不動産で節税するテクニックとは?高年収ほど行う不動産投資

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不動産投資というと、どうしても危ないとか金額が大きいから躊躇するという声も多いことでしょう。

確かに、不動産投資は物件や立地選びをうまく行うことが大切なポイントです。不動産収入を安定的に得たいとか、値上がり益を狙いたいという気持ちの方は特にその点を重視する必要があります。

ただ、不動産投資を行うメリットはそれだけではないのです。高年収の人、資産家ほど増やすという視点だけではなく節税するという視点も重視している方が多いのです。

以前に比べると節税効果が薄れているのは事実ですが、それでもメリットはあります。一体どんな節税を行うことができるのでしょうか?

まずは不動産所得の考え方を知ろう

不動産投資では、不動産を保有し、貸すことで家賃収入を得ることができます。この家賃収入をもとに計算されるのが不動産所得です。

不動産所得は、家賃などの収入金額からかかった必要経費を差し引くことで求められます。

不動産所得=総収入金額-必要経費

この不動産所得が所得税の課税対象となります。ということは、不動産所得金額が少なくなれば課税対象金額が減ることになります。

つまり、必要経費がどの程度計上できるかが、節税のポイントにつながります。

なお、仮に不動産所得が赤字の場合には、給与所得など他の所得と差し引いた上で所得税の計算を行います。

これを『損益通算』といいます。損益通算ができる場合には、ここでも節税を図ることが可能です。

要は、必要経費に何が計上できるかを知り、節税へとつなげることが増やす以外の観点での不動産投資のポイントなのです。

必要経費に何が計上できるかを知る

それでは、不動産投資を行ううえで何が必要経費となるのでしょうか?まず、不動産投資において必ずかかる費用は必要経費となります。

例えば、管理費や修繕費用、修繕積立金などはすべて必要経費になります。

また、火災保険料や地震保険料なども費用計上できますし、管理に関して賃貸管理会社にお願いしている場合には、賃貸管理代行手数料も費用に計上できます。

こうした費用は、一般的に不動産投資ではかかる費用と言えますので、確定申告時には必ず費用計上されているかどうかの確認が必要です。

そして、ここから先は、必要に応じて費用計上するものを挙げていきます。

例えば、不動産物件の調査や確認のためにおいて交通費がかかったとしましょう。交通費も必要経費に計上できますので、どこに物件を保有するかも考えて行動しなければなりません。

仮に実家近くにマンションやアパートを保有し運用すれば、実家への帰省をするついでに物件を確認することで交通費の計上が可能になります。

こうすれば、会社員の方でも、実家への帰省費用を必要経費として見込むことができるようになり、単なるコストではなくすことができます。

また、不動産投資関連の勉強会に出席するといった場合も交通費は必要経費に計上できますし、セミナー代金も必要経費となります。宿泊する必要があれば宿泊費も計上可能です。

不動産を管理する上では、パソコンなども必要となるかもしれません。月々の家賃明細や経費の明細をまとめておくなど必須と言っても良いでしょう。

そのため、パソコンやカメラ、ペンなどの消耗品費も費用計上可能です。

減価償却費はお金がでていかなくても経費に計上できる

そして、忘れてはならないのが『減価償却費』です。減価償却費とは、建物の耐用年数に応じて価値が消耗された分を費用計上できる仕組みです。

特にお金がその都度でていくわけではありませんが、経費計上できる点が不動産投資における節税面でのポイントと言えます。

以前は定率法という方式によりまとめて経費計上ができましたが、現在は定額法という毎年同じ金額をコツコツ費用計上していく方式が原則です。

そのため、節税テクニックという視点からは多少メリットは薄れているものの、経費計上できる点は同じですので複数物件を持つなどしてうまく活用していくべきです。

あとは、固定資産税などの税金(所得税や住民税は除く)、税理士報酬、銀行からローンを組んだ場合の利息なども経費計上が可能です。

青色申告も利用しよう

会社員の方の場合、給料などなかなか費用計上は難しいですが、不動産を一戸でも保有すれば上記の費用が計上できます。

また、青色申告を利用することで青色申告特別控除をうまく活用し節税効果をもたらすことも忘れてはなりません。

ただし、青色申告で節税効果の恩恵を大きく受ける(65万円計上)ためには、事業的規模(10室以上など)である必要があります。事業的規模にすると青色申告特別控除の適用額が大きくなるほか、配偶者などに対する専従者給与も経費計上できるようになりますので、さらに節税効果が期待できます。

このように、不動産投資を行うことで経費計上の範囲が拡大し、必要なものはすべて経費計上可能です。場合によっては、これまで自腹で払っていた費用(セミナー代やPC代など)が必要経費へと変貌し、それが節税につながるのです。

こうしたテクニックを利用し、節税も行ってみましょう。年収が高い方ほど、所得税率が高くなるため、節税効果を大きく受けることにつながるでしょう。

ファイナンシャルプランナー
伊藤 亮太

伊藤亮太FP事務所代表。 スキラージャパン株式会社取締役 CFP(R)。

慶應大学大学院商学研究科修了後、証券会社にて営業・経営企画部門、社長秘書等を行う。また、投資銀行業務にも携わる。

現在、資産運用と社会保障(特に年金)を主に、FP相談・執筆・講演・を行っている。東洋大学経営学部ファイナンス学科非常勤講師、大手前大学現代社会学部非常勤講師。

2019年発売の監修本として『ゼロからはじめる! お金のしくみ見るだけノート』(宝島社)がある。

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