住宅購入相談専門FPが気にする住宅検討者のライフプランの3つのポイント!

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住宅購入相談の中で多い相談のひとつに「無理のない範囲で、住宅を購入したい」という相談があります。その際に気にしているのは、以下の3点です

  1. 住宅ローン開始20年後の住宅ローンの残高が、貯蓄残高より少ない
  2. 住宅ローン開始後20年以内に年間収支が赤字になる年が、5年以内
  3. 生涯(100歳まで)を通して、貯蓄残高がマイナスにならない

相談の際に作成するものにライフプランをもとにしたライフプラン表があり、将来の収支予測シミュレーションをキャッシュフロー表と言います。

生涯にわたり希望の生活が成り立つことを目指して、キャッシュフローの現状確認と、必要に応じた改善提案を行います。そのキャッシュフロー表の中で気にするのが、この3点です。

ライフプランとは?

人生で叶えたい夢を、資金面から実現可能かプランニングすることを、ライフプランニングといいます。現在の資産、負債、収支の状況、今後の人生のご希望(ライフイベント)に基づき、収支予測をシミュレーションした上で、希望が叶うための資金面の作戦を立てていきます。

それでは、具体的な例をあげてご説明します。

相談者S様の場合

  • 家族構成:30代ご夫婦と2歳のお子様の3人
  • 職業:ご主人様年収700万円台の会社員、奥様専業主婦
  • 現在のお住まい:東京都郊外
  • 居住形態:賃貸マンション
  • 希望:土地を買って注文住宅メーカーにて5,000万円以内で家を建てたいという方からのご相談です。
相談内容

住宅ローンに振り回されない「無理のない範囲で、住宅を購入したい」そのための今の生活の質を確保した中での適切な住宅予算がどれくらいかを知りたい。

子供は2人目が欲しいし2人ともに4年制大学に出したい。

住宅メーカーの家づくりは大変共感しているし、住宅ローンの返済期間を考えると年齢的にそろそろ買わなければならないと思うが、住宅購入がなかなか決断できない。

回答

一般的に人生において大きな支出となる資金として三大資金といわれるものは「住宅資金」「教育資金」「老後資金」と言われています。

今回のご相談者もこの三大資金が今後のライフプランの中で同時進行していくプロフィールの方でした。このような方の相談時確認の優先ポイントは「現状確認」です。

まずは、現在の家計収支を確認します。そこで活用しているのは、特定非営利活動法人日本FP協会のシートと、当社のオリジナル収支状況表です。このとき作成する「基本生活費」の月額が住宅購入予算よりも実は、重要な意味を持ちます。

そして、もう1点重要な確認資料として、皆様のご自宅に毎年送付されてくる「ねんきん定期便」があります。皆様保管されていますか?また、見方はわかりますか?「ねんきん定期便」には大変重要な情報が記載されています。

現在の家賃が10万円で、予定では住宅ローンの支払いが12万円となる。

ということは、今のままでも生活は難しいのに、今後教育費もかかる。さらに住宅購入後のランニングコストもかかる。老後資金の貯金も将来必要であると考えた時、住宅予算は実は、無理ではないかと考えていらっしゃいました。

でも、現在の住居費の差や一時期のみを比較して住宅購入予算の判断をするという考え方は実は、大きな間違いであります。住宅購入相談は、総合的な判断が必要です。

そこで、ライフプランの3つのポイント!です。

  1. 住宅ローン開始20年後の住宅ローンの残高が、貯蓄残高より少ない
  2. 住宅ローン開始後20年以内に年間収支が赤字になる年が、5年以内
  3. 生涯(100歳まで)を通して、貯蓄残高がマイナスにならない

ご相談者の場合、過去ローンを借りたことがないので「ローン=悪」そして「怖い」という恐怖心がありました。

ライフプラン表の作成により、将来のキャッシュフロー表(収支の状況)と貯蓄残高の推移(貯蓄がどうなるか)が明確化できるようになりました。

さらに、結果として収支状況について、年間100万円の使途不明金が判明。つまり、現状が確認できていないので、漠然とした不安があったことがわかりました。

提案

具体的な提案内容としては、

  1. 住宅ローンは25年での完済を目標とし、住宅ローン控除での税金還付を利用して、効率的かつ着実な繰り上げ返済の実施。
  2. 住宅ローンの団体信用生命保険の利用により、生命保険の必要保障額の変更による現在の過大な生命保険の解約による固定費の削減。
  3. 基本生活費の1年毎の作成。
  4. お子様の大学進学先は、都内を目標とし授業料以外の下宿費を不要予定とする。
  5. お子様が大きくなっても4人家族になっても住める家の広さを確保。

結果

相談を終えて、使途不明金の内訳が判明されることとなりました。また基本生活費の正確な把握により、日々の生活の中での注意する点を確認することができました。

今回は、食費より奥様がお買い物好きで、衣服費の方多くの割合を占めていたことが判明。その後ご夫婦で話し合いがなされ、将来は、都内への大学進学で意見が一致。

相談前は、より小さく、狭くてもいい家でお考えでしたが、子供たちが大きくなっても住めるためようにするため延床面積は広くし、予算も500万円ほど上昇し、購入決断されました。

下宿費の方が、よっぽど割高であることも判明したとのことです。

現在は、4人家族となり、快適で、のびのびとした広いそして、お仕事の通勤にも便利な駅に近い、元来相談者が「本当にほしかった家」で満足に生活されております。

補足

写真と本文は関係ございません。また、一般論と個々人の考え方は異なります。

「ご本人のお考えと」「ご本人のライフプラン」に即したご提案を行っております。「FPに相談する」という方法があります。

ファイナンシャルプランナー 井上 富寛 (いのうえ ふみひろ)

株式会社エフエージェンシー代表。
CFP®、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、生命保険募集人、変額保険販売資格、損害保険募集人。

宮崎県出身(出生は長野県松本市)。4人家族の次男としてサッカー生活中心で育つ。高知大学卒業後、大手マンションデベロッパーにてファミリータイプの分譲マンション販売に従事し、全国販売ランキング入賞・プロジェクト賞他受賞。CFP®資格取得後、外資系生命保険会社に転職し、2016年にFPとして独立。

現在は会社員の方等を中心とした個別相談を行い、住宅購入希望者へのライフプラン相談に強みを持ちます。
相談内容は住宅取得計画と住宅ローン選び・生命保険の加入と見直し・火災保険相談等。
また複数の住宅メーカー様と業務契約を締結し、住宅検討顧客への購入相談業務を行っております。

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コメントを投稿できます (感想,相談歓迎です!金貸しのプロ対応します)

  1. 小林修さん|2019-08-07 08:29:24

    こんにちは。

    借入のすべて、小林です。

    記事をご覧いただきありがとうございます!

    当サイトでは他にもお金の借入に関する知識がいっぱい詰まった記事がたくさんあります。

    トップページ hihin.net からどうぞお入りください。

  2. まさわたさん|2019-08-07 07:27:34

    わかりやすかったです❗

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