いくらかかる?中古住宅購入の総額について

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中古住宅購入の際、物件の価格以外に何がかかるのか?物件価格は広告に記載されているが、その他の費用を合わせた購入総額は広告では分かりません。

中古住宅を購入する際、物件価格以外にどのような費用がかかるのか?想定しておきたい諸費用について説明致します。

中古住宅購入の諸費用

一般的に住宅購入の諸費用は物件価格の7~10%程度必要と言われており、以下のような費用が必要となります。

物件価格以外に必要な費用

【取得時費用】

  • 印紙税(売買契約書貼付の収入印紙)
  • 登録免許税(所有権移転登記)
    土地1.5%(本則2%)、建物2%(住居用の特例の場合0.3%)
  • 登記手数料(所有権移転登記) ※司法書士報酬
  • 仲介手数料(※不動産業者が売主の場合不要)
  • 固定資産税 日割り精算金 ※前所有者との間で1年分を日割り計算
  • 管理費・修繕積立金 日割り精算金 ※マンションの場合

【住宅ローン利用の場合】

  • 印紙税(ローン契約書印紙代)
  • 事務手数料
  • 住宅ローン保証料
  • 団体信用生命保険料 (保険料が金利に含まれない場合)
  • 登録免許税(抵当権設定) 借入額により異なる
  • 登記手数料(抵当権設定) 司法書士により異なる

【その他】

  • 火災保険料  ※住宅ローン利用の場合必須
  • 地震保険特約料
  • 物件によりリフォーム費用が必要

※印紙税や手数料関係は取引価格に対する計算となりますが、登録免許税については売買価格ではなく市町村役場の固定資産税評価額を基に計算されます。

不動産業者の仲介手数料

諸費用の中でも特に大きな負担となるのが不動産業者へ支払う仲介手数料となりますので、その計算方法について触れておきます。

不動産業者の仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が定められています。

1)売買に係る代金の価額(ただし建物に係る消費税額を除外する)のうち200万円以下の部分について  価額の5%+消費税額
2)200万円を超え400万円以下の部分について…価額の4%+消費税額
3)400万円を超える部分について…価額の3%+消費税額

不動産の仲介手数料が「3%+6万円」という事を聞いた事ある人が多いと思います。

これは速算式で上記の①~③の合計がこの速算式で算出されるということです。

例えば1000万円の物件であれば、

① は200万円以下の部分×5%=10万円
② は(400万円-200万円)×4%=8万円
③ は(1000万円-400万円)×3%=18万円

① +②+③=36万円となります。

この計算を速算式でやると 1000万円×3%+6万円=36万円 となり、同じ結果が得られることから実務上速算式を用いているという事です。

ここで求められる仲介手数料の金額は定価ではなく、あくまでも法令に定められた上限手数料ということです。

つまり、この金額以下であれば自由に手数料を設定でき、法令でこの金額を手数料と定めているわけでありません。

不動産業者によっては仲介手数料を法定上限手数料から大幅に値下げしていることもありますので、同じ物件が複数の業者で広告されている場合、仲介手数料の割引をしてもらえる業者を通して購入すれば手数料を抑える事も可能です。

但し、手数料のみに捉われず売買価格の交渉や安心安全に取引して貰える不動産業者であるか等も見極める必要があります。

不動産売買時の消費税について

不動産売買に伴う消費税ですが、まず取引する不動産自体に消費税がかかるものとかからないものが存在します。

例えば、土地は非課税。建物は課税の対象となります。

但し、一般個人間の取引については非課税となります。つまり不動産業者が広告している物件であっても、売主が個人(事業者でなければ)であれば非課税となります。

ただ、売主が不動産業者や法人・事業者であっても、不動産広告は税込み価格が表示されていますのでその点では意識しなくていいでしょう。

なお、不動産売買時の諸費用については不動産業者の仲介手数料、登記手続きで支払う司法書士報酬、住宅ローンの事務手数料などに消費税がかかります。

売買価格2000万円の中古住宅購入の事例

それでは具体的な事例で諸費用を見てみましょう。

【Aさんが居住用目的で以下の中古住宅を購入したケース】
  • 土地50坪
  • 建物35坪 築15年
  • 売買価格 2000万円 (固定資産税評価額 土地1000万円 建物500万円)

◆登録免許税・取得税については住宅用家屋の特例を考慮して計算します。※適用には所定の条件あり

【取得時費用】

印紙税10,000※本来2万円ですが、2020年3月31日までは軽減
登録免許税165,000土地15万円・建物1.5万円(居住用軽減適用の場合)
登記手数料54,000
仲介手数料712,800
固定資産税日割24,657年額9万円×100日/365日の場合
合計966,457  

【住宅ローン 2000万円借入の場合】

印紙税(ローン契約)20,000
事務手数料32,400
住宅ローン保証料(外枠)400,000
登録免許税(抵当権設定)20,000※軽減税率0.1%(本則0.4%)
登記手数料(抵当権設定)70,000※司法書士により異なります。6~10万円程度
合計542,400 

【その他】

火災保険料150,00010年分一括
地震保険特約料90,000地域や構造により異なります
合計240,000 

住宅ローンを利用する場合は上記の合計1,748,857円が取得時に必要な費用となります。

※あくまでも事例です。実際の売買価格や評価額、軽減税率の有無により異なります。

まとめ

以上の様に中古住宅の売買には7~10%程度の諸費用を見込んでおきましょう。

特に住宅ローンを利用する場合は資金計画にも影響しますので、できれば諸費用分くらいは自己資金の準備をすることをお勧め致します。

ファイナンシャルプランナー
菅田 佳孝

ドリームFP事務所 株式会社ドリームインターナショナル代表取締役。ファイナンシャルプランナー(CFP®)、1級FP技能士、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター。

小学生・保育園児の2児のパパとして、同じ子育て世帯の目線で住宅取得相談・住宅ローン相談を中心とした若い世代向けのライフプランニングから住宅取得の実行支援まで行う。

定期的なセミナー開催や地域のフリーペーパーでの執筆寄稿など情報発信も積極的に活動中。

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