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住宅ローン借り換えメリットとデメリットを徹底解説

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住宅ローンの借り換えとは、今借りている住宅ローンよりも金利の低いローンへ借り換えて毎月の返済額を図る目的などでで行われます。

借り換えにはメリットとデメリットがあり、住宅ローンの借り換えの際にはメリットでデメリットをしっかり把握しておく必要があります。

また、ひと口に借り換えと言っても審査の着眼点が新築の時とは若干異なりますし、融資実行時の手続きも大きく異なります。

住宅ローン借り換えを徹底解説します。

住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローンの借り換えには単に金利を引き下げて返済額を軽減するだけがメリットではなく、他にも様々なメリットがあります。

金利を低くすることができる

住宅ローンの借り換えメリットとしてはやはり、低い金利のローンに切り替えて毎月返済額の軽減や利息支払額を抑えるということが第一に挙げられます。

住宅ローンは返済期間が長期にわたる高額ローンですので、たった1%の金利の違いでも毎月の返済額が変わりますし、利息の総支払額も最終的には大きな違いがあります。

ローン残高2,000万円、残期間20年の住宅ローンで金利差1%の場合の違いを見てみましょう。

借入額返済期間金利毎月返済額利息総支払額
2,000万円20年2.0%101,177円4,282,480円
2,000万円20年1.0%91,979円2,074,960円

この場合金利がたった1%異なるだけで毎月返済額が約1万円、利息総支払額にいたってはなんと約220万円の違いが生じてしまいます。

20年の間に自動車が1台買えるくらいの違いが生じてしまうのです。

ただし、後述しますが住宅ローンには諸費用が発生しますので、カードローンやフリーローンの借り換えのように、単純に金利差だけで住宅ローンの借り換えを計算するのは間違いです。

返済計画の見直しができる

住宅ローンを組んだ時には会社の景気がよかったのでボーナス時に多くの金額を返済する計画を立ててしまったが、今は昔ほどボーナスが出ないのでボーナスの返済額を低くしたいなどという方も少なくないようです。

そのような場合にも住宅ローンの借り換えを行うことで、ボーナス返済額を少なくしたり、ボーナス返済を無くしたりすることも可能です。

また、金利が低くなればボーナス返済をなくしても毎月返済額がそれほど多くならないというメリットもあります。

借入額返済期間金利毎月返済額ボーナス返済額利息総支払額
2,000万円20年2.0%80,941円121,621円4,290,680円
2,000万円20年1.0%73,583円110,490円2,079,520円
2,000万円20年1.0%91,979円2,074,960円

引き続きボーナス返済を行ってもボーナス時の返済額も毎月の返済額も低くすることができます。

また、ボーナス返済をなくしてしまっても毎月返済額を1万円上乗せするだけで、ボーナス時の返済負担がなくなります。

返済期間を短縮する

住宅ローンの借り換えを行うことで金利差から毎月の返済額を軽減することができます。

借り換え時には「毎月の返済額は同じでいいから返済期間を短縮したい」というニーズをかなえることができます。

さきほどの例で、毎月返済額を同程度とした上で、どの程度の返済期間の圧縮を図ることができるでしょうか?

借入額返済期間金利毎月返済額利息総支払額
2,000万円20年2.0%101,177円4,282,480円
2,000万円16年1.0%112,765円1,650,880円

金利が1%低くなるだけで、毎月返済額をだいたい同じに設定した場合にはなんと返済期間を4年も短縮することができます。

結果として利息負担の差額は260万円程度も異なってくることになります。

このように、住宅ローンの借り換えは単に金利が引き下がるだけではなく、金利の低下によって生じたメリットによって様々な形に返済計画を見直すことも可能になります。

ただし、返済期間を逆に延長するということは返済条件を緩和するという手続きに該当してしまうため、受け付けていない銀行や保証会社が多いため注意しましょう。

団体信用生命保険の見直しができる

住宅ローンを組む際には団体信用生命保険の加入が必須です。

団体信用生命保険は住宅ローンの借入時の告知日現在の告知内容を基に保険の審査を行いますので、後から契約内容を変更するということができません。

住宅ローン契約時には健康に自信があったのでガン特約などを付けなかったけど、今は特約を付けておけばよかったと後悔している人も少なくありません。

住宅ローンの借り換えの審査時には改めて団体信用生命保険に加入しなおすことになります。

このため、借り換え前の団体信用生命保険は死亡保障しかついていなかったが、借り換え後の住宅ローンの団体信用生命保険ではガンや8

大疾疾病などの特約を付けることが可能になります。

ましてや、低金利時代の今、金利が低くなりすぎて金利での競争が難しくなったため、銀行は団体信用生命保険の充実という付加価値で競争しています。

ちょっと前であれば金利に0.3%とか0.5%程度の上乗せをしなければつけられなかった特約が今は特約による金利の上乗せなしとか、基本的な団体信用生命保険に8大疾病特約がついている銀行も存在します。

今は借り換えによって団体信用生命保険を見直すチャンスでもあるのです。

「団体信用生命保険に加入したら、生命保険の見直しができる」と言われるほど、団体信用生命保険はライフプランに重要な保険です。

住宅ローンの借り換えには保険の見直し効果もあると言えるでしょう。

保険を見直して金利は下がれば、保険の内容を充実させながら毎月の返済額や利息の負担額を軽減できるというダブルのメリットを享受することもできます。

住宅ローン借り換えのデメリット

住宅ローンはどこかのタイミングで1度は見直した方がよいとよく言われますが、見直しの際には借り換えにより発生する様々な費用を把握しておく必要があります。

この費用のことを諸費用と言いますが、住宅ローン借り換えのデメリットはこの諸費用が発生するという1点に尽きると言っても過言ではありません。

保証料が新たに発生する

住宅ローンは保証会社の保証が必須となる商品が圧倒的大多数です。

保証会社が付けば銀行は貸し倒れに伴うリスクをゼロにすることができ、借主も親戚などに連帯保証人になってもらうという精神的な負担を負わなくても済みますので、今やほとんどの住宅ローンが保証会社付きの住宅ローンとなっています。

保証会社は保証を行うことで貸し倒れに伴うリスクを負うため、リスクに見合った保証料を支払わなければなりません。

保証会社付の住宅ローンへ借り換えを行う場合には、保証料が新たに発生し、これは借主が負担しなければなりません。

保証料は融資金額と申込人のリスクによって異なりますが、だいたい10万円~60万円程度であると考えておきましょう。

登記費用が新たに発生する

住宅ローンを借りると土地と建物に銀行や保証会社の抵当権を設定しなければなりません。

ここにも費用が発生します。

ましてや借り換えの場合には、既存住宅ローンの抵当権を解除するという作業も加わりますので、抵当権の設定と解除でそれぞれに費用が発生します。

大まかな抵当権の費用は以下の通りです。

抵当権設定費用:住宅ローン借入額×0.4%+司法書士報酬(3万円~10万円程度)
抵当権解除費用:2万円~5万円程度

この金額も申込人が負担するものです。

返済にも借入にも手数料が発生する

住宅ローンの借り換えは新規で住宅ローンを借りて、既存の住宅ローンを返済するということです。

この際に既存住宅ローン返済時に繰上返済手数料という費用が発生する場合があります。

これは実質的な違約金のようなもので、3万円~5万円+消費税が発生します。

また、借り換える住宅ローンの融資を受ける際にも銀行や保証会社へ手数料を支払わなければなりません。

こちらも3万円~5万円程度+消費税が必要になります。

場合によっては借り換え前の銀行と借り換え後の銀行に合計で10万円以上の手数料を支払わなければならないことになります。

諸費用込みで住宅ローンを組む場合にはメリットが少なくなる

このように、場合によっては借り換えによって100万円程度の諸費用が必要になります。

諸費用は手元に現金をもっている場合にはすべて現金で清算することもできますし、一部だけ現金で支払い残りは住宅ローンの借り換え時に既存住宅ローン+諸費用という形で融資を受けることも可能です。

また、諸費用の全額を住宅ローンに乗せて借り換えることも可能です。

諸費用が100万円発生し、すべて住宅ローンの借り換えによって調達した場合の借り換えシミュレーションは以下のようになります。

借入額返済期間金利毎月返済額利息総支払額
2,000万円20年2.0%101,177円4,282,480円
2,100万円20年1.0%96,578円3,178,720円

諸費用を上乗せしたことによって毎月返済額は上乗せ前より約5,000円多くなってしまいした。

住宅ローンには諸費用が発生しますので、借り換えのシミュレーションを行う際には必ず諸費用を考慮した上で借り換えの判断を行いましょう。

単純な金利差のみで住宅ローン借り換えの是非を判断するのは絶対にNGです。

また、諸費用が発生するのが嫌だという人は住宅ローンを借りている銀行に「借り換えを検討している」という相談を持ち掛けましょう。

銀行としても金額の大きな住宅ローンを他の銀行に持っていかれることはできる限り避けたいですので、金利の引き下げ交渉に応じてくれる可能性があります。

住宅ローンの借り換えを行っても諸費用などを計算してメリットが出ない程度の金利まで引き下げてくれる場合があります。

筆者も銀行員時代には借り換えを防ぐために何度も金利の引き下げを行った記憶があります。

借入額返済期間金利毎月返済額利息総支払額
2,000万円20年1.5%96,509円3,162,160円
2,100万円20年1.0%96,578円3,178,720円

2%の金利の住宅ローンの金利を1.5%まで引き下げてしまえば諸費用込みの1.0%の住宅ローンよりも毎月返済額を若干引き下げることができます。

返済状況に問題なく、他の銀行の借り換え審査に通過できるような人であれば今住宅ローンを利用している銀行は金利の引き下げに応じてくることが十分に考えられます。

ただし、団体信用生命保険の見直しを目的とした交渉は不可能ですのでこの場合には他の銀行で借り換えを行うしかありません。

審査基準

住宅ローンの借り換えの審査の基準はどのようになっているのでしょうか?

既存住宅ローンの返済状況

住宅ローンの借り換えの際には、当然ながら既存住宅ローンの返済基準が重要になります。

既存住宅ローンの返済状況をチェックするために銀行は、既存住宅ローンの返済口座の通帳のコピーの提出を要求します。

この際に1年以内に1回でも返済に遅れがあると審査通過が困難になります。

借り換え後に返済に遅れがあった場合には住宅ローンの回収が困難になってしまうため当然と言えば当然です。

筆者も銀行員時代に借り換え審査を行っていた段階で1回の返済遅れを見つけてしまい、保証会社へ返済が遅れた理由書を記入してなんとか借り換えを行ったという経験があります。

この際に返済が遅れた理由が合理的なものでなければなりません。

単に忘れたとかでは審査には通過できません。

「いつもは土日が給料日の場合には前倒しで入ってくるのに、その月だけ給料が休日の後になってしまった」などの理由が必要になります。

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個人信用情報

個人信用情報の審査は新規住宅ローン審査と変わりありません。

過去の金融事故、他債務の返済状況、他債務の規模と件数などをチェックします。

この際に事故情報が発見された場合や、消費者金融などに複数の債務がある場合などは住宅ローン審査の通過は困難です。

なお、住宅ローン審査の際には使用していないカードローンで枠だけ残っていたとしても他債務として判定されてしまうため必要ないカードローンは審査の前に解約しておいた方が無難です。

返済比率

住宅ローンには返済比率という考え方があります。

年収に対して住宅ローンの年間返済額が何%かという審査です。

住宅ローンの審査基準ではこの返済比率を一定の範囲内に入っていないと審査通過できません。

具体的にはいくら高くでも40%以内という商品がほとんどです。

また、年収が高くなればなるほど許容される返済比率は大きくなっていきます。

年収500万円以下30%、年収500万円超35%というような具合です。

さらに、住宅ローンの保証料はリスクに応じて決定しますので、返済比率が低ければ低いほど保証料も低くなるというメリットがあります。

最初に住宅ローンを借りた時よりも年収が上がっている場合には、借り換え時の審査の際に返済比率が低くなる可能性がありますが、このような場合には保証料が当初住宅ローンを借りた時よりも低くなる場合もあります。

勤務先や勤続年数

勤務先は公務員や上場企業の会社員ほど審査に有利になります。

また、勤続年数は長ければ長いほど審査に有利になります。

当初住宅ローンを借りた時と同じ勤務先に勤務して勤続年数が長くなっているような場合には借り換え時の審査にもプラスに働くため、こちらも保証料が低くなる場合があります。

一方、当初住宅ローンを借りてから借り換えに申込むまでの間に職が変わっている場合には、当初住宅ローンを借りた時よりも審査でマイナスと見られる場合もありますし、勤続年数が基準に満たない場合には審査に通過できないこともあります。

担保評価

住宅ローンは基本的に担保価格の範囲内までしか融資を行いません。

当初住宅ローンを新築物件の購入や建築のために借りたような場合には担保評価の審査には大きな問題はないはずです。

銀行は建物の担保評価額=建築価格として評価するためです。

しかし、借り換えを行う時には担保となる建物は中古物件となってしまいます。

中古物件については残存期間に応じて当初の建築価格よりも目減りさせて評価を行うため、場合によっては既存住宅ローンの残高を担保価格が下回ってしまう場合があります。

さらに、借り換えに伴う諸費用も住宅ローンの借入金額に乗せる場合には、さらに借り換え住宅ローンの金額が担保価格を上回る可能性が出てきます。

このような場合に備えて多くの銀行が借り換え時のみ、担保価格の200%まで融資を行うという特例を設けています。

そうは言っても担保価格が融資額の範囲内に収まっている状態が望ましいため、このような場合も保証料が低くなる可能性があります。

木造などは建物評価額の目減りが激しく、鉄筋コンクリートの建物は担保価格の目減りが比較的緩い傾向にあります。

団体信用生命保険

先ほど述べたように、住宅ローンには団体信用生命保険の加入が必須です。

当初住宅ローンの契約を行った際には健康だったが、借り換え時には持病を患ってしまったというような場合があります。

この場合には告知内容によっては保険に加入できないこともあります。

住宅ローンはいかに年収が高く一流企業に勤務していようと団体信用生命保険に加入できないと審査に通過できません。

筆者も銀行員時代に他の審査は完璧なのに、最後の最後で団体信用生命保険に加入できずに融資を断ったということが何回かありました。

住宅ローンの借り換えを検討している人は、自分の健康状態が当初住宅ローンを借りた時と変化がないかどうかを確認しましょう。

必要書類

申込段階で必要な書類

借り換えの申込に必要な書類は返済予定表と本人確認書類と印鑑だけです。

申込段階では認印で構いません。

銀行に借り換えの相談に行くと持参した返済予定表から借り換えのシミュレーションを行ってくれます。

ここで諸費用を含めた借り換えのメリットに魅力を感じた場合には仮審査申込を行うことができます。

審査時や契約時に必要な書類

  • 実印
  • 銀行印(通帳印)
  • 返済用口座の通帳
  • 健康保険証
  • 住民票
  • 収入確認資料(源泉徴収票等)
  • 印鑑証明書
  • 火災保険証書

この他にも銀行から様々な書類の提出を要求される場合があります。

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借り換えの手順

住宅ローンの借り換えはどのような手順で行われるのでしょうか?

仮審査

仮審査は保証会社が行います。

仮審査申込書に記載された内容をもとに先ほど述べた審査基準に合致するかどうかを保証会社が審査を行います。

銀行による本審査

仮審査に通過したら、銀行の本審査に入ります。

保証会社の仮審査は融資の方向性を決定するために行われるため、先ほど述べた審査時に提出が必要な書類の確認までは行いませんが、銀行の本審査の際には契約時に必要な印鑑証明書以外の書類をすべて銀行に提出しなければなりません。

銀行は提出された書類をもとに、先ほど述べた審査の基準に合致しているかの確認を行います。

また、担保評価の過程で実際に担保となる予定の自宅まで赴き写真を撮ることも行います。

審査の内容自体は仮審査とそれほど変わりませんが、本審査では書類をもとに審査が行われますので、仮審査の申込内容と提出した書類の内容(年収などの属性情報)が異なる場合には仮審査からやり直しとなる場合もありますし、場合によっては仮審査そのものに通過できないこともあります。

また、本審査に申込む際に団体信用生命保険の加入申し込みを行います。

保証会社へ保証依頼

銀行の本審査に通過したら銀行は保証会社へ保証の依頼を上げます。

保証依頼では銀行の本審査と同様に銀行に提出した書類と同じ写しを銀行が保証会社へ送付します。

保証会社は銀行の本審査と同様に書類をもとにした確認を行い、間違いがない場合には保証が決定されます。

保証が決定し、団体信用生命保険に加入できると、銀行で稟議を行い、すべての審査が終了するという流れになります。

既存住宅ローン金融機関に返済の連絡

すべての審査が終了して契約手続きを行う少し前に既存住宅ローンを借りていた銀行へ住宅ローンを返済するという旨を伝えましょう。

この連絡は本人以外の人では行うことができません。

また、一度銀行窓口に行って返済用の払い戻し請求書に記入捺印を行う必要があります。

このため、既存住宅ローンを借りていた銀行印の持参を忘れないようにしましょう。

この際に銀行と〇月〇日に返済するという打ち合わせを行うことになります。

借り換えローンの融資実行はその返済日の数日前に行われることになるため、既存住宅ローンの返済日が決定すると、借り換え住宅ローンの融資実行日も自ずと決まってくるという流れになります。

契約

すべての審査に通過すると、銀行と保証会社との契約に入ります。

保証会社への契約書の記入も銀行窓口で行うことができます。

この書類は当初住宅ローンを契約した時と同じだけの書類の記入と捺印を行わなければならないため書類の数は膨大です。

書類の記入だけで1時間以上の時間を要してしまうということを覚悟しておきましょう。

なお、契約時には銀行印と実印の両方が必要になりますので忘れず用意しておきましょう。

融資実行と同時に抵当権設定

借り換えの住宅ローンは1円たりとも借主が現金に触れる機会はありません。

既存住宅ローンの返済、諸費用の支払いですべて消えてしまうため、それぞれ支払うタイミングまで銀行がお金を管理し、支払うタイミングで銀行が順次払い出し、費用の支払い先へ銀行が振込ます。

住宅ローン実行時に払う費用は保証会社と銀行へ支払う手数料と保証料と印紙代です。

他の費用について後で必要になるため、振り込むタイミングまで銀行が管理します。

住宅ローンを実行すると、融資実行日に住宅ローンの土地と建物に抵当権を設定します。

抵当権の実行日から1日でも抵当権の設定が遅れてしまうと銀行は遅れた期間は無担保で融資を行うことになってしまうため、住宅ローン実行日に抵当権を設定するのは絶対条件です。

抵当権の設定は自分で法務局に行って行うこともできます。

しかし、設定には様々な書類を不備なく住宅ローンの実行日にそろえる必要があります。

このため、普通、銀行は登記のプロである司法書士へ抵当権設定の委任を進めます。

しかし、司法書士を使うと費用がかかるためどうしても自分で行うというような場合には書類が完璧にそろい設定の手順をあらかじめ完璧に把握している場合に限って銀行は自分で抵当権の設定を行うことを認めてくれる場合もあるようです。

既存住宅ローンの返済

あらかじめ既存住宅ローンを借りている金融機関と決めた返済日になったら、銀行は既存住宅ローンの借主名義の口座へ住宅ローンの残金を振込ます。

お金を振り込まれた銀行は、預かっておいた払い戻し請求書を使用して住宅ローンを完済します。

既存住宅ローンの抵当権解除

住宅ローンを完済すると、完済した銀行は解除証書や委任状と言った書類を借主に渡します。

この書類を使用して既存住宅ローンの抵当権の解除を行います。

本人が取りに行ってもいいですし、郵送してくれる場合もありますし、抵当権設定時に委任した司法書士が完済した銀行へ取りに行ってくれる場合もあります。

いずれにしろ、これらの書類がそろうと、既存住宅ローンの抵当権が解除できるようになります。

1番抵当:既存住宅ローン
2番抵当;借り換え住宅ローン

というようになっていた不動産登記簿謄本ですが、既存住宅ローンを完済し、1番抵当を解除することによって、2番抵当であった借り換え住宅ローンの順位が1位に繰り上がり、晴れて借り換えの手続きはすべて終了するという流れになります。

抵当権の設定から解除までのすべての手続きが終了すると司法書士へ登記費用の全額を清算することになり、銀行は管理していた残りのお金から司法書士への費用を振込み、借り換えローンの融資金全額を使い切るという流れになります。

保証料の還付がある場合あり

借り換えを行い、既存住宅ローンを完済した際、既存住宅ローンが保証会社付き住宅ローンであった場合には保証料が還付されてくる場合があります。

住宅ローンの保証は例えば30年ローンを組んだ場合には30年間保証を行うことを前提として保証料を支払っています。

しかし、借り換えによって10年経過時に完済した場合には保証会社は未経過の20年分の保証料を取りすぎていることになります。

このような場合、全額ではないですが、1部未経過分の保証料が返済されてくることになります。

まとめ

住宅ローンの借り換えには単に金利差のメリットだけではなく、返済計画の見直しや、団信の見直しなどができるというメリットがあります。

ただし、借り換えには保証料や登記費用と言った諸費用がかかるため借り換えシミュレーションを行う際にはこのような諸費用を加味してメリットが出るか出ないかを知る必要があります。

メリットが出るのであれば借り換えは行った方が絶対に得になります。

審査の基準は基本的に新築時と同じですが、既存住宅ローンの返済状況が加えて重視されますし、新築時より担保価値が大きく目減りしている場合には審査通過できないこともあります。

審査や手続きは非常に面倒な住宅ローンの借り換えですが、場合によっては想像以上のメリットが出る場合もありますので、住宅ローンを借りている人は10年に1度くらいは見直しを行った方がよいでしょう。

参考までに、銀行業界では残高1,000万円以上、残期間10年以上、金利差1%以上ある住宅ローンは借り換えによってメリットが生じやすいと言われています。

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