マンション経営とは何か?

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今回はマンション経営について説明いたしますが、マンション経営は持っているマンションを貸して家賃収入を得る方式です。

アパートや賃貸住宅経営になると各オーナー1人に土地が必要となってきます。しかしマンションの場合には区分所有のためワンルームから持つことが可能となっています。

マンション経営を行っている人と聞くと、医師や企業経営者や企業の役員といった高所得者イメージが多いと思われますが、実際はサラリーマンや公務員がマンション経営をしているのが実情となっています。

マンション経営の目的とメリット

不動産投資の目的には、

①私設年金の代わり
②節税対策
③保険の見直し
④長期安定収入が期待できる
⑤現物資産である
⑥借入レバレッジ効果が得られる

となっています。

① 最近は年金の金額も減っているだけでなく、退職金も当てにならない状態となっています。

最近では再雇用制度も増えていますが、再雇用を保障されるものではないこと、再雇用があっても、また現役時代より年収も下がることが考えられます。

② サラリーマンは節税できる範囲が限られています。

医療費控除の場合、常に控除として行うことが限られています。

③に関しては、ローンの返済者に万が一のことがあった場合、保険会社が返済を肩代わりする仕組みとなっています。

理由としては団体信用生命保険が生命保険が代わりになります。

マンション経営のリスク

マンション経営もメリット以外にもリスクもあります。①空室リスクや②家賃滞納リスク、③金利上昇リスク、④物件価格の値下がりリスク、⑤物件価格リスク、⑥流動性リスクの6点があります。

このように物件価格が高いことや家賃の下落率が大きめで、価値を① の場合には不動産や不動産投資では借りることができる人から家賃を得ることは出来ます。

② は、入居者がいるにも関わらず家賃を支払ってくれない仕組みとなります。

①の空室リスクの場合は多少の広告費を使って募集することは可能なのですが、②の家賃滞納リスクでは滞納された場合、本人に督促を入れたり書面で請求したり行かなければなりません。

それでも支払いがない場合には連帯保証人に連絡することが必要になります。

③ は現在の日本の金利は低い時期が長く続いています。

2016年1月から日本銀行がマイナス金利政策を導入して住宅ローンの金利も史上最低水準を更新いたしましたが、しかしこれからもずっと金利が下がっていくとは限らない部分もあります。

④ 不動産投資はキャピタルゲイン(売却益)とインカムゲイン(家賃収入)を主な収入源にしています。

投資するにしても、値下がりする物件に投資するより値上がりを見込める物件に投資した方が有利となります。

⑤ 災害リスクでは、阪神淡路大震災や東日本大震災、熊本大地震など大きな地震が起こっていることで不動産の価値も大きく左右されることになります。

不動産投資は物件を購入した時点で、その投資の成否が決まってしまうと言っても過言ではありません。

初めて不動産投資ローンを利用する際には抵抗感を感じる方も多いかと思います。

これは、ローンと言えば借金と言うイメージが強く、不動産投資の場合にはある程度高額になるためです。

<マンション経営成功の6か条>

① 本やセミナーから勉強することから始める
② 自己資金とローンのバランスを考える
③ キャッシュフローについて理解する
④ 物件は自分なりの基準を決める
⑤ 「投資家」であり「経営者」の意識で
⑥ リフォームは慎重に時には大胆に

① の場合、実物資産が残り定期的な家賃収入が得られる不動産投資は、堅実なイメージのある投資手法かもしれません。

マンション経営だけでなく、株式投資やFX投資などを行うにしてもリスクはついてきます。そのリスクを小さくするには誰よりも始める前に勉強をしていくことが必要といえます。

② は最低限、準備したい自己資金は300万円以上が理想でしょう。この自己資金を用意した上でローンを活用する方法を考えて行きましょう。

年収400万円~600万円の人の場合には、政府系の日本金融公庫が一般的ですが、年収700万円以上であれば地銀や信金を視野に入れるのも手でしょう。

③ 給与という安定した収入を得ているビジネスパーソンであれば、金融機関からも信用を得やすく、融資を受けやすいといえます。

④ たとえサラリーマン大家さんから初めて独立して今では年収1億円超を達成する投資家であっても「入居者がいなかったらどうしよう」といった不安があったように、不動産投資をする上での肝心なリスクとは、空室のリスクを考えることにあります。

⑤③に書いたようにキャッシュフローを自分で理解することは不可欠といえます。

物件を決め融資を受け買付け、家賃収入を得る一連の流れはある意味経営者としての要素を問われるものでしょう。

⑥退去のたびにリフォームをし、入居者が快適に暮らせる空間を維持するのがオーナーの役目であり、その現状維持のためのリフォーム基準も金額によって変わってきます。

付加価値のあるリフォームの場合は慎重になる必要があります。他の物件との差別化をはかり、高めの家賃で貸し出せると勝算がある場合には思い切って家賃収入を増やすきっかけにもなります。

このように考えて行くと、出口戦略から入口に戻す方法としてはリフォームもひとつの戦略であると考えられるのです。

FPオフィスALIVE 代表
國弘泰治

出身は山口県周南市で居住地は福岡県福岡市です。

FPとしては2級ファイナンシャルプランニング技能士とAFPその他学位資格はMBAを取得しております。主な分野は相続・事業承継そしてマンション経営を専門に取り扱っています。

事業承継部分に関してはM&Aの相談、MBA(経営学修士)を持っているファイナンシャルプランナーだからこそ可能なもの、相続事業承継コンサルティングだけでなくMBA受験を希望があれば後継者限定で教えて行きますが、これからは医療福祉施設のためのお金の知識・相談レスキュー(仮)と言うものを開発しております。

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