家を担保にお金を借りるリスクとは？不動産担保ローン完全マニュアル
家を担保に入れてお金を借りるのは、何も住宅ローンだけではありません。
急にまとまったお金が必要になったときに、持家であれば自宅を担保にしてお金を借りることができます。
また、「どこからもお金を借りることができない」という人でも自宅などの不動産を担保にすればお金を借りることができる可能性があります。
そこで気になるのは「いくら借りられるのか」「担保にしたらもう住めないのか」という点です。
審査方法や内容などを見ていきましょう。
この記事はこんなひとにおすすめ
今回ご紹介する記事は、こんな人におすすめの内容となっております。
- 所有する不動産を有効活用したい人
- 不動産担保ローンやリバースモーゲージについて知りたい人
- 家を担保にお金を借りるリスクが知りたい人
目次
家を担保にお金を借りるには
家を担保にお金を借りる方法は、不動産担保ローンと、リバースモーゲージという方法があります。
それぞれ、個人の信用だけでなく、担保になっている不動産の資産価値を根拠に審査を受けることができるため、お金を借りやすい方法です。
しかし、家を担保にする意味を分かっていなければ、せっかくの不動産を手放す羽目になってしまうことにもなりかねません。
不動産担保ローンやリバースモーゲージは、不動産を有効に活用できる方法としては非常に良い方法なのですが、リスクのことも考えて利用しなければならないローンです。
相談は銀行へ
不動産担保ローンやリバースモーゲージの相談は、銀行へ行った方がよいでしょう。
不動産担保ローンは消費者金融などのノンバンクでも取り扱いはありますが、ノンバンクは金利が高く、中には怪しい業者も混じっていますので、最初は銀行へ相談した方がよいでしょう。
少額融資には不向き
不動産担保ローンも、リバースモーゲージも、担保になっている不動産評価額の一定範囲内で融資を行うローンです。
不動産の評価額にもよりますが、数十万円単位の少額融資のために利用するものではなく、数百万円以上の高額融資に向いているローンです。
また、融資スピードは遅く、場合によっては1ヶ月近くもかかることもありますので、すぐに借りたい人にも不向きだと言えます。
少額融資にはカードローン
10万円や30万円などの少ない金額を借りたいのであれば、不動産担保ローンやリバースモーゲージよりもカードローンがおすすめです。
カードローンは銀行や消費者金融会社で取り扱われており、選択肢も多いです。
特に銀行カードローンでは15％以下で借りられますし、手持ちのキャッシュカードで借入できるものもあるなど、利便性も高いです。
消費者金融カードローンにおいても、即日融資に対応していることから、すぐにお金が借りたい人におすすめです。
また、返済を銀行口座からできるところもありますし、コンビニATMから行うこともできます。
それぞれのローンには特徴がありますので、不動産担保ローンやリバースモーゲージだけにこだわらず、特徴を生かした借入をすることが自分にとってのメリットにもなります。
持ち家を担保にお金を借りる方法【不動産担保ローン】
不動産担保ローンとはその字のとおり、土地や建物を担保にしてお金を借りるという契約です。
基本的に不動産の名義は申込者でないといけませんが、銀行によっては家族所有名義でも問題なしとしているところもあります。
そこで、不動産名義が親名義などで違うという人は、許容してくれる銀行に申込みをする必要があります。
また、家を担保にしてお金を借りますので、通常の無担保ローンとは異なり審査も時間を要します。
平均2～3週間程度はかかると見ておいた方がいいでしょう。
長い場合では1か月近くかかることもあります。
そのため、急ぎで現金が必要な人には不向きなローンです。
使用目的は自由
目的別ローンの場合は使用目的を限定されますが、不動産担保ローンの場合は基本的に使用目的を問われません。
フリーローン扱いとなりますので何に使っても自由ですが、使用目的は必ず金融機関から聞かれます。
そのときに「ギャンブル」などと答えてしまうと、審査にとおる可能性が極めて低くなりますので注意しましょう。
借入上限額は不動産の価値次第
不動産担保ローンやリバースモーゲージは、銀行によって融資上限を定めています。
実際の融資はその範囲内で行うのですが、いくら借りられるのかは担保にする、不動産の評価額によって左右されます。
不動産の評価額は、不動産屋さんから購入した金額と同額ではなく、路線価や固定資産税の評価額などから算出されます。
また、不動産の評価額を満額で借りられることもありません。
一般的には評価額の6～7割が、上限とされていますので注意をしましょう。
仮に不動産の評価額が1,000万円だとしたら、借りることのできる金額は600～700万円が限度となります。
そのため、不動産の価値が1,000万円あるからといって「家を担保に1000万借りたい」と銀行に申し出ても、希望通りに融資してくれることはありません。
逆に、不動産の評価額が高ければ1,000万円以上の融資を受けることも可能ということです。
カードローンなどの無担保ローンとは違い、個人の信用で融資額が決まるのではなく、担保とする不動産の価値によって決まるのです。
不動産担保ローンの金利と返済期間
不動産担保ローンの金利は銀行によって異なりますが、カードローンなどよりも低金利に設定されている場合がほとんどです。
3％〜10％の間ということが一般的でしょう。
不動産担保ローンはカードローンなどの本人の信用に対して融資を行うローンとは異なり、担保になっている不動産から回収することができるローンですので、お金を貸す債権者側からするとリスクの低いローンです。
このため、カードローンなどよりも金利が低くなっています。
返済期間に関しても、フリーローンなどよりも長期間を設定することができる商品が多数です。
20年〜30年程度の期間を設定できることが一般的です。
本人の信用を根拠に融資をするローンでは、借主の返済能力がそれほど長期間継続することができるとは限りませんが、有担保の不動産担保ローンは、長期間の返済期間を設定することができるのです。
住宅ローンが残っていても申し込める
まだ住宅ローンが残っている状態だとしても、申込み自体は可能です。
しかし、希望する金額まで借りることができるかは申込先の銀行判断となります。
それは「抵当権の順位」ということが問題になります。
住宅ローンを組んだ銀行が第一抵当権を持っています。
万が一支払いができなくなった場合に、第一抵当権を持っている銀行から競売などで不動産を売却したお金を回収できる権利を持っています。
つまり抵当権を持っていても、第三や第四と順番が下になるほど、回収できる可能性が低くなってしまうのです。
そのため、ある程度はローンの支払いも終わりが見える状態ならいいのですが、まだ住宅ローンを組んだばかりということであれば、どこの銀行も第二・第三の抵当権には魅力を感じません。
銀行の中には「先順位がある物件の担保利用は不可」となっていることが少なくありません。
したがって、審査にとおっても貸倒れしてもいいような、低い融資額となってしまうのです。
もしまだ住宅ローンが残っている状態で、不動産担保付きローンを検討するのであれば、住宅ローンを利用している銀行に申込みをすると、希望金額に近くなる可能性がでてきます。
ノンバンクの不動産担保ローンは、ほとんどが「先順位があっても可」となっている商品が多いため、どうしても担保がついている物件しか不動産がない場合には、ノンバンクの利用も検討しましょう。
銀行に提出する必要書類
申込みのときに必要になる書類は、通常のローンとは異なりちょっと複雑です。
なお、基本的に準備をするものは次のとおりです。
- 申込書（WEB申込みであれば入力のみ）
- 本人確認書類
- 収入証明
- 不動産確認書類
- 印鑑証明
余り無担保ローンとは大差がないように見えますが、不動産確認書類が別途必要で、ちょっと面倒になります。
この不動産関係書類とは、担保の書類であったり、不動産の見取り図であったりといろいろと複雑で、人によって提出すべき内容も異なります。
具体的には不動産登記簿謄本、公図、建物図面、権利書などが該当します。
詳しくは、申込みを希望する銀行で尋ねるといいでしょう。
必要書類をそろえるには、法務局に出向くなどのことも必要になります。
この点で一般的な無担保ローンと違い、手続きに煩雑さがでてきます。
自宅を担保にお金を借りる4大メリット
自宅を担保にお金を借りることには、無担保のカードローンやフリーローンにはないメリットがいくつかあります。
自宅を担保にお金を借りることには、大きく以下の4つのメリットがあります。
①金利が低い
先ほどご説明したように、不動産担保ローンは、カードローンなどの無担保ローンと比較して金利が低く設定されています。
使い道自由なローンは金利が高いものですが、不動産を担保にすることによって、低金利でローンを利用することができるという点は不動産担保ローンの大きなメリットです。
②審査が甘い
不動産担保ローンを「最後の手段」という人も少なくありません。
本人の信用だけではカードローンなどを借りることができない人でも、不動産担保ローンであれば、本人の信用に加え、不動産の信用も加わるため、融資を受けることができる場合があります。
多重債務い苦しみ、どこからもお金を借りることができず、おまとめすらできない人でも不動産担保ローンであれば、おまとめができることもある場合もあります。
無担保融資をどこからも受けることができない人でもお金を借りることができる可能性があるというのも、不動産担保ローンの大きなメリットの1つです。
③融資額が大きい
不動産の評価額の半分程度は融資を受けることができるので、高額の融資を受けることも可能です。
カードローンなどでは、最初から100万円を借りることも難しいですが、不動産担保ローンであれば、100万円を超える融資も難しくはありません。
そのため、複数の債務の合計で数百万円になるような高額融資であっても不動産担保ローンならまとめることも可能です。
④毎月の返済負担が低い
不動産担保ローンは長期間の返済期間を設定することが可能です。
そのため、高額の融資になっても返済期間を長くすれば、毎月の返済負担を軽くすることができます。
例えば、500万円を金利5％で10年返済した場合の毎月返済額は53,033円ですが、25年返済とした場合には29,230円になります。
返済期間が長くなれば利息の負担は大きくなってしまいますが、低金利の不動産担保ローンであれば、長期の返済でも利息負担もそれほど高額にならずに済みます。
自宅を担保にお金を借りる4大リスク
自宅を担保にすることで、借りるうえでの大きなメリットがあります。
その一方で、自宅を担保にしたことで負うリスクもあります。
自宅を担保にしてお金を借りることのリスクは、主に以下の4つが挙げられます。
①自宅を失うリスク
低金利でお金を借りられるというメリットが大きい分、リスクも同じように大きく発生します。
その最大のリスクは支払いが滞った場合に、自宅を失ってしまうことでしょう。
一度の延滞で競売にかけられてしまうことはありませんが、3回以上も返済をしないと競売にかけられる可能性がでてきます。
元々住んでいない空き家などであればいいのですが、家族がまだ居住していたりすると引っ越し費用もでませんのでリスクは高いといえます。
ただし、何の連絡もなしにいきなり競売に出されることはありません。
返済が滞ると必ず金融機関から督促の連絡が来ます。
そのときにしっかりと相談をすると、最悪のケースを逃れられることが多いので無視をするのだけはやめましょう。
また、不動産担保ローンは自分の持ち家だけでなく、家族の持ち家を担保にすることができます。
もしも、返済を怠った場合には、担保提供者の家族にも多大な迷惑をかけてしまうことにもなります。
このようなことがないように、借りる前にきちんと返済計画を立てて、ローン返済だけはしっかりと行うようにしましょう。
②中途解約による違約金
不動産担保ローンの中には、借入当初に契約した返済期間よりも前に返済した場合には、違約金が発生する場合があります。
この金額は10万円以上になることもあるため、中途返済した場合の金銭的な負担は決して小さくはありません。
カードローンなどは繰上返済手数料がかからないことを鑑みれば、この点は不動産担保ローンの特徴的なデメリットと言えます。
銀行の不動産担保ローンの中には「繰上返済手数料無料」となっている商品も少なくありませんので、できる限りこのような商品を選択するようにしてください。
③審査の時間が長い
不動産担保ローンは、通常のカードローン審査などとは異なり、不動産の担保評価額が非常に重要になります。
この不動産の評価に時間がかかってしまいます。
担保となる不動産を現地に行って評価することが一般的ですので、このような審査に時間がかかり、審査回答まで1ヶ月程度かかってしまうこともあります。
時間的な余裕を持って不動産担保ローンの申込をすることをおすすめします。
④諸経費が掛かる
不動産担保ローンには、カードローンなどにはかからない諸経費が必要になります。
まず、不動産担保調査手数料という経費が10万円程度発生します。
その他、担保になる不動産に抵当権を設定しますので、この担保費用が発生します。
担保費用は税金である登録免許税と、司法書士報酬が数万円発生します。
登録免許税は、借入額×0.4%ですので、場合によっては数十万円かかってしまうことがあります。
なお、これらの諸経費は融資実行後に融資金から支払うこともできますので、必ずしも手元に諸経費を支払うためのお金を持っている必要はありません。
ただし、それだけ借りる金額が多くなり、多少なりとも返済額も多くなってしまいますので負担の増加には変わりありません。
これらの諸経費がかかるので、無担保のカードローンなどで借りることができる場合には、無担保ローンを借りた方がよいでしょう。
不動産担保ローンの選び方
不動産担保ローンはどのように選択したらよいでしょうか？
以下の順番で商品を選定していくべきでしょう？
- 担保に入れる不動産が担保利用可能か
まず、担保に入れる不動産が担保として利用できるかどうかということがとても重要です。
地方に不動産がある場合には、地方の不動産でも担保利用できる不動産担保ローンを探す必要があります。
さらに、先順位が設定されている場合には、先順位があっても担保利用できる不動産担保ローンを利用しましょう。
- 繰上返済手数料無料
違約金が発生するローンよりも、自由に繰上返済が可能な不動産担保ローンを選択すべきです。
- 金利が低い不動産担保ローン
金額が高額になることが多い不動産担保ローンですので、できる限り金利が低い不動産担保ローンを選択するようにしましょう。
このような観点で見ると銀行の不動産担保ローンがおすすめですが、銀行の不動産担保ローンは担保不動産が首都圏限定になっていることがかなり多いので、この点だけは注意して商品を選択するようにしましょう。
不動産担保ローンの扱い銀行4選
すべての銀行で不動産担保ローンに対応している訳ではありませんが、メガバンクをはじめ、地方銀行でも取り扱っている銀行は多いです。
各銀行によって申込み条件などが変わってくるので、詳しく確認していきましょう。
また、ホームページには記載されていないこともありますので、電話や窓口でしっかりと確認をするといいでしょう。
①三井住友銀行フリーローン（有担保型）
名称が不動産担保ローンではありませんが、内容は不動産担保ローンと同じです。
注意事項としては、使用目的を確認できる書類の提出が必要となります。
また、事業資金や投資目的ではローンを組むことはできませんので注意が必要です。
【貸付条件】
- 20歳以上～完済時80歳まで
- 団信保険に加入できる人
- 保証会社の保証を受けられること
なお、契約時に保証会社手数料として32,400円発生します。
一部繰り上げ返済は別途手数料が発生しますので注意をしましょう。
②みずほ銀行みずほホームエクイティローン
みずほ銀行の不動産担保ローンの上限額は、現在の住宅ローンの残高に応じて変動します。
例えば、評価額が3,000万円で住宅ローンの残高が2,000万円だとします。
このような場合は、「3,000万円―2,000万円＝1,000万円」が最高融資金額となる計算です。
【貸付条件】
- 満20歳以上～満66歳未満
- 安定した収入を見込めること
- 保証会社の保証を受けられること
- 第一抵当権であること
特に、条件の4番目である「第一抵当権であること」がポイントになります。
このことは、住宅ローンが残っている状態で申込みをするならば、住宅ローンがみずほ銀行の人以外は申し込みができないということを意味しています。
また、名義も申込者本人単独、もしくは夫婦共有以外は申込み不可です。
そのため、実家の両親名義などでは申込みできませんので覚えておきましょう。
③三菱UFJ信託銀行
三菱UFJ銀行ではなく「信託銀行」にて、不動産担保ローンを扱っているので注意が必要です。
申込み条件が三井住友銀行や、みずほ銀行と比較すると少し細かくなっていますので注意してください。
【貸付条件】
- 満20歳以上～完済年齢が75歳以下
- 勤務年数3年以上
- 前年度の年収が200万円以上あること
- 団信保険に加入できる人
- 保証会社の保証を受けられる人
基本的には、上記の5点が申込みできる最低ラインとなります。
さらに、融資金額上限も明確に提示されていて、土地付き住宅であれば評価額の85％、マンションは70％～80％となっています。
また、年収と返済のバランスも考慮されるのは、一般的なローンと変わりはないでしょう。
250万円未満であれば年間返済率が25％以下、250万円以上400万円以下ならば30％以下、400万円以上ならば35％以下に設定されています。
つまり、単純に評価額だけで判断されずに、収支バランスも含んで融資金額が決定するということになっています。
④楽天銀行不動産担保ローン
ネット銀行大手の楽天銀行でも、不動産担保ローンは取扱いされています。
通常店舗を構えている銀行での申込みですと、審査結果がわかるまで時間がかかりますが、楽天銀行ならば最短で翌日には回答がくるので急ぎの人には需要が高いです。
【貸付条件】
- 満20歳以上～完済年齢80歳未満
- 日本国籍もしくは永住権を持っている外国人
- 継続安定した収入があること
- 保証会社の保証を受けられる人
外国の人でも永住権を持っていれば、申込みは可能なので間口が広い印象です。
また、繰り上げ返済手数料は無料ですので少し余裕があるときに返済し、完済までの年月を短くすることも気軽にできます。
利用のしやすさではおすすめの銀行になります。
高齢者でも借りられる【リバースモーゲージ】
お金を借りるとなると返済義務も発生しますので、通常のローンですと「安定した収入がある」ということが申込みをする最低条件となります。
しかし不動産担保ローンの場合、無職や高齢者でも申込みは可能です。
何かあったときの担保の付いたローンですので収入があるに越したことはありませんが、無収入でも申込み自体はできます。
ただし、本当の無収入の場合は返済の余地がありませんので、金融機関からお金を借りることは難しいでしょう。
そこで、高齢者の場合は不動産担保ローンよりも、「リバースモーゲージ」を選択した方が老後資金としても活用できます。
無職の高齢者でも借りることが可能
不動産担保ローンは、不動産を担保としながらも、返済は毎月現金で返済して行くことを前提としたローンです。
しかし、リバースモーゲージは現金での返済を前提としていないので、年金しか収入のない高齢者でも借りることができるローンです。
むしろ、リバースモーゲージは高齢者専用のローンで、多くの銀行が、55歳以上とか60歳以上にならないと利用することができません。
若い人はリバースモーゲージを利用することができないので注意しましょう。
家を担保にした老後資金として使える
リバースモーゲージは、自宅を担保に老後資金を借りるためのローンです。
そのため、使い道は基本的に自由です。
「国民年金だけでは生活できない」「自宅を手放して介護施設に入居したいがお金がない」というような場合にリバースモーゲージを活用することができます。
生きている間の借金返済は不要
リバースモーゲージとは、自宅を担保にお金を借りるという点では、不動産担保ローンと同じですが、最大の特徴は「生きている間もしくは契約期間内は返済をしなくてもいい」という点です。
しかし、利息は発生しますので「利息だけでも先に払ってしまいたい」という人は、「利払い型」を選択するといいでしょう。
では借金返済はいつになるのかというと、利用者が他界した後になります。
そのときに担保に入れていた自宅を売却して、完済するという流れになります。
そのためリバースモーゲージも、評価額によって融資金額が異なります。
土地などの評価額は刻一刻と変動しますので、無理なく完済できるように評価額の6割程度を上限としている銀行が多いです。
リバースモーゲージを活用して、老後には趣味の時間に充てたり、老人ホーム入居の一時金として活用したりする人が増えています。
借主が亡くなった後に自宅を売却するということが前提になっているローンですので、借主が亡くなった後に居住する子供が自宅に同居している場合には、リバースモーゲージを利用することはできません。
借主の単身か、借主と配偶者だけが同居しているという場合だけが、リバースモーゲージを利用することができます。
また、契約前に推定相続人全員の同意がない場合も、リバースモーゲージを利用することはできません。
リバースモーゲージのメリット・デメリット
高齢者向けのローンであるリバースモーゲージにも、利用することのメリットやデメリットがあります。
では、リバースモーゲージにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
リバースモーゲージのメリット
リバースモーゲージのメリットは、以下の4つが挙げられます。
- 元金を返済する必要がない
- 生活費以外の資金にも利用できる
- 収入が少なくても借りられる
- 不動産を売却しなくても資金調達できる
リバースモーゲージで借りた元金は、利用者が他界した後に返済することになります。
そのため、生きているうちは毎月高い金額を返済する必要がありませんので、年金しか収入がない人でも利用しやすいです。
また、生活費だけでなく、冠婚葬祭など自由な目的に使用できます。
不動産を担保にするだけで、生きている間は売却する必要もありませんので、そのまま家に住み続けたまま資金調達ができることもメリットです。
リバースモーゲージのデメリット
一方で、リバースモーゲージには以下の3つのデメリットがあります。
- 利用条件が厳しい
- 相続人の同意が必要
- 途中で借入条件が変更となる可能性がある
リバースモーゲージを利用するためには、首都圏など地域が限定されていることも珍しいことではなく、単身や配偶者のみと同居しているなどの条件を満たさなければなりません。
また、元金の返済は不動産の売却によって行いますので相続されません。
したがって、相続人からも同意を得なければならないとしていることが一般的です。
そして、不動産価値の変動に伴って借りられる金額も変動しますので、万が一価値が暴落した場合には十分な借入ができない可能性もありますし、将来的に金利が上昇して利息だけでも大きな負担になってしまうこともあります。
リバースモーゲージの扱い銀行3選
現在、不動産担保ローンと比較すると取り扱っている銀行は少ないですが、今後ますます高齢化になり需要が増えてくる予想ですので、取り扱う銀行も増えてくるでしょう。
リバースモーゲージもメガバンクや地方銀行で取り扱っている銀行がありますので、まずは自宅近くの銀行に商品として取扱いがあるのかを確認しておくといいでしょう。
①みずほ銀行「みずほプライムエイジ」
みずほ銀行では、リバースモーゲージの商品名を「みずほプライムエイジ」としています。
不動産担保ローンと同じく、貸付には条件があるので確認していきましょう。
【貸付条件】
- 契約時の年齢が満55歳以上
- 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県に自宅を所有していること
- 夫婦２人暮らし又はひとり暮らしであること
- 年金収入などで安定した収入を得ていること
不動産担保ローンと大きく異なるのが、年齢です。
55歳以上でないと申込みもできませんし、子供や親族と同居されている人も申込み不可となります。
また、住まいの地域が限定されますので、対象にあった住所に住んでいる人以外は難しい条件です。
②三井住友信託銀行「リバースモーゲージ」
三井住友信託銀行リバースモーゲージの特徴は、支払い方法を選べることです。
基本的に、リバースモーゲージは契約期間中の返済は必要ありませんが、少しでも借入れを減らしたいと思う人は、利払い型といって利息のみを毎月返済することができます。
これであれば、万が一売却時で完済できる金額にならなかったとしても、利息の支払いをしていたことで、残債額を支払いするときには手出しのお金も少なくなりますので安心できます。
【貸付条件】
- 満55歳以上
- 夫婦２人暮らし又はひとり暮らしであること
- 担保不動産の抵当権を第一位にすること
- 三井住友信託銀行で遺言信託を利用すること
- 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県が自宅である
- 担保評価額が4,000万円以上であること
契約のときに、法定相続人の同席が必要となる場合もあります。
少しハードルは高いですが、条件を満たしていれば申し込みは可能です。
③東京スター銀行「充実人生」
特徴としては「預金連動型」といって、使わずにお金を口座に入れておけば支払いは発生しません。
しかし、お金を少しでも使用したのであれば、使った分だけの利息は毎月発生するという仕組みとなっています。
また、申込み方法ですが、いきなり手続きをすることはできません。
まずは電話かインターネットで、個別相談会もしくはセミナーの予約を入れます。
そこで詳細案内を聞いて、納得した上で初めて申込みとなります。
【貸付条件】
- 55歳以上
- 年収120万円以上（年金を含む）
- 取扱店舗まで約2時間以内に来店可能であること
- 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、京都府、神戸市に自宅を所有していること
- 契約時に判断能力を持っていること
年収の規定がありますので「年金をもらっていない」「120万円も収入がない」といった場合ですと、お金を借りることが難しくなってきます。
また、マンションの場合は、担保にするためには独自の条件がありますので、このことも個別相談会もしくはセミナーで確認するといいでしょう。
家を担保に借り入れする方法のQ＆A
最後に、家を担保に借り入れすることについての疑問をまとめてみました。
①マンションを担保にお金を借りることはできる？
不動産担保ローンでもリバースモーゲージでも、所有するマンションを担保にすることはできます。
しかし、評価額というのは戸建てよりは分が悪そうです。
マンションとは建物になりますので、戸建てでいう上物になります。
これはどうしても年月が経過すると、経年劣化してしまい価値がなくなってしまうものです。
しかし、土地というのは余り価格の変動が経済情勢以外では余りありません。
そのため土地の値段で評価額が決められることが多いのですが、マンションの場合は区分上としては土地も一部所有していることにはなっていますが、他界した後にその土地だけを一部売却することはマンションが建っている以上できません。
つまりはマンションについては自分の敷地内だけを担保にする異なりますので、戸建てと比較すると融資金額が少なくなります。
戸建ての場合ですと評価額の6～7割程度の上限額ですが、マンションですと5割程度が上限となります。
またリバースモーゲージですと、銀行によってはマンション不可であることもあり評価額ではなく、銀行独自の審査で融資金額を決定するところも存在します。
②土地を担保に銀行からお金を借りることはできる？
「上物は別名義だから土地だけで担保融資したい」という場合はどうしたらいいのでしょうか。
結論からいうと、土地のみの担保でも銀行融資は可能です。
ただし、上物の名義人の同意が必要になります。
いざ、土地を銀行が処分する段階になって、上物の名義人が不退去したような場合には、銀行はスムーズに回収することができないためです。
また、同意があった場合でも、できる限り、このようなトラブルの種になりそうな物件に関してはあまり扱いたくないというのが銀行の本音です。
このため、決して不可能ではありませんが、審査に通過できる可能性はそれほど高くなく、審査に通過することができたとしても借入額は少なくなってしまう可能性が高いと考えた方がよいかもしれません。
銀行は、もしもの時に簡単に処分でき、回収に充てることができる不動産に対して積極的に融資をしたいと考えているのです。
③実家を担保にして不動産担保ローンは組める？
担保先を自宅ではなく実家にして、不動産担保ローンは組めるのでしょうか。
不動産担保ローンの種類にもよりますが、「三親等以内の家族の不動産利用可」となっている不動産担保ローンであれば、実家を担保に不動産担保ローンは利用することが可能です。
しかし、不動産担保ローンの多くが、首都圏などにある不動産限定となっていることが少なくありません。
先ほど説明したように、処分価値の高い不動産だからこそ、銀行は融資を行うのです。
このため、実家が首都圏にある場合には、実家でも不動産担保ローンを借りることができますが、実家が地方都市にあるような場合には不動産担保ローンを利用できないことがあります。
実家を担保に不動産担保ローンを利用することはできますが、「実家がどこにあるか」ということに左右されます。
また、実家ではなく義祖母の家を担保にすることも融資条件を満たすことがほぼ出来ませんので借りることはできません。
なお、実家を担保に家を買うこともできますが、それは自分たちで住宅ローンを組んだほうが低金利で負担は少なくなりますので、極力は住宅ローンで借りることをおすすめします。
④共有名義や名義が分かれている場合でも借りられる？
家の名義がひとりではなく、夫婦の共有名義であったり、土地の名義人が複数であったりする場合は、基本的にはすべての名義人に担保を入れることについての許可をもらう必要があります。
しかし許可を得たところで、あえて他人のために自分の名義分について、担保に差し出す必要がありませんので、「自分の持分だけでお金を借りてね」といわれることが多いでしょう。
その場合は申込者が持っている不動産の持分だけで借入限度額として申し込みをして、不動産を担保に借入れすることになります。
しかしそうなると評価額は著しく下がりますので、期待できる額を融資してもらうのは厳しいでしょう。
銀行は万が一支払いが滞った場合を想定し、不動産の評価額を決定します。
しかし、いざ競売にかけても、共有者の資産がお金という形で別のものになりますので、共有者とのトラブルにもなりかねませんので、銀行としてはすすんでは融資をしてくれないでしょう。
⑤家を担保にお金を借りる時、家の権利や権利書はどうなる？
銀行などが不動産担保で融資する際に設定する抵当権は、万が一返済されなかった時に備えるものであり、いわば保険のようなものです。
また、抵当権の設定時に不動産の名義を銀行などに変更することはありません。
従って、抵当権を設定した時点で家の権利そのものが銀行などに移るわけではないということです。
逆に言うと、不動産担保の借金が返済できなくなると、抵当権の効力が発揮され、家の権利を失ってしまうことになります。
権利書については、抵当権の設定時に必ず必要になりますが、設定後は戻ってくることになり、自分で保管することになります。
なお、不動産の権利書は2004年に廃止され、現在では登記識別情報でデータ化されています。
2004年以前に登記した不動産については権利書が存在しますので、抵当権の設定時には権利書を使用するのですが、抵当権が設定された後は登記識別情報として戻ってくることになります。
不動産担保ローンを完済した際には、抵当権抹消のために、設定時に渡された登記識別情報が必要となりますので、きちんと管理しておくようにしましょう。
⑥両親の家を抵当に入れて、父の入院費や母の生活費を借りたい。名義人（父）が手続きできない状態でも司法書士に頼めば母名義に変更してもらえる？
入院している父親に意識があり、委任状などの書類にも署名できる状態であれば、名義変更の手続きは可能です。
ですが、入院中の父親に意識がない場合、または意識はあっても正常な判断ができない状況にある場合、そのままの状態では母親や子供では名義変更をすることはできません。
この状態で不動産の名義変更をするためには、例えば子供が父親の後見人となり、権利行使をすることで変更できる可能性があります。
ただし、後見人となって権利行使するためには、裁判所から認められることが必要となりますので、後見人となったからといって必ず行使できるとは限りません。
いずれにしても、専門家である司法書士には相談したほうが良く、適切なアドバイスのもとで行うようにしましょう。
⑦主人の会社が倒産…現在仕事をしておらず収入がなくても不動産担保なら借りられる？
会社が倒産し、現在仕事をしていなく、妻が専業主婦または、パートで働いていても収入が小遣い程度という場合には、生活していくことはできませんね。
この状況を何とかするために、所有している不動産を担保にすることを考えたのでしょうが、借主に収入がなければローンは借りることができません。
たしかに、不動産担保ローンの審査は、借主の信用というよりも、不動産の価値を重視しています。
ですが、最初から返済できない状況とわかっているのに融資をするところはありませんし、妻に収入がない、または収入が少ししかないという状況では、保証人にしても返済していけるとは思えません。
不動産担保ローンで高額を低金利で借りられるのは、不動産によって銀行などが保全を図ることができるためであり、最初から不動産の処分を考えているわけではありません。
収入があってこそ借りられますので、現在の状況で不動産担保ローンは借りることができません。
⑧自営業の夫の店を担保にお金を借りられる？
担保予定の店に、別の抵当権が設定されていなければ借りられる可能性はあります。
ほとんどの銀行では、抵当権順位が1位でなければ融資してくれません。
そのため、店の購入や新築などで別の抵当権がすでに設定されている場合は、その店を担保にして借りることはできません。
ただし、銀行によっては抵当権順位が1位でなくても融資しているところもありますし、消費者金融でも融資してくれるところはあります。
夫の店を担保にする場合、店に抵当権がまったくないことが望ましいのですが、もし抵当権が設定されている場合は、抵当権順位が2位や3位であっても融資可能なところに相談してみましょう。
まとめ
家を担保にしてお金を借りる方法は住宅ローン以外では、「不動産担保ローン」と「リバースモーゲージ」の2種類です。
それぞれ条件が異なりますので、どちらがよりニーズにあっているのかを検討していくといいでしょう。
また、不動産を担保にするということは、高額な借金の場合が多いでしょう。
不動産担保ローンは、複数の借金のおまとめなどにかなり重宝しますし、リバースモーゲージを上手に活用することで、手元にお金がなくても充実した老後を送ることも可能です。
しかし、不動産を担保としたローンは万が一のときには住む家を失ってしまったり、家族に迷惑がかかってしまうローンです。
諸経費も高いので、カードローンのように気軽に利用することはせずに、しっかりと計画を練った上で利用することをおすすめします。
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