リフォームローンの審査が通らない場合の対応策とは

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決定

戸建てでもマンションでも建物が古くなってくると、様々な所が痛んできます。

そこで考え付くのがリフォームですが、修繕箇所が多いと金額も高くなってしまいます。

特に、増築や水回りなどでは、高額になります。

このような場合にはリフォーム資金を借り入れる「リフォームローン」を活用することができます。

しかし、リフォームローンには審査があり、金額も高額ですので、審査に通過できない場合も少なくありません。

そこで、リフォームローンを組もうと申込みをしたのに審査にとおらない場合、有効な対応策はないのでしょうか。

この記事はこんな人におすすめ

この記事は以下のような人におすすめの記事です。

  • リフォームローンの審査に通過できな買った人
  • リフォームローンの審査基準を知りたい人
  • リフォームローン以外のリフォーム資金調達方法を知りたい人

リフォームと借入について詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

執筆者の情報
名前:馬野 伸斗(50歳)
職歴:信用組合に20年以上勤務

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リフォームローンにとおらない理由は何か

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住宅ローンを活用した人は分かりやすいかと思いますが、リフォームローンも同様に申し込み先の銀行で審査があります。

また住宅ローンと比較すると申込み条件が少し緩やかになっているので、年収などの関係で住宅ローンの申し込むことができない人でも、リフォームローンであれば申し込みができるケースも少なくありません。

しかしあくまで緩やかなのは「申込み条件」であって、審査内容ではありません。

審査は住宅ローンと同じくありますし、チェックする項目についても住宅ローンと大きくは変わりありません。

金額が高額になり、リフォームローンは無担保のプランもあり、融資額が高額ですので、場合によっては住宅ローンよりも審査が厳しいケースもあります。

また、審査にとおる条件は銀行によって差が発生します。

そのため一概に「この銀行であれ審査にとおる」ということはいえませんが、審査にとおらない理由は大体はどこも同じですので、まず審査にとおらない理由が何なのかを確認していきましょう。

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他社借入れ状況

リフォームローンはほとんどのケースで保証会社が保証料をとって保証を行い、審査を行うのは、保証会社です。

例えば、イオン銀行のリフォームローンはイオンクレジットサービス(株)が保証を行い、保証会社の審査い通過することができない場合には、リフォームローンを借りることはできません。

この審査の中で、非常に重要になるのが他社借入状況です。

他社借入れ状況はクレジットカード類の他に、住宅ローンも関係します。

つまりリフォームローンを申し込む段階で、まだ住宅ローンが1,000万円残っているということであればこの時点で審査にとおることは難しくなっています。

後ほど詳しく話しますが、審査基準に「返済負担率」という数字が関わってきます。

住宅ローンなどを借りていない人でも、ハードルが高いのが返済負担率です。

したがって、ここに住宅ローンの返済も加わるとなると、申込みをするまでもなく返済負担率がオーバーとなってしまう可能性が高いでしょう。

そのためまず住宅ローンが残っていないということが最低条件となります。

またクレジットカードの使用については、有無に関わらずキャッシング枠を所有しているだけで、借金をしていることと同じ扱いになってしまいます。

そのため、使っていないカードは解約をしていた方が得策です。

なおクレジットカードのキャッシング枠を使っていた場合、毎月の返済に遅れはないか、債務整理などを行っていないかも確認されますので注意が必要をしましょう。

これは、銀行によって判断は異なりますが審査基準が厳しい銀行ですと、1回の遅れでも審査にとおらない可能性があります。

勤務年数などの属性

リフォームローンも借りる金額が大きいと、その分返済年も長くなってきます。

長期返済になるということはその間、安定した収入がないと返済をすることができません。

安定した収入があるかどうかという返済能力は勤務先や雇用形態や勤続年数から審査が行われます。

そのためアルバイトや派遣社員など、収入も雇用も安定していない就労形態ですと審査にとおる可能性が低くなってきます。

「正社員であっても安定性があるとはいえない」という気持ちもごもっともなのですが、正社員の場合であれば時給や日給制ではない所が多数です。

そのため「毎月の給与で数十万円の差が出にくい=収入金額が安定している」、とみなされますので、やはり正社員の方が安定しているといえます。

また勤務年数も重要視されます。

住宅ローンの勤務年数の基準が2年以上と設けてある銀行がほとんどですが、リフォームローンであれば1年以上と少し基準が緩やかになっています。

しかし先に話したように返済年と長くなりますので、安定した収入という点から少しでも勤務年数が長い方が有利となります。

しかし同業種でのキャリアアップのための転職や、会社倒産など自己都合でない場合は、勤務年数が短くても考慮されますので、「勤務年数が短いかもしれない」という場合には申込時に一言勤務年数が短い理由を伝えるといいでしょう。

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返済負担率がオーバーしていないか

返済負担率とは年収に対していくらまでなら、無理のない返済ができるのかという比率です。

返済負担率30%であれば、年間のローン返済額が年収の30%ということで、多くの住宅ローンが返済負担率は30%以内と定められています。

例えば年収100万円の人が「5,000万円借りたいです、必ず返済できます」といっても「いや無理だよね」と考えてしまう理由は、収入よりも借入金額が大きいのにどうやって返済するつもりなのかという不安感からになります。

銀行も全く見知らぬ人に大金を貸すことになりますので、確実に返済できる収入があり、なおかつギリギリではなく無理なく返済できる金額までしか貸付けをしません。

リフォームローンでの返済負担率は年収250万円未満であれば25%、年収400万円以上35%が一定の基準となっています。

また、自営業者などの収入が不安定な人の場合には、返済負担率はさらに低くないと審査に通過できないこともあります。

銀行によって細かく基準が変わりますが、平均融資額程度の500万円くらいを借りるおのであれば、最低でもこの比率をクリアしていれば安全圏にいると認識していいでしょう。

また、年間返済額は返済希望期間を長くすることで減少しますので、返済負担率が上記比率からオーバーしてしまう場合には、借入期間を長くするのも1つの方法です。

住宅は定期的なメンテナンスが必要なものです。

しかし、マイホームを建てたときに、リフォームなどのことを考えずに、目一杯な返済負担率で住宅ローンを借りていると、リフォームをするときにできないことになりますので気をつけましょう。

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対応策はどうしたらいいのか

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審査にとおらない基準が明確なのであれば、そこをフォローしていけば審査にとおる可能性が高くなってきます。

審査でチェックされるのは、その人の信用力、つまり「お金を貸しても安心な人かどうか」という点です。

これは主に信用情報と属性からチェックされます。

信用情報機関には、他社借入やクレジットカードなどの契約情報や支払情報や過去の金融事故情報など、あらゆる借入金の情報が記録されており、ここから申込者の「お金の支払いに対する性格」をチェックしています。

さらに、勤務先や年収や勤続年数などから実際にお金を返済して行くことができるかどうかという返済能力をチェックしています。

これらのポイントを審査に通りやすく改善していくためにはどのようなことが重要なのか、詳しく見ていきたいと思います。

他社借入れ状況での対応策

申込時には極力他社借入のはゼロに近づけておくために、 先に話したように不必要なクレジットカードは解約したりすると有利ですが、中には既にクレジットカードを活用し返済中である人もいるでしょう。

また、借入可能額全てを使い切っているという人もいるかもしれませんね。

一括完済できる余力があればいいのですが、ない場合は「今までの返済に遅れはなかったか」という点を確認しておくといいでしょう。

返済が遅れたことに思い当たる点があれば、申込時に念のため「A社の返済で〇日遅れたがこういった事情があった」と遅れた理由を明確にし、今後は遅れないためにどういった対応を考えているのかも伝えると心証が良くなります。

また、複数の借入金があると、借入件数が多いというだけで審査で不利になるので、おまとめなどで借入件数を減らせてから申込をした方が審査に通過しやすくなるでしょう。

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勤務年数などの属性での対応策

勤務年数や就労状態は変えることはできませんから、せめて勤務年数が3年以上になるまで可能ならば申込みを見送り、その間に頭金を貯めておくという方法が健全です。

しかし単なるオシャレなリフォームではなく、床が抜けた等の緊急性を伴うリフォームだった場合は、数年も待っていられません。

その場合には「現時点で最低でも補修しなくてはいけない箇所と金額」を明確にし、工務店などと相談をし、最低金額で申込みをしてみるといいでしょう。

金額が低ければ少しは審査もとおりやすくなります。

また、カードローンやフリーローンで借入をすれば、リフォームローンよりも審査は甘いですので、勤続年数が3年未満でも希望借入額通り審査に通過できることもありますよ。

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返済負担率オーバーの対応策

返済比率は分母である年収によって変動します。

したがって、年収を増やすことで借り入れ可能金額の幅が広がります。

そのため配偶者が勤務しているのであれば、配偶者との年収と合算させると、年収がプラスさせることができます。

あくまで収入のみの合算ですので、保証人になることもありませんし、何より家族が住む家での借入れですから頼みやすい環境だといえます。

また、分子である年間返済額を少なくすることでも返済負担比率は下がります。

借入額を少なくすることができれば年間返済額は少なくなります。

自分の年収から借入上限額は計算することができるので、年収から見て適正な金額に申し込みをするようにしましょう。

さらに、返済期間を長くすることで、年間返済額は少なくなり、返済負担率は低くなります。

高齢になるまでローンが残っているということはあまりおすすめできませんが、借入期間を延ばすことで、返済負担率の範囲内となり、審査に通過できるケースもあります。

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特に緊急性が高いリフォームですと、「多少金利が高くてもかまわないので、とにかく審査が甘い銀行に申込みをしたい」と考えるのが本音です。

確かにどこの銀行も同じ対応や、条件ではありません。

そのため、中には審査が甘いと「感じる」銀行は存在することでしょう。

しかしメガバンク・地方銀行・ネット銀行のどこに申込みをしたとしても、必ず審査はありますし、審査にとおる条件も常に同じではありません。

同じ銀行だとしても、新規顧客キャンペーン中であれば審査が今までよりも緩やかになりますし、保証会社をとおしているのであればその保証会社がどのような審査基準になるのかも変動してきます。

極論をいえば、タイミングに左右されてしまうこともあります。

たまたま既存のユーザーの延滞が続けば「少し引き締める」ともなりますし、とにかく新規を増やしたいとなれば「先月までだったら審査にとおさなかった人でも今回はとおすか」ともなります。

そのため「審査にとおりやすい=審査が甘い」となる銀行であるのかは簡単にはいえません。

全体的な傾向として、審査難易度を測る1つの基準は金利です。

一般的に限度額が低いのに基準金利が高いローンは審査がゆるい傾向があります。

ただし、金利タイプには注意しましょう。

固定金利選択型(固定期間選択型)の場合には、審査難易度に関わらず変動金利と比較して金利が高くなりますが、この場合には審査が変動金利選択型よりも緩いというわけではありません。

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リノベーションはリフォームローン?住宅ローン?

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対象住宅が中古住宅購入で、リノベーションをする場合にはリフォームローンで対応することはできるのでしょうか?

中古物件を手ごろな金額で購入し、好みのインテリアに工事するリノベーションをするという流れも最近では主流になっています。

リノベーションは、一般的な既存のものを新しくするリフォームとは異なり、部屋の間取りや水回りの場所も大きく変えたりしますので、金額も大きくなってきます。

しかし中古住宅向けの費用とリノベーションの費用は、全く別物になってしまうのか疑問に思う人もいるでしょう。

また、リノベーション費用を中古住宅購入費用として借りた場合には、銀行は使い道をしっかりと調査するので嘘はわかってしまいます。

銀行のリフォームローンではどのような使い道に対応することができるのかについては事前にしっかりと確認しておく必要があります。

また銀行が異なっても、問題はないのか見ていきましょう。

物件購入と同時であれば一緒に住宅ローンとして組める

中古住宅を購入すると同時にリノベーションもするのであれば、リノベーション費用も住宅ローンに一緒に組むことができる銀行が増えてきました。

従来が物件購入資金と諸費用のみでしたが、昨今のリノベーションブームで、リノベーションやリフォームもの工事費用合算してOKという商品が増えてきたのです。

また、住宅ローンであれば団体信用生命保険に加入することができるのでリフォームローンよりもメリットがあります。

しかしあくまで各銀行の住宅ローンの詳細内容は異なりますので、すべての銀行で認められていることではありません。

そのため事前に対応可能な住宅ローンなのかを調べておく必要があるでしょう。

しかし注意点があり、住宅ローンの申込みをする段階で、既にリノベーションやリフォームの概算見積りができていないと、総額いくらで借入れをしていいのかが不明になってしまうということです。

住宅ローンの借入限度額は、住宅やリノベーション業者の見積額の範囲内ですので、申し込み段階で見積もりが出ていない金額を借りることはできません。

住宅購入は不動産業者ですが、リノベーションやリフォームは全く別の業者に頼む必要があります。

そのため物件探しと同時進行でリノベーション業者を見つける必要があります。

また、リノベーション業者も物件の下見に同行させないと、具体的なリノベーションの内容や金額が出てきません。

したがって通常の不動産購入よりも少し手がかかってしまいますが、一緒の住宅ローンに組み込める分支払いもまとまりますし、「住宅ローンだけ審査にとおってリフォームローンの審査には落ちた」ということにはなりません。

このようのことから、住宅ローンに中古物件とリノベーションの費用を、一緒にした方が便利なことの方が多いです。

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ローンを組む年数が短くなってしまう可能性も

中古住宅の場合には、建物の耐用年数と借入期間が関係で借入期間が短くなってしまう可能性があります。

中古物件の場合、経年劣化によって建物の耐用年数が短い場合が多いので、銀行によっては、この耐用年数の範囲内までの期間しか融資に対応しないことがあるのです。

また、申込時の年齢によっても借入期間が短くされてしまうこともあります。

住宅ローンは借入期間を最長35年でローンを組むことができますが、誰しも返済年数35年で組めるということではありません。

住宅ローンの貸出期間は、完済時年齢と大きく関係します。

ほとんどの住宅ローンでは完済時年齢79歳までしか住宅ローンは借りることはできません。

また、退職後には現在よりも収入が低くなってしまうので、退職後の返済計画の提出も求められます。

フラット35のような長期間固定の住宅ローンは返済期間を長くして毎月の返済額を低く、金利負担を少なくすることができますが、年齢や返済計画によってははローンを組む年数を短くされてしまう可能性があるので注意してください。

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別途リフォームローンを組む場合は住宅ローンと同じ銀行で

先に「住宅ローンが残っているとリフォームローンの審査にとおる可能性が低くなる」と話しました。

もし住宅ローンも完済して、その上でリフォームローンを組むのであれば、リフォームローンを扱う他の銀行や金融会社や信販会社やカード会社よりも、住宅ローンを契約した銀行と同じ銀行にしておいた方が審査にとおりやすくなる可能性が高いです。

住宅ローンで完済させたという実績もありますし、銀行としても住宅ローンを完済させた優良顧客としてみなしますので、全く今まで付き合いのない銀行よりも融資につながる可能性は高いといえます。

しかし住宅ローンを支払っているときに、遅れが生じているなどネガティブなことがあればすべて筒抜けですので、逆に不利になってしまうことも考えられます。

そのためリフォームローンに申込むのであれば、住宅ローンの支払いに遅れがなかった、という状態であることが申込みをする上で大事になるでしょう。

リフォームローンは住宅ローンと同じく、固定金利期間選択型と変動金利選択型を選択することができるのが一般的で、少なくても一定期間固定金利や変動金利などで長期間借りることが前提のローンです。

期間の長いローンは審査が厳しいので、どこの銀行へ相談するかによって審査結果が異なることもあります。

このため、ある程度信頼を得ている銀行を借入先とした方が審査には通りやすいのです。

住宅金融支援機構のフラット35を借りているという人は、フラット35を取り扱った金融機関に相談した方がよいでしょう。

リフォームローンの審査をする前に確認を

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リフォームに関することであれば基本的にリフォームローンで賄えますが、それとは別に申請が別途必要なってくるリフォームもあります。

「せっかくリフォームしたのに建築法に違反していた」となれば罰金の対象ともなってきますし、税金も変わってくるので注意が必要になります。

また場合によっては助成金や控除を受けられる場合もありますので、しっかりと確認していきましょう。

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床面積に増減を伴う改築

「昔ながらの大きな家だけれども、手入れも大変だから少し減らしたい」「家族構成が変わって増築したい」というような床面積自体を変えるようなリフォームは届出が必要になります。

床面積が増える、又は減るとなると「資産の増減」に直結するので、必ず登記申請が必要になり、リフォームローンを使いリフォームを行った場合には「抵当権設定登記」を行い銀行が不動産を担保に入れる手続きも併せて行う必要が出てきます。

また居住している地域が、都市部の防火地域もしくは準防火地域であれば、規制は厳しく床面積が10平方メートル以上の増築は、現法律にのっとっているかの「建築確認の申請」を行わなくてはなりません。

そして、建物自体も耐火及び準耐火建築物にしなくてはならないのです。

そのためまず居住している区域が、防火地域もしくは準防火地域ではないのかを確認する必要が出てきます。

これは銀行窓口で相談しても分かませんので、申込者自身が調べておくことが前提です。

もし融資になったとしても、違法建造物になってしまえば、元も子もありません。

リフォームに関する助成金

せっかくリフォームするのであれば助成金や減税制度を活用できるような内容にもっていけば、予算を押さえることが可能になります。

助成金が出るリフォーム内容は以下のとおりです。

  • バリアフリーなどの改築
  • 耐震化リフォーム
  • 省エネリフォーム

大きく分けるとこの3つが助成金もしくは減税の対象になります。

まずバリアフリーですが、単純に床をフラットにすれば助成金が出るのかというとそうではありません。

問題は申込者もしくは居住者が、介護保険を受けている高齢者か障がいである人に限ります。

内容はバリアフリーやトイレやお風呂の手すりをつけたりなども該当しますが、上限がいくらまでなのかは各自治体によって異なりますので、居住する自治体窓口に一度確認しておくといいでしょう。

耐震化については、昭和56年以前に建てられた建物が基本的には対象となります。

こちらも助成金が居住する自治体から出ますので確認しておきましょう。

それ以降の建造物に関しては内容次第で、リフォームローンの金利が低くなったりすることもありますので、併せて確認しいておくといいでしょう。

省エネリフォームは主に太陽光です。

屋根の上に太陽光パネルを設置を希望するのであれば、助成金が発生します。

こちらも先に話したように居住する自治体に問い合わせを行っておきましょう。

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まとめ

リフォームローンの審査は金額が高額で、住宅ローンに類似するローンですので、審査は決して甘くはありません。

信用情報に加え、本人の属性情報、さらにリフォームを行う不動産の価値などによっても審査結果は異なります。

基本的には信用情報に問題がない正社員で、返済負担率が一定以下でないと審査に通過することは難しいでしょう。

審査の基準は各行様々ですが、できれば住宅ローン借入があるような一定以上の信用を得ている金融機関に申し込みを行なった方がよいでしょう。

また、リフォームローンの審査に通過できない場合には、時間をかけるか、借入額や返済期間を変えることによって審査に通過することができる場合もありますが、それでも審査に通過できない場合、緊急を要するリフォームがある時にはカードローンやフリーローンで対応することも検討しましょう。

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Q&A

最後に、リフォームローンについてよくある質問をご紹介していきます。

別居の親が住む家を改築する場合にリフォームローンは使えるの?

銀行によって異なります。

基本的にはリフォームローンは、借主本人が居住する住居をリフォームするための資金を融資するローンです。

このため、別居の親の住宅のリフォーム資金には対応していないこともあるのですが、銀行によっては本人の居住要件がついていない場合もありますので、詳しくは銀行に相談してみましょう。

なお、フリーローンでは親の住居のリフォーム資金も借りることができますので、金利の低いフリーローンからリフォーム資金を借りるというのも1つの方法ですよ。

リフォームローンは通ったが引渡し時には退職している場合、全額返済を求められない?

求められません。

審査はあくまでも、審査時点での本人の属性に対して行われますので、融資実行後に勤務先や勤務状況が変わったからと言っても約束違反には当たりません。

ただし、属性が変わった場合には速やかに銀行へ届け出る義務を負っていますので、退職した旨は銀行へ届け出るようにしましょう。

ここで、退職後の返済計画の見込みが立たずに、実際に延滞が発生した場合には、一括返済を求められる可能性もありますが、融資実行後に退職したというだけで一括返済を求められるということはありません。

納屋はリフォームローン対象になりますか?

銀行によって異なります。

納屋もリフォーム資金で対応することができるローンがありますが、銀行によっては登記していない建物は対応していないとしている場合もあり、このような銀行のリフォームローンでは納屋をリフォームすることはできません。

何れにせよ、銀行によって対応は異なりますので、納屋のリフォームのようなイレギュラーなリフォーム資金を借りたい場合には、銀行へ確認してみましょう。

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