自分の年収で住宅ローンの借入額はどのぐらい?

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決定

あなたが家を持ちたいと思った時、あなたにはその準備ができているでしょうか?

たぶん、プライベートでは、一生に一度であろう大きな金額が動く買い物です。

だからこそ家を買う時のお金について、十分に考えて欲しいのです。

理想ばかり追いかけても、資金が追いつかなければ意味はありません。

まずは資金について考えてみましょう。

資金編

一般的に以下のように、住宅購入費は貯蓄分と住宅ローンを合わせた額になります。

親から援助がある方は、それに加算します。

住宅購入費=貯蓄+(親からの資金援助)+住宅ローン

そうなると、住宅ローンがいくら借りられるかによって全体の予算が決まってきます。

住宅ローンについて

住宅ローンの質問でよく聞くのが、一体いくら借りられるでしょうか?という事です。

金融機関側の視線でみれば、「住宅ローンの返済率」という視点があります。

一応この基準に該当すれば、その他あるにしても、概ね大丈夫そうです。

しかし本当にこの目安の上限いっぱいで住宅ローンを利用しても問題はないのでしょうか?

30年から35年をかけて返済していくものだからこそ、後悔のないマイホーム購入にしたいですよね。

その為には賢く住宅ローンを使う必要があります。

今回は住宅ローンを利用する場合の、様々なポイントについてご説明いたします。

住宅ローンの借入額の基準

住宅ローンには「返済負担率」というものがあり、年収とローン返済額の割合が、借入額を決定します。

返済負担率は、カードローンやマイカーローン、融資型奨学金などの様々なローンが合算され、さらに住宅ローンの借入額を合計しその合計額と年収の割合が設定されています。

この割合は融資期間35年間固定金利のフラット35では、年収400万円を境に返済負担率の基準が変わります。

<フラット35の年収別返済負担率の基準>

  • 年収400万円未満の返済負担率は30%以下
  • 年収400万円以上の返済負担率は35%以下

この時の年収とは税込金額です。

年収以外の評価ポイント

年収以外にも住宅ローンの融資決定に関わる判断要素がいくつか存在します。

自営業やフリーランスの方は金融機関によっては、年収が高くてもフリーターなどで給与所得者としての身分の保証が比較的弱い場合や、収入が不安定な場合などは、借入額が少なくなる又は借入が出来ないなどの制限が加わる事があります。

例えば自営業では青色申告書を3期分提出だとか、会社の勤続年数が3年以下は不可など、制限があります。

しかし最近ではこの制限が緩い金融機関も現れているようです。

銀行にはメガバンク・地方銀行・ネット銀行などいくつかの選択肢が存在し、勤務先の規模や所在地によって借入限度額や融資条件に影響が出ることもあります。

これらの融資審査は金融機関ごとの差がありますので、いくつかの金融機関に住宅ローン借入の審査申込を行い、融資条件の比較・検討を行うことが大切です。

金融機関によって、金利や返済条件が異なる事があります。

年収から割り出した借入金の限度額まで借入していいの?

ところで、年収から割り出した借入金の限度額まで、借入していいものでしょうか?

実際にその金額を借入して毎月の返済額が十分に返済が可能なのでしょうか?

実際のところ、融資可能限度額まで借入している人はほとんどいないようです。

現在は金利が低く予想外に借入額が大きくなってしまいます。

例えば、年収400万円として、変動金利0.5%で35年返済とすると、1年間の返済額限度は、400万円×0.3=140万円。

毎月の返済額は11.7万円です。

因みに11.7万円/月の返済で、借入金総額は4500万円となります。

しかし、年収400万円の毎月の手取りは概ね26.7万円程度。

その内半分が住宅ローンの返済となれば、手元に残るのは15万円程度となります。

そして忘れてはいけないのが住居に関連する費用です。

マンションであれば、管理費と修繕積立金あわせて2.5万円位。

そして固定資産税15万円~18万円程度でしょうか?

固定資産税は月々の支払いではありませんが、12ヶ月で分けたとして1.5万円

そうです。住宅ローンとは別に4万円が必要になります。

住宅ローンと合わせ、毎月15.7万円。手元に残るお金は11万円

戸建でも似たようなものです。確かに管理費も修繕積立金必要ありません。

しかし、マンションよりも固定資産税は高く、将来のためには修繕費やリフォーム費用を積み立てて置かなければなりません。

また今まで住んでいた家よりも確実に水道光熱費は増加します。

さて、11 万円程度の残金でどの様な生活が可能でしょうか?

ここまで来ればお分かりかと思いますが、例え融資可能限度額まで借入出来たとしても、生活が成り立たない事があるのです。

私たちFPがお客様に説明するのは「幾ら借りられるか」ではなく「幾らなら無理なく返済出来るのか」という事です。

更に言えば「子育てと教育費、老後資金の準備、そしてある程度生活を楽しめるお金を残した上で返済可能な額を決めるということです。

住宅ローン終了までは抵当権を持つ金融機関の持ち物でもあります。

返済が滞った場合、程度によりますが担保権を行使されて家を売却する場合すらあります。

住宅ローンは頭の中の感覚などに頼らず、一定の根拠のある計画に基づく利用をお勧めします。

まとめ

住宅ローンの返済は長期に渡ります。

だからこそ将来の見通しをたて、確実に返済していく事が求められるのです。

家を買ったとしても日々の生活が楽しくなければ、長い期間返済を続けていくことはできません。

家を買う事が目的ではありません。

家を買って充実した楽しい人生を送る事が本当の目的のはずです。

その道筋を描くお手伝いをする事がFPの役割だと考えています。

ファイナンシャルプランナー
森 一夫

人生には特に3つの大きなお金が必要になってきます。

1. 子供の教育資金
2. 住まいを確保するお金
3. 破綻しないための老後資金

これら3つのお金を準備する方法を考えたことがありますか?

各年代の方々に適切な家造り、住宅ローン、安心な老後の準備、教育資金、等の確保について一緒に考え、答えをだして行きたいと考えています。ファイナンシャルプランナーと一級建築士のいるToolboxがお手伝いいたします。

建築設計を仕事としてきましたが、FPの資格を取得。これまでの住宅設計の経験も併せて、クライアントの人生に寄り添った仕事ができればと考えています

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