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高額ローンを組むなら慎重に

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ローンを組む前には何かと不安な点や分からない点があるものです。

もちろん住宅や車を購入する際には銀行員などの専門家がしっかりと説明を行ってくれますが、返済期間や金利など、事前にある程度知っておいた方が、ローンを組んだ後に後悔するということはありません。

今回はローンを組む前に最低限知っておきたい、ローンの基礎知識を解説します。

執筆者の情報
名前:手塚 龍馬(36歳)
職歴:過去7年,地銀の貸付業務担当

ローンを組む=時間を買う

ローンを組むとはものすごく簡単に言えばお金を借りるということです。

銀行は厳密にいうとお金を売っているのではなく、お金を貸すという行為を通して時間を売っています。

例えば100万円の買い物をする場合、本来であれば100万円が貯まるまでは購入することはできませんが、銀行から借りればお金が貯まる前に手に入りますよね。

100万円を5年間で借りたとすると、その5年間を販売しているのです。

この、時間を銀行から買うということを「期限の利益」と言います。

しかし、もし借入期間の間に返済が滞ったり、借入時に申告した内容が虚偽であったような場合には、期日前に残金を一括で返済してくれという手続きになる場合があります。

これを「期限の利益の喪失」と言います。

利息は購入した時間への代金

ローンはお金を媒介として時間を買うものであると説明しましたが、この時間には費用が発生します。

これが利息です。

利息は金利によって決定し、金利はその時々の金利情勢によって変動します。

また、担保があるかないか、何に使うお金かなどによってお金が返ってこなくなるリスクを銀行が決めており、そのリスクに応じても金利は決定します。

具体的には、使う目的が決まっているローンは金利が低い傾向にあります。

住宅ローンや、自動車ローンや、教育ローンはそれぞれ住宅、自動車、教育費のためにしか借りたお金を使用することができませんので、金利が低い商品として分類されます。

一方、フリーローンやカードローンは借りたお金を何に使用しても自由なローンです。

このようなローンは一般的にリスクが高いと判断され、金利は高くなる傾向にあります。

また、ローンには商品ごとにそれぞれ最長○○年というような期限が設定されていますが、この最長期間はお金を何に使うかによって決められています。

住宅であれば1度購入したらそこに一生住むのが一般的ですので、住宅ローンの最長期間は長く設定されており、親子ローンのように親と子供併せて50年程度の借入期間を設定しているローンもあります。

車の場合は7年程度の期間が相場です。

新車を購入したとすると、初回の車検で3年と以後2回車検をすれば新しく買い替える可能性もあるため、それほど長めの期間は設けられていません。

どんな目的でもローンは組める

ローンには様々な種類のローンがあります。

  • 住宅ローン:住宅を購入するためのローン。期間は30年以上と長め、金利は1%~2%程度
  • リフォームローン:住宅のリフォームを行うためのローン。期間は10年~20年程度、金利は2%~4%程度。
  • 自動車ローン:自動車を購入するローン。期間は5年~8年程度、金利は2%~4%程度
  • 教育ローン:教育費に使えるローン。期間は20年程度、金利は2%~5%程度。
  • フリーローン:何に使っても自由なローン。期間は5年~10年程度、金利は5%~14%程度
  • カードローン:何に使っても自由で限度額の範囲内で好きな時に好きなだけお金を引き出せる。期間は1年~3年の自動更新で更新不可の年齢になるまでずっと使え、金利は限度額によって異なるが2%~18%程度

このように、何に使うかによって、期間や金利は大きく変わってきます。

使い道を問わないフリーローンやカードローンはギャンブルに使っても他の借金を返しても自由ですので、今やローンによって使えないお金の使い道はないと言っても過言ではありません。

ローンは誰でも組めるわけじゃない

ローンによって誰でも組めることができるわけではありません。

住宅、自動車、教育などの金利が低いローンは安定した職についており、商品ごとに設定された一定以上の所得がある人しか組むことはできません。

パートやアルバイトの人はこれらのローンを組むことはできないと考えた方がよいでしょう。

一方、フリーローンやカードローンはパートやアルバイトの人でも組むことが出来ますし、生活保護を受給している人でも仕事をしながら生活保護を受給している人はローンに申込む資格はあります。

ただし、生活保護を受けていると審査担当が知ってしまったらおそらく審査には通りません。

正社員しか組むことができない住宅、自動車、教育ローンなどの1つの目安が年収400万円程度であると言われています。

もちろん年収がもっと低い人でも組むことはできるのですが、年間の返済金が年収の半分程度を超えてしまうと審査の通過は難しいです。

ローンを組むのは信用の証

ローンを組む人はお金のない人というわけではありません。

住宅は数千万円する買い物ですので、若いうちから給料だけで数千万円を貯蓄するのは普通の人は無理です。

そのため、今は現金で購入することができない高価な買い物をするためにローンというものが存在します。

退職目前になって住宅を購入できるお金が貯まったとしても、住宅の購入ニーズが一番高いのは子育て世帯です。

また、ずっと賃貸住宅に住んでいても家賃が発生します。

まとまったお金がないだけで、むしろ信用力のある人であると言った方がよいでしょう。

カードローンなどに比べて住宅ローンは審査が厳しく、一定以上の収入と、一定以上の勤務先に継続して勤務している人でないと審査に通過することはできません。

しっかりと返済できるのであればローンは全く悪いことでも恥ずかしいことでもありません。

銀行は、決められた期間の間に返済していけると審査の結果判断しているからこそ融資を行うため、特に住宅ローンのような高額ローンを組むことができる人は、むしろ一定以上の社会的信用のある人であると言えるでしょう。

ローンを組むのは意外と難しくない

それでは実際にローンを組む方法はどのような手続きで組むようになるのでしょうか?

ローンを組むための条件は①年齢②国籍③収入

ローンを申し込むことができる人の条件は基本的に以下の3つです。

  1. 年齢が基準以内
  2. 日本国籍を有している(外国籍の場合は永住権を取得している)
  3. 継続的に安定した収入がある

住宅ローンのような高額で期間が長くなるローンは、申込時の年齢よりも、完済時の年齢が問われ、たいていは70歳か75歳がボーダーラインです。

55歳の人が完済時70歳までの住宅ローンを組もうとする場合には退職金で残金を一括返済などの条件付きで融資を受けることもできます。

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必要な書類をもって銀行へ行くだけ

手続きは必要書類をそろえ、銀行へ申し込むだけです。

住宅を買う場合には、ハウスメーカーが自分が懇意にしている銀行の申込書を持っています。

そのため、わざわざ銀行に行かなくてもハウスメーカーが持っている仮申込書へ記入して、ハウスメーカーの担当者が銀行へ届けてくれるような場合もあるようです。

申込後には審査を行い、審査に通過したら契約手続きを取ります。

契約手続きの際にはは銀行に出向かなければなりません。

住宅ローンを組むとき、新築の場合には建物の建築状況に応じて少しずつハウスメーカーに費用を払っていく、つなぎ融資という方法で融資を行います。

つなぎ融資

1回目(1,000万円)、2回目(500万円)、3回目(1,000万円)完成時(1,000万円)などと分割で融資を受け、最終の建物の引き渡し時に4回の融資の合計3,500万円を借りて、分割で融資を受けた分を返済するという方法

建物を建てる時は建築途中で建設会社や工務店が倒産してしまうリスクがあるため、代金は1度に払わずに進捗状況に応じて分割で支払っていく方法が一般的です。

つなぎ融資とはその支払いのタイミングに応じて分割で融資を行う方法です。

返済は引渡時からスタートします。

今は頭金は必要なし

ローンを組むにあたって必要なものは、運転免許証などの本人確認書類と、源泉徴収票などの収入確認書類が基本です。

住宅ローンの場合には、この他に健康保険証、住民票、印鑑証明書、銀行印、実印、過去3年分の収入確認資料などが必要になります。

昔はローンの1割程度の頭金が必要であるなどと言われていましたが今は頭金なしでもローンを組むことが出来ます。

ローンを組むための審査に通るには

ローンの審査はどのような点を審査のポイントとしているのでしょうか?

住宅ローンやカーローンの審査

住宅やカーローンは以下の項目を審査の基準としています。

個人信用情報

個人信用情報には過去の借入れで長期の延滞などの事故がなかったか、他の借入金はいくらあるか、借入金やクレジットの支払状況はどうかなどの情報を照会することができます。

ここから、ブラック情報が検出された場合には一発でアウトですし、他の借入金の数がおおかったり、返済状況に遅れが散見されるような場合にも審査に通過することは難しくなります。

勤務先

勤務先は公務員と上場企業のサラリーマンが最も審査に通りやすくなります。

公務員や上場企業のサラリーマンは給料が高い水準で安定している上に、勤務先を倒産などによって失うリスクも少なく、ボーナスも安定しており、退職金も高額が期待できるためです。

個人事業主や小規模会社の経営者これらの条件をすべて満たさない場合が多いため最も審査に通りにくい業種であると言えます。

そのほかの勤務先に勤務している人はこの真ん中程度であると言えます。

勤続年数

住宅ローンは3年以上の勤続年数があること、カーローンは特に決まりはないですが一般的には1年以上と言われています。

勤続年数が長ければ長いほど信用度は向上していきます。

所得

所得は融資金額に関係すると言われています。

住宅ローンは所得の5倍以内、カーローンは所得と同金額までが1つの融資金額を決める基準と言われていますが、返済比率に余裕があればこれ以上の金額の融資も行っています。

返済比率

返済比率とは年収に対して何%まで返済金に回すのかという割合。

他の借入金の返済金も含まれる。

住宅ローンの場合は年収の高い人は多くの返済比率まで許容されます。

例えば年収1,000万円の人は50%までの返済比率まで許容されるとしても500万円が返済金に回ってもまだ500万円も手元に残るため、生活には困らないと判断されるためです。

銀行によって返済比率の基準は異なるものの目安としては以下のようになります。

  • 年収300万円~400万円:30%程度
  • 年収400万円~600万円:40%程度
  • 年収600万円超:50%程度

カーローンは返済金の比率が年収の30%程度というのが相場となっているようです。

例えば、年収400万円の人はその30%である120万円までの返済に収めなければなりません。

仮に、すでに毎月1万円ずつ返済している他の借入金がある場合には、年間12万円が返済に回っているため、住宅ローン返済に使えるお金は120万円-12万円=108万円までしか許容されないことになります。

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審査に落ちたら信用情報をチェック

審査に落ちた際の銀行の説明は大抵「総合的な判断により、今回の融資は見送らせていただきます」などと言った曖昧な説明です。

自分の何が悪くて審査に落ちたかを知りたければまずは個人信用情報機関に自分の個人信用情報を確認することをおススメします。

CICやJICCなどの個人信用情報機関は1,000円支払えば簡単に自分の信用情報を開示してくれます。

ここで、ブラック情報があった場合にはその事故が発生してから5年経過しないと消えることはないですし、支払情報が悪い場合には今後は期日通り払っていくことで信用情報は改善します。

その他返済比率の問題であれば借入期間を延ばし、年間返済額を軽くすることで返済比率を下げることができますし、勤続年数が足りないのであれば今の勤務先に3年以上勤務することをおすすめします。

上述した審査の基準になぞらえて、自分が基準を満たしているかチェックしましょう。

信用情報については、こちらのページで詳しく解説しています。

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カードローン利用中の人は解約したほうが有利

クレジットカードは支払状況に問題なく、キャッシング枠を使用せず、お買い物だけに使用しているのであれば審査には全く影響はありません。

カードローンは銀行系カードローンが1つくらいあるのであれば問題はないのですが、2本目からは確実に審査にマイナスとなります。

さらに消費者金融のカードローンはたとえ1本でも審査にはマイナスとなりますので、住宅ローンに申込む前にはカードローンはできる限り解約しておいた方がよいでしょう。

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自営業者がローンを組むのは大変

先ほど説明した通り、自営業者は最も審査に通りにくい業種であると言われています。

ではなぜ自営業者は審査に通りにくいのでしょうか?

自営業者は給与所得者よりも「所得」が少ない

自営業者が審査に通過するのが難しい理由としてまず最初に挙げられるのが自営業者は節税のために「所得」を少なくしているという点です。

これは、自営業者はお金がないという意味ではありません。

多くの自営業者は生活のために支払った費用や光熱費やガソリン代などはほとんど経費として計上して、経費を膨らませて利益を少なくする傾向にあります。

実際に手元に残る金額が400万円で生活費が300万円だとすると、自営業者は手元に残る400万円から生活費300万円経費として算入して、100万円の「所得」として申告している場合が大多数です。

所得400万円の給与所得者と同じ生活を送っていたとしても、自営業者の方が税務署に申告する「所得」は少なくなるのです。

審査の際にはこのような事情がいくらあろうとも、所得とみなすのは税務署に申告した「所得」です。

このため、同じ生活水準の給与所得者よりも数字上の「所得」が少ない自営業者の方が審査に通りにくくなります。

その他の理由としては大企業に比べて自営業者は倒産のリスクがありますし、収入も安定しないためです。

そのため、住宅ローン審査においては最低でも開業から3年は経過していないと自営業者は住宅ローンを組むことができません。

審査に通りたいなら3年前から「所得」を低くしない

審査のポイントは他の人と同じですが自営業者がローンを組もうとしたときの審査独自の視点としては、「その仕事が今後も安定して継続できるかどうか」が大事になります。

そのために確定申告書過去3期分の提出を依頼される場合が多いようです。

ローンを組もうとする3年くらい前から、むやみにいろんな支出を経費計上して、所得を少なくしてしまわないことが大事になります。

税金の支払いは大変になりますが、1度ローンを組んでしまえばその後に確定申告書を提出する必要はないので、それまでの我慢です。

ローンを組もうとする直近3年分はある程度の収入(目安400万円)で安定しているというような状態にしないと自営業者が住宅ローンを組むのは非常に難しいでしょう。

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ローンを組もうか迷っている人

ローンを組むことを少し考えている人のために、本当にローンを組んでも良いのか、どのタイミングで組むのが良いのかを説明します。

無理なく返済できるか確認する

組んでも大丈夫なローンかどうかの1つの判断基準は収入から見て返済に無理がないかどうかです。

先ほど説明した、銀行が基準としている返済比率はあくまでも上限の比率なので、それ以内に収まっていればすべてOKというわけではありません。

年収300万円の人が返済比率ギリギリの30%でローンを組んだ場合

  • 返済金:90万円
  • 残った収入:210万円

となります。

210万円は手取りの収入ではないため、実際には180万円程度で生活していかなければならなくなり、この収入で家族を養っていくのは不可能です。

銀行の基準はあくまでも審査に通るかどうかというだけの基準で、自分の生活費はいくらで、年間いくらであれば返済金に回すことができるのかを基準とするようにしましょう。

また、毎月の返済負担を軽くするために期限を長く設定してローンを組む若い夫婦がよくいますが、これも危険な組み方です。

75歳に完済を迎えるローンを組んでも、最後の15年程度は年金からローンを支払っていかなければならなくなります。

筆者は20年以上前に組んだローンの支払いを年金から行っている人を何人も見てきましたが、かなり返済に苦労している人が大多数です。

そのような人は、せっかくローンを組んで手に入れたマイホームを負担と感じてしまっているケースが多いです。

また、年金は今後も今のようにもらえるかは分からないため、できれば現役の間に完済できるように、もしくは退職金で一括返済するような計画をたてましょう。

こちらの希望を伝えれば銀行はそれに合わせた返済シミュレーションを作成してくれます。

現役のうちに完済できるよう若いうちに組む

何歳でローンを組むのかは人それぞれですが、できれば現役のうちに完済できるように組むのがベストです。

60歳で退職となる人が35年ローンを組むとすると25歳でローンを組まなればなりませんが、生活に問題がないのであれば子供の教育費にそれほどお金がかからない若いうちに組んだ方がよいでしょう。

また、今は空前の低金利時代ですので、金利の低い今のうちにフラット35(35年間金利が固定)などの商品で金利を低く固定化させてしまうのも1つのタイミングです。

返済額が今の家賃と同じなら生活は変わらない

今まで家賃を支払っていた人であれば、家賃と同程度の返済金であれば生活はほとんど変わりません。

むしろ住宅取得控除などを考えれば負担は軽くなるという人も多いかもしれません。

一方、生活費を圧迫するような無理な返済計画を立ててローンを組んでしまった人は、お小遣いや生活費を毎月節約しなければならなくなります。

そうなると、ローンを組んだことを後悔するような場合も出てきますので、できる限り今の生活水準を維持できるような組み方をすることをおすすめします。

団体信用生命保険で保険の見直しを

自分にもしものことがあった時に生命保険をかけているという人も多いようですが、住宅ローンにはほぼ必ず団体信用生命保険と言う保険がついています。

この保険は自分にもしものことがあった時に家族に住宅ローンが残らないように、また、家族の住む家がなくならないようにするために、住宅ローンの残金全額を保険が支払ってくれるという保険で、基本的には保険料はかかりません。

このため、自分にもしものことがあっても家族は家賃の負担をしなくていいことになりますので、今の生命保険の保険金額を減らすなどの見直しを行って保険料の節約を行うことが出来ます。

保険金が負担だなと感じている人は住宅ローンを組むことで保険料の負担を軽くすることが出来ます。

ボーナス返済には要注意

これも住宅ローンを組む際の注意事項です。

毎月の返済を軽くするために、ボーナス時の返済を多くしている人が実はかなり多くいます。

筆者が銀行員の時には、ボーナスが減らされてしまった、とか、カットになってしまったからと言って、ボーナス時の返済ができなくなってしまうという人がかなり多くいました。

ボーナスはあくまでも会社の業況に応じて変動するものですので、毎月の返済金を軽くするためにボーナス時の返済を多くしても、決して予定通り入ってくるわけではありません。

過度にボーナスに頼った返済計画を立てるのは要注意です。

繰上返済も考慮にいれてローンを組もう

ボーナス返済を最初から計画に入れるのではなくて、ボーナス時に繰上返済を行うという方法の方がリスクは少なく済みます。

繰上返済とは毎月の返済とは別に、まとまったお金が入ってきた時に、自分が返したい金額を返済する方法です。

繰上返済時には手数料は必要ありませんので、ボーナスで余ったお金は繰上返済するという計画をおすすめします。

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まとめ

マイホームはほとんどの人にとって「人生で最も高い買い物」ですから、家そのものだけではなく、ローンの組み方もしっかり知識を持って慎重に行うようにしましょう。

ローンの返済計画を立てるにあたって最も大切なことはその返済計画に無理がないかどうかです。

銀行はとにかくお金を借りてもらいたいですので、すべて銀行に任せていると借りた後に返済計画に無理があって生活を圧迫するということにもなりかねません。

そして生活が圧迫すれば家族のもめごとも増え、せっかく家族のために家や車を買ったのに、それが原因で不仲になるという可能性もあります。

あくまでも今の自分の生活をベースに「いくらなら無理なく返済に回せるのか」をスタートとするようにしましょう。

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この記事の執筆者

手塚 龍馬
1982年生まれ33歳
成蹊大学卒業後、地方銀行へ就職。
個人、法人への営業担当として8年勤務し、預金業務、融資業務を行い、住宅ローン、自動車ローン、フリーローン、カードローン、事業性ローンなどを7年行う。
保険業務、投資信託販売業務なども多数取り扱いを行う。
現在は飲食店経営の傍ら、金融関係のライター活動も行っている。

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