マイホーム購入前に知っておきたい住宅ローンと家計管理

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決定

コンビニやスーパーで買い物をする際に様々な効果音を聞くようになりました。

キャッシュレス決済が本格化し、私達消費者はより有利なお金の支払い方法を選べるようになりました。

ポイント還元率やキャンペーンなどをしっかりキャッチすることで、このお店ではスマホをかざして、次のお店では電子マネーでといった具合に。

キャッシュレス決済のみならず仮想通貨の取引が活発化するなど、お金の在り方が変わりつつあります。

ただ、人生で一番大きな買い物といわれるマイホームについてはどうでしょうか。

頭金を貯め、住宅ローンを組み、長きにわたり返済をするといったスタイルは今後も変わらないでしょう。

そして、マイホームを購入する一連の流れでは、住宅ローンの組み方、住宅ローン減税の仕組みなど、やや複雑な周辺知識も身につけなければなりません。

住宅を購入した後、ローン返済地獄で、外食や家族旅行もできない・・・。という状況は嫌ですよね。

そうならないためにも、ぜひ住宅購入前から上手なローンとの付き合い方や家計管理の術を身に付けておいてください。

何歳ぐらいに住宅を購入?

国土交通省の調査によりますと年齢が40歳ぐらいで住宅を購入している人が多いようです。

そして半数以上の人が住宅ローンを組み30年程度で返済していくことも調査から分かっています。(以下参照)

 住宅購入時の世帯主の年齢住宅購入時の世帯年収住宅ローン
ありの割合
住宅ローン
なしの割合
住宅ローン
期間
注文住宅43.6歳698万53.1%12.3%31.1年
分譲戸建39.6歳701万68.7%8.4%30.7年
分譲マンション44.1歳798万63.5%18.8%29.7年
中古戸建45.8歳668万52.5%25.5%26.3年
中古マンション47.2歳632万50.3%36.0%24.7年

※住宅ローンの有無は無回答が一定割合を占めるため全体で100%とはなりません。(出所)国土交通省 住宅市場動向調査報告書(2018年)

意外にも住宅ローンを利用していないという人も一定割合います。

親から資金援助があった人などはローンを組まず住宅を購入するケースもありますが、私が見ている限り、ほとんどの人が住宅ローンを組んでいます。また、これはあくまで平均です。

20代で住宅を購入する人も多くいますし、年収が少なくても上手にやりくりしている人もいます。参考程度にとどめてください。

できるだけ頭金を貯めてから購入。は正しい!?

「子供も大きくなり、戸建てを購入したいけど、今は貯金がほとんどないので、3年間頭金を貯めてから家を買おう。今は我慢。」こういった考えの人も多いと思いますが、これは正しいでしょうか?確かに一定の頭金があるに越したことはありません。

ローンの割合が購入額の9割、8割と低くなるほど有利な金利で契約できる場合もありますし、ローンの金額が小さくなるほど月々の返済負担、利息負担は当然減ることになります。

ただし、今から3年間お金を貯めている間も家賃負担が生じます。

実家で生活している人や社員寮に住んでいる人でも、ある程度住居費を負担しているのでは?

さらには、現在、土地の価格の上昇に加え、材料費や人件費の高騰などで住宅価格はじりじりと上昇しています。

3年間お金を貯めている間に、住宅価格が高くなり、そしてローン金利も高くなった。というシナリオも考えられます。

現在は諸費用も含め購入額の100%を借りることができるため、今が好機だと思えば、住宅購入を検討するのも1つです。

全てを住宅ローンに頼ることにネガティブな印象を持つ人もいますが、私はそう思いません。

3,200万円の物件を住宅ローン100%で購入した人と、4,000万円の物件を頭金2割ローン8割で購入した人がこれから3,200万円返済するということに何ら変わりはありません。

家族の生活環境、子供の学校のこと、条件に合う土地が見つかった時など、「今だ!」というタイミングが住宅購入のチャンスではないでしょうか。

団信や減税効果など住宅ローンのメリットをフル活用

住宅ローンは通常、団体信用生命保険(団信)が付帯しています。

これはローン契約者が死亡した場合、ローン残高を生命保険でまかなう仕組みです。

つまり、一家の主が亡くなった際、経済的に大ダメージを受けないように、その時点で住宅ローンが完済されます。

言い換えれば、ローン残高は契約者の死亡保障となります。

よって、その分を考慮すると、生命保険にたくさん加入している人は減額や解約ができそうです。

ローンを組んだ後は、保険の見直しを行い、家計支出をスリムにしてください。

また、一定条件を満たすとローン残高の1%が減税される住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)という制度もあります。

例えば残高が3,000万円であれば30万円が1年間の所得税や住民税から控除されます。

かなり大きな減税制度です。しかもこれが原則10年間適用できます。

住宅購入により、頭金や諸費用などで金融資産が大きく減少する家庭も多いので、その後の10年間は減税分を貯蓄に回すといった工夫をしてください。

今後のキャッシュフローを見据えて

適したタイミングで住宅購入を検討し、住宅ローンを上手に活用し、保険の見直し分や減税分で家計も上手にやりくり。

住宅購入に一歩前進したのではないでしょうか?では、最後に一番よく聞かれる「私はいくらぐらいなら返せるでしょうか?」という質問に対して、1つの考え方をお伝えします。

一般的には現在の家賃を上限にすべきという見方があります。

現在8万円/月でアパート等を借りている場合は、その8万円を目安にし、できればそれ以下に収まるようにというものです。

なぜなら、賃貸から持ち家に代わることで、固定資産税やマンションであれば修繕積立金や管理費などが生じるためです。

では、月8万円以内に収めるためのローン総額を金利1%、返済期間35年で逆算しますと、借入額は2,800万円となります。

頭金が200万円あれば、妥当な住宅購入額は3,000万円となりそうです。

ただし、私はあまり現在の家賃を目安にする必要はないと思いま。

月々、住宅取得・教育・老後と色分けをして上手に貯蓄をしてきた人は、購入後は住宅分の貯蓄は不要となりますし、来年からは専業主婦だった妻が働く予定があるといった大きな収支改善要因がある場合も。よって、それらをある程度見越して考えてもいいと思います。

過度に楽観的になってはいけませんが、将来のキャッシュフロー(お金の流れ)を見込んで、「月々○万円までなら返せる。」といった試算をしてみてください。

とってもとっても大きな買い物です。

一般的な考え方を参考にしつつも、後悔しなくていいように、あなたなりの価値観を持つことが大切です。

ファイナンシャルプランナー
内山貴博

内山FP総合事務所株式会社 代表取締役。

ファイナンシャル・プランナー(CFP®)、1級FP技能士。
MBA(九州大学大学院 経営修士課程修了)九州共立大学経済学部非常勤講師。

証券会社の本社部門に勤務後、2006年に独立。
FP相談業務を中心に、セミナー、金融機関研修、FPや証券外務員の資格対策講座などを担当。

外国人向けFPサービスなどグローバルな業務展開を模索中。

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