銀行融資で土地購入！審査のポイントを元銀行員が徹底解説
住宅を土地付きで購入する場合、投資用に土地を購入する場合、土地を購入する目的は様々ですが、土地は自己資金で購入できるケースばかりではありません。
土地は、銀行融資からの借入金で購入することができます。
しかし、何の目的で土地を購入するのか、また、土地の評価額や申込者の属性によっても融資を受けることができるかどうかや、融資の方法や、借入金額は異なります。
土地を銀行融資で購入する際には、どのような融資に方法によって土地を購入するのか、どのような審査が行われるのかによって融資を受けることができるかどうかや審査の内容は異なります。
この記事では、土地購入を銀行融資から行う方法について徹底解説していきます。
土地購入の諸費用
土地を購入する際には、土地の購入代金だけを支払えばよいわけではありません。
土地の購入には様々な諸費用が必要になります。
どのような費用が発生するのでしょうか？
家庭用にも事業用にも発生する土地購入時の諸費用についてまずは解説していきます。
登記費用
購入する土地の所有権を移転するための所有権移転登記を行う必要があります。
税率は平成31年3月31日までは、1,000分の15、平成31年4月1日以降は1,000分の20となります。
また、移転登記は司法書士に依頼するのが一般的で司法書士への報酬6万円〜8万円程度必要になります。
なお、司法書士の報酬は司法書士によって大きく異なるため、場合によっては上記よりもさらに安くなる場合もありますし、高くなる場合もあります。
仲介手数料
不動産会社を仲介して土地を購入する場合には仲介手数料も必要になります。
仲介手数料は3％＋6万円と決まっています。
ここにはさらに消費税も発生します。
固定資産税の清算
固定資産税は元の土地の所有者に1月1日に１年分の納付書が送付されているため、年の途中で土地を購入した場合には、日割りにして元の土地所有者に対して支払います。
例えば、１年を3ヶ月残した段階で土地を購入した場合には、3ヶ月分の固定資産税は購入時に清算することになります。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した際に発生する税金です。
| 土地・建物の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 4％ |
なお、住宅用土地を取得する場合には以下のような軽減措置があります。
| 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1／2 × 3％－控除額 （下記AかBの多い金額） A ＝ 45,000円 B ＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200㎡が限度））× 3％ |
諸費用も合わせて借りられる
このように、一口に土地購入と言っても購入には様々な費用が発生します。
例えば1,000万円の非住宅用の土地（固定資産税評価額も同額と仮定）を購入する場合の諸費用は以下のようになります。
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| 合計：111万円 |
|---|
土地を購入する場合には購入金額の5％〜10％程度が必要になると言われることが多いですが、この場合には、111万円もの諸費用が発生します。
このような諸費用は土地を購入する場合に用意しておく必要があるのでしょうか？
ケースバイケースですが、諸費用分の自己資金くらいは用意しておいた方がベターということだけは間違いないでしょう。
後述しますが、土地購入資金に関しては銀行は不動産の評価額までしか融資に応じないためです。
居住用の土地は住宅ローンで
居住用の住宅を建築するための土地購入資金は住宅ローンで借りることができます。
住宅ローンで土地購入することのメリットは何と言っても金利の低さです。
歴史的な低金利水準の今、１％を切る金利は当たり前で、ネット銀行などでは0.5%を切るような金利で借りることもできます。
では、住宅ローンで土地を購入する際の審査はどのような視点で行われるのでしょうか？
融資額は担保評価額の範囲内
土地の購入資金は、土地の担保評価額の範囲内までしか融資をしないのが基本です。
建売住宅などの場合には、銀行融資が出やすいように、銀行と評価額以下の販売額に設定されている場合が一般的です。
しかし、土地と建物を別々に購入する場合には、販売価格によっては銀行の評価額を下回ってしまう場合があります。
先ほど述べたように、土地の購入には様々な諸費用が発生するため、土地を購入する場合には諸費用分だけが評価額を上回ってしまうケースがあります。
銀行によっては評価額を上回っても融資に応じてくれる場合がありますが、一応、諸費用分くらいの自己資金が手元にあった方が融資を受けやすくはなるでしょう。
返済比率
返済比率とは、年間の住宅ローン返済額が年収に対して何％なのかを示す指標です。
住宅ローンによって異なるものの、年収の30％〜35％以内とされていることが一般的です。
属性
住宅ローンは勤務先などの属性も重要です。
一般的には上場企業会社員や公務員は融資を受けやすく、自営業者や小規模法人の経営者などは融資を受けにくくなります。
また、勤続年数は3年以上あった方がよいでしょう。
中古住宅付の土地購入は要注意
中古の住宅が建設されている土地を購入する場合には要注意です。
住宅は築年数が経過すると銀行の評価額が販売価格を下回るためです。
このため、販売価格＞担保評価額となってしまう可能性が高くなります。
先ほど述べたように、銀行は担保評価額の範囲内までしか融資に応じないのが基本ですので、中古の建物がついた土地は自己資金がない場合に融資を受けることは難しいと考えた方がよいでしょう。
事業資金で土地購入
転売や開発のために土地を購入する際には、銀行から事業資金の融資を受ける必要があります。
居住用に使う土地ではないため住宅ローンで融資を受けることはできません。
では、事業資金で土地購入資金を銀行から借りる場合にはどのような点がポイントになるのでしょうか？
銀行の方針に融資は左右される
宅地に開発して土地を販売するなどの不動産会社に土地購入資金を融資することは銀行にとってリスクが高いことだと言えます。
なぜなら、融資して購入した土地を開発しても、融資をした段階ではその土地が売れるかどうかは分からないためです。
このため、このような事業用または投資用の土地購入資金に対して融資に応じるかどうかは銀行の方針によって異なります。
短期資金での融資が一般的
開発用に土地購入資金は短期資金で融資されることが一般的です。
不動産のディベロッパーは短期間で土地を開発し、宅地として転売することで収益を得るというビジネスモデルであるためです。
しかし、短期資金は一括返済が基本ですので、返済期日までに土地が転売できない場合には銀行にとっては回収不能になるリスクが高いということです。
このため、転売目的の土地購入資金を融資するかどうかは銀行の方針によって大きく異なることになるのです。
設備投資なら長期資金
「会社が新工場建設のための土地を購入する」「従業員の駐車場確保のために隣地を購入する」などの事業の継続や拡大のために土地を購入する場合には、設備資金で融資が行われることになります。
このような場合には、短期的な売買を土地購入の目的とはしていないため、長期資金で融資が行われます。
融資額は評価額の範囲内
転売用でも設備投資目的でも、土地購入資金の場合には土地の担保評価額が融資限度額となります。
なお、不動産ディベロッパーはできる限り安く買って高く売ることが商売ですので、担保割れという状況が発生することはほとんどありません。
企業の実績に左右される
不動産のディベロッパーの場合には、当該業者のこれまでの営業実績によって融資は左右されます。
審査のメインになるのは、「購入した土地が売れるかどうか」になるため、これまで十分な販売実績のある企業であればあるほど融資を受けやすくなります。
また、万が一売れなかった場合に回収に充てることができる資産があるかどうかも重要な審査のポイントになります。
一方、設備資金として土地を購入する場合には、当該企業のキャッシュフローが最も重要になります。
毎月返済に耐えることができるだけのキャッシュフローがあるかどうかが審査のポイントです。
個人が土地を購入する場合は？
個人でも、居住用以外の土地を購入したいという状況は少なくないのではないでしょうか？
「自宅の近くの空き地を購入したい」「将来的に子供が住宅を購入するための土地を買っておきたい」などの状況は決して珍しくありません。
このような場合には、居住用に土地を購入するわけではないため、住宅ローンを利用して土地を購入することはできません。
では、どのような方法で土地を購入すべきなのでしょうか？
プロパーローン
基本的に銀行には個人が居住以外を目的として融資に応じる商品は存在していません。
そのため、銀行から保証会社のつかないプロパーローンで土地を購入するという方法しかありません。
しかし、プロパー住宅ローンは保証会社がつかないため、銀行にとってはリスクの高いローンです。
収入があり、銀行と一定以上の取引があり、返済には問題がないという人でないと借りることは難しいでしょう。
プロパーローンを扱うかどうかは銀行の方針によって大きく異なるため、まずはできる限り取引や預金のある銀行へ相談してみましょう。
初めて取引をする銀行に「土地購入資金を貸してくれ」と言ってもまず難しいでしょう。
フリーローン
フリーローンは使い道自由ですので、土地の見積書さえあれば土地購入の資金を借りることができます。
筆者もこの方法で銀行員時代に土地購入資金を融資したことがあります。
また、フリーローンは無担保ですので、担保割れの物件を購入することができます。
しかし、土地購入のような高額の融資をフリーローンから受けるためには、勤務先がハイクラスの人で、年収も高く、他債務がないという条件が全て揃っていなければ難しいでしょう。
預金担保貸付
銀行に土地代金以上の預金がある、もしくは親などの近い人が預金がある場合には、その銀行へ当該預金を担保にした預金担保貸付を受けることが最も確実に土地購入資金を借りることができる方法です。
預金担保貸付は返済が不能になった場合には、即刻担保となっている預金と融資残高を相殺し、回収に充てることができるため、銀行にとってはリスクが皆無の融資です。
このため、土地購入資金も簡単に借りることができます。
金利も定期預金金利+0.5%となっていることが一般的ですので、非常に低金利で融資を受けることができるという点も特徴です。
まとめ
一口に土地購入資金と言っても目的によって銀行からどのような融資を受けることができるのかは異なります。
また、審査のポイントも資金の性格によって異なるため、まずは、自分が何の目的で土地を購入したいのかを明確にし、諸費用もしっかりと加味した上で銀行へ相談しましょう。
なお、不動産会社を仲介して土地を購入する場合には、不動産会社がこのような融資に強そうな銀行を紹介してくれるため、不動産会社に相談するのも1つの方法です。
ただし、このようなケースでスルガ銀行のシェアハウスの融資事件なども起きています。
昔から、銀行と不動産開発業者がタッグを組み、顧客に貸付を行い、不動産会社が倒産してしまうというケースは珍しくありません。
このため、不動産会社任せにせず、自分でしっかりと判断するということも重要です。
