住宅ローンで3,000万円を借入する際の注意点

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決定

自宅を購入するには住宅ローンの借入が必要だけど、「不安」という方もいるでしょう。

住宅ローン金額は大きく、漠然と不安になりがちです。

平均的な借入規模である3000万円を例として、借入がどういうことなのかを見ていきましょう。

執筆者の情報
名前: 芦田春馬(39歳)
職歴: 銀行と消費者金融,計15年勤務
この記事はこんな人におすすめ

今回ご紹介するのは、以下の人へとても参考になる記事です。

  • 3000万円のローンを返済できるか気になる人
  • 3000万円の借入の出費はどの程度になるか知りたい人
  • 固定資産税などのその他の経費も気になる人

住宅ローン3000万円は返せるかが重要

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大切なのは、3000万円を借入するということを正しく認識しておくことです。

つまり、3000万円の住宅ローン審査に通過できるかということだけでなく、3000万円を借入した場合に、その返済が行えるかの把握が必要です。

せっかく、3000万円を借入しても、途中で払えなくなっては意味がありません。

そのために、3000万円の住宅ローンを借入した場合の返済額や、返済を続ける期間も認識して返済計画をしっかりと立ててから、住宅購入を行う必要があります。

返済途中で困らないためにも、「本当に3000万円のローンを返済できるか」「利息などの支出も一緒に支払えるか」を今一度確認していきましょう。

借金3,000万円を完済することはできる?【高額借金の返済】

3000万円の借入の返済額

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では、実際に3000万円を借りる場合の毎月の返済額や、利息などを含めた総返済負担額を実例で見てみましょう。

金利による返済額の違い

ひとつ目の例として、3000万円の住宅ローンを35年間、金利1%、元利均等返済、ボーナス返済なしで借入する場合を想定します。

この場合、住宅ローンの毎月の返済額(元利)は、84,685円になります。

そして、住宅ローンの総返済額(35年間)は、3,557万円になります。

次に、同じ条件の、3,000万円の住宅ローンですが、金利だけが0.6%に変わる場合を考えてみましょう。

金利が0.6%に変更となると、毎月の返済額(元利)は、79,208円になり、総支払額も3,327万円になります。

先ほどより、月額で5,000円減少し、総支払額で、200万円減少することになります。

 毎月の返済額総返済額
金利0.6%79,208円3,327万円
金利1%84,685円3,557万円

ひとつ目の1%の住宅ローン借入は、フラット35による35年間の固定金利に近い条件となります。

一方で、2つ目の金利0.6%は、変動金利で借入する場合の当初金利を想定しています(みずほ銀行の住宅ローンの2017年11月の優遇金利適用後の変動金利0.6%)。

契約方法や金融機関によっても、金利は大きく変動するので注意が必要です。

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固定金利と変動金利に注意

ひとつ目の例と、2つ目の例を比較すると、月々で5,000円、総返済額(35年間)で200万円程度の差が発生しています。

単純に考えれば、2つ目の0.6%で借入する方が得ですが、2つ目のような0.6%の低金利は基本的に変動金利となります。

変動金利とは、金融機関ごとに決められた機関ごとに景気の流れに沿って、金利の見直しを行う方式です。

このため、借入期間(35年間)のうちに、金利が変動して、上昇する可能性もあります。

この場合、金利が1%を超えて上昇する可能性もありますので、ひとつ目の例より、返済額が増加してしまう可能性もあります。

それに対して、ひとつ目の金利1%は35年間の固定金利ですので、途中で金利が変わることはなく、支払額は確定します。

将来の景気の予測を正確に立てることはできないため、固定金利と変動金利のどちらがお得かは予想できませんが、リスクを避けたい人は固定金利を、少しでも低金利で利用したい人は変動金利がおすすめです。

返済方法でも支払額は変わる

住宅ローンを組むときには最初に返済期間を設定しますが、実は返済期間が同じであっても返済方法が違うと毎月の返済額は大きく異なってきます。

住宅ローンの返済方法には大きく2種類があり、ひとつが元利均等返済、もうひとつが元金均等返済です。

どちらも返済期間を同じに設定すれば、返済完了までの期間は変わりませんが、毎月の返済額は大きく変わってしまいます。

また、ボーナス払いを併用すると、さらに月々の返済額は変わります。

そこで、支払い方法やボーナス払いをしたときの金額の変動など、詳しく確認していきましょう。

元利均等返済

元利均等返済とは、毎月の返済金額を固定にする返済方式で、住宅ローンの完済時までの支払金額は最後まで変わりません。(変動金利型の場合には、支払金額が変わる場合があります)

住宅ローンを利用するときには毎月利息の支払いが必要で、利息の金額は返済がすすむほど減っていきますが、元利均等返済では利息の金額を考慮したうえで毎月の返済額を決めてくれています。

簡単に言うと、借入金と利息を全て考慮したうえで、金融機関が毎月の返済額が一定になるように設定しているため、特別な状況がない限り毎月の返済は一定になるのです。

住宅ローンは長期間の返済となるため、毎月の返済額の予測が立てやすい元利均等返済が選ばれやすいですが、後述する元金均等返済と比較すると最終的な利息は高額になります。

元金均等返済

次に元金均等返済ですが、こちらは住宅ローンの借入金額を毎月一定にする返済方法です。

例えば、3000万円の住宅ローンを25年掛けて返済する場合、1か月当たりのローン自体(元金)の返済金額は10万円となります。

元金均等返済の場合には、毎月の返済金額はこの10万円に現在の利息が上乗せされることになります。

したがって、返済が始まったばかりのときには利息が高額なため返済金額も増え、住宅ローンの返済が終わるころには利息が減るため毎月の支払いが減るのです。

元金均等返済は最終的には総支払利息が少ないのですが、住宅ローンの返済が開始した直後は返済額が大きく利用しづらい人も多いため、現在では余り人気のない返済方式です。

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ボーナス払いの有無

住宅ローンの支払いは毎月一定ではなく、ボーナス月に増額して支払いも可能です。

ボーナス払いを設定すれば、ボーナスでの支払いの分だけ毎月の住宅ローンの支払いが減らせます。

ただし、ボーナス払いを高額にし過ぎると毎月の返済額は減りますが、代わりにボーナスが減額されてしまったり、支給がなかったりしたときのリスクが高まります。

また、一般的なボーナス払いの組み込み方では、支払期間が短くなる訳ではないため、少しだけ利息が多くなる点も注意が必要です。

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3000万円を借入できる年収とは

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これまでに返済額や返済方法を確認したところで、次に、3000万円を借入できる方を考えてみましょう。

実際にどの程度年収があれば住宅ローンを借り入れできるのか、また借入可能な収入などの計算方法などを解説します。

返済負担率がポイント

住宅ローンの借入可能額を検討するうえでは、「返済負担率」が大切になります。

返済負担率とは、住宅ローンの返済額(元利)が、年収のどの程度の割合を占めているかと言う計算です。

仮に、年収600万円の方が、年間120万円の返済(10万円×12か月)をする場合、返済負担率は、20%になります(120万円÷600万円×100)。

そして、銀行の審査で、住宅ローンの借入可能額を計算する際には、実際の適用金利とは関係なく、金利を3~4%程度で計算して、返済負担率が25~30%に収まることが必要です。

計算金利や、返済負担率は、銀行ごとで審査基準が異なり、同じ銀行内でも、借入申込人の年収によって、返済負担率の上限が異なることもあります。

通常、年収が増加したからと言って、生活費も比例的に増加する訳ではないので、年収が高い人は、住宅ローンの返済に充当できる年収の割合も高くなるということです。

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ボーダーラインは530万円

では、前述の計算式を使って、3000万円を借入できる方の条件(年収)を計算してみます。

3000万円を借入する場合、金利を4%、借入期間35年間で計算すると、毎月の返済額は、13万3,000円、年間返済額は159万円の返済をする計算となります。

先ほどの返済負担率25~30%を前提として、この範囲に収まる年収は530万円~636万円になります。

つまり、他の借入がないことと、年齢を無視すれば、年収で636万円ある方は、3000万円の住宅ローン審査に通る可能性が高く、530万円の方は、借入申込する銀行にも依存しますが、3000万円の住宅ローン審査に通る可能性はあるということになります。

ボーダーライン以下なら頭金を準備して

先ほど、3000万円の住宅ローンを組むためのボーダーラインは530万円と紹介しましたが、年収がボーダーライン以下であったとしても、住宅ローンを組むことは不可能ではありません。

具体的には、返済負担率が30%以内になるように頭金を事前に用意しておけば、年収が530万円以下でも借入可能です。

例えば、頭金を500万円用意できれば、実質的な借入金額が2,500万円となるため、年収が450万円程度であっても返済負担率が30%以内になり、十分借入可能圏内と言えます。

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ローン以外の毎月の出費にも注目!

住宅ローンを組むときには、ローンの元金や利息の返済にばかり目が行きがちですが、それ以外にも住宅購入関連で一定期間ごとに支払いが必要な出費があります。

これらの出費も十分に念頭に置きながら、住宅ローンの返済が行えるか考えていきましょう。

①団体信用保険料

住宅ローンを組むときには、ほぼ全ての金融機関が団体信用保険への加入を条件としています。

対象が死亡と高度障害だけの一般的な団体信用保険であれば、保険料は住宅ローンの金利内に含まれているため追加で負担をする必要はありません。

しかし、「がん保障特約」や「3大疾病保障特約」などが付いた、団体信用保険に加入する場合には、住宅ローンの金利に0.1~0.3%程度上乗せして支払いが必要です

団体信用保険は加入後にコースの変更ができないため、慎重に保険内容を選択しなければなりませんが、年間で考えると保険料はかなり高額と言えるため、民間の生命保険と比較しながら検討してください。

ちなみに、フラット35は以前団体信用保険が任意加入でしたが、2017年より自動加入のコースができたため、通常の住宅ローンと同じように金利の中に保険料が含まれています。

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②管理費や修繕積立費

購入した住宅が分譲マンションなど、集合住宅であった場合にはマンションの管理費や共益費、修繕積立金などを別途支払う必要があります。

金額はマンションごとに大きく異なるため、一概には言えませんが1万円以上掛けることもあるので高額な支出となる可能性が高いです。

また、マンション以外にも将来のリフォームや修繕に向けてコツコツ積立をした方が良いため、同じように毎月代金を集めておいた方が良いでしょう。

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③固定資産税

住宅を購入したときには、翌年度から固定資産税の支払いが始まります。

マイホームの場合、固定資産税の支払いは減額されるため、一般的な税率よりも低くなりますが、それでも10万円前後の納付が必要なことが多いです。

しかし、固定資産税の負担が増えますが所得税の住宅ローン控除を受けられるため、ある程度税金の支払いが免除されます。

住宅ローン控除を受けている間は、固定資産税を支払っても税金の負担が軽くなることもあるため、シミュレーションを出してみると良いでしょう。

④火災保険料等

住宅を購入したときの保険として、新たに火災保険や地震保険などに加入する必要がでてくるため火災保険料等の支払いも考慮しなければなりません。

火災保険の加入は任意ですが大切な住宅ですから、火災保険は掛けた方が無難ですし、住宅ローンを借入する際の条件として、火災保険の付保が必要という銀行もあります。

火災保険の金額は、補償内容や、当初加入する保険期間、マンションと戸建て、購入する住宅の建物部分の評価額といった条件によって大きく異なります。

そのため、かなり大ざっぱな金額ですが、戸建て住宅で10年間の保険期間で加入する場合、10万円~20万円前後、マンションで同じく10年間加入する場合で、5万円~10万円程度といったところかと思われます。

⑤住宅以外の出費

住宅の購入とは直接関係はありませんが、住宅ローンの支払いが完了する35年間に様々な出費が待ち受けています。

代表的な大きな出費として、子供の教育費が上げられます。

現在子供がいないとしても、住宅ローンの返済が完了するまでの35年間で、生まれた子供のほとんどが成人していくことでしょう。

子供の教育費は幼稚園や学校の種類によっても異なりますが、1人当たり1000万円以上必要とされています。

子供が生まれると車の購入が必要になる人も多いでしょう。

車の購入もローンを組み、住宅ローンと同時並行で返済をすすめることになるため、こちらも住宅以外に大きな支出と言えるでしょう。

住宅ローンを組むときには、住宅以外の支出を把握するために、将来のライフプランを立てて、支出のシミュレーションを行わなければなりません。

もしも、どのような支出があるかさらに詳しく知りたい人は、ファイナンシャルプランナーに相談をしてみるのも良いでしょう。

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住宅ローン3000万円はきつい?生活シミュレーション

これまで紹介してきたように、住宅ローンで3000万円の借入を行うことは、返済まで考えると非常に大変だということが理解してもらえたでしょう。

次に年収が300万、500万、700万円の場合に、生活にどの程度影響を与えるのか具体的な数字を上げてシミュレーションしてみました。

自分の年収に近いものがあれば参考にしてください。(これからシミュレーションするときの年収は、税金を引いた手取りの金額とします)

年収300万円

年収300万円の人が3000万円の住宅ローンを組むと仮定すると、以下のようなローン金額と差額で残る生活費となります。

 年収300万円の場合
月収250,000円
ローン115,455円
差額(生活費等)134,545円

ただし、年収300万円で3,000万円の住宅ローンを組むと仮定すると、35年ローンでも返済負担率が45%をオーバーするため、実際に借入れすることは不可能でしょう。

返済負担率が30%を切るためには、頭金を1,000万円用意する必要があります。

住宅ローンの金額が2,000万円であれば、借入可能額ぎりぎりですが年収300万円でも審査に通る可能性があります。

頭金1000万円を用意した場合の、ローン金額等のシミュレーションは以下の通りです。

 年収300万円の場合

月収< /th>

250,000円

ローン76,970円
差額(生活費等)173,030円

頭金を1000万円用意できれば、3000万円のローンを組むことも現実味が見えてきますが、生活費の金額が20万円以下となるため、子供がいる家庭では毎月の生活がぎりぎりとなってしまいます。

ご主人が若く将来の昇給が期待できるのであれば良いですが、そうでなければ奥さんは専業主婦ではなく共働きをしてもらうなどして、少しでも収入を増やすことが大切です。

年収500万円

年収500万円の人のローンや、生活費のシミュレーションは以下の通りです。

 年収500万円の場合
月収416,000円
ローン115,455円
差額(生活費等)300,545円

生活費として使える金額が30万円を超えるため、夫婦で生活している分には、ぜい沢をしなければ貯金を行える給料であると言えます。

しかし、子供が増えると、なると話が変わります。

特に2人以上の子供がいる場合には、子供の養育費としてまとまった貯金がなければ、毎月の生活費だけで生活するのは少し厳しい可能性が高いです。

副業やパートを行いながら、副収入を得ることを考えた方が良いでしょう。

また、年収500万円の場合には銀行によっては、返済負担率が30%を超えるケースもあるため、200~500万円程度の頭金の用意をおすすめします。

年収700万円

年収700万円の人のローンや、生活費のシミュレーションは以下の通りです。

 年収700万円の場合
月収580,000円
ローン115,455円
差額(生活費等) 

年収700万円になれば毎月の生活費も45万円を超えるため、よほどの大家族でなければ無理なくローンの返済と貯金を両立ができるでしょう。

また年収700万円を超えるのであれば、返済期間を35年よりも短縮して利息を減らしていけます。

次の項目で返済期間や繰り上げ返済について紹介するので、併せて確認してください。

住宅ローン3000万円の返済期間

次のシミュレーションは返済期間を35年よりも短期間にしたい場合には、どの程度の年収がいるのか、また月々の返済金額が幾らになるのかなどを紹介します。

併せて35年ローンを利用しているときに、繰り上げ返済を行う場合、幾ら金額が必要になるかも併せて解説します。

3000万円を15年で返す

3000万円の住宅ローンを15年返済で組むときの必要年収や月々の返済額、繰り上げ返済に必要な金額は以下の通りです。(金利1.27%、元利均等返済で計算、必要年収は返済負担率を4%で算出)

必要年収約890万円
月々の返済額183,133円
繰り上げ返済に必要な金額18,751,233円
完済時点の総利息296万円

3000万円の住宅ローンを15年で返済が終われば、35年ローンと比較して400万円以上の利息で得ができます。

ただし、頭金なしでローンを組むためにはかなりの高年収が必要となるため、利用前にシミュレーションを立てておきましょう。

3000万円を20年で返す

3000万円の住宅ローンを20年返済で組むときの必要年収や月々の返済額、繰り上げ返済に必要な金額は以下の通りです。条件は15年のシミュレーションと同じです。

必要年収約750万円
月々の返済額141,612円
繰り上げ返済に必要な金額14,499,882円
完済時点の総利息398万円

20年ローンを組むために必要な年収は750万円まで下がりましたが、それでも利用できる人は少ないため、頭金の準備が必要な点は余り変わりません。

また、35年ローンのときに20年目までに繰り上げ返済で完済したいときには、約1500万円追加で返済が必要です。

1500万円と聞くと高額に感じますが、年間に換算すると75万円程度なのでボーナスや副業の収入を活かせられれば、十分手の届く範囲と言えます。

返済負担率が足りずに短期間のローンが組めない人は、繰り上げ返済を行い積極的に返済してみるのも良いでしょう。

3000万円を35年で返す

最後に参考として、3000万円の住宅ローンを35年返済の場合のシミュレーションも載せておきます。

必要年収約530万円
月々の返済額88,512円
完済時点の総利息717万円

やはり、完済時の総利息が700万円を超えるため返済の負担が大きいので、経済的に余裕があるときは積極的に繰り上げ返済を行いたいです。

ただし、繰り上げ返済を行うときには手数料が必要な銀行もあるため、手数料の設定について事前に確認しておきましょう

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3000万円借りるときの諸費用

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忘れられがちですが、住宅ローンの借入をするには、様々な手数料や、費用が発生します。

住宅ローンの借入をした後に、利息だけを払えば良いということではありません。

それでは、住宅ローンを3000万円借りる場合に、金利以外でどれだけの費用が必要になるのかを考えてみましょう。

銀行に支払う費用

住宅ローンを行ううえで、銀行に支払いが必要な費用は以下の通りです。

保証料事務手数料印紙料

特に住宅ローンを借入する場合で、最も大きな手数料は、銀行に支払う保証料・事務手数料となります。

銀行によって、保証料、事務手数料のどちらの名目を使用するかは異なりますが、大抵の銀行で、借入金額の2%+32,400円程度の手数料を設定しています。

住宅ローンを3000万円借入する場合では、632,400円(3000万円×2%+32,400円)が必要です。

その他、銀行で必要になるものには、住宅ローンの契約書に添付する「印紙」が必要となります。

住宅ローンを3000万円借入する場合の印紙は2万円です。

その他の費用

次に銀行以外に支払いが必要な費用としては、以下のようなものがあります。

登記関連費用火災保険料地震保険料

先ほどの保証料・事務手数料に比べれば、金額はかなり低くなりますが、住宅ローンを3,000万円借入する場合には、登記費用や、火災保険の費用が必要となります。

登記費用というのは、購入する自宅に対して、住宅ローンの抵当権を設定するための費用です。

抵当権の設定は、住宅ローンを借入するうえでは、必須となります。

登記費用は、登録免許税(税金)+司法書士の手数料となり、登録免許税は、通常、借入額の0.4%となりますので、3000万円の住宅ローンの場合、12万円が必要です。

司法書士の手数料は、5万円ほどを予定しておいた方が良いでしょうから、登記費用はおおよそ17万円が必要となります。

3000万円の住宅ローン控除

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これまで住宅ローンの返済額や必要な費用を紹介しましたが、逆に住宅ローンを借入すると、費用ばかりでなく、戻ってくるものもあります。

その代表的なものに、住宅ローン控除があります。

住宅ローン控除というのは、住宅ローンを借入している残高に応じて、支払った所得税や、住民税の一部を還付してもらえる制度です。

2017年現在では、住宅ローン年末時点の残高の1%(上限40万円)を10年間還付してもらうことができます。

住宅ローンを3000万円借入する場合では、初年度の最大が30万円となり、その後、借入残高の減少に応じて、還付金額が、年間1万円程度ずつ、減少していくことになるでしょう(35年間で借入した場合)。

そのため、住宅ローン控除としては、10年間で、270万円~280万円程度の還付を受けられることが期待できます。

詳しくは住宅ローン契約時に銀行の担当者から詳しく教えてもらえるため、住宅ローン控除などの返還する制度についても相談しておきましょう。

まとめ

住宅ローン3000万円を35年間の返済期間で借入するには、他の借入がない前提で、年収530万円~600万円程度が必要になり、その際には諸費用として、100万円ほどの費用も必要となります。

そして、借入した後には、月額8万円~8.5万円ほどの返済を、35年間継続していく必要があります。

住宅ローンを3000万円借入する場合の必要となる費用を正しく認識して、間違いのないよう住宅ローンを活用しましょう。

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