをいいます。

この借入可能額がわからないまま家の設計などをしたとしても実際に借りることができなければ建てることもできませんし、マンションを購入することもできなくなってしまいます。

ですので、家の設計や購入するマンションを選ぶ前に借入可能額を知っておくことが大事であり、先に知っておくことによって借入可能額の範囲内での設計やマンション選びをすることができます。

また、借入可能額だけでは足りないという場合であってもどれくらいの自己資金を準備しておくといいのかということもわかります。

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借入限度額とは違う

住宅ローンにおいて最大でどれくらいまで借りることができるのかという限度額のことを「借入限度額」といいます。

この借入限度額の一般的な目安は「年収の6倍」といわれており、例えば年収500万円の人であれば3,000万円、年収800万円の人であれば4,800万円が借入限度額の目安となります。

しかし、借入限度額はあくまでも年収からみて最大で借りることができる金額の上限となりますので、実際に限度額まで借りることができません。

従って、年収から借りることができる上限を表したものが「借入限度額」といい、現時点で実際に借りることができる金額を表したものが「借入可能額」となりますので、これらの違いには十分に認識しておかなくてはなりません。

年収から簡単に試算することができる

借入可能額は年収から誰でも簡単に試算することができます。

こういった借入可能額の試算はほとんどの銀行のホームページですることが可能であり、年収などの少ない項目を入力するだけで試算することができます。

実際にどのような借入可能額となるのかを楽天銀行で試算してみましょう。

なお、試算は以下のような条件で試算しています。

  • 年収:500万円
  • 借入期間:30年
  • 他の借入金年間返済額:36万円
  • 返済方法:元利均等返済

試算の結果、フラット35で借りる場合には3,432万円、金利選択型で借りる場合には3,248万円が借入可能となりました。

銀行によって試算するために入力する項目は異なりますが、楽天銀行では年収などの4つの項目を入力するだけで試算することができます。

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あくまでも試算であることに注意

借入可能額は先ほどのように必要事項を入力するだけで簡単に知ることができますが、これはあくまでも試算でありますので、実際に申し込みをした時には違う結果となる可能性があります。

場合によっては試算した時よりもかなり少ない金額が借入可能額となることもありますので、試算結果をそのまま鵜呑みにはしない方がいいです。

というのも、本来借入可能額というものは先ほどの試算条件の他にもさまざまな要素から総合的に判断された金額となり、特に適用される金利が変わると借入可能額は大幅に変わります。

ですので、簡易的な試算はとりあえずの目安であるという程度の認識とし、実際の借入可能額は試算された金額の50%~80%に留めておくことが無難であります。

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返済期間が違えば借入可能額も違う

借入可能額は借入期間、つまり返済していく期間によって大きく変わってきます。

一般的な住宅ローンの借入期間は25年~35年であり、借入期間が5年違うだけでも毎月の返済額は大きく違います。

例えば借入金額3,000万円、金利1%の住宅ローンを30年で返済しようとすると、毎月の返済額は96,491円となります。

これを25年で返済する場合には毎月113,061円、35年で返済をすると毎月84,685円となります。

借入可能額は年間の返済額によっても大きく変わりますので、借入期間を長くして年間返済額を少なくするほど多くなります。

借入期間の違いによる借入可能額の試算

借入期間を変えることによってどのくらい借入可能額が変わるのかということを試算していきます。

試算にあたっては先ほどの楽天銀行での試算をした条件で借入期間を25年と35年に変えて試算していきます。

借入期間 フラット35 金利選択型
25年 2,951万円 2,817万円
30年 3,432万円 3,248万円
35年 3,881万円 3,643万円

借入期間を25年にした場合と35年にした場合とではフラット35の借入可能額で930万円も違います。

このように、借入可能額は借入期間の違いによって大きく変わるということがわかったと思います。

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事前申込で借入可能か確認する

借入可能額の目安がわかり、実際にその金額内で借りることができるのかということは事前審査をすることで確認することができます。

住宅ローンでは基本的に事前申込と本申込という2つの申し込みがあり、これら2の申し込みで審査に通ることができて初めて借りることができます。

事前申込と本申込の違いは、事前申込ではその人の信用を中心に審査をして住宅ローンを貸すことができる人なのかということを審査します。

本申込では、事前申込で審査をした内容を再度審査し、そのうえで土地や建物の担保評価をして最終的に貸すことができるのかを審査します。

高額な借入となる住宅ローンでは審査も複雑で慎重に行わなければなりませんのでこのような2段階での審査が基本となります。

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ハウスメーカーでは先に事前審査を勧める

ハウスメーカーに住宅について相談をすると、家を建てるまでにはどのような費用がかかるのかということなどを細かに説明してくれます。

大抵の人は一生に一度のことですので、ハウスメーカーの担当者のような住宅のプロにいろいろ教えてもらえることは大変ありがたいことです。

いろいろ教えてくれることの中にはもちろん住宅ローンについてのこともあり、これまであった経験を話してくれたりもします。

このような話の中で、担当者は先に事前申し込みをして借りることができるのかだけでも確認することができますというように、先に事前申し込みを勧めてくることがあります。

ハウスメーカーとしてはすぐに家を建てる人なのかということなどを判断するために勧めているのかもしれませんが、借りることができなければ建てることができませんので先に事前申し込みをするのも1つの方法です。

しかし、借りられるかの確認だけの申し込みでも信用情報として登録されますので、先に事前申込をする場合には登録されることを認識したうえで申し込みしなければなりません。

住宅ローン申し込みの流れ

住宅ローンは先ほどお話しした事前申込をしてから借りることができるまでには時間がかかります。

事前申込の段階ですでに借りる金額が確定しており、後は住宅ローンを借りるだけという状態でも通常3週間~1ヶ月はかかります。

また、提出しなければならない書類も多くありますので、その書類の準備次第ではさらに期間はかかってしまいます。

このことを踏まえたうえで、住宅ローンを申し込むときの流れを紹介していきます。

  1. 事前申込
  2. 事前審査
  3. 事前審査結果連絡
  4. 本申込
  5. 本審査
  6. 本審査結果連絡
  7. 契約手続き
  8. 実行(入金)

流れにするとこのような流れとなり、3の結果連絡が来るまでには数日~1週間かかります。

さらに4から6までは1週間~2週間かかってしまいますので、これだけでも3週間かかってしまうこともあります。

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まとめ

住宅ローンにおける借入可能額は簡単に試算することができますが、そこで出された可能額はあくまでも目安となる金額であるということを忘れてはなりません。

必ずしも試算の通りに借りることができるというわけではなく、まずはその人に信用がなければ借りることができませんし、試算よりも少ない金額しか借りることができないということもあります。

ですので、試算の結果を鵜呑みにすることなく最初から可能額の上限よりも少ない金額で計画してくことが無難です。

また、すぐに住宅ローンを借りるわけではないという場合でも、事前に自分がどれくらい借りることができるのかを知っておくと、自己資金の準備などで将来住宅ローンを借りる際の準備をすることもできます。

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