元利均等返済と元金均等返済?一体どちらが得なのか

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住宅ローンを始めとして各種ローンを組むときに、返済方法を選べます。

よく聞くのが「元利均等返済」と「元金均等返済」ですが、そもそも一体どのような違いがあるのでしょうか。

借りる金額が大きいときこそ、しっかり考える必要がある返済方法ですので、事前に熟知しておくことで損をしないで済むでしょう。

執筆者の情報
名前:馬野 伸斗(50歳)
職歴:信用組合に20年以上勤務
この記事はこんなひとにおすすめ

今回の記事は以下の人におすすめの内容です。

  • 元利均等返済と元金均等返済の違いを知りたい人
  • 元利均等返済と元金均等返済それぞれのメリットが気になる人
  • 元利均等返済と元金均等返済のシミュレーションをしたい人

元利均等返済と元金均等返済の違いって何?

一文字違うだけですが内容は大きく異なります。

大きな違いでいうと元利均等返済は毎月の支払金額が一定で、これに対して元金均等返済は毎月の返済額が変わります。

特に初年度の返済額は元金均等返済の方が高く、数千円または借入金額によっては数万円違いが生じます。

具体的な特徴は以下の通りです。

◆元利均等返済 ・元金も利息も合わせて均等に返済する方式

  • 毎月の返済金額は一定
  • 返済金額は最初少額で最終が高額になる

◆元金均等返済 ・元金のみ均等に返済する方式

  • 毎月の返済金額は徐々に減る
  • 返済金額は最初が高額で最終が少額になる

分かりやすく説明すると、毎月の返済金額が一定になるのが元利均等返済で、毎月の「元金部分」が一定になるのが元金均等返済です

なぜ、ふたつの返済方法では返済金額が違うのか、その理由を詳しく見ていきましょう。

元利均等返済のメリット・デメリット

ここでは、元利均等返済のメリット・デメリットを、借入当初から完済まで毎月の返済額が変わらない特徴や、実際の支払利息額がどうなのかについてご紹介していきます。

資金計画の立てやすさがメリット

まず、元利均等返済は資金計画の立てやすさがメリットであると言えます。

元利均等返済は毎月の返済額が一定となるため、収支面において申込人のライフプランを考える上でも非常に便利です。

また、家計にどの程度の負担があるかわかりやすく、毎月の資金のやりくりがスムーズにできます。

住宅ローンは、35年間返済で組むのが一般的ですので、ローンを組む際には子供の教育費のことも計算に入れなければいけません。

よって、月々返済額が確定している元利均等返済は非常にわかりやすくて収支計画が立てやすい返済方法でしょう。

元利均等返済は総支払額が多くなる!

元利均等返済は、元金均等返済に比べて支払金額が多くなってしまう点がデメリットです。

全期間固定金利であった場合の元金均等返済と元利均等返済を比較した場合については、「どちらがお勧めの返済方法?」で支払総額はどちらが多いのか説明します。

元金均等返済のメリット・デメリット

ここでは、元金均等返済のメリット・デメリットについてご紹介していきます

元金均等返済は、初回返済月の利息が最も多く、返済に伴い減少していく返済方法です。

返済するごとに金利負担・利息支払額が減っていくため、借入当初の返済額が大きい特徴があります。

元金均等は借入当初の返済額が大きい

元金均等返済は、前述したとおり借入当初の返済額が大きい特徴があります。

よって、借入当初の返済額が大きくても支払っていくうちに利息も減少し最終的な総支払額が少ない方がいい人はメリットと捉えますし、収支が不安定な自営業者や個人事業主、経済的に不安な給与所得者にとっては借入当初の返済額が大きいことはデメリットと捉えるでしょう。

よって、返済方法の特徴を踏まえたうえで計画的に住宅ローンを組まないと毎月の収入を圧迫してしまいますので検討中の人は自分に合った返済方法を選びましょう。

次は、元利均等返済と元金均等返済の特徴を理解したうえでどちらがおすすめの返済方法か見ていきましょう。

元利均等返済は「毎月の支払い」が一定

元利均等返済は元金と利息を合わせた返済額が毎月一定になるように支払う方法です。

元金均等返済に比ると、返済開始当初の返済額を少なくすることができます。

それでは元利均等返済のメリットやデメリットはどのような部分にあるのでしょうか。詳しく見て行きましょう。

元利均等返済のメリット

  • 完済まで同じ一定の金額を支払うので支出の管理がしやすい
  • 借りたあとに収入減になったときに返済できる金額を設定していれば安心できる
  • 初期返済の金額が少額なため収入が少なめの人でも利用しやすい

元利均等返済の大きなメリットは、やはり毎月の支払金額が一定で将来のシミュレーションが行いやすい点にあります。

住宅ローン以外にも、マイカーローンや教育ローンなど他のローンを将来的に組む場合には、ローンの金額が一定であるとシミュレーションが行いやすく助かります。

また、元金均等返済と比較すると初期の返済金額が少なめであるため、将来的に昇給が期待できる人にとってはありがたい仕組みとも言えます。

元利均等返済のデメリット

  • 元金に返済する金額が、元金均等返済に比べ少ないので完済までの年数が長くなる
  • 契約期間が長くなればなるほど、総返済金額が高くなってしまう可能性がある

元利均等返済は返済金額を一定にして返済を行うため、初期の返済は元金よりも利息が大きくなるため、返済期間が長くなりやすいです。

また、住宅ローンのように返済期間が一定の商品であっても、借入残高が高額な時期が長くなるため、返済利息が増えてしまい、総返済金額が高額になるというデメリットもあります。

元金均等返済は「元金支払い」が一定

元利均等返済は毎月返済額が同じであると先に話しましたが、元金均等返済は「元金へ返済される金額」が毎月同じになります。

例えば「毎月必ず1万円は元金に返済したい」とするならば、毎月の返済金額は元金1万円との月の利息になります。

残高が大きいほど利息も大きくなりますので、初年度は一番残高がある状態になりますので、元利均等返済の返済額と比較すると返済額が高い傾向にあります。

したがって、元金均等返済は最初の返済金額が最も高く、最後の返済額が最も低くなるのです。

元利均等返済との差額は元金返済に充てられる

元金均等返済は支払い開始当初に返済金額が高くなると紹介しましたがそれでは具体的な数字で確認してみましょう。

住宅ローンを3,000万円借りて、返済期間は35年のボーナス払いなし、金利は1.0%だったと仮定します。

  • 元利均等返済の月払は84,685円
  • 元金均等返済の月払は96,428円

上記のことから、初回返済額の差額は11,743円です。

このことから、元金均等返済の方が1万円以上返済金額は大きいということが分かります。

次にいくら元金にあてられているのかを確認していきましょう。

  • 元利均等返済の元金充当金額は、53,685円
  • 元金均等返済の元金充当金額は、71.428円

初回返済額での差額は17,743円になります。

つまり返済額の差は、元金に充当している金額の差ということになります。

そのため元金均等返済は支払金額が最初は高くなりますが、その差額は利息ではなく元金に返済されていると考えると良いでしょう。

このことから、元金均等返済の方が初期の元金の返済金額が高額であるということが分かるでしょう。

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元金均等返済のメリット

元金均等返済のメリットは下記のようなものです。

  • 必ず毎月一定の元金が減るので完済までのメドが立ちやすい
  • 返済金額が元利均等返済に比べ、最初のうちは返済額が高いのでその分早く完済できる

元金均等返済は元金の返済金額が一定であるため、完済までの期間は計算しやすいです。

さらに、返済金額が終わりになるほど少額になるため、完済が近くなると支払に余裕ができる点もメリットでしょう。

また、先ほどのシミュレーションでも分かるように、初回返済分は元金にあてる返済金額が高額であるため、最終的な支払金額は元金均等返済の方が少額になりやすいです。

元金均等返済のデメリット

元金均等返済には下記のようなデメリットもあります。

  • 毎月利息が変わるので支払額が一定ではない
  • 後半になると返済金額は元利均等返済よりも低くなるが、最初は高いので収入が高くないと返済が厳しくなってくる可能性もある

最終的な支払金額が減るというのは大きな魅力ですが、初回の支払額が高額になってしまうという点は見逃せません。

もしも、現在の家計状況的にローン返済が高額だと困る人の場合、元金均等返済だと負担が大きいかも知れません。

大まかに分けると、とにかく早期返済したいと希望する人は元金均等返済で、毎月の返済額を変えたくないという人は元利均等返済の方がメリットを感じられるのではないでしょうか。

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住宅ローンの返済方法でおすすめなのはどちら?

住宅ローンの返済方法はほとんどの金融機関で、元利均等返済と元金均等返済を選択できます。

それでは、どちらの返済方法を選択した方が良いのか気になる人が多いでしょう。

どちらの返済方法もメリット、デメリットがあると紹介してきたとおり、一概にはどちらお返済方法が良いかは決められないため、状況ごとにどちらの返済方法が良いか紹介します。

支払総額がお得なのは元金均等返済

先に「元金均等返済の方が完済までの年月が早い」と話しましたが、具体的にどのくらいの年数が変わってくるかで、お得感が異なってきます。

先ほどと全く同じ条件で、支払い総額を計算してみると下記のようになります。

  • 元利均等返済の支払い総額は、35,567、804円(うち利息支払い5,567,804円)
  • 元金均等返済の支払い総額は、35,262,332円(うち利息支払い5,262,332円)

利息の差額は305,472円で、元金均等返済の方が総支払額は低くなるという結果になります。

しかしこれはあくまで金額のみを考えた場合です。

ただし、住宅ローンの場合は最長で35年もの長きに渡って支払うべきローンになりますので、単純に利息の金額のみで決めてしまうのは危険です。

あくまで「判断材料のひとつ」と考えておきましょう。

住宅ローン控除も加味して検討

住宅ローンを利用している人は、住宅ローン減税が受けられます。

住宅ローン減税とは、住宅ローン利用者は、返済金額によって所得税や住民税の控除が受けられる制度です。

この住宅ローン控除は住宅ローンの返済期間が長期間であったとしても、最大10年(条件を満たす人は13年)しか受けられないため、元金の返済スピードが早い元金均等返済は少し控除額が減ってしまいます。

具体的にどの程度住宅ローン控除の金額が変わるかは、ローン利用者の年収や住宅の金額、返済期間によって大きく異なるため、金融機関の担当者にシミュレーションしてもらうと良いでしょう。

元利均等返済でも繰り上げ返済でカバー可能

しかし可能な限り早く完済し、支払う利息も低く抑えたいものです。

そこでまずは元利均等返済で契約をし、その差額分を貯金して一部繰り上げ返済を続けていくと、早期返済につながり、万が一のときにも安心できます。

繰り上げ返済とは、毎月の返済金額とは別に追加で住宅ローンの返済を行う返済方法で、取扱っている金融機関によって手数料など異なりますが、どの住宅ローンでも行えます。

繰り上げ返済を活用すると、住宅ローンの返済期間を大幅に短縮できます。 例えば、3000万円の住宅ローン契約を行っていた場合に繰り上げ返済を100万円行ったとすると、1年以上返済期間を短縮可能です。

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ライフスタイルも考慮し判断を

金利、返済金額で決めていくということは間違いありませんが、併せて考慮すべき点は家族のライフスタイルではないでしょうか。

人それぞれ考え方が異なりますので、「住宅ローンに追われるのは嫌だ」「家族の時間を大切にしたいから、無理な金額で設定したくない」という人は元利均等返済の方が後悔はないでしょう。

また、「今のうちに多めに返済しておかないと、修繕費などが後々必要になるから」と支払金額を優先で考えるのであれば、元金均等返済の方がよりメリットを感じられるでしょう。

元金均等返済の場合、返済金額があとから低くなるとはいえ最初の数年は比較的高額な支払いになるという特徴があります。

返済表一覧を銀行からもらうこともできますし、インターネットでも数字を入れるだけで自動計算してくれるサイトがあります。

したがって、事前にシミュレーションをして「最低でも〇年は共働きで頑張らなくてはいけない」と結婚をしている人は、夫婦間で話合いをする必要があります。

とはいっても突然の妊娠などで、当初の予定と変わってしまう可能性もゼロではありません。

仮に一人になっても問題なく支払える金額であれば安心ですが、最初から共働きでの収入で返済金額を計算していた場合が大変になります。

自分のライフスタイルに合わせて借入金額がどの程度になるかをシミュレーションして、元利均等返済か元金均等返済にするかを選びましょう。

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銀行が元利均等を勧める理由

銀行が元利均等返済を進める理由は、単純に金融機関の収益を考えた場合に非常にメリットがあるからです。

そもそも、銀行のビジネスシステムとして一番の収益源は利息収入になります。

したがって、残高が大きく返済期間が長期に渡る住宅ローンの利息が一番効率よく金融機関に入ってくるため元利均等返済を勧めてくるのです。

ただし、金融機関は決して利息収入の為に元利均等返済を勧めるわけではありません。

一般的に住宅ローンは元利均等返済と認識されているため、顧客からの強い要望がない限り、一つの提案として収支を管理しやすい元利均等返済を勧めるのでしょう。

おすすめの住宅ローンはココ!

ここではおすすめの住宅ローンについてご紹介します。

住宅は高額なため住宅ローン選びはどうしても慎重になりますが、住宅ローン人気ランキングの内容などを踏まえてサービス内容、金利ランキングなどを比較しておすすめの住宅ローンについてご紹介していきます。

  • 楽天銀行

楽天銀行はネットショッピング大手の楽天が運営する金融機関です。

楽天銀行のフラット35は、保証料無料で、事務手数料が楽天銀行口座を返済口座に設定すれば「借入額 × 1.0%(税別)」で借りることができます。

通常、他のネット銀行で取り扱うフラット35では「借入額 × 2.0%(税別)」がベースですので、事務手数料が半分で済みお得です。

楽天銀行は、「フラット35」「フラット35S」を選ぶのにおすすめの住宅ローンとなっています。

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  • 住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のフラット35は、保証料無料で、事務手数料が「借入額 × 2.0%(税別)」と一般的な設定ですが、病気やケガで働けなくなったときに毎月の住宅ローン返済が免除される保障が付いています。

さらには、8疾病で12カ月継続して働けなくなったら住宅ローン残高が0円になる「疾病保障」が「借入金額の0.5%を事務取扱手数料に上乗せ」という格安で付帯することができることからも、病気になるリスクも回避したい方で、かつ「フラット35」「フラット35S」を選ぶ人におすすめの住宅ローンです。

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  • ソニー銀行

ソニー銀行は、民間銀行の住宅ローンの中では全期間固定金利の金利が低金利に設定されている銀行です。

また、全期間固定金利の金利が低金利な「住宅ローン」プランの場合、事務手数料も4万円(税別)と安く、保証料も無料でお得なことから、民間銀行の住宅ローンを検討している人におすすめの住宅ローンです。

  • みずほ銀行

みずほ銀行は、メガバンクの中では最も全期間固定金利の金利が低金利に設定されている銀行です。

保証料が「金利+0.2%」と一般的になってしまいますが、保証料分を加味しても、十分に低金利に設定されている住宅ローンですので、メガバンクの住宅ローンを検討している人におすすめの住宅ローンです。

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  • りそな銀行

りそな銀行は、都市銀行の中でもみずほ銀行に次いで全期間固定金利の金利が低金利に設定されている銀行です。

保証料が「金利+0.2%」と一般的になってしまいますが、保証料分を加味しても、十分に低金利に設定されている住宅ローンですので、都市銀行の住宅ローンを検討している人におすすめの住宅ローンです。

いかがでしたでしょうか。住宅ローンランキングなどを参考にしてご紹介しました。ご自身に合った住宅ローンを見つけましょう。

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返済方法の違いによる返済額の比較

元利均等返済と元金均等返済の違いや特徴を説明してきましたが、具体的に同じ条件で利用した場合に毎月の返済金額はどの程度異なるか気になるでしょう。

ここでは、借入額3000万円の住宅ローンを35年返済で、住宅ローン金利1.0%で借入したときに、どの程度差が出るのかシミュレーションしてみました。

返済年数元利均等返済元金均等返済差額
1年84,685円95,773円11,088円
5年84,685円92,916円8,231円
10年84,685円89,344円4,659円
20年84,685円82,201円-2,484円
30年84,685円75,059円-9,626円
最終返済回84,685円71,727円-12,958円
総支払額35,567,804円35,262,332円-305,472円

元金均等返済の方が、利息の支払金額が減っていくため返済年数が増えるほど、毎月の返済金額が減りますが、返済年数が16年目で支払金額が逆転します。

とは言っても、初回の返済金額は11,000円以上も高いため、どちらを選択するかはこのシミュレーションを含めて良く検討してください。

元利均等返済と元金均等返済の計算方法

元利均等返済と元金均等返済のシミュレーションを行ったところで、自分の年収に合わせて計算したい人もいるでしょう。

そこで、それぞれの返済方法の計算方法を紹介します。

ただし、計算方法はかなり複雑であるので、数学が得意な人以外は、金融機関の住宅ローンシミュレーションと併せて求めると良いでしょう。

元利均等返済の計算式

元利均等返済の毎月の計算方法を求めるのは数列の知識が必要となるため、数学Bまで勉強している人以外は、計算式を理解することが難しいでしょう。

また、手計算の場合には関数電卓がないと計算できないので、現実的に計算するのは難しいでしょう。

そのため、金融機関などのホームページでできる住宅ローンシミュレーションやローンシミュレーションを活用して計算することをおすすめします。。

元金均等返済の計算式

元金均等返済の計算は比較的簡単に計算可能です。

まず毎月の元金返済金額の計算式が以下の通りです。

借入金額÷返済回数 そして、毎月の利息の計算方法は以下になります。

借入残高×金利÷365×(28~31) このふたつの計算結果を足した金額が、元金均等返済の毎月の返済金額です。

エクセルを使って計算する方法

元利均等返済の毎月の返済金額を求めたい場合には、エクセルで計算するのが簡単でおすすめです。

具体的な方法は以下の通りです。

  1. A1のセルに借入金利、B1に返済回数、C3に借入金額を記入します。
  2. 適当なセルを選択し、関数の財務からPMT関数を選択します。
  3. セルの指定項目がでるので、上からA1/12、B1、C1と入力します。
  4. セルに表示された金額が毎月の返済金額です。

もしも、返済金額に占める元金の金額が知りたい人は、PPMT関数を活用すると計算できるので併せて活用してください。

金利上昇リスクを踏まえてよく考えて借入れをする

住宅ローン金利動向は平成20年以降徐々に低下傾向にあります。

低金利時代はこれからも続くと考えられますが、現在住宅ローンを利用している人は、「いつ住宅ローンの金利が上がるのだろうか?」と不安になることもあるのではないでしょうか。

そのため、金利情勢に対する不安を払しょくするためには何より情報が大事ですので、住宅ローンを組んだばかりの知人や金融機関の融資担当者と情報の共有をし、よく相談して申込することをおすすめします。

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元利均等返済と元金均等返済のQ&A

元利均等返済と元金均等返済の場合のそれぞれの特徴やメリット、デメリットについては大体把握してもらえたでしょう。

しかし、まだまだふたつの返済方法について説明しきれていない情報も幾つかあります。

そこで、特に質問が多い気になる情報をQ&A形式でまとめたので、気になる情報がないか確認してください。

①元利均等返済と元金均等返済は返済途中で変更できる?

元利均等返済と元金均等返済は、返済途中の切り替えができるかは金融機関によって行えるかが変わってきます。

例えば、フラット35であれば毎月の支払金額を変えることが可能であるため、契約した金融機関に支払方法の変更を申し出ましょう。

②変動金利の場合、元利均等返済と元金均等返済のどちらが良い?

変動金利であったとしても、返済方法によって大きく差がある訳ではないため、どちらを選ぶかは申込者のライフプランに合わせると良いでしょう。

ただし、固定金利や期間固定金利を選択しなければ、将来の元利均等返済の金額が変動する可能性があるので気を付けましょう。

③繰り上げ返済をする場合、元利均等返済と元金均等返済のどちらが良い?

同じ金額を繰り上げ返済する場合にはどちらも返済金額が減らせるため、どちらが良いとは言えません。

特に元利均等返済は、最初の金額が少ない分を繰り上げ返済で取り返せるため、自分の将来の経済状況に合わせて返済できるのでおすすめです。

④住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済の割合は?

住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済の割合は、公式な統計データが出されているわけではありませんが、一説には9割が元利均等返済で行っているとされています。

実際に金融機関のローン商品を利用しても、元利均等返済を先におすすめされるため、元利均等返済の利用者が多いのもあながち間違いとは言えないでしょう。

⑤不動産投資ローンに向いているのはどちら?

不動産投資初心者であれば、元利均等返済がおすすめと言えます。

不動産を賃貸として活用する場合には、清掃料や設備費など想像以上に初期費用が必要となるため、最初にまとまった金額が必要となる可能性が高いです。

したがって、返済初期の金額が抑えられる元利均等返済がおすすめです。

⑥利率が同じなら元利均等返済と元金均等返済で借入期間も同じ?

利率が同じであったとしても、借入期間が同じとは限りません。

借入期間の設定については、基本的には申込者の希望する期間を選択ができるため、返済方式によって期間が短くなったりするわけではありません。

⑦元金不均等返済とは何?

元金不均等返済とは、毎月の元金返済額が一定ではない返済方法で、返済がすすむにつれて元金の返済額が増えることが多いため、ステップ返済とも呼ばれます。

基本的な計算方法は元金均等返済と同じであるため、借入残高に応じて利息が変動する点は変わりません。

まとめ

支払い総額で考えると、元金均等返済の方がお得になります。

しかしそれぞれにメリット・デメリットがありますので、十分考慮し検討をするといいでしょう。

また、検討するときには事前に必ずシミュレーションを用いて、「毎月の返済額はこの金額になる」と明確にしておくことをおすすめします。

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