住宅ローンの仮審査と本審査の違いとは

住宅ローンには仮審査と本審査があります。2回審査があるのはなぜでしょうか?また、2つの審査の違いはあるのでしょうか?

仮審査に通っても、本審査に落ちてしまうことはあるのでしょうか?住宅ローンの仮審査と本審査について徹底解説いたします。

執筆者の情報
名前:手塚 龍馬(仮名)
年齢:33歳
性別:男性
職歴:2007年~2014年地方銀行の貸付業務に従事

住宅ローンには2回審査がある

住宅ローンには仮審査と本審査の2回の審査があります。

一般的に仮審査にかかる時間は、早い銀行で最短即日、そうでない銀行でも3営業日程度で審査の結論が出ます。

仮審査と本審査の違いはどのような点にあるのでしょうか?

仮審査は保証会社の保証審査

多くの住宅ローンでは、保証会社の保証がない限りは住宅ローンの融資を行わないのが一般的です。

そのため、住宅ローンの多岐にわたる項目をいくら審査したところで、保証会社の保証が得られない限り、その労力は徒労に終わることになってしまいます。

仮審査では、保証会社がその融資案件を審査のテーブルに乗せてもよいかの保証会社の方向性を決めるものです。

ここで否決となれば、その後の審査に進むことはできませんので、申込人が膨大な書類を用意する必要もありませんし、銀行も審査の手間を省くことができます。

仮審査に通過すると本審査に進むことになります。

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本審査は銀行の審査

仮審査に通過すると、今度は銀行が住宅ローン案件そのものの審査を行います。

本審査申込書に記入する内容は、仮審査申込書と大きくは変わりませんが、本審査では、仮審査で行われた審査について、証明書類と照合を行い、より精緻な審査を行います。

仮審査で行うこと

仮審査ではどのような審査が行われるのでしょうか?あくまでも融資の方向性を決定するだけの審査ですので精緻な審査は行いません。

書類の提出は少ない

仮審査時に必要な書類は本人確認書類だけという銀行が多くなっています。

中には収入証明書や購入する物件の見積書なども要求する銀行もありますが、いずれにせよ、本審査に比べて必要書類が圧倒的に少ないというのが仮審査の特徴です。

仮審査申込書に記入(入力)した内容をもとに保証会社がスコアリングのような審査を行い融資そのものの可否、融資金額などを決定します。

信用情報の照会

最初に行われる審査は個人信用情報の照会です。

ブラックの人はカードローンや自動車ローンと同じくまず審査には通りません。

また、他社借入が多い人、カードローンの借入が2本以上ある人、消費者金融からの借入がある人は要注意とされ、場合によっては審査に通過できない場合もあります。

借入金やクレジットカードの支払状況を示したクレジットヒストリーにも厳格で、できることなら1年の間に支払の遅れが1回もない状態が理想です。

住宅ローンの信用情報の審査では、使っていないカードローンの限度額も他債務とみなされるため、住宅ローン申し込みの前には使っていないカードローンの枠は解約しておいたほうが無難です。

信用情報に問題があるとみなされた人はその後の審査に進むことはできません。

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大まかに基準に合致しているか

住宅ローンには、勤続年数、年齢、前年度年収等の申込基準が存在します。仮審査では申込書の内容がその申込基準に合致しているかどうかも審査を行います。

ただし、証明書類と照らし合わせるわけではなく、あくまでの記載内容から審査を行います。

大まかな返済比率

借入希望額と借入期間と申告した年収から返済比率が基準に合致しているかどうかも確認します。

ここで、返済比率が基準内であれば問題ありませんが、基準オーバーであった場合には減額回答や審査否決となることもあります。

大まかな担保評価

仮審査では、購入物件の価格や、土地の評価などもざっくりと行います。

住宅ローンは担保価格の範囲内までしか融資に応じないのが基本ですので、借入希望額が担保評価額以内かどうかも仮審査の際にチェックを行います。

ただし、こちらも実際に不動産登記簿謄本などをもとに精緻な審査を行うわけではないため、大まかな評価しか行いません。

これらの審査を行い、保証会社が「まあ、この内容であれば保証しても問題ないだろう」と判断を行うことが仮審査通過という状態です。

ただし、個人信用情報の審査以外の審査の内容はあくまでもざっくりとしたものであるため本審査でより精緻な審査を行うこととなります。

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本審査で行うこと

本審査で行う項目は仮審査とそれほど変わりません。ではなぜ、本審査を行うのかといえば、本審査では上記の審査項目をすべて証明書類とともに確認を行うためです。

本審査で申込人が用意する書類も、銀行の手間も決して少ないものではありません。

このため、仮審査で簡単に方向性だけ決定して、住宅ローン案件を先に進めてもよいと判断できた人だけ、書類を用意してもらい、より精緻な審査を行うのです。

ただし、審査の入り口の入り口である、個人信用情報の審査だけは、本審査では行いません。

このため、銀行員は個人信用情報の内容を知りません。

書類と基準を照合する

本審査では、住宅ローンの基準に合致しているか、すべて書類とともに照合します。

年収、勤続年数、勤務先、年齢、住所、担保、すべて疎明書類が必要になります。

これらの書類は本審査申込書とともに、ほとんどすべて申込人が用意しなければなりません。

収入証明書と返済比率

住宅ローンには、返済比率という考え方があります。返済比率とは、年間返済額が年収の○○%に収まるようにしなければならないという基準です。

この計算のためには収入証明書が必要になります。

銀行は正確な年収を知る必要があるため、カードローンや自動車ローンのように給与明細というわけにはいきません。

源泉徴収票や役所で発行する所得証明書が必要になります。

一般的に返済比率は25%~40%以内というのが住宅ローンの基準です。

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健康保険証と勤続年数

カードローンや自動車ローンなどでは一般的に勤続年数までは確認していません。

しかし、住宅ローン審査では勤続年数まで疎明資料が必要になります。

勤続年数の確認は健康検証によって確認することが一般的です。

健康保険証には加入年月日という記載があり、一般的にこの加入年月日が入社年月日ですので、そこから勤続年数を確認するのです。

国民健康保険証の人はこの確認方法ができませんので、勤務先の人事担当者などに勤続証明書などを記入してもらうような場合もあります。

また、健康保険証には勤務先の記載もあるため、勤務先もこの方法で確認を行うことが一般的です。

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物件を実際に見たうえでの担保評価

担保の評価についても厳格です。

不動産登記簿謄本を取得して、正確な面積を確認したうえで、基準地価や路線価などによって評価を行います。

また、公図を取って間口や道路接面なども確認を行います。

また、さらに担保となる物件に実際に行って、現地確認を行い、当該物件の写真に収めるということまで行います。

団体信用生命保険の告知

住宅ローンは借主にもしものことがあっても家族に借金が残らないようにするため、また、遺された家族に住居を残すため、借主にもしものことがあったときに保険金から住宅ローン残高を支払うことができるように団体信用生命保険に加入する必要があります。

本審査においては、団体信用生命保険の申込書も一緒に提出を行い、融資実行は団体信用生命保険加入引き受けとなってからになります。

つまり、いろいろ条件はあるものの、基本的に健康でないと住宅ローンの借入はできませんし、健康かどうかも本審査の際にはチェックされるということです。

仮審査に通って本審査落ちのケースとは?

仮審査に通過したら、必ずしも本審査に通るというわけではありません。

仮審査に通って本審査で審査落ちとなるケースとして以下のものが考えられます。

確認書類と申告内容が異なる

住所、氏名、電話番号、勤務先、勤続年数、年収などの仮審査時に記入した内容が、本審査において提出した確認資料と異なる場合には、仮審査からのやり直しや本審査否決となる場合があります。

住所、氏名、電話番号等は個人信用情報照会時に必要になります。

この情報が異なると、最初の信用情報の照会からやり直しになり、ここで、ブラックや住宅ローンには通せない情報であった場合には審査には通過できません。

勤続年数や勤務先が異なる場合にも基本的に仮審査からやり直しになります。特に年収の場合には返済比率に直結する項目となるため、減額や審査否決となる場合があります。

担保物件に未登記の建物がある

本審査では担保となる物件に銀行員が実地調査を行うのが基本です。この際に、土地に登記の行われていない建物が存在すると、当該建物を登記しないと、審査が止まってしまいます。

登記にはお金がかかりますので、これを拒否すると本審査否決となってしまうことがあります。

団体信用生命保険に通らない

先ほど述べたように、住宅ローンには団体信用生命保険の加入が必須です。

このためいくら仮審査に通過できたとしても、健康上の理由によって団体信用生命保険に加入できない場合には、残念ながら住宅ローン審査には通過できません。

この理由が仮審査通過でも本審査で通過できない理由として最も多い理由と言えるでしょう。

本審査後に保証会社も本審査を行う

銀行は本審査の内容をすべて資料とともに保証会社に送り、保証会社もこの資料に基づいて銀行と同じような疎明書類をもとにした審査を行い、最終的に保証決定となります。

保証が下りればあとは住宅ローン実行へと進みます。

まとめ

住宅ローンの仮審査と本審査は審査の項目自体はそう大きくは変わりません。

多くの住宅ローンでは保証会社の保証が必須です。

このため、保証会社の方向性をあらかじめ聞いておかないと、住宅ローンの案件審査を進められないのです。

仮審査で保証会社のゴーサインが出ると、本審査では仮審査で行った審査の内容を疎明資料を基に確認を行います。

ここで、疎明資料が仮審査で申し込んだ内容と異なってしまうと、本審査で否決か仮審査からやり直しとなってしまいます。

つまり、仮審査申込書で正確な内容さえ申告していれば、健康状態に問題さえなければ本審査通過の可能性は非常に高いといえます。

住宅ローン本審査に必要になる書類は決して少ないものではありませんので、無駄な手間をかけないよう、仮審査段階から正確な内容を記載するようにしましょう。

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