馬でも分かる!元貸金業の馬たちが解説「借入のすべて」

住宅ローンの借入可能額はいくらが妥当?

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決定

人生で最大である大きな買い物といえば、やはりマイホームです。高額な費用が発生しますし、住宅ローンを組んでいた方が税金の控除も発生しますので、利用される人も多いでしょう。

しかしローンを組むにあたって、「自分ならいくら借入可能なんだろう」と把握しておかないと予算も組めません。年収別で借入可能額はいくらなのか見ていきましょう。

住宅ローンの借入可能額はどうやって計算する?

現在インターネットでも数字を入力するだけで、簡単に計算できるツールも存在しますが、今回はアナログに手計算での方法をとっていきます。

まずは「返済負担率」から計算していきます。返済負担額とは収入に対していくら支出があるのかを確認するものです。ざっくばらんに言うと収入と支出のバランスを計算するものと思っておくといいでしょう。

一般的に住宅ローンを組めるのは、返済負担率が平均30%程度だと言われています。(年収に応じて数字は変動しますが詳しくは後で書きます。)すでにオーバーしている人は、頭金を多く準備しておいた方が安全です。

返済負担利率の計算法

返済負担利率の計算は、年間の返済額÷税込み年収×100で出すことができます。年間の返済額はマイカーローンの支払いや、キャッシングの返済がある場合その年間の数字も合計します。

例えば、年収300万円、年間の返済額が100万円ということであれば、100÷300×100=33.3。

すでにギリギリのラインと言えます。そこに住宅ローンの支払いも加わる訳ですからこのままでの申し込みですと却下される可能性が高くなります。

年収の何倍が平均?

平均して年収の5~6倍の金額を目安として、住宅ローンの借入申し込みをする人が多いですが、これはあくまで平均です。必ずしも5~6倍だから融資可能であるという事ではありません。

また前に述べたように、現時点ですでに返済負担率が30%を超えている場合は、年収の何倍ならOKなのかという事よりも負担率を下げる事を優先した方が住宅ローンを借りる近道です。

借入限度額とは違う

住宅ローンにおいて最大でどれくらいまで借りることができるのかという限度額のことを「借入限度額」といいます。

この借入限度額の一般的な目安は「年収の6倍」といわれており、例えば年収500万円の人であれば3,000万円、年収800万円の人であれば4,800万円が借入限度額の目安となります。

しかし、借入限度額はあくまでも年収からみて最大で借りることができる金額の上限となりますので、実際に限度額まで借りることができません。

従って、年収から借りることができる上限を表したものが「借入限度額」といい、現時点で実際に借りることができる金額を表したものが「借入可能額」となりますので、これらの違いには十分に認識しておかなくてはなりません。

年収200万円台は住宅ローンの審査に通らない?

現在ローンを組んでいない状態で返済利率も30%以下だけれども、年収が200万円台という人はどうなるのでしょうか?見ていきましょう。

銀行によっては年収制限がある場合も

どんなに返済負担率が下回っていたとしても、銀行によって申込できる基準が異なっています。中には「年収300万円以上」と具体的な数字をあげている銀行も存在します。

その場合は素直に諦め収入条件がない銀行を探すか、連帯保証人や収入合算者を探し少しでも収入の数字を上げていく方法をとるといいでしょう。

また頭金を増やし借入金額自体を少なくするのも効果的です。

年収200万円台で住宅ローンはいくら借入可能?

返済負担率で書いたように平均30%ですが、年収300万円未満の場合の返済利率は25%以下です。

それでは、計算してみましょう。まずは年間の返済できる金額を出していきます。
200万円×25%=50万円。次に12ヵ月で割ります。

50万円÷12カ月=約4万円。つまり年収200万円台の人が毎月住宅ローンに充てられる金額は4万円ということになります。この4万円には利息の支払いも含んでいます。

次にローンの返済年と金利で計算します。最長の35年金利はフラット35(2017年7月時点)の金利1.09%とします。この場合は、融資可能金額は1,396万円という計算ができます。

計算した金額以下の予算であれば、年収200万円台でも住宅ローンを組める可能性が出てきます。

年収300万円から400万円未満の場合

年収300万円~400万円未満の返済負担利率は30%です。先ほどと同じ計算で具体的な数字を上げていきましょう。年収は間をとって350万円だとします。

350万円×30%=105万円。105万円÷12カ月=毎月9万円。
35年ローンの金利1.09%=3,141万円という計算になります。

年収400万円から700万円未満の場合

返済負担利率は35%になります。年収は500万円だとしましょう。

500万円×35%=175万円。175万円÷12カ月=毎月15万円
35年ローンの金利1.09%=5,235万円という計算になります。

借りられる金額と返済できる金額は違う

実際に具体的な数字を出してみると「想像よりも高い」と考えがちですが、融資可能額と返済できる金額は違うものだと認識していないと、後々住宅ローンの返済ばかりに追われるようになってしまうケースも多いです。

今の家賃と同等もしくは下回る返済金額がベスト

最初は「身の丈にあったつつましやかな予算で」と考えますが、住宅ローンが通りここまで借りられるんだと明確になった場合、少しずつ欲が人間出てくるものです。

しかし「借りられる金額=無理なく返済できる金額」とは限りません。年収500万円の場合ですと月の手取りは25万円~30万円程でしょう。

30万円から15万円を住宅ローンに充てれば残り15万円です。そこから食費や生活費、子供の養育費など捻出しなくてはなりません。

また見落としがちなのが、電気代やインターネットのプロバイダー料金です。今まで住んでいた時よりも基本料金が上がります。

目安としては、現在の家賃と同等もしくはそれ以下の返済額になるような予算を組むことです。そうすることでライフスタイルを大幅に崩すことなく過ごせます。

繰り上げ返済は10年待った方がお得

住宅ローンを組むことで年末調整の時に税金が控除されます。控除の金額は残りのローンで金額が変動しますので、残債が多ければ多いほど控除額もアップします。

この住宅ローン控除は10年間のみですので、繰り上げ返済は10年後から行った方がお得です。またちょうど控除が終わる10年後あたりから、マイホームの細かな修繕箇所が必要になってくることも考えられますので、その間に修繕費用を別に確保しておくのも1つの方法です。

貯金をすべて頭金にしない

少しでもローンの金額を減らしたい気持ちから、貯金を全額頭金に充てるのは危険です。新居先の家具や生活用品も意外とバカにできない金額で出ていきますし、住宅ローンの契約の際にも収入印紙や司法書士への支払いなどはすべて現金にて行われます。

ある程度手元に現金を残していないと、大変な事になるので要注意です。

外構代金も発生する

依頼する住宅メーカーに外構までお願いすれば、外構代も含めた見積りで住宅ローンを通すことは可能です。

しかし、住宅メーカーが行う外構費用は一般的に高額になる場合が多いですので、当面はそのまま。あとで還付金や控除でゆっくりと自分たちで仕上げる。という選択肢をとる人もいます。

外構費もこだわれば数百万円費用が発生しますから、その分の予算も組み込みながら住宅ローンの予算を検討すると安心です。

年収はローン審査に関係する

住宅ローンは借入金額が数千万円、返済期間が数十年にもおよぶローンです。そのため、住宅ローンにおいて年収は非常に重要な審査の項目となっています。住宅ローン審査ではどのような視点で年収の審査が行われるのでしょうか?

借入れには年収200万円以上は必要

住宅ローンはカードローンのように、パートでもアルバイトでも勤務先がある人であれば誰でも申し込むことができるという商品ではありません。

住宅ローンは一定以上の年収がないとそもそも申し込むことができないローンです。このように、申し込むための条件を最初からつけていることを申込基準などと言います。

多くの住宅ローンではこの申込基準が設けられており、おおむね年収が200万円以上はないと申し込むことはできません。

年収が多ければ多いほど審査には有利になる?

すべての審査において年収は高ければ高いほど審査に有利にはなりますが、住宅ローンの場合には年収が高いからと言って必ずしも審査に通過できるわけではありません。

もちろん審査に年収が多いに越したことはないのですが、住宅ローンの場合、保険外交員や長距離トラック運転手は年収が高いからと言って必ずしも審査に通過できるわけではないため注意が必要です。

保険外交員やトラック運転手は給料の中でも歩合給の割合が多い業種です。このように歩合給の割合が多い職種の人を不安定業種などと呼びます。

歩合給が多いと、仕事の内容如何によって翌年は給料が低くなってしまうかもしれないためです。住宅ローンは返済期間が長期にわたるローンですので、長期的に収入が安定している人が審査に通過しやすいと言われています。

また、住宅ローンの審査は①個人信用情報②勤務先③年収④勤続年数⑤担保評価と言った項目を総合的に審査します。

あくまでも年収はその中の1つの審査項目に過ぎないため、年収がいくら多いと言っても必ずしも審査に通過できるわけではなく、①②④⑤が基準外であればいくら年収が高い人でも借入ができない可能性もあります。

年収は審査そのものよりも借入限度額に影響

先ほど述べたように、年収は数ある審査項目の1つです。年収は借りることができるか否かよりも借入限度額に影響を及ぼす項目であると言われています。これはどのようなことなのでしょうか?

年収の5倍程度が住宅ローンの適正額

銀行内部では一般論として、年収の5倍以内が住宅ローンの借入金額として適正であると言われてきました。

現在「借入金額は年収の5倍以内か」という審査を行っている銀行はそれほど多くはありませんが、やはり昔からこの暗黙の決まりが銀行内部で言われている以上、例えば年収の10倍もの金額のローンを組むことが難しいようです。

年収は借入限度額を決定する1つのベンチマークとなることは確かです。

年収がもっとも審査に影響する返済比率とは

年収の5倍以内という判定を行っている銀行はそれほど多くありません。今は審査の際に「返済比率」という考え方を用いて年収から借入限度額を算定しています。

返済比率とは、年間の住宅ローン含めたすべての借入の返済額が基準の割合以内に収まるように住宅ローンを組まなければならないという決まりです。多くの銀行では返済比率は30%~40%程度に定められています。

例えば年収500万円の人が返済比率40%の住宅ローンを組もうと思ったら、この人は500万円×40%=200万円の年間返済金に収まるように住宅ローンを組まなければなりません。

なお、返済比率を計算する時の返済額算定のための金利は優遇なしの住宅ローン基準金利で計算することが一般的です。2017年2月現在のメガバンクの住宅ローン基準金利は変動で2.475%です。

3,000万円の住宅ローンを年収500万円の人が返済比率40%で組もうと思った場合に、期間20年で組んだ場合には年間返済額は約190万円となります。これが2年短縮して18年で組んだ場合には約206万円となるため基準外です。

そのため、この人は最低でも19年以上の期間で住宅ローンを組まないと返済比率オーバーで審査には通過できない可能性が高くなります。

反対に、申込基準ギリギリの年収200万円の人でも基準を満たせば住宅ローンを組むことができる可能性があります。年収200万円の人が返済比率30%以内で住宅ローンを組もうと思ったら許容される年間返済額は60万円です。

最長35年でいくらまで借りることができるかと言えば1,400万円の借入れであれば年間返済額は598,344円となり基準ギリギリです。他の項目すべての条件を満たせば年収の低い人でも住宅ローンは借入可能です。

このように、住宅ローンの借入審査において年収は借入限度額と借入期間に影響を及ぼす項目となっています。なお、返済比率に含まれる返済額は住宅ローンだけでなく、他の借入金がある場合には他の借入金も含まれます。

例え1年後に完済するローンを抱えていたとしても、審査の際には現在時点で審査が行われますので他債務には注意が必要です。

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返済比率を満たそうとして期間を長く設定すると後が大変

説明してきたように、返済比率は借入期間を長くすれば満たすことが可能な基準です。しかし、基準内に収めようとして、借入期間をむやみに伸ばすことは危険が伴います。

定年退職後まで住宅ローンが残ってしまうことになるためです。住宅ローンは70歳または75歳まで完済できるように返済計画を設定すればよい商品です。返済期間によっては61歳以降も返済が続くことは決して珍しいことではありません。

希望額を借りるために無理して長い返済計画を立てる場合には、定年退職時に一括返済を行うなどの計画を立てましょう。

住宅ローン借入で年収が足りない

住宅ローン借入で年収が基準内に収まらない場合には借入を諦めるしか方法がないのでようか?そんなことはありません。

住宅ローンは家族で居住するための住居を購入するためのものです。そのため同居して生計を一にする家族の年収の1部を年収合算するという特例があります。

連帯債務者の配偶者の年収を一定内で合算することができる

住宅ローンの債務者を夫婦の共同名義にするということが昨今増えています。

これは、男女平等という考えに基づくものであると同時に、共働き夫婦が増えていることから妻の年収も返済比率の計算の際に利用することができるためです。

連帯債務においては、主たる債務書は夫婦のうち年収が高い方(夫となることが多い)、従たる債務者を夫婦のうち年収が低い方(妻となることが多い)とします。

このうち、主たる債務者の年収を全額、従たる債務者の年収の1部(50%以内となることが多い)を合算し、合算した年収を世帯年収として住宅ローンの審査にかけることができます。

年収500万円の夫と、年収400万円の妻であれば500万円+(400万円×50%)=700万円で審査を受けることができます。こうすれば返済比率が40%であれば年間700万円×40%=280万円までの返済計画を立てることができるようになります。

同居家族の年収を一定内で合算することができる

収入のある親と同居する予定の場合でも、親の年収の1部を合算することができる住宅ローンもあります。また、連帯債務者でなくても配偶者に収入がある場合には配偶者の収入の1部を合算することができるローンもあります。

なお、親の年収を合算するにあたって、年金収入は合算対象の収入とならない場合がほとんどです。

住宅ローン途中で年収が大きく減ったらどうなる?

住宅ローンを返済している途中で年収が大きく減ってしまった場合には銀行から何かのペナルティなどはあるのでしょうか?

返済し続けていける限り問題ない

住宅ローンはあくまでも審査を行った時点での年収や勤務先などの属性情報で審査を行います。

そのため、その後予定よりも年収が下がったとしても銀行は返済を期日通り行っている限りは何も言ってきませんし、そもそも年収が下がったことを知るよしがありません。

年収が申込当時よりも低くなっても勤務先が変わっても返済さえしっかりと行っていれば特段問題はありません。

返済が苦しくなったら相談しよう

年収が低くなると、当然ながら返済の履行が難しくなります。このため、勤務先の都合や倒産や転職によって返済が厳しくなったら、銀行へ相談を行いましょう。

銀行は金融庁の指導によって返済が難しくなった先に対しては積極的に相談に乗るようになっています。慢性的に収入が低くなって返済額の軽減を行いたいのであれば期間を延長して毎月の返済額を少なくすることができます。

また、ボーナスが少なくなってしまいボーナス返済分を毎月返済に回すこともできますし、併せて期間の延長を行うことも可能です。

一定期間無職になって就職が決まるまでに返済を猶予してほしいというような状況であれば、一定期間元金の返済を据え置いて利息だけ支払っていくという方法もあります。

どのような方法を採るかは銀行と相談のうえ最も自分にあった方法を決めましょう。ただし、原則としてこのような借入条件の変更を行うことができるのは1つのローンにつき一回までと言われています。

条件変更の際には今後の人生設計を真剣に考えて最も確実に返済を履行することができる方法へ変更してください。

全国の平均借り入れ額

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住宅ローンの借り入れ平均額を調べる方法にはいくつかありますが、住宅金融支援機構が公表しているデータ(「フラット35利用者調査、2016年度」)を参考にしてみます。

こちらの資料は、住宅金融支援機構が、フラット35で借り入れする人を対象として調査した結果の平均値となります。

そのため、住宅ローン利用者全体の平均ではなく、フラット35を借り入れする人の平均という点を留意しておく必要があります。

地域別の平均借り入れ額

全国平均の住宅ローンの借り入れ額(フラット35+民間金融機関)は3,012万円です。

そのうち、首都圏の平均借入額が3,293万円、近畿圏が2,983万円となっています。

さらに、首都圏のなかでも、東京都は際立って金額も大きく、3,789万円となっています。

首都圏、近畿圏、東海圏を除く、その他地域の借り入れ平均額は、2,734万円です。

首都圏、なかでも東京都は、そもそも地価が高いため、平均的な不動産価格が高く、そのため、平均借り入れ額も高くなっているものと考えられます。

購入不動産のタイプ別平均額

また、購入する不動産の種類によっても、借り入れ額は大きく異なっています。

土地付き注文住宅(一戸建て)を購入する方の、住宅ローンの全国平均借り入れ額は3,478万円で、こちらの首都圏の平均額は4,070万円となります。

同じく、土地付き注文住宅の近畿圏の平均借り入れ額は、3,589万円で、首都圏、近畿圏、東海圏を除く、その他地域の平均借り入れ額は3,129万円となります。

一方、マンション購入者の全国平均の住宅ローン借入額は、3,515万円で、首都圏の平均借り入れ額は、3,912万円となっています。

全国平均ではマンション購入者と、注文住宅購入者の借り入れ額はそれほど変わりませんが、首都圏は、注文住宅購入者の借り入れ額が大きくなっています。

自己資金の平均額

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同様に自己資金の平均額についても見てみましょう。

全国平均の住宅購入時の2016年度の自己資金は472万円です。

同じく、首都圏の自己資金の平均額は、504万円で、近畿圏は462万円となります。

全国、首都圏、近畿圏と地域に関わらず、必要資金額の13%程度の自己資金を用意していることになり、自己資金の平均は1割程度ということになります。

購入する不動産タイプ別の自己資金で見た場合、土地付き注文住宅(一戸建て)の全国平均では462万円、マンション購入者の自己資金平均は、740万円です。

首都圏で見ても、土地付き注文住宅購入者の自己資金平均は、560万円ですが、マンション購入者の自己資金平均は826万円です。

全国的に見て、注文住宅購入者よりも、マンション購入者の方が自己資金を多く準備しており、注文住宅購入者の自己資金の比率(自己資金÷総必要額)が12%であるのに対して、マンション購入者の比率は17%ですので、5%程高くなります。

地域間で総必要額は大きく変わりますが、総必要額に占める自己資金の割合に大きな変動は無く、同割合程度の自己資金があることになります。

購入する不動産のタイプ(注文住宅、マンションなど)に対して、自己資金割合の差は大きくなっています。

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返済期間が違えば借入可能額も違う

借入可能額は借入期間、つまり返済していく期間によって大きく変わってきます。

一般的な住宅ローンの借入期間は25年~35年であり、借入期間が5年違うだけでも毎月の返済額は大きく違います。

例えば借入金額3,000万円、金利1%の住宅ローンを30年で返済しようとすると、毎月の返済額は96,491円となります。

これを25年で返済する場合には毎月113,061円、35年で返済をすると毎月84,685円となります。

借入可能額は年間の返済額によっても大きく変わりますので、借入期間を長くして年間返済額を少なくするほど多くなります。

期間の違いによる借入可能額の試算

借入期間を変えることによってどのくらい借入可能額が変わるのかということを試算していきます。

試算にあたっては先ほどの楽天銀行での試算をした条件で借入期間を25年と35年に変えて試算していきます。

借入期間フラット35金利選択型
25年2,951万円2,817万円
30年3,432万円3,248万円
35年3,881万円3,643万円

借入期間を25年にした場合と35年にした場合とではフラット35の借入可能額で930万円も違います。

このように、借入可能額は借入期間の違いによって大きく変わるということがわかったと思います。

事前申込で借入可能か確認する

借入可能額の目安がわかり、実際にその金額内で借りることができるのかということは事前審査をすることで確認することができます。

住宅ローンでは基本的に事前申込と本申込という2つの申し込みがあり、これら2の申し込みで審査に通ることができて初めて借りることができます。

事前申込と本申込の違いは、事前申込ではその人の信用を中心に審査をして住宅ローンを貸すことができる人なのかということを審査します。

本申込では、事前申込で審査をした内容を再度審査し、そのうえで土地や建物の担保評価をして最終的に貸すことができるのかを審査します。

高額な借入となる住宅ローンでは審査も複雑で慎重に行わなければなりませんのでこのような2段階での審査が基本となります。

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ハウスメーカーでは先に事前審査を勧める

ハウスメーカーに住宅について相談をすると、家を建てるまでにはどのような費用がかかるのかということなどを細かに説明してくれます。

大抵の人は一生に一度のことですので、ハウスメーカーの担当者のような住宅のプロにいろいろ教えてもらえることは大変ありがたいことです。

いろいろ教えてくれることの中にはもちろん住宅ローンについてのこともあり、これまであった経験を話してくれたりもします。

このような話の中で、担当者は先に事前申し込みをして借りることができるのかだけでも確認することができますというように、先に事前申し込みを勧めてくることがあります。

ハウスメーカーとしてはすぐに家を建てる人なのかということなどを判断するために勧めているのかもしれませんが、借りることができなければ建てることができませんので先に事前申し込みをするのも1つの方法です。

しかし、借りられるかの確認だけの申し込みでも信用情報として登録されますので、先に事前申込をする場合には登録されることを認識したうえで申し込みしなければなりません。

まとめ

年収によって借入可能額は大きく異なります。しかし上限まで借入をして返済に追われるよりも、少し余裕のなる返済方法の方が精神的にも追い詰められませんし、家計にも安心です。

いくら借入できるか?よりも、いくらまでなら無理しない返済額なのか?という事を念頭に置き、予算を組むことをおすすめします。

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