建て替えローンを行うときのポイントや注意点

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中古住宅の建て替えや2世帯住宅のための建て替えで、ローンを組む必要がある場面が多々あります。

しかし、建て替えローンは住宅ローンよりも申し込む人が少ないため、情報が余り出回っていませんよね。

そこで、今回は建て替えローンを行うときのポイントや注意点などを、審査についてと併せて解説していきます。

この記事はこんな人におすすめ

この記事は次のような人におすすめの内容となっています。

  • これから建て替えを予定している人
  • 建て替えローンについて知りたい人
  • 建て替えローンの審査が心配な人

建て替えローン時に残債と併せて返済できるか

建て替えローンを行うときに幾つか気になるポイントがあります。

特に、既存住宅の住宅ローンの残債がある人は、新たに住宅建築の建て替えローンを組めるのか気になりますよね。

そこで、住宅ローンの残債がある状態での、建て替えローンについて解説していきます。

借り換えや建て替え専門ローンを利用する

建て替えローンを組むときには幾つか選択肢がありますが、借り換えローンや建て替え専用ローンを利用することで、住宅ローンの残債があっても利用できます。

建て替えローンを新たに組むことで、住宅ローンの金利を再設定できるため、住宅ローンを組み始めた当時よりも金利が低い場合には特におすすめです。

ただし、建て替えの費用と住宅ローンの残債をまとめて組めるローンは、全ての民間金融機関で取り扱っているわけではありません。

現在利用している金融機関に、住宅ローンの残債をまとめて利用できる建て替えローンがあるか事前に確認する必要があります。

建て替えでダブルローンを利用するときは注意

住宅ローンの申込みをしている金融機関に、条件にあう建て替えローンがない場合は、他の金融機関でまとめたり、ダブルローンを利用したりする必要があります。

しかし、建て替えのためにダブルローンを利用するときには、注意しなければならないポイントがあります。

それは住宅をローンの担保に入れている場合です。

住宅ローンの契約をするときに、ローンの担保として土地と住宅を設定しているでしょう。

建て替えを行うとすると住宅を取り壊してしまうため、担保がなくなってしまい住宅ローンの契約違反となる可能性が出てきます。

ダブルローンを組む場合には、建て替えを行っても住宅ローンの契約違反とならないか、契約書を読み直したり金融機関に問い合わせたりして確認しましょう。

実家を建て替えるときのローン注意点

建て替えローンを検討するときに、自分の持家ではなく実家を建て替えて、2世帯住宅を考える人もいるでしょう。

しかし、実家を建て替えるときは、持家を建て替えるときとは違う注意点があるため、ポイントを具体的に解説していきます。

年齢が高いと審査に通りにくいことも

実家の建て替えを行うときに、建て替えローンで気を付けなければならないポイントがローン契約者の年齢です。

名義人が両親で建て替えローンを行う場合、年齢が高い場合にはローンの審査が下りずに建て替え資金が調達できない危険性があります。

多くの金融機関が住宅ローンや建て替えローンの申込み基準として、ローン完済時の年齢が75~80歳未満であることを条件としています。

仮にローン完済時の年齢が80歳未満の建て替えローンを、35年の分割で支払うとすると、最低でも45歳よりも低い年齢で申込を行わなければいけません。

また、65歳を超えると定年を迎え収入が減ることを考慮されるため、高齢での返済期間が長いことは審査で不利になる可能性が高いです。

高齢での建て替えローンを申込みする場合には、返済期間などを調整しなければ、審査落ちの危険性が高いため気を付けましょう。

親子リレー返済でローンを組む

2世帯住宅や実家の建て替えなどで近年注目されている返済形態に、父母と代替わりで返済していく親子リレー返済と言うものがあります。

親子リレー返済は、両親が支払年齢を過ぎた後の返済を後継者である子供に引き継ぐことで、両親が高齢だとしても建て替えローンや住宅ローンを利用できる返済方法です。

例えば、親が65歳で子供が30歳のときに、親子リレー返済を35年ローンで組むとします。

このとき、最初の15年は親が建て替えローンの返済を行いますが、残りの20年は子供が返済を行うこととなります。

親子リレー返済を行うことで、通常の建て替えローンでは契約できない、長い借入期間の建て替えローンを契約できます。

ただし、親子リレー返済を行うときの団体信用生命保険は、親と子供どちらかひとりにしかかけられません。

したがって、保険をかけていない人が病気や事故にあったとしても、保険が落ちることはないので気を付けましょう。

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贈与税に気を付けて

親から住宅資金の援助を受ける場合は、贈与税に気をつけましょう。 とは言え、援助を受けた金額がまるまる課税されるわけではなく、条件を満たせば特例が適用され以下のように一定金額までは非課税になります。

 省エネ等住宅それ以外の住宅
2016年1月1日~2020年3月31日1,200万円まで700万円まで
2020年4月1日~2021年3月31日1,000万円まで500万円まで

上記の非課税金額を超えて、資金援助を受けた部分は課税対象になります。 親からの援助を受けた場合は、贈与税や相続税がからんできますので、せっかくの援助資金が税金の支払いになってしまわないように十分に注意しましょう。

建て替えローンはいつから支払が開始するのか

建て替えローンを行うときに気になるポイントとして、支払がいつから始まるかがあります。

これは、建て替えローンの契約内容によっても変わりますが、基本的には住宅ローンと同じく、物件の受取が完了した日からローンの支払が開始することがほとんどです。

しかし、建て替えローンと残債をまとめるローンを組む場合には、残債の支払とまとめた後のローンの兼ね合いがあるため、契約日が特殊になる可能性もあります。

契約時に説明を受けることが多いですが、不明な点などはしっかりと聞いておきましょう。

建て替えローンの審査に落ちることがあるのか

建て替えローンも住宅ローンと同じく、申込みのときに審査を受けなくてはいけません。

建て替えローンの利用者の多くは住宅ローンの審査に通っているため、審査は簡単に通ると思われがちですが、実際には悪い条件がそろえば、審査落ちをすることもあります。

そこで、建て替えローンの審査を受けるときに、どのような点に気を付けなければならないか確認していきましょう。

土地や住宅の所有権には注意

審査の申込時のポイントとなりますが、土地や住宅の権利関係には注意が必要です。

担保として土地や住宅を入れられている場合や、抵当権を不動産に設定されている場合、住宅を建て替えることは契約違反となる可能性があります。

また、所有権がローン申込者にない場合には、要件に満たしていないとされ、建て替えローンの審査に通らないことも考えられますので気を付けてください。

例えば、所有者が主人名義であったけれど、離婚して名義が変わった場合などは注意が必要です。

ローン申込み前に土地や住宅の権利関係の確認や、ローンの条件の確認を行うことが大切です。

住宅ローン返済中に信用情報が変わっている場合

建て替えローンの審査落ちとなりやすい原因に、申込者の信用情報が変わってしまうことが挙げられます。

例えば、住宅ローンの申込時よりも、年収が下がってしまった場合です。

ローンの審査に大きく影響を与える項目は、収入や職業などの返済能力に直接影響を与える項目となります。

転職などを行った結果、住宅ローン申込み時点よりも返済能力が下がってしまった場合には、建て替えローンの審査に落ちてしまう可能性が十分考えられます。

他にも、担保にする土地の価値が下がったり、家族構成が変わったりすることで信用情報は変わるため気を付けてください。

住宅ローン以外の返済が残っているとき

建て替えローンや住宅ローンを行うときに、カードローンやフリーローンの返済額が残っていると、審査がかなり不利になります。

住宅ローン申込時にはカードローンを利用しておらず、返済途中で利用を開始した場合には、建て替えローン申込み前に完済しておくことがおすすめです。

また、クレジットカードのキャッシングを利用している場合も、カードローンと同じように審査に影響するため注意が必要です。

金融機関によっては、申込み前にカードローンの返済残高を記入したり聞かれたりしますが、このときにはうそを吐かずに正直に残高を申告するようにしてください。

仮にうその申告をしたとしても、金融機関は申込者の借入状況をチェックするため、うその申告がバレる可能性が高くなります。

正直にカードローンを利用している話をして、返済がいつごろ終わるなどの計画を伝えた方が、印象はよくなります。

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建て替え費用が高額の場合は注意が必要

建て替えローンの審査で重視される項目は、申込者の信用情報の他に、建て替え費用の金額も大切です。

建て替え費用が高額過ぎると返済が困難になると判断され、審査に落ちる可能性が高くなります。

それでは、いったい幾らから建て替え費用が高額になるのでしょうか。

これは申込者の年収によって変動します。

例えば、同じ3,000万円の建て替え費用であったとしても、年収400万円と年収800万円の人では基準が大きく違います。

一般的には年収の6~7倍程度のローンが妥当であると言われていますが、金利や年収によって差があるため、自分の生活に影響が出ないかしっかりと確認をしましょう。

住宅ローンの残債やつなぎ資金なども計算に含む必要があるため、お得な金利プランなどを探しながら事前に費用の見積りを専門家と出すことが重要となります。

場合によっては間取りを変更する必要が出てくるかも知れません。

建て替えローンの頭金は幾ら支払えばよいのか

建て替えローンも住宅ローンと同じく、頭金の支払いを行うかどうかの問題があります。

頭金の支払いは貯金を切り崩す必要があるなど、家計に大きく影響を与える問題のため、余り高額になり過ぎないようにしたいものです。

そこで、建て替えローンと頭金の問題について、具体的に解説していきます。

頭金を支払わずにローンを組める

頭金に関しては、不動産の金額の1~2割の頭金の準備が必要と言われています。

しかし、現在では頭金なしで全額借入ができるローンが増えてきています。

条件の範囲内であれば、頭金なしで全額借入ができる建て替えローンや、フラット35で9割借入れを行い、残りを住宅ローンで借りるなどの合わせ技を行いましょう。

そうすることで、頭金を用意せずに借入れを行うことは可能です。

したがって、仮に貯金がなかったとしても、審査に通りさえすれば建て替えローンを組むこと自体には問題はありません。

ただし、借り入れができるからと言って、生活に影響が出ないとは限りませんので、しっかりと返済可能かどうかをチェックしましょう。

頭金は貯金の金額と相談して決める

先ほど頭金なしで建て替えローンを組めると紹介しましたが、頭金なしで建て替えローンを組むことはリスクも大きいため一概におすすめはできません。

頭金を支払わない場合のリスクは、建て替えローンの支払いが困難になったときに表れます。

例として、1,500万円の建て替えローンを組み立てた後に支払が困難になったとします。

このときに、頭金を500万円支払っていた場合、返済は1000万円で済みますが、頭金の支払いがない場合1,500万円を全額負担しなければなりません。

また、頭金で支払うことで借入金額が減るため、支払完了時の利息も減らせます。

頭金を最初に支払うことは、リスクを減らすことや利息を含めた総支払額を減らすことにつながるため、可能であれば行っておきたいところです。

住宅建築費用には、工事費だけでなく解体費用や保証会社へ支払う保証料などもあるため、全額借入れで対応するとなるとその負担は相当大きなものになります。

当然、貯金を全額頭金にしてしまうといざというときの出費に困ります。

したがって、固定資産税などの納税資金や学費、老後の資金などを差し引いた貯金を充てることが望ましいと言えます。

建て替えローンでフラット35にするときの注意点

建て替えローンを検討するときにも、建築物件の基準を満たすことでフラット35を利用することが可能です。

フラット35は固定金利で景気の波に左右されない利点があるため、利用を検討している人もいるでしょう。

ここでは、建て替えローンをフラット35にする場合のポイントや、注意点を確認していきましょう。

団体信用生命保険は制度が変更されている

フラット35と通常の建て替えローンや住宅ローンとの違いでよく話題に上がることが、団体信用生命保険の費用を負担する必要がある点です。

以前のフラット35は団体信用生命保険の加入が任意であったため、保険に加入するときには毎年別途費用を支払う必要がありました。

しかし、2017年10月より制度が一新され、フラット35でも団体信用生命保険に最初から加入しているコースが新設されました。

団体信用生命保険に加入したいためフラット35を避けていた人にも、現在は安心して利用できます。

また、補償も身体障害補償が追加され、さらに保険の対象が広がったことにより利用がしやすく改善されています。

団体信用生命保険を利用したい人も、是非フラット35を検討してみてください。

つなぎ資金の検討も必要

フラット35の場合、借入の支払日の関係上、着工金や中間金の支払に充てられないことが多いため、何らかの手段を用いてつなぎ資金を準備する必要があります。

つなぎ資金として一番分かりやすい調達法が、自己資金を充てる方法です。

貯金や身内からの借入を使い中間金の支払を行う方法ですが、家計や家族関係によっては準備できない人もいるでしょう。

他のつなぎ資金の調達として、金融機関が取り扱っているつなぎ資金用の融資を利用する方法があります。

フラット35を取り扱っている金融機関の中には、つなぎ資金用の融資も販売していることもあるのです。

また、フラット35を申込みした金融機関以外でもつなぎ資金用の融資を申込めます。

いずれにしても、フラット35を利用するときにはつなぎ資金まで考慮する必要があるので、注意しましょう。

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今が建て替えすべき時期なのか、資金計画は慎重に

家を建て替えする時期は、契約者の年齢や資金、健康状態によってベストなタイミングを計る必要があります。 後悔しない建て替えのために、次の点についてチェックしてみましょう。

  • 健康状態に問題は無いか
  • 金利と経済情勢
  • 返済していけるか

ではそれぞれの項目について詳しく見ていきましょう。

健康状態に問題は無いか

住宅ローンを申し込むときに団体信用生命保険に加入する場合は、健康状態を確認したうえで一定の状態を満たしていることが求められます。

そのため、健康状態が良好と認められない場合は団体信用生命保険に加入できず、万が一の場合の補償がなくなってしまいます。

したがって、健康なうちに申し込みをすることをおすすめします。

また、建て替えに伴いローンを組む場合は、当然ながらローンを返済していかなくてはなりません。

毎月の返済を滞りなく続けていくためには、良好な健康状態を維持して仕事をしていく必要があります。

ローンの返済を延滞すると一括返済を請求される可能性もありますので、健康状態を良好に保てるように常に心掛けることが大切です。

金利と経済情勢はチェックしておこう

建て替えローンを利用する時期を決めるポイントとして、「金利が安いとき」と言うことが挙げられます。

借入金利は長期間返済を続けていく住宅ローンでは重要な要素となりますので、誰しも気になるところです。

将来の金利について確実なことは分からないとしても、金利の動きや社会情勢などはしっかりと把握して、できるだけベストなタイミングで申し込むようにしましょう。

返済していけるかが最も重要

建て替え時には、新築時と同様に「あれもこれも」と夢が膨らみますが、すべての要望をかなえようとすると費用がどこまでも高額になってしまいます。

その費用をローンで返済していくわけですから、毎月の返済額で賄えない金額になると返済に窮してしまいます。

毎月の住宅ローンの返済にいくら充てられるかを充分に検討して、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

まとめ

建て替えローンは、住宅ローンの残債があったり高齢であったりしても行えます。

しかし、申込者の条件によって、利用できる融資や金融機関が異なってくるため注意が必要です。

自分がどの融資を利用すればよいか分からない場合には、銀行やファイナンシャルプランナー等に相談しましょう。

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