住宅ローンの仮審査と本審査の違いとは

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住宅ローンには仮審査と本審査があります。

住宅ローンの仮審査と本審査について徹底解説いたしますので、ぜひ万全に準備を整えてから住宅ローンに申し込んでください。

この記事はこんなひとにおすすめ

今回ご紹介する記事は、以下の人におすすめの内容になります。

  • 仮審査と本審査の2つの審査が行われる理由を知りたい人
  • 仮審査と本審査でチェックされるポイントを知りたい人
  • 住宅ローンの審査に通るポイントを知りたい人
執筆者の情報
名前:手塚 龍馬(36歳)
職歴:過去7年,地銀の貸付業務担当

住宅ローンには2回審査がある

住宅ローンでは、かならず仮審査と本審査の2つの審査が実施されます

仮審査と本審査の違いはどのような点にあるのでしょうか?

仮審査は保証会社の保証審査

銀行が提供している住宅ローンは、銀行とは別に「保証会社」が設定されていることが一般的です。

つまり、銀行が住宅ローンの多岐にわたる項目をいくら審査したところで、保証会社の保証が得られない限り、融資は実行されないのです。

仮審査では、銀行ではなく保証会社が、その融資案件を審査のテーブルに乗せてもよいかについて吟味します

ここで否決となれば、その後の銀行の審査に進むことはできませんので、申込人が膨大な書類を用意する必要もありませんし、銀行も審査の手間を省くことができるのです。

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本審査は銀行の審査

仮審査に通過すると、今度は銀行が住宅ローン案件そのものの審査を行います。

本審査申込書に記入する内容は、仮審査申込書と大きくは変わりません。

しかし、本審査では、申込者は膨大な資料や書類を提出しなくてはいけません。

仮審査で行われた審査について、申込者が提出した証明書類と照合を行い、より精緻な審査を行います。

仮審査と本審査にかかる時間

仮審査と本審査の2回に分けて審査をすることは、融資をする側にとっても融資を受ける側にとっても大きなメリットがあります。

しかし、2回に分けて審査をすることで、1回にまとめて審査するより時間がかかってしまうことは避けられません。

仮審査と本審査に、それぞれどの程度の時間がかかるのか探っていきましょう。

仮審査

一般的に仮審査にかかる時間は、早い銀行で最短即日、そうでない銀行でも3営業日程度で審査の結論が出ます。

仮審査に通過すると時間を空けずに本審査が始まります。

なるべく早く住宅ローン審査を終えたい人は、仮審査に申し込んでから少なくとも3日以内には、本審査に必要な書類を準備しておきましょう。

3分ですか!それは速いですね。

おそらく、信用情報や収入などにまったく問題がなかったのだと考えられますね。

本審査

本審査では膨大な書類を細かくチェックするため、仮審査より長い時間がかかります。

住宅ローンの融資部門の混み具合にもよりますが、結果が出るまでに1~3週間かかることが一般的です。

2ヶ月は長すぎますね。

自営業者の方は、審査に時間がかかることが多いと心しておく方が良いかもしれません。

仮審査の5つポイント

仮審査では、あくまでも融資の方向性を決定するだけの審査ですので、精緻な審査は行われません。

本人確認書類の確認

仮審査時に必要な書類は本人確認書類だけという銀行が多くなっています。

中には収入証明書や購入する物件の見積書なども要求する銀行もありますが、いずれにせよ、本審査に比べて必要書類が圧倒的に少ないというのが仮審査の特徴です。

仮審査申込書に記入(入力)した内容をもとに、保証会社がスコアリングのような審査を行い、融資そのものの可否、融資金額などを決定します。

信用情報の照会

最初に行われる審査は個人信用情報の照会です。

ブラックの人は、カードローンや自動車ローンと同様、住宅ローンの審査にも通過は非常に困難と言えます。

また、他社借入が多い人、カードローンの借入が2本以上ある人、消費者金融からの借入がある人は要注意とされ、場合によっては審査に通過できない場合もあります。

借入金やクレジットカードの支払状況を示したクレジットヒストリーにも厳格で、できることなら1年の間に支払の遅れが1回もない状態が理想です。

住宅ローンの信用情報の審査では、使っていないカードローンの限度額も他債務とみなされるため、住宅ローン申し込みの前には使っていないカードローンの枠は解約しておいたほうが無難です。

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情報照会されたという履歴も信用情報に残る

なお、融資側が信用情報を照会すると、個人信用情報機関には情報照会されたという記録が6ヶ月~1年は残されます。

短期間で多くの金融機関が情報照会したという記録が残ってしまうと、次に情報照会する業者は「資金繰りが厳しいのかな?多くの業者から融資を断られているのかな?」と考え、融資審査を一層慎重にするようになります。

つまり、住宅ローン審査に落ちる回数が増えれば増えるほど、次の審査に通りにくくなってしまうのです。

できれば審査に1回で通るように、融資担当者としっかりと話し合ってから、住宅ローン審査に申し込むようにしてくださいね。

大まかに基準に合致しているか

住宅ローンには、勤続年数、年齢、前年度年収等の申込基準が存在します。

仮審査では、申込書の内容がその申込基準に合致しているかどうかも審査を行います。

ただし、証明書類と照らし合わせるわけではなく、あくまでも融資希望者が自己申告した内容から審査を行います

大まかな返済比率

借入希望額と借入期間と申告した年収から、返済比率が基準に合致しているかどうかも確認します。

ここで、返済比率が基準内であれば問題ありませんが、基準オーバーであった場合には減額回答や審査否決となることもあります。

大まかな担保評価

仮審査では、購入物件の価格や、土地の評価などもざっくりとチェックします。

基本的には、住宅ローンは担保価格の範囲内までしか融資に応じませんので、借入希望額が担保評価額以内かどうかも仮審査の際にチェックを行います。

もちろん、こちらも実際に不動産登記簿謄本などをもとに精緻な審査を行うわけではないため、大まかな評価しか行いません。

これらの審査を行い、保証会社が「この内容であれば、保証しても問題ないだろう」と判断すれば、めでたく仮審査通過となります

ブラック以外で落とされる理由

上述のブラックの他にも、審査落ちの理由はいくつかあります。

  1. 短期間の延滞を複数回繰り返している
  2. 消費者金融からの借入がある
  3. 複数の会社からの借入がある
  4. 返済負担率がギリギリ
  5. 雇用形態が不安定
  6. 年収が低い
  7. 購入する物件に問題がある
  8. 税金を滞納している

ここでは、7と8について詳しく解説します。

7.購入する物件に問題がある

住宅ローンでの審査は申込者のみが審査対象ではありません。

ローン返済中はこれから購入する物件を担保にしなくてはならないので、本当に担保にする価値がある物件なのかも審査されます。

新築であればさほど心配することはないのですが、問題は中古物件を購入する場合です。

担保にする以上、万が一の時には売却しその売却金で住宅ローンを返済しなくてはいけないので、融資金額に見合うほどの物件なのかがポイントになってきます。

築年数が古かったり、売っても融資金額の回収が見込めないような物件であれば、審査にとおる事が難しくなってきます。

8.税金を滞納している

申込み時に税金を滞納していれば、それも審査落ちの原因になります。

「でも税金の滞納なんて銀行がなんで分かるの」と思ってしまいますが、審査時に「納税証明書」や「課税証明書」の書類を求められますから、そこでバレます。

何の税金であっても、滞納している時点でアウトです。

とは言え、会社勤めであればさまざまな税金は給与から天引きされているので、さほど心配することはありません。

自動車税など個人で支払う必要がある税金に滞納がないかだけ気を付けておきましょう。

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仮審査の申込手順と流れ

仮審査といえど、いくつかの書類は準備しなければいけません。

最低限必要な書類を準備しておくと、手続きはスムーズになります。

金融機関窓口が開いている時間は限られていますので、なるべく無駄なく準備をして臨みましょう。

ネット申込みであればわざわざ銀行窓口に出向く必要もありませんし、時間も気にせず気軽に申込みを行えます。

必要事項を入力すれば、まず仮審査も回答がメールで送られてきます。

審査時間も申込先銀行によって異なりますが、遅くても3営業日までには回答がくるので待っておきましょう。

仮審査に必要な書類とは

以下に必須資料と、任意資料を記載します。

必須資料任意資料
  • 本人確認資料
  • 収入証明書
  • 物件情報
  • 謄本(土地・建物)
  • 公図
  • 印鑑
  • 返済予定表(借り換えの場合)
  • 返済履歴1年分(借り換えの場合)
  • 売買契約書
  • 工事請負契約書
  • 見積書
  • 重要事項説明書
  • 実測図または地籍測量図
  • 配置図
  • 間取図

各必須資料について説明していきます。

本人確認資料

運転免許証と健康保険証を持参するとよいでしょう。

運転免許証は顔写真付きの本人確認資料として、健康保険証は勤務先の確認に利用できます。

収入証明書

雇用形態によって準備する資料が変わってきます。

勤務者の場合は直近の源泉徴収票もしくは所得証明書が必要となります。

会社役員の場合は、源泉徴収票もしくは所得証明書に加え、会社の決算書を3期準備する必要があります。

自営業者の場合は、直近3期分の確定申告書が必要となります。

物件情報

上記で説明した資料を準備するとよいでしょう。

謄本と公図

住宅ローンの申込においては必ず必要なものであるため、法務局にて徴求し、準備しておくとよいでしょう。

印鑑

金融機関によっては認印でよいところもありますが、返済口座の届印及び実印を持参すれば問題ないと思われます。

任意資料においては、現段階で準備できるものがあれば、一緒に持参するとよいでしょう。

インターネットからも申込の注意点

銀行窓口と違い、銀行の担当者が内容に不備がないのかを確認してくれません。

万が一誤った情報を入力していれば、故意であろうとなかろうと「虚偽の申告」とみなされ、審査落ちの原因になることもあるのです。

入力内容には必ずチェックをしてから申し込みするようにしましょう。

本審査の5つのポイント

本審査で行う項目は仮審査とそれほど変わりません。

しかし、仮審査では融資希望者の自己申告に基づいて審査が進んでいきますが、本審査では、仮審査で審査した項目すべてを証明書類に照らし合わせて審査を進めていきます。

つまり、融資希望者が用意する書類も銀行の手間も、本審査では仮審査とは段違いに多くなるのです。

本審査は次の5つのポイントに基づいて進められます。

書類と基準を照合する

本審査では、住宅ローンの基準に合致しているか、すべて書類とともに照合します。

年収、勤続年数、勤務先、年齢、住所、担保、すべて疎明書類が必要になります。

これらの書類は本審査申込書とともに、ほとんどすべて融資希望者が用意しなければなりません。

心が折れるほどの膨大な書類・・・。

しかし、間違った書類を提出すると、再度提出するように要請されますので、かならず1回でOKがもらえるように正確な書類を準備してくださいね。

収入証明書と返済比率

住宅ローンには、返済比率という考え方があります。

返済比率とは、年間返済額が年収の○○%に収まるようにしなければならないという基準です。

この計算のためには収入証明書が必要になります。

正確な年収を知るためには、カードローンや自動車ローンのように給与明細といった簡易な書類ではなく、源泉徴収票や役所で発行する所得証明書などのより詳しい書類が必要になります。

一般的に返済比率が25%~40%以内に収まっていると、住宅ローン審査に通過しやすくなります。

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健康保険証と勤続年数

カードローンや自動車ローンなどでは、一般的に勤続年数までは確認していません。

ローン申込書には勤続年数を記入する欄はありますが、あくまでも融資希望者の自己申告ですので、極端に言えば、嘘を書いてもバレない可能性があります。

しかし、住宅ローンの本審査では勤続年数に関する情報も必要となりますし、勤続年数を証明する資料も必要になります。

そのため、些細な嘘でも絶対にバレてしまい、あなた自身の信用度が下がる原因にもなりますよ。

勤続年数が短いときは、本審査通過は厳しくなりますね。

そうこうしている間に、人気物件は契約者が決まってしまいます。

焦りますね。

勤続年数は健康保険証で確認する

勤続年数の確認は社会健康保険証によって確認することが一般的です。

健康保険証には加入年月日という記載があり、一般的にこの加入年月日が入社年月日ですので、そこから勤続年数を確認するのです。

国民健康保険証の人はこの確認方法ができませんので、勤務先の人事担当者などに勤続証明書などを記入してもらうような場合もあります。

また、健康保険証には勤務先の記載もあるため、勤務先も健康保険証から確認することが一般的です。

物件を実際に見たうえでの担保評価

担保の評価についても厳格です。

不動産登記簿謄本を取得して、正確な面積を確認したうえで、基準地価や路線価などによって評価を行います。

また、公図を取って間口や道路接面なども確認を行います。

また、さらに担保となる物件に実際に行って、現地確認を行い、当該物件の写真に収めるということまで行います。

団体信用生命保険の告知

住宅ローンを契約するときは、契約者にもしものことがあっても家族に借金が残らないようにするため、また、遺された家族に住居を残すため、保険金で住宅ローン残高を支払う「団体信用生命保険」に加入しなくてはいけません。

本審査においては、団体信用生命保険の申込書も一緒に提出を行い、団体信用生命保険の審査に通過してから住宅ローンの融資も実行されます。

団体信用生命保険の審査では、返済能力だけでなく契約者本人の健康状態や既往歴も厳しくチェックされます。

つまり、いろいろ条件はあるものの、基本的に健康でないと住宅ローンの借入はできないと言えますね。

仮審査に落ちたらすること

仮審査に落ちてしまったから住宅ローンは組めないかというと、そうではありません。

別の住宅ローン商品を利用したり、審査に落ちてしまった理由を調べて改善することで審査に通る可能性はあります。

審査に落ちたらここを確認せよ

まずは申込条件を確認しましょう。

申込条件とは、勤続年数や返済負担比率などが主な項目です。

例えば勤続年数が最低1年必要なところ、1年に満たない状態で申込を行なっても審査にとおるはずはありません。

返済負担比率も、基準を明らかに超過している場合は審査に通る見込みは低いといえます。

申込条件に問題がない場合は、個人信用情報の確認が必要です。

個人信用情報とは、上記で説明したとおり、ローンの延滞履歴や事故歴などの情報で、過去に延滞をしたことがある場合は要注意です。

信用情報の回復は時間が解決

もし過去にローンの返済が滞った履歴があると、融資審査に大きく響いてしまいます。

かといって、その履歴をすぐに消したりすることもできません。

一般的に延滞の履歴は5年間個人信用情報に残ります。

5年が経過して延滞履歴が無くなったことを確認してから改めて申し込めば個人信用情報の問題は気にしなくていいですが、そこまで待ってはいられません。

できる事となれば、極力延滞をせず決められた日に返済を行ない、延滞を起こさないことです。

延滞履歴は年数が経過しない限り、消える事はありません。

しかし申込先の銀行によっては「まあ過去に短期延滞はあるけれども、最近は遅れがないようだな」と認識してくれる可能性は出てきます。

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仮審査に通って本審査落ちのケースとは?

住宅ローン審査に関する、こんなツイートを見つけました。

神頼みしたくなりますよね!

この方は「油断は禁物」という気持ちを持っていらっしゃいますので、おそらく書類の不備などもなく、スムーズに本審査も進みそうですね。

しかし、以下のようなケースでは、仮審査に通って本審査で審査落ちとなることがあります。

確認書類と申告内容が異なる

住所、氏名、電話番号、勤務先、勤続年数、年収などの仮審査時に記入した内容が、本審査において提出した確認資料と異なる場合には、仮審査からのやり直しや本審査否決となる場合があります。

住所、氏名、電話番号等は個人信用情報照会時に必要になります。

この情報が異なると、最初の信用情報の照会からやり直しになり、さらに、ブラックや住宅ローンには通せない情報が判明すると、審査通過はほぼ不可能です。

勤続年数や勤務先が異なる場合にも、基本的に仮審査からやり直しになります。

特に年収に間違いがあるときは、返済比率の計算を一からし直さなくてはならなくなってしまうため、減額や審査否決となる場合があります。

担保物件に未登記の建物がある

万が一、融資希望者が住宅ローンの返済を怠るようになったときは、担保物件を売却することで銀行は融資金を回収します。

仮審査では担保物件の詳細な調査は実施しませんが、本審査では担保物件や担保となる土地を融資担当者が実際に見ますので、土地に未登記の物件が建っているかどうかもチェックされます。

未登記の建物が土地に建っていると売却手続きがスムーズに行えなくなるため、未登記物件があるときは、銀行側は融資希望者に未登記物件の登記を済ませるようにと要請します

しかし、登記にはお金がかかりますので、融資希望者によっては、登記を拒否することもあるでしょう。

登記を拒否してしまうと、本審査は高確率で否決となってしまいます。

団体信用生命保険に通らない

先ほど述べたように、住宅ローンには団体信用生命保険の加入が必須です。

このためいくら仮審査に通過できたとしても、健康上の理由によって団体信用生命保険に加入できない場合には、残念ながら住宅ローン審査には通過できません。

なお、仮審査通過でも本審査で通過できない理由として最も多い理由が、団体信用生命保険の審査に通過できなかったからです。

まとめ

住宅ローンの仮審査と本審査は、審査の項目自体はそう大きくは変わりません。

仮審査で保証会社のゴーサインが出ると、本審査では仮審査で行った審査の内容を疎明資料を基に確認を行います。

ここで、疎明資料が仮審査で申し込んだ内容と異なってしまうと、本審査で否決か仮審査からやり直しとなってしまいます。

住宅ローン本審査に必要になる書類は決して少ないものではありませんので、無駄な手間をかけないよう、仮審査段階から正確な内容を記載するようにしましょう。

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