家を買うため親にお金を借りる頭金はどのような注意点がある?

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マイホームは高額な買い物です。

様々な場所に家族のこだわりを盛り込んでいけば、建設費用も高額になっていきます。

住宅ローンを組むにしても、月々の返済や利息を少なくするには頭金が重要になってきます。

また、できる限り月々の負担を抑えるためには、頭金を多くして、借入額は少なくすることが重要で、「頭金は総額の3割程度は必要」というような意見もあります。

しかし例えば3,000万円の住宅を購入するにしても、3割用意しようと思えば1,000万円ものお金を用意しなければなりませんので、自分で準備できる金額には限りがあるでしょう。

住宅建築の際に、「親からの援助を受けた」という人は非常に多いですが、親から借りる時は贈与や税金に注意が必要になります。

そこで、もし親から借りるときの、ポイントは税金になります。

この記事はこんな人におすすめ

この記事は以下のような人におすすめです。

  • 親から援助を受けて住宅を購入しようとしている人
  • どのような形で住宅資金の援助を受けるべきか悩んでいる人
  • 贈与のメリットとデメリットを知りたい人

住宅資金の援助を親から受ける際の注意点や様々な方法について詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

執筆者の情報
名前:馬野 伸斗(50歳)
職歴:信用組合に20年以上勤務

住宅購入のときの節約ポイント

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住宅を購入する時には、自己資金や親の援助で購入するにせよ、住宅購入資金を住宅ローンで用意するにせよ、様々な税金が発生します。

住宅ローンを借りる場合には住宅ローン控除という制度によって所得税が還付されるので、控除額をしっかりと理解しておく必要があります。

また、住宅ローン控除を受ける場合には、税務署に「住宅ローンを借りている」ということを確定申告によって新規登録する必要があるなど、面倒な手続きもたくさんあります。

そこで、住宅購入にかかる税金の問題についてよくある質問をまとめてみました。

金利の違いで大きく変わる

住宅ローンの金利は、1%よりも低く設定されているものもあります。

金融機関ごとに違いがありますが、ほんの少しの違いしかないので、余り深く考えずに契約してしまう人もいるのではないでしょうか。

新築にかかる費用は1,000万円単位となりますが、例えば金利が年1%だったすると、1,000万円に対して利息は10万円となります。

住宅ローンの返済期間は30年など長期間になるため、金利がほんの少ししか変わらなくても、最終的には100万円以上も返済額が変わることもあります。

また、変動金利や固定10年、全期間固定などによっても金利が違います。

変動金利の方が金利が低く設定されていることが多いですが、返済期間中に金利が上昇して返済額が大きくなってしまうこともあります。

全期間固定金利では金利が変動することはありませんが、金利は高めに設定されているため、返済期間中に変動金利で大きな変化がなければ損をしてしまうこともあるでしょう。

住宅の購入は、人生の中で最も高額の借入となりますので、様々なローンを検討した上で、納得のいく返済計画を立てるようにしましょう。

住宅ローンなど銀行ローンの契約は、金銭消費貸借契約書という契約によって行われるので、一度借りてしまうと、後から「他の方が金利が低いので金利を引き下げてくれ」といっても簡単に金利の引き下げには応じてくれません。

一度確定した金利を元に返済利息と元金をの合計が住宅ローン返済額となり、その返済額は完済までに数十年間支払っていく必要があります。

住宅は一生で最も大きな買い物と呼ばれており、金額も高額です。

たった1%の金利の違いでも、返済額は大きく変わってしまうので、住宅ローンの選択は慎重に行うようにしてくださいね。

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できるだけ頭金を準備しよう

住宅購入費を住宅ローンで全額支払うよりも、頭金を準備する方が最終的な支払金額は少なくなります。

頭金で借入金額を減らすことで、返済期間を短くしたり、金利がかかる金額を小さくしたりすることができるからです。

仮に新築の費用が2,000万円だったとしましょう。

全期間固定金利年0.8%で返済期間を35年とします。

またボーナス払いはなしで2,000万円借入したという条件で計算すると、毎月の返済額は54,612円になり、利息は2,936,889円です。

それに対して頭金を500万円準備して、1,500万円を借りた場合では、毎月の返済額は40,959円で、利息は2,202,606円となります。

このように頭金500万円を準備するかによって、利息の支払いが93万円以上も変わります。

月々の返済も15,000円近く少なくなりますので、頭金はできる限り準備しましょう。

そうはいっても、数百万円の頭金を準備するのは簡単ではありません。

そのようなときに頼りになるのは両親ですが、親からお金を借りるときに注意しなければならないことがあります。

住宅ローンは借入期間が数十年にもなる一生もののローンです。

借りる前にも「頭金はいくら用意するのか」「そのために毎月いくら貯金するのか」というマネープランを入念に立てていきましょう。

また、2019年10月から消費税は10%へ増税予定ですので、頭金が用意できていなくても、その前に借りてしまうというのもよいかもしれません。

消費税が2%上がれば、1,000万円につき税金だけで20万円も上がってしまうことになり、この消費税分だけで、新居の家具家電を1つや2つ購入できてしまいますよ。

さらに、住宅ローンの手数料なども消費税が上がれば上がると思われますので、頭金が用意できていなくても今のうちに借りてしまうということも1つの方法だと思います。

なお、月々の返済額や総返済額の計算には、じぶん銀行の住宅ローンシミュレーターを利用しました。

これから住宅の購入を検討している人は一度、返済計画の参考に利用してみてはいかがでしょうか。

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親からお金を借りる方法

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親から住宅資金の援助を受けると言っても、実は様々な形をとることができます。

また、どのような形をとるのかによって、発生する可能性のある税金も異なります。

援助の形と税金についてしっかりと理解しておきましょう。

贈与してもらう

住宅を購入するときに、親から資金を提供してもらう方法は幾つかあり、そのひとつが「贈与」です。

贈与とは資産をもらうことになります。

親から資金援助してもらったお金を住宅ローンの頭金として利用することで、月々の返済額を少なくしたり、利息分の返済を少なくしたりすることができます。

また、キッチンに少しこだわって食洗機をつけるなど、親から贈与してもらった金額で設備を充実させることなども可能です。

ただし、贈与してもらう場合には贈与税がかかることもあるので注意が必要です。

1年間にもらった財産が110万円以上だった場合は、110万円を越えた金額に対して贈与税が課税されます。

住宅購入に関しては110万円以上であっても、条件を満たせは非課税になることがあります。

父母や祖父母など直系尊属からであれば、2020年3月31日までの贈与に限り、省エネ住宅では1,200万円まで、それ以外の住宅では700万円まで非課税となります。

配偶者の父母や祖父母は直系尊属にはならないことや、贈与を受けた年の1月1日の時点で20歳以上であることなど、満たさなけらばならない条件が複数あります。

その他、子供の教育資金についても贈与を受けた場合には一定額まで非課税になります。

生活費をなどの住宅資金でも教育資金でもないお金を援助してもらう場合には、年間110万円を超える金額には贈与税が発生してしまいますので、注意してください。

詳しくは国税庁のホームページで確認することができます。

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親から借入する場合

親からお金を借りる場合には、贈与税の対象となりません。

ただし、口約束で借りたことにしただけでは不十分です。

親から借りたと口では言っていても、返済を全く行わなかったり無利息であったりでは、事実上はもらったことと同じです。

贈与税の課税対象として扱われる可能性がありますので注意しましょう。

金融機関から融資を受けるときのように、借用書を作成する必要があります。

借りる金額や返済期間、金利について決めておくだけでなく、きちんと返済している証拠を残す必要があります。

例えば銀行に振り込むなどして、返済した記録が確認できるようにしておきましょう。

また、できれば銀行からお金を借りるような「金銭消費貸借契約書」のような借用書を作成し、金利や延滞税まで書いた本格的な書式にして、誰が見ても「お金を借りた」ということが分かるようにしておくことが重要になります。

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親からの借入れは金利を1.0%以上にすること

親からお金を借りる場合には、できれば契約書を作成し、金利まで明示しておく必要があります。

詳しくは後述しますが、契約書がなく、ただの口約束の場合には、税務署から贈与だと疑われてしまうためです。

このため、しっかりと契約書を作成し、税務署から疑われない程度の金利である1%以上とした方が無難でしょう。

金利が低すぎると、やはり「贈与ではないか?」と疑われてしまう可能性がありますよ。

親への返済は銀行口座への振込にすること

借りたお金を親に返す場合には、振込によって返済するようにしてください。

振込によって返済することで、親と自分の銀行口座には支払いと入金の履歴が残るので、「確かに返済している」という証拠になるためです。

現金で返済してしまうと、何も証拠が残りませんし、領収書を受け取った場合にも「偽造ではないか?」と疑われてしまうためです。

せっかく借りたお金を全て返済したのに、返済した証拠がないと、「贈与を受けた」と判断され、高額な贈与税を要求されてしまう可能性がありますよ。

借りたお金に贈与税がかかる!?

借りたお金には贈与税は発生しません。

しかし、「お金を借りた」「お金を返済した」という記録がない場合には、税務署に贈与の受贈者として贈与税を請求されてしまう可能性があります。

贈与税は相続税よりも高額ですので、親が亡くなった後に相続した際に支払う相続税額よりも、贈与税額の方が圧倒的に大きくなってしまいます。

弁護士に贈与ではないと主張しても、弁護士回答によっては「証拠がなければ贈与と見なされてしまう」と言われてしまう可能性もあるので、必ず借りた時も、返す時にも証拠は残すようにしておきましょう。

借用書を残さないと贈与になる

「贈与ではなく借りた」という証拠を残すため、必ず親子であっても借用書を残しておくようにしましょう。

贈与として贈与税の対象とされてしまったら、場合によっては本人の収入や貯蓄の中では贈与税を支払うことができない場合もあります。

借用書がないと、必ず贈与と判断されるとは限りませんが、税務署対策として、必ず借用書を残しておくようにはしてくさい。

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非課税の範囲内で借りる

住宅取得資金には、年間110万円の暦年贈与の基礎控除額の他にも特別な非課税枠があります。

先ほども説明したように、2020年3月31日までの贈与は、省エネ住宅では1,200万円まで、それ以外の住宅では700万円まで非課税となります。

住宅取得資金に関しては、通常の贈与よりも多くの援助を親から受けることができるので、上記金額の範囲内で贈与を受けるようにしておけば、わざわざ借り入れという形を取らなくても税務的には全く問題ありませんよ。

親と住宅を共有する場合

住宅の共有とは、親と共同購入をするということです。

住宅資金のうち親が支払った金銭の額に応じて、土地や建物の持分割合を決めて共有の資産とする方法です。

例えば、購入金額が3,000万円の住宅について、親が半分、自分が半分の購入資金を用意した場合、親と自分で50%ずつの名義になります。

共有するとはいっても、必ず親と同居しなければならないというわけではありません。

ただ注意しなければならないのが、持分割合に対して親に不動産取得税がかかったり、固定資産税が発生してしまったりすることです。

また、将来的に親の財産を相続する場合には、共有名義で購入した住宅が相続財産となり、相続時には相続税が発生します。

兄弟がいない場合には相続税の支払いだけの問題ですみますが、兄弟がいる場合には親族間でもめる可能性もあります。

共有によって新築をするときは親だけでなく、相続することも考慮して兄弟を交えて検討するようにしましょう。

住宅取得資金贈与の申告で非課税特例も

先ほども説明しましたが、住宅用に贈与を受ける場合には、住宅資金贈与という特例を使うことができ、税務署に増税申告の申告書を提出すれば、省エネ住宅では贈与額1,200万円まで、それ以外の住宅では贈与額700万円までを非課税することができます。

もしも理由なく申告しない場合には、無申告加算税が取られてしまう可能性があるので十分に注意しましょう。

また、贈与者が生前に贈与をしたとしても、贈与者が死亡した時に相続税として納付することができる相続時精算課税制度も活用することができます。

こちらの方法であれば、贈与税よりも相続税の方が低くすることができる有効な税金対策ですので、詳しくは税理士や税務署に確認し、しっかりと回答を得てから行うようにしてください。

まとめ

新築にかかる費用は高額で、返済も長期間になります。

できるだけ多くの頭金を準備できれば、毎月の返済や利息の返済分を少なくすることができます。

頭金を準備するために親からの援助を受けられるときは、「贈与」「借入」「共有」を選ぶことができます。

住宅に関しての贈与には非課税枠が用意されていますが、枠をはみ出してしまうと、税額が大きくなってしまいます。

また、借り入れには税金はかかりませんが、返済の義務が伴いますし、贈与と判断されないために借用書などを用意する必要もあります。

共有の場合には、贈与にはなりませんが、親が亡くなった時には兄弟間で相続問題に発展するリスクもあります。

それぞれのメリットやデメリットがはっきりしていますので、それぞれの特徴をしっかりと把握して、自分にあった方法を選択するとよいでしょう。

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