公務員が住宅ローンを組む場合の相場は?【共済組合か銀行か】

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決定

公務員は住宅ローンに申し込みをすると、審査にとおりやすいと言われています。

しかし職業属性から、希望額よりも高額で融資の審査が通過することもよくあります。

そのため、妥当な融資額が判断できずに、迷ってしまう人もいるようです。

公務員が住宅ローンを借りるときに、限度となる金額は幾らなのか見ていきましょう。

公務員は住宅ローン金利が優遇?

住宅ローンの申込先などを探すときに、公務員は住宅ローン金利が優遇されるという言葉を見たことがありませんか。

結論から言うと公務員だという理由だけで、住宅ローンの金利が優遇されることはありません。

なぜそのようなうわさが広まってしまったのかという原因ですが、過去は確かに公務員へ金利優遇というサービスが行われていました。

しかし現在は住宅ローン金利もさがってきて、あえて公務員だからという理由で更に金利をさげる理由が銀行にはなくなりました。

そのため、このようなうわさがささやかれるようになり、都市伝説的な話となっています。

共済貸付けと銀行融資の違いとは

一般的に住宅ローンの申込先と言えば銀行になりますが、公務員の場合は地方職員共済組合の「住宅貸付制度」も選択肢のひとつとなります。

銀行と共済貸付けの違いを明確にしたうえで、どちらが自分の需要に沿った内容なのか確認していきましょう。

金利の違い

どこの銀行に申込みを行うのか、また固定金利なのか変動金利なのかで、金利の差は変わってきます。

共済貸付けは一律1.26%の固定にされているので、複数の銀行と金利を比較している暇がない人や、金利の低い変動金利に魅力があるものの金利が不安定と感じている人は、共済貸付けが魅力的に感じるのでしょう。

審査条件の違い

住宅ローンに関わらず民間の金融機関に何らかの融資申し込みをする場合は、必ず個人信用情報機関に申込者の照合をかけられます。

そこで他社の借入金額へ返済の状況、過去に自己破産など債務整理を行っていないか確認をされ審査が行われます。

共済貸付けは個人信用情報機関の会員ではないので、情報を照合されませんので、申込みしても他社取引状況などは審査に影響しません。

退職日が完済日

共済貸付けの場合、担保となるのは物件ではなく退職金です。

これも公務員ならではですが、民間企業だと退職金がない場合もありますので、退職日に必ず住宅ローンを完済しなくてはいけないような決まりはありません。

(退職金の有無は確認されます)

しかし共済貸付けを利用して住宅ローンを組んだ場合には、退職金で必ず完済をしなくてはいけないという決まりが存在しますので注意が必要です。

融資金額の違い

共済貸付けの担保は物件ではなく退職金です。

つまり退職金に見合う金額しか、融資をしてもらえません。

銀行の担保は不動産になりますので、土地や建物に見合う金額を融資してもらえますが、共済貸付けはどうしても融資金額が低くなってしまうのです。

頭金を十分に用意しているという人であればそれほど問題ありませんが、マイホーム資金全額を希望する場合は不向きであると言えるでしょう。

公務員は住宅ローンの審査にとおりやすい?

住宅ローンの審査時に影響する項目が「属性情報」です。

属性情報とは申込者の勤務先や、勤務年数など申込者をとりまく環境のようなものです。

公務員の属性情報は金融機関から高評価を得られますので、審査にとおりやすいと言えます。

しかし公務員でも審査に落ちる人もいます。

公務員は審査落ちする、職業的な要因が少ないだけで、確実に審査に通過するというわけではありません。

なぜ公務員は審査に有利なのか

公務員と一般企業で勤務している人の離職率や、退職金、ボーナスの有無を比較すると、なぜ審査に有利なのか分かりやすいでしょう。

職種にもよりますが一般企業の場合は、一定数の「転職組」が存在します。

また会社によっては突然にリストラされたり、ボーナスがなかったり、退職金がなかったりという企業も珍しいことではありません。

しかし、公務員の場合は離職率も低く、リストラの心配がないうえに、ボーナスや退職金は必ずでます。

雇用形態だけでなく、給与面も安定していると判断されるのです。

所得が安定しているということは、住宅ローンという長期間支払うローンで有利になります。

公務員でも住宅ローン審査にとおらない原因とは

公務員という職業で有利になるのは、飽くまで属性という審査についてです。

審査は属性だけでは判断しませんので、ほかの項目で審査基準以下であれば、審査にとおらない可能性もでてきます。

そこで、職業以外にどのような箇所が、審査されているのか見てみましょう。

他社借入状況

共済貸付け以外の住宅ローンを申込みした場合、必ず個人信用情報機関で照合をかけられます。

既に他社借入があるときは、幾ら借入をしていて、返済状況がどうなのか確認されます。

収入に見合う金額であれば、借入があったとしても余り気にすることはありません。

しかし、生活費の収支バランスが既に崩れているような金額だったり、遅れて返済をしていたりする場合は注意が必要です。

担保価値

銀行の住宅ローン貸付けは、購入する物件が担保条件になります。

新築戸建てやマンション購入であれば、市場価値と借入希望金額の差がないので、希望金額に沿える担保と評価されることが多いです。

しかし、中古戸建てを購入する場合は、注意が必要です。

築年数が30年以上など建物自体の資産価値がないと評価された場合、物件評価額が土地代だけになってしまいます。

融資金額を決定するのは担保評価額のだけではありませんが、余りに評価額と希望融資金額に差がある場合は、希望に添う金額を融資してもらえなくなる可能性がでてきます。

健康状態

住宅ローンの契約と団体信用生命保険(団信)はセットになっていることが多いので、申込者の健康状態も重要な審査ポイントです。

団信とは住宅ローンの契約者がなくなったときか、高度障害状態になった場合に残っているローンの残高を保険で全額返済するという住宅ローン用の生命保険です。

幾ら住宅ローンの審査にとおったとしても、団信に加入できない健康状態の場合は、今後も継続して就業できるのか不透明です。

また、万が一のときは残された遺族が住宅ローンを返済しなくてはいけませんので、遺族に支払い能力が申込者同様にあるのかという点も問題になってきます。

申込者がなくなっても、返済でないという理屈は金融機関にとおりません。

そのため、申込者に何かがあった場合に備えて団信に加入できない人は、住宅ローンの審査に通過させないという金融機関が多いのが現状です。

公務員が住宅ローンで組める予算の相場とは

公務員に関わらず、多くの人が住宅ローンで最初に考えるのが予算でしょう。

実際に返済できる金額を事前に計算して、モデルルームなどの見学に行く人も多いでしょう。

しかし希望がつのり、だされた見積金額にあぜんとしてしまうことも珍しくはありません。

誰でも年収に応じた、無理のない返済金額を考えると思います。

実際に借りても問題がない金額は、幾らなのか確認していきましょう。

予算を収入金額から決める

幾ら理想的な家に巡り会えたとしても、継続的に返済できなければ、最悪のケースとして競売にかけられ自宅を手放すことになってしまいます。

このようにならないためにも、年収から適正な予算を算出していきましょう。

年収から予算を決める場合は「年収倍率」と、「返済比率」で計算をしていきます。

年収倍率は年収の5倍、返済比率は年間20%以下が適正だと言われています。

しかし公務員という属性から銀行は年収倍率や、返済比率の上限を上げてくれる可能性があります。

つまり公務員という理由で、規定から多少オーバーしても問題ないと判断するのです。

ただし、カードローンなどでお金を借りていたり、車のローンがあったりする人など同じ公務員でも状況が違います。

返済比率を考えると、他社借入が多い人は借りられる金額がさがってきます。

公務員であっても、多く借りられるわけではないので注意をしてください。

年収500万円の人は住宅ローンの相場金額はいくら?

具体的な数字をだして見ていきましょう。

公務員で年収500万円の人が、一般的に言われている年収倍率5倍と、返済比率20%として算出すると、住宅ローンで借りられる相場金額は以下のとおりです。

  • 年収倍率…2,500万円
  • 返済比率…2,800万円程度(35年、金利1.2%前後)
    ※年収500万円の場合は、月収41万円程度として計算

飽くまでシミュレーション上の数字ですが、上記の数字から見て年収500万円の人が借りられる金額の相場は約2,600万円が妥当と考えられるでしょう。

しかし最初から2,600万円を上限だと決めていても、オプションなどを追加していくと、どんどんと価格が上昇してしまい、最終的には3,000万円の見積りになってしまうことも珍しい話ではありません。

お気に入りの物件が見つかれば、人間の思考はいつからか「無理なく返済できる金額」から、「どうすればあの物件を入手できるのか」という考えに変わってきます。

そのときに歯止めとなるのが、年収の相場的な予算になりますので、一度は家族で計算してみることをおすすめします。

ただし、ここでひとつ注意をしなければいけないことがあります。

それは、この年収が税込み年収だということです。

手取りの収入は例で挙げたもので考えると、350万円程度と考えてください。

350万円で考えると月々の収入は29万円程度となり、6万円以上の返済が可能かどうか問題になります。

生活費を考えて返済可能な金額が幾らなのか、先に考えることがとても重要となります。

公務員の住宅ローンは幾らまでが妥当なのか

相場金額を把握したら、幾らまでが妥当な金額なのか熟知しておきましょう。

住宅ローンの審査においては、「公務員」というブランドはとても高いです。

国や地方自治体が雇用主のようなものになりますので、絶対的な信頼感が違います。

そのため融資希望額を自制しないと、身分不相応な金額まで跳ね上がってしまう可能性があります。

まずは相場を考えて、幾らまでが妥当な金額なのか上限を意識していきましょう。

購入しても今までと同じレベルで生活可能なのか

多少家計を切り詰めれば、返済できると思う金額が一番恐ろしいです。

住宅は購入して終わりではありません。

毎年発生する固定資産税や、10年程度で故障していく電化製品、外壁塗装などの修繕費、庭作りのための外構費用、車の買い替えや車検、子供が大きくなれば学費や養育費、食費など家計の予算が今よりも上がってくるのは避けられません。

それらを見越したうえで、現状の生活レベルを維持できる金額でないと、いずれ生活にひずみが生まれてきます。

一度得た生活レベルは簡単に落とせません。

物件に合わせて予算を組むのではなく、生活する人に合わせて住宅ローンを考えていくことをおすすめします。

融資可能金額ではなく返せる金額を

住宅ローンに申込みの結果、想像以上に高額な融資が可能になる場合があります。

高額な融資額になると、諦めていたオプションを付けてみようとしたり、100万円程度であれば予算よりオーバーしても問題ないと考えたり、気が大きくなってしまうものです。

金融機関は1円でも多く貸して利息という利益を増やしたいので、営業的に高額な融資をすすめてきますが、本当に必要な金額なのか冷静に見極める必要があります。

融資可能額ではなく将来的に様々な支出がある中で、問題なく返済できる金額かどうかよく考えないと、毎月のローン返済が原因で日々の生活が苦しくなるということになってしまいます。

現在支払っている家賃と同じ金額程度を上限とし、希望融資額を算出することをおすすめします。

共済貸付けの上限金額は勤続年数で変わる

共済貸付けの場合は、勤続年数によって貸付け上限額が変わってきます。

共済貸付けの上限計算方法は明確で、貸付け申込時の給与金額に組合期間を乗じた金額が上限金額に値します。

組合期間 月数
1年以上6年未満 7か月
6年以上11年未満 15か月
11年以上16年未満 22か月
16年以上20年未満 28か月
20年以上25年未満 43か月
25年以上30年未満 60か月
30年以上 69か月

仮に月の給与金額が30万円、勤続年数3年のときは、「30万円 ×7 か月 = 210万円」が貸し付け上限になります。

30年以上になると、「30万円×69か月=2,070万円」という計算になりますが、共済貸付けが設けている最高限度額は1,800万円になっていますので、幾ら計算上2,070万円だとしても実際に融資されるのは1,800万円までとなりますので注意してください。

公務員だからこそ選びたいおすすめ住宅ローン

申込金融機関を民間の銀行にするか共済貸付けにするか検討し、民間の銀行にしようと決めたものの、どこの商品を選べばいいのか分からないという人も多いのでしょう。

給与振込先に指定している銀行に申込みを行う人が多かったのですが、ネット銀行が普及してからは、金利が低いところや繰上げ手数料が無料などのサービスを重視する人が増えてきています。

住宅ローンは借りる金額が多いため、最長35年は付き合っていかなくてはならないローンです。

簡単である、何となくという理由で選んでしまうと、後々後悔することにつながります。

高額融資ですので安易に考えず、じっくりと検討していくようにしてください。

給与や雇用形態が安定している公務員だからこそ、じっくりと自分に合った住宅ローンを見つけていきましょう。

全疾病保障が無料!住信SBIネット銀行

ネット銀行の住信SBI銀行が展開している住宅ローンは、ネットでもよく話題になる、人気の高い商品です。

人気の理由はまず金利の低さです。

変動金利0.475%、固定金利1.21%(2018年7月現在)とどこの金融機関と比較しても上位に入る低金利を実現しています。

幾ら金利が低くても保証料が高い、団信が無加入では意味がないと思われますが、住信SBIネット銀行の保証料は0円で、団信は死亡保障だけでなく、病気やケガの保障が付いています。

もし病気や事故で働けなくなり収入が途絶えてしまったら返済は0円、働けないまま12か月が経過したら住宅ローンの残高が0円という保険が無料でついてきます(がん、脳卒中、急性心筋梗塞、糖尿病、肝硬変、高血圧、慢性腎不全、慢性すい炎)。

またローン契約書が紙ではありませんので、通常の住宅ローンで発生する署名押印、印紙も必要ありません。

そのため余計な手間や、費用も発生しません。

安定さを求めるならば全固定金利フラット35

幾ら金利の数字が低くても変動金利の場合は、完済するまで必ず同じ金利であるという保障はありません。

しかし通常の住宅ローンで固定金利を選択すると、金利が高くなってしまうという問題がでてきます。

しかし、全期間固定金利でありながら、低金利なのがフラット35です。

利用年数によって金利が異なり、20年以内で完済する予定ならば金利1.29%、35年以内なら金利1.340%(2018年7月現在)となっています。

借入期間を短くすると金利を低く抑えることもできますので、早期完済を頑張る活力になるでしょう。

また購入予定物件が省エネルギー性に優れていたり、耐震性が基準を満たしていたりなど高品質な住宅であれば、一定期間金利が優遇される「フラット35S」と言う商品もあります。

新築ではなく中古物件をリノベーションする予定ということであれば、「フラット35リノベ」の基準に沿うリノベーションを行うことで金利が0.5%引下げされます。

それぞれの目的に応じて金利は変わりますが、どの商品であっても固定金利ですので市場に関係なく安定した返済計画をたてることが可能と言えるでしょう。

なお、申し込みする金融機関によって、フラット35の金利が異なっていますので注意をしてください。

まとめ

住宅ローンの審査では、公務員という職業は大きな影響力を持っていることは事実です。

しかし公務員だからと言って、誰でも必ず審査にとおるわけでないということは頭に入れておきましょう。

また予算を検討するときも、今後を見越して資産計画をたてないと、金融機関はどんどん融資金額を上げてくる可能性がでてきます。

事前に返済が苦にならない程度の予算を、家族で話し合っておくことをおすすめします。

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